Создание ТСЖ

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Доброго времени суток! Посоветуйте, пожалуйста, как поступить? Я хочу создать ТСЖ в доме, куда переехала несколько месяцев назад. Но выяснилось, что в доме 50 % квартир принадлежать военной части. Через знакомых, удалось выйти на руководство этой части и получить согласие на создание ТСЖ. Стоит ли браться за такой дом? Может быть есть какие-нибудь "подводные камни" о которых, я не знаю?

 

Полгода назад задавался таким же вопросом. После изучения вопроса для себя поставил крест на этой идее.
Я прежде всего изучил рентабельность данного проекта: в моем случае цифры были отрицательные.
Вот пример моих цифр: дом 6 500 м2 площади (70 квартир). причем в доме расположены детский сад, полицейский архив и т. д. (собственник город). Суммарный тариф на обслуживание дома (содержание и тек. ремонт, уборка, вывоз мусора и т. д.) по квитанциям 8 рублей с копейками. Т. е. ежемесячный бюджет дома будет чуть больше 50 тыс.
Но этого не хватит даже на зарплаты (председатель, бухгалтер, дворник, электрик). А еще налоги, да и на обслуживание дома какие-то деньги должны остаться.

Мои расчеты подтвердила и знакомый председатель ТСЖ, к которой я напросился на консультацию. С ее слов ТСЖ в доме менее 13 000- 14 000 м2 НЕРЕНТАБЕЛЬНО и именно по причине неподъемных АХР (административно-хозяйственных расходов)

Еще один момент: вояки дали согласие. А Вы уточните их дальнейшую позицию в работе ТСЖ.
Поясню: у себя в С-Пб я нашел инструкцию КУГИ для представителей города для участия в ОСС. Согласно этой инструкции по ряду вопросов (если Вы заранее не пробили одобрение городских властей) этот представитель ОБЯЗАН или воздерживаться или голосовать против (перечень этих вопросов иам указан: это и повышение тарифов, и ремонты и т. д.). Как нетрудно догадаться результат ОСС будет "плодотворным" (а ведь собрать ОСС требует определенных усилий)

А в Москве к примеру есть распоряжение местной власти о субсидиях ТСЖ. Так там прописано, что ТСЖ может претендовать на сбсидии только если использует государственные расценки на обслуживание дома (не отвечающие факт. стоимости). Если же ТСЖ захочет применять рыночные расценки- то никаких субсидий.

Да, за домом надо следить, и лучше Вас это никто не сделает. Но создание нерентабельного ТСЖ (и не только по финансам, но и по организации - якорь в виде вояк) пользы не принесет: придется повышать тарифы, а значит "якорь" будет увеличиваться (за счет недовольных собственников)

 

А я с Вами не согласна. У нас очень много МКД, где всего квартир 144 и управляет ТСЖ или ЖСК. И дом находится в лучшем состоянии, чем дом которым управляет УК.

 

Вам, не посмотрев документы на дом, однозначно никто не ответит. На выбор управление домом влияют много факторов: новый дом или старый, какая прилегающая территория к дому, общая площадь квартир, как жители оплачивают ком услуги (напрямую поставщикам или нет), какие просроченные долги жителей, есть ли общие свободные площади в доме и т. д и т. д. Но имейте ввиду, УК себе в убыток обслуживать дом не будет. Для них это в первую очередь бизнес.

 

Правильно, сейчас и по Воронежу трещат, что ТСЖ, лучше УК. Новая иформационная волна в системе ЖКХ. При этом вскользь говорят о том, что всё хорошо в тех ТСЖ (хватает средств на развитие, ремонт), где площади сдаются в аренду, на доме висит реклама и т. п.
В нашем ТСЖ сейчас меняют трубы горячей воды, вентили и прочее в подвале, ремонтируют два канализационных колодца, и кое-что по мелочи. Чистили дважды за неделю канализационные колодцы, люди чего только не спускают в унитаз. Но ни на детскую площадку во дворе, ни на ремонт подъездов, ни на ограждение территории вокруг дома нам средств не хватает. Только на жизненно необходимые работы.
Более того, при всей прозрачности бухучёта, работе председателя, участии активных жильцов дома в хозяйственной деятельности дома, есть в доме недовольные, которые по наивности считают, что в УК нашему дому будет сказочно лучше.
А у УК, как у коммерческой организации, задача - прибыль. Это факт.

