ВРИ не совпадает с ПЗЗ (ген. планом)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Я и пишу. нужно писать заявление. С просьбой установить СЗЗ на объект, а не на з\у.

 

так у них и написано, объекта:


Если честно, то именно это, для меня темный лес) Нутром чую, что нае..ют, а вот в чем не понятно)

 

Не видел эту тему, создал свою, очень похожа ситуация, https://www.forumhouse.ru/threads/357879/#post-15769571
Кто нить прояснит?

 

Здравствуйте! У меня тоже противоречие в документах. нашла место в черте города, хочу выделить участок для покупки без торгов. По генплану зона для ИЖС, и уже почти все застроено. На карте росреестра - свободная земля. А вот на кадастровом плане квартала часть желаемого участка занимает земля городского лесничества. Вопрос: можно ли выделить участок, который частично залезет в участок лесничества и потом строиться там, в зоне, где нет деревьев? Или ил лесничества ничего не выдадут? Карта росреестра, кстати, по запросу этого участка выдает, что границы его не определены. А на кадастровом плане он есть...

 

Участок по документам ИЖС - решили его застроить - оказалось, что по ПЗЗУ власти отнесли эти земли к Землям трансформации (!)... какая практика сейчас - выходить на слушания о переводе этого ЗУ в ИЖС или иные варианты есть?

 

А какой градостроительный регламент прописан для этой "зоны трансформации" в ПЗиЗ?

 

Нужна помощь

Исходные данные земельного участка находящегося в собственности:

Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование: Для передачи в аренду или распоряжения иным способом

Согласно ПЗЗ с сайта администрации и полученной справке участок находится в зоне 1ЖЗ-1А (Зона проектной жилой застройки): малоэтажная застройка, для ЛПХ, среднеэтажная застройка, здравоохранение, гостиничное обслуживание и т. п.

Было подано заявление на получение ГПЗУ для последующего получение РНС на строительство склада, сарая в рамках образуемого КФХ (кфх пока не регистрировал).

Получен отказ, т. к. мой ЗУ якобы сельхозугодья, а для сельхозугодья ГПЗУ не распространяется и строительство запрещено ...

Как быть?
В кадастровой выписке, в ПЗЗ ни слова об схугодьях и тут ...

P. S.: есть справка, что участок не входит в реестр особоценных сх угодий

 

В документах на участок может быть ничего и не написано о ценности земель. Иногда может быть написано прямо: ВРИ - "пашня", и тогда вообще вопросв больше нет, но это скорее исключение чем правило. У большинства СХ участков ВРИ общего характера - "сельхозпроизводство" и его прямые аналоги - "КФХ" и "сельскохозяйственное использование". Или как у вас - "распоряжения иным способом".

По большому счету ценность СХ земель (бонитет) - это отдельная характеристика, не включаемая в правоустанавливающие и градостроительные документы. При покупке эту тему надо обязательно выяснять до покупки, иначе можно налететь. И хрен продашь потом такой участок. Никому в РФ пашня не нужна - никто у нас пахать не собирается.

Ваша справка как раз и должна отвечать на вопрос о (не) принадлежности участка к СХ угодъям. Вопрос только кто ее выдал, и что там написано. Покажите справку. Вы ее в россельхознадзоре получали или где ?

В любом случае вам нужно обжаловать и оспаривать отказ. Куда вы обращались за ГПЗУ ? В документе, который вы процитировали (в отказе), написано что где-то "вблизи д ... находятся СХ угодья (пашня)". Пашня - как раз разновидность СХ угодий. Вопрос - что там полностью выше написано, и на какой источник информации они ссылаются ? Может, и правда пашня-то ?

 

Точнее это не справка, а ответ на мое письмо, не относится ли моя земля к особо ценным землям
ответ из министерства имущественных и земельных отношений области. В приложении.

За ГПЗУ к главе администрации района.
Выше просто описание местности, ни на какой источник не ссылаются, просто пишут что это пашня.
С ПЗЗ это вообще не как не вяжется. Как для сельхозугодий может быть зона 1ЖЗ-1А (Зона проектной жилой застройки).

Если это все-таки пашня ... как быть? Есть какой-то выход?..

 

Нашел еще вот такое письмо ... пашня (
Просто раньше этому значения не предавал ...

