Как самостоятельно узнать ограничения по участку, или сам себе кадастровый инженер...

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Уважаемые пользователи форума!

Написав в середине 2019-го года тему Как узаконить берегоукрепление, или все про водоохранные зоны... , касающуюся в основном, водного законодательства, и интересную тем, кто имеет участки на т. н. «первой линии», после многих запросов в личку понял, что нужно осветить и другие возможные ограничения и обременения в отношении земельных участков.

В теме постараюсь показать, с примерами, скриншотами и ссылками – способы и ресурсы, позволяющие самостоятельно провести предварительный анализ земельного участка на предмет возможных ограничений, обременений, на предмет нахождения участка в различных ЗОУИТ (зонах с особыми условиями использования территории), узнать о возможных ограничениях в связи с ООПТ (особо охраняемых природных территориях).

На реальных примерах постараюсь показать, как увидеть ДО ПОКУПКИ участка – проходят ли по участку или вблизи от него – линии ЛЭП, нет ли рядом охранной зоны, к примеру – газопровода, где именно проходит граница зон подтопления и затопления, а также – не построят ли по соседству, к примеру - автодорогу, и нет ли рядом неприятных сюрпризов, в виде, например - санитарно-защитной зоны ОКС специального назначения – скотомогильника.

Постараюсь писать простым языком, без перегрузки юридическими и специальными терминами.

 

Для чего это все нужно? Если земельный участок находится у Вас в собственности, то это не означает, что с ним можно делать что угодно. В некоторых случаях на участок могут быть наложены ограничения и обременения, о которых Вы можете и не подозревать. То же самое касается того участка, который только планируется приобрести. Зачастую даже владельцы-продавцы участков добросовестно заблуждаются относительно продаваемого ими ЗУ, а проблемы начинаются уже после покупки.
Понятно, что, прочитав тему – стать полноценным кадастровым инженером, чье поле деятельности вобрало в себя навыки таких профессий, как геодезист, землеустроитель, оценщик и юрист, изучить по одной теме земельное, гражданское, жилищное, градостроительное, водное и лесное законодательства – невозможно.
Однако, сделать выводы для себя на основании анализа открытой, доступной информации, в частности – данных картографических сервисов, данных ФГИС ТП, государственного водного реестра, карт-приложений к генпланам муниципальных образований, при этом – сделать это все самостоятельно и бесплатно – думаю, многим будет интересно.

 

Для начала – про ограничения и обременения. Понятия «обременения» и «ограничения» не тождественны. Поскольку тема будет с уклоном в практическое применение, а не в теорию права, то подробно разъяснять суть отличий не будем, ограничившись ссылкой для тех, кому эти разъяснения все-таки нужны.

 

Заказ выписки из ЕГРН и получение ГПЗУ – были и остаются главными способами получения достоверной информации по ЗУ, а рассматриваемые ниже способы анализа интересующего земельного участка – будут дополнением, дающим более широкую картину, и иногда – дополняющим и уточняющим данные из ЕГРН и данные ГПЗУ.

Основной ресурс, позволяющий в режиме online проверить наличие зарегистрированных прав и обременений, наличие особых отметок и других характеристик в отношении объекта недвижимости, в том числе в отношении помещений и машино-мест. - https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_request

 

4. На что нужно обратить внимание при заказе выписки ЕГРН? Форумы в интернете пестрят жалобами обманутых пользователей, которые заказали через сторонние сайты в сети Интернет выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а в итоге получили «Филькину грамоту», либо вовсе не получили выписку.
Об этой ситуации предупреждает даже сам Росреестр.

Мошенники пользуются широким распространением цифровых сервисов и создают сайты-«посредники», также предлагающие оформить онлайн-выписку из ЕГРН. Только они не предупреждают своих клиентов, что их деятельность незаконна. Более того, нередко подобные ресурсы, чтобы ввести нас в заблуждение, размещают у себя символику Росреестра, и даже адреса у них порой отличаются от официального адреса на пару букв. Такие вот сайты-«двойники». Но вне зависимости от наличия или отсутствия дизайнерских изысков, у всех этих мошеннических схем одна задача – стрясти с вас трудовую копейку.

Каким рискам вы подвергаете себя при обращении к таким сайтам? Данные ресурсы не отвечают за достоверность предоставляемых сведений, за сроки оказания услуги, сохранность персональных данных, а также иные аспекты, способные негативно повлиять на обстоятельства, вызванные необходимостью получения выписки из ЕГРН.

Как уберечься?

Помнить, что законом право на предоставление выписок из ЕГРН представлено Росреестру и ФГБУ «ФКП Росреестра» (также можно получить сведения через МФЦ). Только так вы можете быть уверенными в достоверности полученной информации.

