"Хочу свой дом." С чего начать?

Попытка изложить материал по теме для тех, кто только задумался или прошел чуть дальше... Первая и сырая, но постараюсь "по порядку". Тапками кидаться - не вопрос, вопросами заваливать - тоже, по возможности (время и компетенция) - отвечать буду.
Предыстория - дом стоит - газ горит. Как строился мой дом с аватарки - тема https://www.forumhouse.ru/threads/175855/. Есть видео http://www.forumhouse.tv/video/261/. Первое место в рейтинге в течение трёх недель (из месяца с момента выхода в свет) при 6400 просмотрах - больше заслуга редактора и оператора - имхо.

Первое заседание. Тема "Я хочу дом - чем мне это грозит и для чего мне это надо?"

 

Жизнь в своём доме дает многое - прежде всего много возможностей для отдыха и "отдыха". Тут у каждого свои резоны, про них не буду.
"Отдых" в своём доме начинается с первой мысли о нём, далее - в выбора вариантов - выбрать и купить землю и строить "самим" или своими руками, выбрать и купить дом готовый, подведение к дому недостающих коммуникаций, отделке коробки дома "под ключ" и "под себя" и продолжается весь "срок службы" наш и дома - планировка участка и возведение нужного и дополнительного ненужного, поддержание в рабочем состоянии конструктива и инженерных систем, текущие хлопоты и взносы на поддержание и улучшение внешней инфраструктуры (включая охрану и дороги. а также водопровод и пр. общие нужды. чем круче КП. тем веселее суммы), ремонт от крыши и до выхода из канализации. Люди, имевшие опыт проживания в "сельской местности" представление об объеме каждодневной работы по дому и участку имеют, исконно городские жители (часто дачный опыт не дает полной картины) - и близко не представляют себе.
В современном загородном доме (кроме некоторых коттеджных поселков, далее КП) домовладелец обычно должен либо быть сам себе мастер (с соответствующей подготовкой! 21 век на дворе. И чем умнее дом - тем выше должна быть подготовка. В доме чуть ли не ежедневно 9а часто и не по разу в день) нужны слесарь, сантехник, электрик, отделочник, дворник, мусорщик, садовник, иногда истопник и кинолог, и пр, пр, пр. Решение - либо всё знать. уметь и любить делать самому, либо иметь "срочный" доступ к этим услугам - за деньги либо "бесплатными" способами...
Содержание индивидуального дома - также очень часто становится неприятным сюрпризом для неподготовленных хозяев - кроме объема внутренней уборки обычно бОльших, чем хорошая квартира площадей, эти помещения необходимо элементарно чем-то на что-то отапливать. Пример сегодняшний мой. Дом в 170м2 отапливаемой площади обходится в зимний период (газ, МО:
1. Газ (включая ГВС - горячее водоснабжение), самый дешевый (с учетом трудозатрат) из рыночных источников энергии= от 2000руб/мес.
2. Электричество - по счетчику, цена за кВт/час часто выше городской (наша = 4,3руб), редко есть "ночной тариф"=от 500руб/мес.
3. Взносы ежемесячные в "Товарищество собственников" (уличное освещение, работа дежурного электрика - подача фазы на общие кабели, оплата труда бухгалтера и председателя- от 300руб/мес.
4. Расчистка дорог (зависит от кол-ва снегопадов) - от 300руб/мес.
ИТого от 3100руб/месяц, при этом никакие затраты на "поддержание дома" не указаны, в первый год эксплуатации они были около 300руб/месяц при непостонной эксплуатации. А чем "дешевле" дом и его системы - тем дороже он будет обходиться в эксплуатации. Золотое "правило" проектировщиков - капитальные затраты всегда ниже эксплуатационных.
Прекрасно понимаю. что некоторые городские жители платят и бОльшие деньги за комфорт сомнительного качества, но мы обязаны понимать, что с увеличением возраста дома затраты на него обязательно будут расти. А вот доходы обычно с возрастом людей не обязательно - но очень часто - падают... да и силы физические тают...
Зато только я себе стенку перфоратором после работы долблю (не заканчивать же главу на миноре!).

 