 

МКД в 216 квартир. ТСЖ (реорганизовано из ЖСК) с 1980 г. Мы на упрощенной системе налогообложения. Два соседних дома в УК - оплачивают в тарифе НДС по услугам УК - по 300000 руб в год. Мы НДС не оплачиваем. Плюс: если все собственники будут членами ТСЖ - то можно еще снизить налоги. А если деньги за ремонт перегонять через ИП (на упрощенке) а исполнителям отдавать наличными, то можно сэкономить и на платежах в пенсионный фонд. Мы сами контролируем поступления денежных средств и их расход - в итоге с различных экономиий делаем ремонт, который даже в смету не входил - в этом году отремонтировали все подъезды и заменили окна в подъездах на пластиковые. Если председатель не ворует, а получает нормальную зарплату (30 т. р) то это даже выгоднее чем УК. В отличие от вух соседних таких же домов - у нас всегда порядок. А те воют и к нам просятся... Потому как УК должна работать с прибылью и чем больше она сэкономит, а руководство заработает на откатах - тем лучше для УК и ее руководства, а для жителей хуже...

 

У нас такая же ситуация была в тсж, при этом председатель на текущие работы еще и "свои" фирмы-подрядчиков нанял, соответственно они выполняли работы некачественно, да еще и дороже среднерыночной цены. С бухгалтерией не все в порядке было. Инициативная группа жильцов наняла стороннего бухгалтера, он разобрался, доказал факты мошенничества. В итоги общим собранием жильцов сняли его с должности под угрозой суда. Но денег естественно вернуть не удалось.

 

Надо требовать и контролировать выполнения стандарта раскрытия информации, что очень не любят делать вороватые председатели. Кстати, за неисполнение стандарта - сначала штраф 30 т. р, а при повторном нарушении - дисквалификация председателя.

 

При получении бОльшей информации необходимо менять предыдущее мнение. Итак, что узнал за последнее время:
1. Председатель ТСЖ не имеет право получать зарплату. Ни при каких условиях. (по ЖК член правления не имеет права работать в ТСЖ по трудовому договору) Таким образом разрешается только вознаграждение - а оно взносами в ПФР, ФОМС, ФСС не облагается (30,2%). Только НДФЛ. Наша председатель правления сказала "Мне 20 рублей к пенсии прибавят и это мои деньги". Но то что, ее 20 рублей обходятся ТСЖ в 120000 рублей/год её совершенно не волнует.
2. Собственники должны ответственно относится к контролю председателя. Так уж получилось, что у нас люди не хотят контролировать председателя и получилось, что у нас самая высокая оплата за квартиру сейчас чем в двух соседних домах. Выше чем в таком же как у нас, который под УК (на 16 руб/кв.м), а также выше чем элитный с ограждением и т. п и т. д который под ТСЖ.(на 4 рубля кв. м). Кроме того, затраты на услуги управления у нас 1131 т. р /год, а соседний такой же дом 239 т. р/год. Плюс откаты и воровство. Хотя в подъездах очень аккуратно и чисто. (ну это для пыли в глаза). Зато у большинства жильцов в квартирах стояки в свищах. А стояки - общедомовое имущество. Также не возвращаются деньги в виде разнице собранных и уплаченных в ресурсоснабжающую организацию за тепло.
3. в УК вместе с председателем совета дома может также процветать воровство. Хотя ПСД (председатель совета дома) и не имеет доступа к деньгам. Как оказалось в доме, где я сейчас живу - она подделывала подписи жильцов и снижала арендную плату арендаторам в официальной части, а оставшееся делилось между УК и ПСД. В итоге ПСД украла вместе с УК 2 млн. руб.
4. дом под УК может также прекрасно жить и развиваться. пример соседний дом. там ПСД - журналист, который ведет рубрики в газетах по темам ЖКХ, открыл веб-портал по управлению МКД и т. п. МКД у них отремонтирован, пластиковые окна в подъездах, новые козырьки, новая крыша и т. п. Просто ПСД - должен быть ответственный и честный человек и "напрягать" постоянно УК.

 

По подробнее можно? Со ссылкой на НК.