Обратить особое внимание на доменное имя сайта в адресной строке браузера. Подставные сайты намеренно копируют структуру официальных онлайн-ресурсов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты, размещают информацию о правомочии действовать от лица ведомств, зачастую используют в своем адресе слова «kadastr» «egrn» «vypiska» «rosreestr», либо добавляют к ним удвоенные буквы, приписки «online».
Вдобавок, на подобных сайтах-«двойниках» пользователи не могут зарегистрироваться при помощи своей учетной записи на Едином портале государственных услуг, предлагающем удобный электронный сервис «Личный кабинет». К тому же, на подставных сайтах Росреестра, Федеральной кадастровой палаты или Публичной кадастровой карты также размещаются прайс-листы, реклама, ссылки на мобильные приложения и способы оплаты. По этим признакам мошенников тоже легко распознать и не поддаться на их ухищрения.

 

Имеются примеры, когда в выписке из ЕГРН сведений об ограничениях не было, а спустя некоторое время эти ограничения вдруг там появились.

Пример1. В 2013-м купил и зарегистрировал участок в ДНТ в Волго-Ахтубинской пойме под Волгоградом, дом зарегистрировал в 2014-м. С год назад обнаружил в личном кабинете на сайте Росреестра ограничения прав на землю, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса. В моих выписках полученных при регистрации никаких ограничений не значится.

Пример 2. В выписке от 18.06.2018 об обременении участка газопроводом ничего написано не было. А в выписке 2019 года такое обременение появилось. Как такое может быть? Г. Пермь, ул Токарная, д. 13 Б.

По таким случаям даже образовались несколько тем и на ФХ:

Обременение участка. Ст. 56,56.1 ЗК РФ https://www.forumhouse.ru/threads/353556/

Охранная зона ЛЭП https://www.forumhouse.ru/threads/276251/

Обременение "Водоохранная зона" https://www.forumhouse.ru/threads/280165/

Ограничение прав на участке https://www.forumhouse.ru/threads/511769/

Охранная зона газопровода. Чем грозит? https://www.forumhouse.ru/threads/53491/

Обременение "ЗСО Московского водопровода" СП 2.1.4.2625-10 https://www.forumhouse.ru/threads/469478/

 

Примеры:
1.
1. Красногорск. Участок в охранной зоне высоковольтной кабельной линии (Московская область, городской округ Красногорск)

Строительство фактически запрещено из-за того, что участок попал в охранную зону линии электропередачи 110 кВ.

 

2. Московская область, Сергиево-Посадский городской округ. Участок в охранной зоне магистрального газопровода высокого давления. Строительство запрещено из-за нахождения участка в охранной зоне газопровода высокого давления.

 

3. Московская область, Раменский городской округ. Участок на сельскохозяйственных угодьях. Строительство запрещено, так как земля предназначена для сельскохозяйственного производства. Хотя в ЕГРН вид разрешенного использования участка - под строительство.

 

4. Московская область, Одинцовский городской округ. Участок в запретной зоне военного объекта. Строительство возможно только по согласованию с Министерством обороны РФ.

 

5. Московская область, Раменский городской округ. Участок в санитарно-защитной зоне предприятия. Строительство запрещено из-за нахождения участка в санитарно-защитной зоне.

 

6. Московская область, городской округ Ступино. Строительство фактически запрещено из-за того, что участок попал в придорожную полосу автомобильной дороги М-4 "Дон".

 

7. Московская область, городской округ Мытищи. Участок в первом поясе зоны санитарной охраны скважины. Строительство запрещено из-за нахождения участка в первом поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения - артезианской скважины.

 

Причины, по которым в выписке ЕГРН могут быть не указаны эти ограничения – это:
"человеческий фактор" (данные не внесены);
- бюрократические проволочки в соответствующих органах власти;
- одна из главных причин – организации, владеющие «первопричинами» ограничений, т. е - ЛЭП, водопроводами, газопроводами, нефтепроводами, линиями связи – сейчас в абсолютном своем большинстве стали фактически частными бизнес-структурами. И как любой бизнес – стремятся сокращать издержки и увеличивать прибыль. Действия по определению и установлению охранных зон, и последующее их внесение в Росреестр – это затраты и издержки, нести которые не все хотят…

 

1. Еще одна причина того, что в ЕГРН не было никаких записей, а в личном кабинете на сайте Росреестра вдруг появляются записи об ограничениях прав на землю – это деятельность наших законодателей.

ЗК РФ Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий

введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ и устанавливает аж 28 видов зон с особыми условиями использования территорий.

Вот они:

1) зоны охраны объектов культурного наследия;

2) защитная зона объекта культурного наследия;

3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);

4) охранная зона железных дорог;

5) придорожные полосы автомобильных дорог;

6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

7) охранная зона линий и сооружений связи;

8) приаэродромная территория;

9) зона охраняемого объекта;

10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;

11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);

12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;

13) водоохранная (рыбоохранная) зона;

14) прибрежная защитная полоса;

15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;

16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;

17) зоны затопления и подтопления;

18) санитарно-защитная зона;

19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;

20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;

21) зона наблюдения;

22) зона безопасности с особым правовым режимом;

23) рыбоохранная зона озера Байкал;

24) рыбохозяйственная заповедная зона;

25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

26) охранная зона гидроэнергетического объекта;

27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;

28) охранная зона тепловых сетей.