Едем дальше. Решение принято - дом будет.
Следующее решение - дом для его использования сезонно или для ПМЖ?. Разница может быть очень велика - в конструктиве, материалах конструктива, степени утепления, инженерных системах внутри и необходимых коммуникациях снаружи. Разница в "экономике" может достигать при одинаковой площади десятков раз - крайние варианты - 8х8 каркас летний с "орлиным гнездом" на улице и 5-ю кВт для музыки в садовом кооперативе без подъезда к дому (итого 600тыр например) или тот же дом в кирпиче, с утеплением выше норматива, с газом, ватерклозетом, системой очистки воды и откатными воротами с пультиком (6млн далеко не предел).
Надо принимать следующее - "покупка дома или стройка?"
Плюсы готового дома:
1. Вы получаете готовый (в разной стадии реальной готовности к использованию/проживанию) дом. И он уже стоит, в него можно зайти/внести любимый диван, иногда - сразу жить.
2. Вы не теряете время - самое дорогое в этой жизни - на обдумывание хотелок, проектирование дома, строительство коробки (это максимум 30% денег или 70% времени до вноса дивана) и дальнейшие работы (если в готовом доме они уже сделаны).
Пару неявных плюсов не прописАл - навскидку и не придумаю больше.
Минусы готового дома:
1. Практически невозможно найти дом, построенный без Вашего участия под Ваши запросы. Это не только мой личный опыт - около 30 домов отсмотрел вживую, это вполне логично. Редко подходит набор помещений и их площадь, очень часто не нравятся материал и внешний вид дома, практически никогда не устраивает внутренняя отделка. Да, дачу можно приобретать с меньшим совпадением желаемого и приобретаемого, а вот дом для ПМЖ - его каждое утро "на себя надевать" придется!
2. Редко есть возможность на 100% быть уверенным в качестве применявшихся при "чужом" строительстве материалов и соблюдении технологий. Моё личное (после постройки своего дома) - никогда не куплю дом, построенный без моего участия. И тем более никогда не куплю дом, построенный "на продажу". Покупка дома без участия строительного эксперта / без собственных знаний в этой области - наиболее безответственное и неправильное деяние, которое возможно совершить в жизни (после неправильной женитьбы - имхо). Скажу лишь - задачи и цели при строительстве дома себе и на продажу - диаметрально противоположны. Для продажи строится объект максимально быстро с минимальной себестоимостью при попытке получить максимальную прибыль. Исключения здесь, наверное, бывают - но лишь подтверждают правило. Иначе "строительство домов на продажу" - не бизнес как способ заработка.
3. Редко есть возможность узнать про подводные камни и скелеты в шкафу. Даже если дом строился "для себя" и люди в нем реально жили - вряд ли покупатель узнает настоящую историю о недостатках дома. Если люди не жили - очень велика вероятность, что или обещанного магистрального газа не будет даже за 600тыр, или электричества более установленных уже и обещанных свыше 3 кВт не будет просто ни за какие деньги, или соседи слева занимаются торговлей нехорошим и прохожих грабят даже в 10 утра, а собаки соседа справа не кормятся неделями и потому не дают спать всей деревне. Про не чистку дорог, половодье на дороге, ежемесячный слёт юннатов, шум от дороги зимой (5км, летом и не слышно - листва глушит) и прочая - если не спросите - никто и не подумает сказать. Про косяки внутри дома - зимой мокрые откосы=недостатки утепления при 100% отделке, зимой же не открывающиеся двери\окна из-за недостатков конструктива, трещины в фундаменте/стенах/перекрытиях (заботливо замазанные перед выставлением на продажу) даже если спросите - никто не скажет. И если качество кирпича и кривой - но герметичный конёк - есть всего лишь повод снизить цену, то неисправимое отсутствие отопления по доступной цене делают постоянное "нормальное" проживание просто невозможным. Многие косяки из этого пункта не помешают перепродать участок (разное назначение может быть у голого участка земли), а вот перепродать дом под ПМЖ с подобными проблемами - уже гораздо сложнее.
4. Экономика - маржа строителя/продавца не отменяется, а это минимум 30-40-50% (нет предела грамотному продавцу..) от суммы сделки. Чисто теоретически - можно построить дом дешевле, чем его кто-то продает. НО - для этого нужно вложить в дом время и набор навыков - лишь в этом случае возможен ощутимый навар. Есть исключения - продающиеся иногда старые дома, по цене ниже себестоимости нового, с нулевой стоимостью уже имеющихся в доме коммуникаций - но естественный износ и реальное состояние -? Опять же требования к комфорту растут все быстрее. дома морально стареют быстрее людей. И часто такой подарок приходится сначала сносить (деньги), вывозить мусор (деньги) и строить новый (еще много денег). Покупка дома под снос - имхо - может быть решением проблемы если налицо не рыночная цена в хорошем районе с "бесплатными" действующими коммуникациями. Если другое - считать экономику...

Многие минусы поможет минимизировать (уменьшить вероятность непоправимого) Ваш личный опыт и навыки, в меньшей степени - привлечение на возмездной основе профессионального консультанта/эксперта по договору?, еще в меньшей степени - безвозмездная помощь любой степени близости профессиональных и непрофессиональных помощников. Поэтому часто вопрос приобретения дома решается ... в следующей главе.

 