Как быть?.. (

 

Нашел на просторах интернета, знающих прошу прокомментировать:

Пастбища и сенокосы, это не вид РВИ. Это вид угодий внутри РВИ! Есть виды угодий как залежь, пашня и т. п. - все это не имеет никакого отношения к какому-либо виду РВИ (ЛПХ, КФХ, с/х производство).
Виды угодий устанавливаются землепользователями (не администрацией района, как РВИ, и не СФ-ции - в отношении категорий земли), а самим владельцем (См Гост 26640-85 88 года, который до сих пор имеет действие). Этот гост определяет что такое виды угодий и какие можно выбрать.
Вид угодий, это вид использования земли. Для определения порядка использования земли достаточно быть пользователем - собственником или арендатором. Пользователь сам решает, как ему пользоваться землей и где ему пахать, а где косить или пасти. Это право дает ЗК РФ. В соответствии с этим гостом совхозы (т.е. землепользователи) и устанавливали свои режимы использования - чертили на картах где им пахать, где пасти. Поскольку они были последними владельцами, то так и остались ими установленные режимы использования земли и в старых границах.
Данная информация не распространяется среди населения и тщательно скрывается чиновниками (иначе люди ринутся менять виды угодий с пашни и пастбиц на "многолетние насаждения", к примеру). Изменить крайне просто - заявление в кадастровую о принятом решении смены видов угодий внутри Вашего РВИ, желательно от 1-го января, поскольку им удобнее менять информацию, в результате которой изменится еще и налог на землю.

 

В конце 2013-го Верховный суд, рассмотрев несколько случаев, решил: менять вид использования сельхозугодий можно только вместе с категорией земли. На этот счет нет даже отдельного постановления, есть лишь мнение ВС, высказанное в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2013-го (опубликовано 4 июня 2014-го). И несколько «внутренних» (неофициальных) разъяснений и писем Росреестра. Все.

http://nsp.ru/compromising/132-dachnyi-bespredel?highlight=летние

 

По данным которые вы прислали мне на почту, кадастровый номер вашего СХ участка находится аж на берегу водохранилища, в 25 метрах от береговой линии (!) и по вашей графической схеме зонирования для вашего Калязинского района Тверской области, он относится к землям рекреации. О какой "жилой застройке" идет речь?... Нет ее в этом месте на генплане! Рядом с вами действительно есть участки с зонированием "жилая застройка", они ЗНП, и они тоже на берегу в 25 метрах от воды (интересно, как в администрации такое провернули, и не отменит ли прокуратура смену зон и ВРИ нафиг лет этак через 5), но это не ваш участок.

На данный момент ваша основная проблема в любом случае не в зонах ПЗЗ, а в угодьях вида "пашня" на вашем СХ участке. (Еще раз повторюсь - такие вещи не надо покупать под застройку, и выяснять это нужно до покупки).

Тем не менее, в принципе, можно попробовать бомбардировать все перечисленные инстанции, требуя предоставить обоснование каждого их утверждения и сослаться ради такого обоснования на действующие НПА.

Можно написать запрос в росреестр, с требованием сменить вид использования сх угодий мотивируя это тем, что у них нету свежих данных о бонитете (сельскохозяйственной ценности) данного участка, давностью не более 5 лет (26 лет прошло), а следовательно, нет оснований для включения участка в состав сельскохозяйственных угодий. Можно еще прибавить что обследование земель на предмет получения агрохимического паспорта и данных о бонитете является обязанностью государства (не собственника), и государство обязано выполнять такие действия каждые 5 лет. В случае отсутствия такого обследования менее чем 5-летней давности, нет оснований для причисления земель к категории сх угодий "пашня". Далее - прошу отменить вид угодий, установленный 26 лет назад, как устаревший и неподтвержденный, или же предоставить мотивированный отказ со ссылкой на официальную информацию необходимой свежести об агрохимическом обследовании земель, проведенном в соответствии с действующим законодательством. Можете и на ГОСТ сослаться, если он в вашу пользу. Прокатит или нет - я хз. Возможно, в суд пошлют.

Сами законы об агрохим обследовании я не помню, поищите сами. Но смысл такой - проводить обследование должно гос-во. Поищите также законы Тверской области (т.е. областные) об агрохимических мероприятиях и вообще об обязаностях собственника сх участка, об обязательных мероприятиях по защите и мелиорации земель, и пр. Там должно быть то же самое написано про агрохимические обследования, и кто их обязан проводить.