 

В соответствии с положениями ст. 5 и 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования" (Федеральный закон № 212-ФЗ) страховые взносы уплачиваются (перечисляются) в государственные внебюджетные фонды, а именно:
 в Пенсионный фонд Российской Федерации;
 Федеральный фонд обязательного медицинского страхования;
 Фонд социального страхования Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 7 и ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 212-ФЗ объектом и базой для начисления страховых взносов для организаций, производящих выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые по трудовым и гражданско-правовым договорам, причем не по всем гражданско-правовым договорам, а только по таким, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц, подлежащих обязательному социальному страхованию в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования.
Вознаграждения членам и председателю правления ТСЖ производятся не на основании трудовых или гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а на основании решения ОСЧ. Поэтому такие вознаграждения в отличие, например, от заработной платы наемных работников не являются объектом обложения страховыми взносами. Это прямо следует из Федерального закона № 212-ФЗ.
Вывод о том, что вознаграждения членов и председателя правления ТСЖ не являются объектом обложения страховыми взносами, подтверждается по аналогии в письме Минздравсоц-развития России от 01.03.2010 № 421-19* в отношении устанавливаемых решением общего собрания акционеров вознаграждений, выплачиваемых выборнымчленам совета директоров (наблюдательного совета) акционерного общества в период исполнения ими своих обязанностей. Отношения по выбору членов наблюдательного совета ОАО имеют много общего с отношениями в ТСЖ по выборам правления.
Кроме того, аналогичный вывод был сделан в разъяснениях Минфина России в письме от 28.08.2009 № 03-04-06-02/62 в отношении обложения ЕСН выплат, произведенных адвокатам, занимающим выборные должности председателя и заместителя председателя коллегии адвокатов. У таких должностных лиц статус также имеет много общего со статусом лиц, избранных членами и председателем правления ТСЖ. Это подтверждает, что и ранее, до принятия Федерального закона № 212-ФЗ, ЕСН не должен был уплачиваться (перечисляться) товариществом в отношении вознаграждения членов и председателя правления ТСЖ.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 212-ФЗ объектом обложения страховыми взносами для организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые ими в пользу физических лиц по трудовым договорам. Согласно данной норме к объекту обложения страховыми взносами относятся все выплаты в пользу работников, произведенные в рамках трудовых правоотношений, в т. ч. предусмотренные трудовыми, коллективными договорами, соглашениями, локальными нормативными актами работодателя.
Анализируя данную норму, Минздравсоцразвития России в письме от 23.03.2010 № 647-19 указывает, что "учитывая изложенное, выплаты сотрудникам, которые в трудовых договорах с ними прямо не прописаны, тем не менее подлежат обложению страховыми взносами как производимые в рамках трудовых правоотношений работников с работодателем и, значит, связанные с трудовыми договорами". Но необходимо обратить внимание на то, что здесь речь идет о лицах, с которыми заключены трудовые договоры, в которых отдельные выплаты "не прописаны". С учетом приведенного анализа данные разъяснения не касаются случая с уплатой страховых взносов в отношении вознаграждений, начисляемых ими в пользу членов и председателя правления ТСЖ, поскольку норма ч. 3.1 ст. 147 ЖК запрещает им работать в ТСЖ по трудовому договору.
Правовые позиции профильных министерств, отвечающих за государственную политику в сфере трудовых и финансовых отношений, помогают понять, что вознаграждения членов правления и председателя правления ТСЖ не являются объектом обложения страховыми взносами.

 

А что то из судебной практики есть? Как то вот непонятно, пред правления СНТ, ОАО, ООО - все платят фонды...

 

Приветствую дорогие форумчане, хочу поинтересоваться с какими проблемами встречается председатель, что ему нужно делать, хотел бы получить точные ссылки отвечающие на предстоящие проблемы и их заблаговременное решение. Спасибо всем ответившим.

 

Внимательно изучайте ЖК РФ ст 44-48.
Вкратце:
1. Надо правильно все сделать. Уведомление не менее чем за 10 дней с инициатором собрания - собственник помещения. Реестр раздачи уведомлений.
2. Очное собрание. Повестка дня. Выбор председателя собрания, секретаря. Утверждение Устава ТСЖ. Выбор членов правления, выбор членов ревизионной комиссии. За все голосуется в бюллетене голосования.
3. Протокол собрания подписывают все, кто голосовал.
4. Если у вас есть 50% от площади жилой (1 голос - 10 кв. м)+1 голос, значит ТСЖ создали.
5. Регистирируйтесь и можете работать, когда получите акт приема-передачи дома.

Здесь надо смотреть из чего вы собираетесь выходить.
Если у вас ест ьуже ТСЖ, то читаем главу 6 ЖК РФ.
Если у вас УК или что то другое, то читаем главу 8 ЖК РФ.
Еще в помощь: 31 июля 2014 года министр строительства и ЖКХ М. А. Мень подписал Приказ №411/пр, утверждающий примерные условия договора управления МКД и методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

 

Ну допустим, вот стал председателем, дальше что будет, или я принимаю у жкх, в том смысле что смотрю все в каком состоянии?