Приобретение участка для строительства дома
(в своей теме около 10 плюсов "за" мой участок расписал)
Требования к участку для строительства разных по назначению домов у разных владельцев разные. Изложу имхо критерии, по которым необходимо оценивать любой участок (после цены):
1. К участку нужен нормальный подъезд. Личное авто, авто для подвоза материалов - часто они ездят длинномерами или фурами, асс-машина (реально нужен её периодический подъезд к любому эксплуатируемому ЛОСу - локальному очистному сооружению или "продвинутому септику"), не дай Бог - скорая помощь, в конце концов друзья в гости. Если дом для ПМЖ - подъезд должен быть круглогодичный, включая время пурги/метели и весенние и прочие половодья/распутицы. Если в середине лета "посуху" Вы смогли с трудом подъехать к участку на своем седане - стоит не купить такой участок... С одного просматриваемого участка я выталкивал машину - болото. Очень часто нужна транспортная доступность общественным транспортом (электричка в МО рулит, в некоторых местах можно в час пик в 5км от МКАД сесть на сиденье - не вру, ей богу)- от ребенку в школу/институт поехать до приходящей няни к ребенку и других наёмных работников. Два шоссе для въезда в Мск - мне точно не мешают ни разу.
2. Несущая способность грунтов и УГВ (уровень грунтовых вод), рельеф местности (склоны/реки/болота), проходящие над землей (даже рядом с участком) и под землей коммуникации, размеры участка (не просто площадь, а А*В - три метра пожарного проезда от дома и от 3-х м от "красной линии" до доманикто не отменял) и назначение земли (в разных регионах минимальный размер участка для застройки отличается) должны дать возможность построить и узаконить (в общем случае) строение. Не касаюсь здесь серьезно вопросов дачной амнистии, видов разрешенного использования и назначения земельных участков, Также в этом пункте хочу обратить внимание на вопрос утилизации отходов - твердых бытовых и сточных канализационных вод. Грунты или рельеф должны позволить куда-то сбросить 200л очищенной воды от одного среднестатистического евро-проживающего в сутки...
3. Коммуникации - без электричества не представляю "современную комфортную" жизнь. 5 кВт - это только "на музыку". Для ПМЖ нужно от 15-ти. Газ магистральный как источник тепла для отопления, ГВС и приготовления пищи - на сегодня оптимально по критерию "затраты в месяц и комфорт", в МО подвести меньше чем за 300тыр почти нереально "хорошо". Причем труба высокого давления или табличка "ГАЗ" на границе Вашего будущего участка абсолютно не гарантирует наличие газа в Вашем будущем доме! Проверять у газовиков (в "...облгазе" именно!) лично надо ответ на вопрос "ТУ на газ туда-то дадите?".
Если цена за "газ в доме горит" выше 600тыр - нужно смотреть в сторону привозного жидкого газа/газгольдера (и круглогодичного его подвоза) и считать экономику. Далее в порядке увеличения расходов (может меняться из-за региона порядок) - твердое топливо (дрова. пеллеты, уголь и тп - самое трудозатратное и "грязное"), жидкое топливо (дизель и тд, комфорт почти "газовый"), электричество (если мощности хватит), альтернативы разные (солнечные батареи и коллекторы, тепловые насосы, ветрогенераторы и тп). Водоснабжение централизованное - на любителя, скважина часто решает проблему - от 100тыр обычно, но бывают и сложные случаи - "опрос свидетелей" поможет. Колодец в условиях плотной застройки - имхо означает "пить грязное". Норматив - 50м от септика - с трудом выполним в МО. Канализация централизованная считаю подарком судьбы. Если нет - вопрос утилизации очищенных стоков продумывать заранее. Опять опрос поможет понять глубину проблемы.
4. Экология - лес как источник кислорода и естественный фильтр, уровень загрязнений почвы (химия, бактерии от соседских неочистных сооружений или ферм/могильников), воздуха, воды в реках и в колодце/скважине, шумовое загрязнение (авто и железные дороги слышны минимум до 4км, аэропорты - и при 20км удалении иногда дают о себе знать), электромагнитные загрязнения (высоковольтные ЛЭП ближе 200м, антенны военные и гражданские), болота как источник комаров/огня и дыма/запахов, фермы как источник вроде не вредного - но малоприятного запаха навоза или силоса, производственные объекты и свалки и пр...
5. Инфраструктура и её доступность/цена. Здесь конечно же много индивидуального - но для ПМЖ часто нужны магазин (продукты/промтовары), соседи с коровой/курами/овощами, детсад, школа. поликлиника, сантехник-электрик, стадион/бар, река/платный пруд, лес с грибами/горнолыжная трасса, вертолетный клуб/взлетная полоса для прыжков с парашютом, море/горы и так до бесконечности.
6. Соседи ближайшие и дальние. "Самый близкий мне человек - не мать, не брат родной - а сосед. Родня - она может быть далеко, а когда нам будет плохо или нужна будет помощь - ближе соседа нет никого." это любимый тост моего соседа - лучшего человека в Мск и области из встреченных мною. Если люди сильно отличаются от Вас и "среда обитания" сильно отличается от привычной Вам - жить будет очень некомфортно. Как показывает жизнь - жизнь за городом сближает людей - иногда к худшему.
7. Безопасность - вагон критериев и вопросов. Охраняемый периметр и шлагбаум на въезде не решают проблему личной и имущественной безопасности, но иногда помогают...
8. Удаленность от мест долговременного времяпрепровождения - типа работы, родни, друзей иногда. Иногда доступность есть - но очень долго, а если нет доступности... 150 км туда/обратно до ПМЖ сильно усложняли мне процесс контроля за строительством и "хождения по мукам" = инстанциям.
9. Расходы - цены за ед. эл-ва. газа, услуги, ежемесячные и ежегодные и разовые взносы на общие / общественные нужды.
10. Документы. Опять не буду сильно глубоко копать - но если нет кадастрового плана участка, свидетельства о праве собственности на землю после какого-то года - стоит сильно консультироваться у профи. Для покупки по закону достаточно письменного рукописного договора, но "нотариус рулит". Кстати - случайный заход к нотариусу сэкономил мне кучу времени, нервов и денег - рекомендую. Специально в конце поставил - чтобы не забылось

По всем пунктам рекомендую собирать информацию заранее (до осмотра лучше - чтобы не терять время, нервы и деньги на бессмысленный просмотр) и консультироваться с независимыми от продавца/риэлтора источниками (в процессе и после первого просмотра) - интернетом (карты разные, местные новости, законы/постановления по вопросам стр-ва и землепользования...), ближними и дальними соседями=по максимуму, продавцами сельмага, председателем и бухгалтером товарищества/КП (заодно позволит избежать вопросов по долгам предыдущего собственника), строителями местными доступными, газовиками, энергетиками, архитектором района и "чужими риэлторами", учителями в школе, охраной в товариществе...
Опять десять пунктов и многабукв вышло. пойду поработаю

 

Люблю я поработать - особенно поесть... Люблю повеселиться - особенно поспать...
Участок уже купили. Теперь про главное - про "Какой строить дом."