Можно бомбить администрацию вашего района. Потребуйте предоставить мотивированный отказ в выдаче ГПЗУ со ссылкой на НПА и на источник информации о бонитете или принадлежности сх участка к тем или иным угодьям, установленный законом. Напишите, что в ответе администрации от ... ссылка на источник, предусмотренный законодательством, отсутствует. И что отказ, ссылающийся на источники информации, не предусмотренные действующим законодательством, незаконен. Я вообще сильно сомневаюсь что в действующем законодательстве такой источник информации явно назван Что-то я в законах не встречал прямого упоминания о том, КТО отвечает за бонитет и за выдачу информации о нем...

Но самое лучшее, я считаю, идти на личный прием к главе администрации с документами на участок и задать все вопросы лично, начиная с ПЗЗ. Принесите их также с собой письменно, на случай если сходу не ответят. 1. К какой точно зоне ваш участок все-таки относится ? 2. Есть ли у администрации планы на смену категории земли с СХ на "земли населенных пунктов" ? Рядом с вами есть ЗНП, так что это не исключено. 3. если меняем на ЗНП, то когда ? 4. Каким источником информации о сх угодьях они пользуются ? 5. Как сменить информацию о типе угодий в этом источнике ? (не факт что они знаю, но спросите).

Если они собираются менять на ЗНП - то просто тупо ждите. Но штрафовать вас всякие надзоры в течение этого времени могут, и для этого достаточно, чтобы пройти на участок можно было хоть в одной точке (т.е. если он не полностью забором обнесен).

Но я, если честно, сомневаюсь что администрация сделает вам такой подарок - это многократное увеличение стоимости участка (едва ли не в десятки раз), а бесплатно такие подарки ОМСУ, имхо, никому не делают

 

Благодарю за столь развернутый ответ

Я вам позему-то ПЗЗ не отправил, там мой и соседние участки в зоне жилой застройки. Есть справка из администрации с возможными видами использования участка, где чего только не перечислено, аэродрома разве что только нет.
В общем путаница какая-то, в различных документах все по разному ...

а почему должны что-то отменять?..
по закону 20 метров общая территория. а в водоохранной зоне строить можно, с небольшими ограничениями, но сейчас о другом ...

такой вариант прорабатывается, администрация не против, но нужно согласие всех владельцев соседних участков, а у них там свои суды из-за границ и пр., в общем это ооочень долгий вариант.
к тому же сейчас говорят, публичных слушаний недостаточно, вопросы присоединения к населенным пунктам рассматриваются областными комиссиями и пр.

много полезного нашел в вашем комментарии, еще раз спасибо

 

Зона жилой застройки подразумевает все-таки, как правило, перевод СХ в ЗНП, т. е. смену категории земли. Перед тем, как пытаться избавиться от пашни, идите на личный прием в администрацию, выясняйте, как они себе это видят. Озвучьте ваши вопросы с пашней. Может быть и выяснится, что зона жилой застройки на вашем участке - ошибка с их стороны. Все может быть. Будет понятно, в каком направлении двигаться.

С другой стороны если внимательно и формально читать земельный кодекс, то и ВРИ "ИЖС" на землях категории СХ формально не противоречит земельному кодексу, и ничем не хуже ВРИ "дачное строительстве" на той же СХ категории - я об этом писал в соседней теме о землях СХ назначения:
https://www.forumhouse.ru/threads/23478/page-90#post-17082495

(при условии что это не пашня опять-таки). Если решить вопрос с пашней, то можно и ВРИ попробовать сменить на основе ваших ПЗЗ - на что-нибудь более подходящее для строительства. На ИЖС, например. Но с таким сочетанием, как СХ+ИЖС, скользких вопросов вида "а как РНС-то получать" возникает реально очень много. И никто не знает ответа. А ВРИ "Дачное строительство" не совсем соответствует вашим ПЗЗ, хотя тоже можно попробовать поменять. Но сначала нужно избавляться от пашни.

Если же избавитесь, то можно в принципе и не менять ВРИ - строительство на землях сельхозназначения не запрещено, если: 1. они в подходящей для строительства зоне по ПЗЗ, 2. текущий ВРИ не содержит прямого запрета на стройку дома (а то бывают ВРИ вида "для силосной траншеи" и т. п.), и 3. это не пашня/пастбище/особо ценные/и пр.

В принципе, если вы от пашни избавитесь, можно попробовать, как в той же соседней теме советовали - построить сарай (сооружение вспомогательного назначения) без РНС, а потом попробовать его по декларации зарегистрировать, как сооружение вспомогательного назначения. И ПЗЗ к декларации приложить. Если прокатит, то вот она - зарегистрированная недвижимость.