 

На этом форуме читал многие темы и классные посты про методику определения хотелок и рисования желаемого. Попробую своими словами с дополнениями. Огромную часть из описанного в этой главе Заказчик должен проделать сам либо под "чутким руководством" профи проектировщика/архитектора - жить то в доме Заказчику (его представителям) и никакой профи не знает заранее (и угадать не сможет) пожеланий, привычек и вкуса Заказчиков. Точно также - эту работу нужно произвести до решения - строиться по готовому проекту или проектировать индивидуально (см. ниже)
1. Определяем набор желаемых, нужных и необходимых помещений и их площади. Сразу скажу - что многое из ниже написанного - особенно цифры - можно рассматривать под любым углом зрения, я привожу свои исходя из природной склонности к минимализьму и своих размеров собственных (здесь максимализьм - противоположности, знаете ли...). Начинаем с конца - в любом доме нужны (от входа) -лестница и крыльцо (от снега и мокрой земли подниматься, лучше под крышей, и чтобы этот снег и влага на голову не сыпались), тамбур (можно неотапливаемый, типа сени - чтобы тепло сразу на улицу не улетало от 2х м2), прихожая (с местом для раздеваний / обуваний и обратно и шкафом - куда повесить, шириной от 1,5м и длиной от 1.5м - итого от 2,3м2), кухня (часто вкупе с небольшой столовой, от 8-ми м2), общее помещение типа гостиная (тут уж даже писать не поднимается рука, пусть от 15м2), санузел (один на этаж сильно жить помогает, от 2-х м2 - у меня в квартире ванная такая - жуть...), спальня от 9м2 (это если одному), котельная (от 3м2 при газе практически обязательно - объем от 7,5м3 при Н от 2,5м - здесь есть варианты разные - газовики реально разные, коридор (от 2-х м2) часто для соединения этого всего, площадь внутренних несущих стен (или перегородок начнется от 1,5м). Итого одноэтажный дом вылезает от 2+2,3+8+15+9+3+2=41,3м2 или внутренний квадрат 6,4*6,4м. Двухэтажный может убавить площадь коридоров (в общем случае) но на двух этажах съест площадь для удобной! лестницы (при потолках Н=2,5м и ширине марша 1м площадь = 6м2 минимум, итого на дом = 12м2). Это были необходимые .
Нужные - обычно детские, кабинеты, гостевые спальни (первый этаж для будущей или действующей "немолодости" - обяз!), гардеробные...
Желаемые помещения - ограничены уже даже не моей фантазией - сауны, спортзалы, бильярдные.мастерские, оранжерея (помидоры зимой выращивать - получается), некоторые относят к необходимым даже студии звукозаписи. Только не надо стебаться здесь и плеваться тоже - в моём доме мастерской нет - "рук у меня нет", то есть они не заточены для работать...
2. Определение площади дома ("первое окончательное"). Складываем получившиеся площади помещений. Очень грубо умножаем общую площадь на 20 тыс руб "под ключ" - получаем очень ориентировочный бюджет дома. Если получается (пусть приблизительно) поженить хотелки с бюджетом - переходим к следующим шагам. Если нет - возвращаемся к хотелкам (помещениям и площадям) и уменьшаем или увеличиваем. Здесь 20 тыс руб за метр площади - очень глупая цифра, просто помогает грубо прикинуть возможности с точностью в 30%.
3. Начинаем определяться с основными материалами. Здесь работают личные предпочтения и размер бюджета. В разных регионах - разная доступность материалов и цены на них, я здесь играю на чемпионате МО. Условно - самый бюджетный вариант для дома ПМЖ - деревянный каркас с утеплением минплитой (не стекло- или минеральной ватой). Далее - некоторые блоки (арболит, КББ - керамзитоблоки, шлакоблоки, ГСБ - газосиликатные) однородная стена до нормы по утеплению или стена устойчивая с утеплением (правильное утепление обычно - внешнее). Далее каркасные дома из Ж/Б с различным заполнением каркаса и кирпичные дома с разными способами утепления. Варианты неуказанные никоим образом не обижаю - я их просто не считал для себя сам, потому и не прописываю. Сюда бы вставить таблицу - приблизительная стоимость утепленной по нормам коробки под крышей, построенной из разных материалов - но тут уже столько вариантов начинается... Дом из одного и того же материала площадью в 100 и 250 м2 по цене квадратного метра общей площади может отличаться почти в разы. К сожалению многих - чем больше дом, тем меньше цена за м2 в общем случае - площадь стен и цена необходимой инженерии размазываются на большую площадь.
Материал нам нужно определить для архитектуры - некоторые архитектурные формы с некоторыми материалами не женятся (либо очень дорого).
4. Определяем желаемый архитектурный стиль строения (как бы громко или тихо это не звучало), архитектурные формы и собственно внешний вид дома. Тут могут помочь просмотр каталогов готовых проектов, красивых фото и просто память и собственный вкус. Огромное поле для фантазий. На этом этапе желательно бы представлять себе - любое усложнение конструктива или фишечка имеет свою цену (сейчас можно построить почти всё - цена вопроса).
5. Объединяем имеющееся в "словесный портрет дома". Лучше - на носителе - бумага, ворд-файл, умельцы в разных программах пишут/рисуют/чертят. Получаем в лучшем случае приблизительную планировку - где/что/ рядом с чем находится, желательно привязать к сторонам света на участке и к возможным коммуникациям. попытаться первый раз мысленно пройтись по дому и "пожить в нем"... Вариантов исполнения этого шага - миллион, итераций здесь - сотни миллионов.
И вот после оформления некоего образа можно приступать к проектированию дома.

 

Необходимое на мой взгляд отвлечение - понятия и термины.
Дом - домом называю пригодное для круглогодичного жилья с неким комфортом и отделкой строение - внести диван и жить осталось. к ремонту готовиться. В комфорт включаю инженерные системы - электричество по потребителям - то есть в розетках и на осветительных приборах, отопление полностью (варианты котлов и отопительных приборов разные, но в доме уже тепло всегда должно быть), Хол и Горячее Водоснабжение с водоподготовкой, канализацией и системой очистки сточных вод не дай Бог (ХиГВС далее, автономно или с подключением к центральным системам), водосточной системой и дренажом *по необходимости", какой-никакой вентиляцией и не дай бог кондиционированием. Отделка - сильно отличается у нас разных - но обязана быть. Именно такой объект можно назвать "дом под ключ". Ключ у всех разный, сказать "строителю" "под ключ" означает сильно расположить к себе строителя, сделать его практически членом Вашей семьи за Ваши же деньги - шутка...
Если чего-то из вышеуказаного не хватает - то речь идет об объекте строительства, называемом всеми коробка. Коробка - обычно построенные на фундаменте стены с перекрытиями, кровлей, часто с окнами и дверями. Такой полуфабрикат очень часто в объявлениях и разговорах домом называют. Мы как Заказчики обязаны разницу понимать - коробка обычно есть не более 30% затрат от дома, цена коммуникаций (внешних инж систем) может отличаться в разы на соседних улицах, инженерные системы и отделка в десятки раз могут отличаться...
Коробку можно (и нужно!) построить в соответствии с требованиями СНИП. Но - есть требования СНИП по конструктиву (то есть дом при расчетных нагрузках простоит расчетный срок службы), а есть нормы по утеплению строительных конструкций - то есть в доме возможно будет с комфортом проживать в любой сезон (жарким летом тоже теплоизоляция необходима!), при этом не вкладывая в каждый отопительный сезон 10% стоимости дома на отопление...
Строитель - здесь и далее - лицо, отвественное перед Заказчиком (мной или Вами) за строительство (часто и отделку) дома. Не конкретный землекоп, бетонщик или каменщик-плотник, а руководитель "свободной бригады", частный "прораб", представитель организованной артели старателей от стройки или целой строительной компании. Вариант воплощения Вашей мечты может быть любым, разным на разных этапах - результат обязан быть одним - правильно построенный дом по правильному проекту с применением правильных технологий. Если читатель думает по другому - можно далее не читать. Строителю для работы нужен проект - набор документов, содержащий (как позже выяснится - не всегда, к сожалению) пояснительную записку, планы и фасады дома, АР и КР (архитектурные и конструкторские решения), инженерные системы дома (лучше все и сразу). Это могут быть Ваш собственный "проект на салфетке", типовой проект (из инета...) или плод "индивидиального проектирования" коллективом архитекторов - но сей документ А)=Обязан быть на любой стройке Б)=обязан быть согласован и подписан всеми заинтересованными сторонами и В) Обязан быть понятен всем заинтересованным сторонам и не допускать двоякого прочтения. Внесение изменений в любой "проект" после начала воплощения - невозможны без дополнительных затрат (а некоторые изменения могут реально требовать переработки всего проекта, включая прочностные расчеты и КР), поэтому в принципе лучше их не допускать.

 

Проектирование дома
Одно из самых занятных занятий - имхо. Сам себе дом рисовал в итоге. Но есть жесткое убеждение - проект по возможности должен делать профессионал (часто - несколько, потому как редко бывает в одном флаконе настоящий архитектор и проектировщик например ОВК). Его этому учить должны были и опыт у него обязан быть соответствующий. Проект может быть хоть на трёх, хоть на сорока пяти листах, но должен содержать всё – планировки, фасады, весь конструктив в типовых КР или в расчетах всех частей фундамента, всех пирогов всех стен и перекрытий, кровли, дренажа и пр.., все инж сети (как минимум все проходы строительных конструкций и их входы/выходы), все лестницы, вентканалы и дымоходы, привязки к участку и отметкам, сторонам света и обязан быть понятен как минимум Вам без внесения дополнений и изменений. Варианты выполнения проектов и их цены и качество:
1. Самопроектирование – тем более никто не запрещает (для получения РНС достаточно «утверждаемой части проекта» - реально от руки рисованные можно планы и фасады в комитет архитектуры принести). Условно бесплатно. Если быстро – то однозначно некачественно (если автор не есть профи-архитектор). Если долго - нужно изучить нормы по конструктиву, хотя бы частично прочностные расчеты, нормы по утеплению, освещению помещений различного назначения, требования к помещениям различных типов (котельная/санузел например), несущие способности грунтов и еще тысячи разных даже не мелочей - то все равно результат трудно прогнозируемый. Реально – от двух месяцев и до бесконечности. Есть столько времени и его некуда более потратить (варианты трат – работа, другое зарабатывание денег, семья, отдых, хобби…) то можно и заморочиться. Но качество – имхо – сильно не прогнозируемое. Как иллюстрация – сырые темы на форуме в разделе «Покритикуйте проект». Да и строить по сырому проекту – не очень легко будет (хоть самому, хоть прорабу, стройконтора правильная – просто не возьмется строить без проекта вообще). Плюс неоспоримый – можно попытаться сделать всё под себя, минус – непрогнозируемое качество. Условная бесплатность – на то и условная, что наше время имеет цену.
2. Готовый проект можно выбрать по журналам или в интернете, почти всегда при должном опять же времени и иногда при невысоких требованиях к проекту можно найти готовый и под себя. Цена от 6-ти-8-ми тыр до 40 тыр (верхнего предела не знаю), отличаются обычно по уровню проработки деталей проекта и собственно составу проекта. Поиск проекта – та еще тема, мы с супругой просмотрели не менее тысячи. Брат мой купил готовый проект из-за бугра за 16тыс долларов, перерисовал его под себя, да так и не построил – но это брат, это не здесь и не сейчас… Не находится под себя готовый проект – очень часто можно там же заказать изменение/доработку проекта. Если речь идет об удлинении стены, увеличении площади, перенести окно, нарисовать зеркальные планы – это не сеть индивидуальное проектирование, за это не стоит отдавать больше цены самого проекта, иначе – ищем далее. При этом мы с Вами обязаны понимать – фундамент дома из любого проекта должен быть рассчитан для конкретного дома на конкретном участке с конкретным набором грунтов и УГВ. Не бывает в природе абсолютно универсальных фундаментов (как и вообще любых типовых или универсальных КР), особенно если смотреть еще и на экономику строительства. Часто в типовые проекты вставляется фундамент = плита. Но – он является одним из самых дорогих и (действительно!) часто допускаемых к применению типов фундамента. Плюсы – относительно недорого можно получить продукт весьма не плохого качества (как в плане архитектуры, так и в плане проработки конструктива). Минус – нередко не полное соответствие требованиям Заказчика и часто невысокое качество (оно типовое…).
3. Индивидуальное проектирование – Архитектор в соответствии с заранее разработанным ТЗ (техническим заданием) проектирует дом под конкретные требования конкретного Заказчика. Процесс иногда занимает месяцы (если не годы) – главное, чтобы у Заказчика не иссякал источник вдохновления для Арха (я про бюджет сейчас, доля шутки..). Цена – сильно зависит от задуманного Заком и способностей Арха как продавца своих услуг, от площади и сложности дома, глубины проработки… Имхо – стоит заказывать такую услугу в случае «крайней необходимости» - если нужно построить действительно что-то оригинальное по конструктиву, стилю, внешнему виду и интерьерам. Работа дизайнера интерьеров часто включается в инд. проект. Плюс - можно получить реально красивый и хорошо проработанный дом. Минус - цена в Мск – от 4 евро за 1м2 общей площади только за АР (для примера приведу цены с первого попавшегося сайта
Цены - до 300 м2 общей площади:
Раздел АР (архитектурное решение) 35 000 руб.
Раздел КР (конструктивное решение) от 370 руб/м2.
Раздел ИС (инженерные системы) ВК (водопровод канализация) от 100 руб/м2. ОВиК (отопление, вентиляция и кондиционирование) от 110 руб/м2.
ЭО (электрооборудование) от 110 руб/м2.)

Как уже печатал выше – проект должен быть закончен «на берегу» – до начала его воплощения. Иначе – только увеличение сметной стоимости плюс много проблем помимо бюджета. После окончания работ по проекту изучаем готовый проект и смету (или составляем смету). Консультируемся при необходимости, проводим «экспертизу проекта»: проверяем качество выполнения проекта и расчетов (если есть), соответствие объемов материалов и работ действительности, а также цен на материалы и работы рыночным условиям в Вашем регионе. Принимаем работу (консультанты всегда «помогут» - если есть), проводим окончательный расчет. Вот и первый результат строительства дома ощутим – есть проект дома.
Следующий этап - строительство? НЕТ! - планирование следующий этап.

 

Планирование строительства.
Начинается после получения "на руки" проекта. Прежде всего смотрим на бюджет. Если в ним все в порядке - решаем - кто исполнитель. Про выбор исполнителя (Подрядчика, у меня - Строителя) и про оформление с ним (любого уровня, но обязательно!) письменных договорных отношений можно три романа прямо сейчас настукать - но не в этой теме. Имхо - если у Зака нет времени и возможностей - Заказчик покупает их за деньги: нанимает исполнителя (-ей) со многим функционалом - планирование работ, снабжение, найм персонала, организация и проведение работ, контроль объема, качества и сроков выполнения работ. Указанное выше может делать один специалист, часто - делают разные люди. Одно обязан понимать каждый Заказчик - учет и контроль обязаны быть всегда, и себя даже (как исполнителя) нужно контролировать - на всех этапах. Особо контролируются так называемые скрытые работы - земляные, арматурные, гидроизоляция, скрытая прокладка коммуникаций и пр.
Если есть время, желание и способности - строим сами. Соответственно и планирование - наше. Здесь - чем больше знаний, тем лучше результат: и качеством продукта оцененный, и экономически. Здесь "консультант" хороший поможет (как и на всех других этапах).
Разбиваем воплощение задуманного на этапы. Обозначаем объемы работ на этапе. Часто первый этап = нулевая отметка (выход на уровень пола) или та самая коробка под крышу (ещё замкнутый контур зовут, без крыши никак нельзя объект строительства оставлять). Оцениваем бюджет каждого этапа (вот только правильно ли оцениваем? без навыков и знаний если?), если "сумма итого" имеет место быть в наличии - планируем закупки на этапе. Качественное планирование (прописная ведь истина!) - позволяет как минимум не заплатить лишнего: не оплачивать лишние доставки, гарантированно иметь стройматериалы в сезон (их иногда не бывает в наличии!) по цене межсезонной, улучшить качественные характеристики материалов (при правильном хранении! - сохнут лесоматериалы естественной влажности, сохнут некоторые виды блоков, они же набирают прочность...).
Считаем и планируем все - когда какие материалы и трудовые ресурсы, оборудование, оснастка, инструменты, средства защиты и коммуникации и в каких объемах будут нужны (на первом этапе и в дальнейшем), как и на чем они будут привозиться, разгружаться, где и как складироваться и храниться до полного израсходования, как и чем перемещаться до места их использования, как будут храниться технологические обрезки и отходы материалов, где будут отдыхать и проводить работы исполнители, где будете Вы, откуда брать воду и электричество, как будут утилизироваться отходы, как организовать сохранность материальных ценностей и безопасность (в широком смысле слова, от документально - от РНС до паспортов с регистрацией и патентами исполнителей и договоров с их начальниками до физически- на ночь инструмент и охраняемый периметр) на объекте. По времени планируем контрольные точки - подэтапы выполнения работ, поставки недостающих материалов по принципу "вОвремя" (англ ."Just in time" термин целый есть, особенно сильно работает на объектах малой площади), этапы оплаты работ. Заранее по плану выполнения работ определяем конкретных Исполнителей и оформляем с ними договорные отношения. Контролируем выполнение плана производства работ (объемы и затраты) - что б не получилось как у меня: залили перекрытие над подвалом - а нет уже более половины бюджета на коробку под крышей. Без анализа запаниковал, "порубал шашкой" себя за кривой план, сам план тоже пострадал...- но в смету коробки в итоге уложился. А паника была не обоснована - на момент паники были закуплены (оплачены и завезены) многие материалы, плюс большая часть была оплачена - но на тот момент не доставлена на объект.
Итог этапа планирование - хорошая подготовка к выполнению почти всегда даст хороший (люблю слово следующее!) прогнозируемый результат на выходе.

 

Итак - все что нужно строить - понятно, спланировано, бюджетом подкреплено, закуплено, доставлено. Исполнитель определен, договор подписан - всё - ждем дом? Однако - рано...
Строительство - выполнение работ и контроль.
Если работы ведутся не своими руками - перед началом производства работ Заказчик и Исполнитель должны одинаково понимать - кто, что, когда, как, по какой технологии с какими качественными и количественными критериями оценки результатов, в каких контрольных точках контролируется, за какие деньги будет выполнять и какую ответственность за что нести. Абсолютно понятно, что это - договор и он обязан быть максимально полным и отражать абсолютно все вопросы либо в тексте, либо в приложениях. Сам факт наличия бумажки позволяет в общем случае сохранять деньги, нервы и физическое здоровье обоих сторон, а также часто увеличивает мотивацию обоих сторон на достижение цели договора.
Технический контроль на весь период строительства и отделки - имхо абсолютно необходимая вещь. Не обязательно это чистый технадзор в его СНИПовском понимании - часто нужно научить Исполнителя, объяснить и иногда даже не материально мотивировать его на правильный результат. Здесь стыкуется функционал технического консультанта и просто консультанта, технадзора, ГИПа и ГАПа, представителя Заказчика - не всегда этот функционал в состоянии нести один неподготовленный Заказчик или его представитель. Опять полезна "ответственная помощь" со стороны. И речь здесь идет не столько о попытке найти недобросовестность или не дай Бог осознанную преступную деятельность Исполнителя (к сожалению, часто имеет место на этом рынке), но прежде всего о недопущении фатальных (да даже устранимых за счет Исполнителя) ошибок при строительстве из-за некомпетентности либо по невниманию любой стороны. Опять же я ни в коей мере не утверждаю, что договор подряда заранее решает все проблемы в нашем государстве, но даже сама договорная работа на подготовительном к строительству этапе поможет решить многие вопросы еще до их формулирования.
Контролировать нужно все работы, лучше на самых первых начальных этапах - чтобы последствия переделок не были глобальными. Контроль типа работ ведется не по одному разу, особо контролируются как писАл ранее скрытые работы перед началом следующего этапа. Контроль обязан быть системным, но не обязательно быть систематическим - рядовой Исполнитель обязан его ждать, но никогда не должен быть к нему готов и тем более не должен быть предупрежден о нём заранее. Отличное средство - вебкамера, но не заменяет на 100% личного профессионального участия в процессе.
Жесткий контроль, неотвратимая ответственность и правильная мотивация нам строить и жить помогают!

 

Спасибо!
Очень интересная тема - подписался)

 

Спасибо за оценку труда. Тема то уже - имхо - раскрыта. С чего начать думать, что за чем делать в самом начале воплощения описано. Цель моих статей здесь была показать важность и необходимость подготовки. Мы ж быстро дошли уже до строительства дома, оно ж полным ходом идет - уже контролируем ...
Разбив любую стройку на этапы, четко контролируя их выполнение и контролируя расходы - как раз планомерно и придем к логическому результату - завершению строительства. А там уже и о ремонте можно задумываться.
Да, какой-то конкретики здесь по минимуму - но цель была быть полезным максимально возможному количеству начинающих Застройщиков, многие из нас не имеют возможности задуматься "на пару лет" - как я. Хотя Америки то я точно не открываю.

 

Найм Исполнителя - мой подход - коротЕнько.
Ввиду ограниченного бюджета на строительство и врожденной "склонности к занижению" в любой своей деятельности очень редко прибегаю к Подряду "строительных компаний". Потому что:
1. Имею представление о себестоимости любых работ и материалов. Опыт позволяет оценивать трудозатраты на изготовление практически любого продукта разных видов деятельности - часто составляю расценки сдельной оплаты труда.
2. Имею опыт найма конкретных рядовых исполнителей многих операций, разработки системы мотивации персонала разного уровня.
3. Имею опыт организации производства - не одного - от составления ТЗ до строительства, отделки и оборудования зданий, планирования, комплектации и запуска серийного и мелкоштучного пр-ва.
4. Умею складывать (делить/умножать), даже на калькуляторе иногда.
Резюмируя - мне не нужны компании полного цикла, потому что я сам могу организовать процесс строительства на своем объекте именно так, как считаю нужным. Я сам найму (после проверки компетентности - опросом и/или на пальцах/кирпичах) необходимых рядовых исполнителей, сам поставлю им технические задачи и объем этих задач на период работы и проконтролирую их выполнение, предложу им систему мотивации на достижение моей (или очень близкой к моей) цели, спланирую поставки и разгрузки с запасными вариантами, найму недостающий (в том числе высококвалифицированный) персонал на то, что мне недоступно по навыкам и (или) времени, закажу и проверю расчеты/проекты (закажу проверку расчетов/проектов настоящему профи - если посчитаю себя недостаточно компетентным и освоение неизвестной компетенции нерентабельным), рассчитаю и спланирую бюджет - и не заложу в него оплату труда неиспользуемого персонала и прочие расходы, которых осознанно и обоснованно могу избежать. При этом я же еще сохраняю свое (и Исполнителя) психическое и физическое здоровье посредством уже отработанной системы договорных отношений, а также много времени "для семьи", которое не трачу на поиск и общение с разного уровня представителями. Но - иногда я обращаюсь к посредникам типа "бригадир" - "мне нужен каменщик и два подсобника на объем ХУZ по цене s руб/куб на круг, срок начала=F, срок окончания=G, качество WORK, за косяки -2коп, проживание моё, стол свой" - просто чтобы сэкономить время. Оплата посреднику - от 5 до10тыр при заранее почти всегда понятном уровне качества - так это 1 день моей жизни целиком, я отдам деньгами, себе возьму "с дочей поиграть"!

Если бы я не имел опыта и навыков - тогда мне пришлось бы искать компанию "Большой Исполнитель" с теми же самыми рядовыми Исполнителями, но со своими другими расходами, тараканами в организации "производства", системе мотивации персонала и управлении качеством, а также нормативной прибылью на выходе - оно мне надо?
Про "бригаду с прорабом" - моё мнение таково: в основной массе такой коллектив - это умеющий говорить и что-то (бывает даже много!) знающий в какой-то сфере строительства "старший" и те же свободные рядовые исполнителя. "Дом под ключ" в одни руки прораба - имхо вообще супер-лотерея с максимальным (но плохо обоснованным количественно и качественно), извлечением бюджета из кармана Заказчика. При этом "прораба" еще "веселее" привлекать к ответу за промахи/невыполнение обязательств, качество выполнения работ абсолютно не предсказуемое ("лишний объект" даже у супер-прораба по супер-рекомендации будет делать та же "свободная рабочая сила" с ближайшей "биржи" и вопрос "Хватит ли прораба на все его объекты?" считаю риторическим), а экономии по сравнению с "реальной" строительной компанией может и не быть вовсе - зависит от мастерства продавца услуги. Дай Бог всем Заказчикам исключений из этого моего "правила" - но опыт людей показывает...
Мой дом строили несколько коллективов и много никак не объединенных бойцов - схема сложная. Очень часто приходилось учить людей по ходу выполнения работ - иногда даже "брал" за это с исполнителя оплату своего труда "по договоренности" - заранее. Компенсация мне и семье - бюджет и иногда качество.

Затронул скользкую тему, возможно - разного уровня профи могут спросить "Ты кто такой... и покажи..." - готов вроде, смотрите ссылку в самом начале темы. На сегодня пару лимонов точно "заработал" на своём домике...

 

Попробую свой общий вывод из темы сделать -
1. Чем лучше будет подготовлен (информационно, организационно, материально и морально) к строительству Дома Заказчик - тем более прогнозируемый и качественный продукт он приобретет на выходе из процесса строительства и обустройства Дома.
2. Подготовку и выполнение комплекса мероприятий по заказу Заказчика может осуществлять его Доверенное лицо (многие лица), обладающее определенным багажом, наделенное соответствующими полномочиями и обладающее кредитом доверия - вопрос материальной и нематериальной мотивации тех самых лиц.
3. Исполнителями могут быть любые рядовые работники с практически любым уровнем стартовой подготовки - опять вопрос обучения, управления и мотивации.
4. А вот если участие Заказчика в стройке ограничить одним "разговором с прорабом", двумя посещениями объекта за этап "коробка под крышу" и тремя звонками с вопросом "Как дела?" - то результат будет как раз прогнозируемый, но негативный.

Все что хотел здесь изложить - изложил. Могу отвечать и консультировать - хоть здесь, хоть там...
Я обычно стараюсь объяснять, а не "давить массой". Фразу "Мы всегда так делаем" оченнно сильно полюбляю - после неё мои возможные Подрядчики часто ходят мимо, редко - пытаются что-то объяснять - если говорят интересно. Также очень «люблю» аргументацию уровня "я отвечаю" - особенно ничем материально не подкрепленную. Ну и нравится мне процесс любого созидания - оказывается.

 

Заседание продолжается - вопрос мне был задан - что можно и нужно покупать заранее. Итак -
Закупки заранее
Общий принцип имхо такой - закупать заранее нужно только то, что
1. Есть возможность купить дешевле, чем в сезон.
2. Может быть в сезон дефицитом - а такое даже в сегодняшних условиях насыщенного вроде рынка бывает.
3. Есть возможность улучшить (например, улучшается качество пиломатериала естественной влажности).

4. Есть место для складирования (и мешать не будет) - иногда можно договориться о хранении на складе поставщика до часа Х.
5. Есть возможность правильно (по условиям и сроку хранения конкретного материала - например, многие краски нельзя замораживать) хранить до часа Х и сохранить от воровства.

Материалы к закупке (по вышенапечатанным группам)