РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС Нарушения есть, но доказать однозначно сложившуюся ситуацию в суде очень сложно. Кстати, межевание участка девелопера делало некое ООО, директором которого был некий Денисов, который сейчас руководит отделом архитектуры в местной администрации. Все вопросы по проезду и определению дорог на местном уровне в его ведомстве, так же как и ген план микрорайона, но все обращения как в пустоту, ни одного ответа.
А кто сказал, что будет легко? Тем более, я так понял, Вы по этой теме ещё ничего не собрали (нет ответов из кадастра, администрации...), а уже сами себе поставили блок Администрация и архитектор обязаны на Ваши запросы отвечать. На эту тему есть Федеральный закон. Если не отвечают, пишите в прокуратуру, что они Вас игнорируют. Молчит районный прокурор, пишите областному... Будете ждать у моря погоды, так и останетесь с проездом по полю.
Да нет погоды не ждём. Писали в областную прокуратуру, спустили в районную. Ответ ни о чём, администрацию похоже вообще не хотят трогать, по девелоперу отписались, что всё законно, право собственности есть и на этом всё. Обращения к губернатору и президенту спустились в ту же администрацию, ответов так же нет. Теперь только жалоба в область на бездействие местной власти и бездействие районной прокуратуры. Возможно кто то ещё пошевелится. Но по всей видимости, без суда не обойдется, поэтому спасение утопающих.. Будем писать, обобщать информацию, анализировать, вообщем вооружаться. Проблема наша похоже не единичный случай, жаль собратья по несчастью не очень активны. Кто к чему пришел, интерсно было бы услышать
Это у них технология такая: сначала Вы должны получить ответ из нижестоящей инстанции и, если недовольны им, обращаться выше, и выше, и выше... если не общались с районом, область Вас сама к ним отправит, так что ничего удивительного. Наши готовятся к суду: ждут ответов на проблему из кадастра, прокуратуры, областной администрации, которой районная, похоже, запудрила мозг... собираем доказательную базу, чтобы, как писал Садовод, было о чём поговорить
В филиале Тульского кадастра ответили, что у них Постановление о выделении земли девелоперу не хранится, хотя допускаю, что слукавили. Отправили в архив администрации. А как правильно должен называться этот документ? Может мы неправильно формулируем запрос?
Вот для этого и подходит прокурорская проверка по Вашему заявлению. Ибо у прокуроров есть право истребовать документы и собирать объяснения. А вот уже с материалами проверки заявитель имеет полное право ознакомиться. Если ЗУ предоставлялся без аукциона (скорее всего), то с ним заключался Договор о развитии территории. Смотрите ст. 30 ЗК РФ и дальше. например 2.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок. Условия Договора о развитии территории смотрите в ст. 46.2 Градостроительного кодекса
В нашем случае, да и как практика показывает во многих других, участки девелопером покупаются (переходят по дарственной) у сельских жителей, которым выделялись паи колхозных земель. Затем эти участки переводят из с/х в ИЖС, вносят в границы сельского поселения. Дальше обычная процедура, межевание (и зачастую не одно), переделка границ, назначений земель и т.п. Нам из министерства Самарской области прислали даже копию приказа, о том, что два поля вошли в границы села. Все манипуляции происходят при ходатайстве главы местного поселения, что то визируется дополнительно в районной администрации и ими же крышуется. Зачастую формально оформляется межевое дело, с указанием проездов к ЗОП, а по факту всё не соответствует действительности. Проходит год-два, администрация меняется, и новой уже нет дела до всей этой канители. А пока сам разберешься (с учетом отписок и отсутствия помощи от администрации) ох сколько времени проходит. Спасибо за помощь от таких же собратьев как мы.
Соседи получили первый ответ из кадастра на запрос, текст которого постил 27 мая. Из кадастра ответили, что проезд к участку должен осуществляться через ЗУ, который является проездом и не было оснований в постановке на кадастровый учёт... Занятно, а девелопер тычет людям в глаза свидетельством на собственность на этот же ЗУ и требует либо выкупать этот ЗУ, либо платить за проезд. Соседи решили заказать копию межевого плана, для определения как же это получается. Народ, знакомый с ситуацией, утверждает, что наш девелопер скупал свои массивы ещё до выхода этой редакции ЗК. Тем более, по их словам, эта тема для местных приближенных к администрации, а не для федеральных компаний, как наш Д.
Да межевое дело должно определять участки, по которым осуществляется проезд к вновь образованным участкам иначе не поставят на кадастровый учет. Но при этом администрацией сельского поселения, на территории которой данный массив находится, на эти участки для проезда должен быть наложен публичный сервитут. А этого к сожалению не делается. А девелопер машет бумагой о собственности (и по закону он прав). И местная власть не желает в это вникать, это требует определенных действий:организации публичных слушаний, принятия решения в интересах землепользователей, разработка местного законодательного акта и его внедрение и реализация, возможно осуществление оплаты за публичный сервитут. А им это надо...? Вот и воюют люди сами как могут. У нас такая же ситуация. Вот и чешем репку, что делать дальше. Для начала писать в прокуратуру о возможных нарушениях администрации и злоупотреблением права собственности девелопером, в результате чего нарушаются ваши конституционные права и права собственника (ст 304). А дальше как сложится.. А аукционы в наших случаях не проводятся, т.к. земли покупаются у частного лица и зачастую с/х назначения. А там процедура не много другая.
Соседи начали получать ответы из Росреестра по поводу наших запросов, как могла произойти постановка на кадастровый учёт ЗУ без определения путей доступа на эти ЗУ (напомню, в межевом плане вместо обещанного оглавлением генплана подшит неутверждённый рабочий проект, который ни коем образом не обременяет владельцев ЗУ- проезда). Такое впечатление, что Росреестр не хочет признавать ошибки, мягко говоря, своих сотрудников и отправляет всех в са... нет, в суд! Прошу юристов высказать свои комментарии и своё мнение о перспективах, втч судебных.
А что в плане межевания? Там должны быть указаны участки посредством которых осуществляется доступ и их схема. Почитайте внимательно Земельный и градостроительный кодекс, а так же положение о межевании. Я лично не нашла конкретного перечня документов, который должен быть при межевании, только огранизационные нюансы. У нас тоже нет утвержденного ген плана (это не "доработка" администрации), но участки обеспечивающие проезд указаны при межевании, при этом их назначение при межевании указано как под ИЖС, собственник- частное лицо, без всяких сервитутов, но самое интересное, что по этому участку (дороге) можно выехать только в поле (реальное поле, обрабатываемое и засеиваемое), т.е нет никаких дорог, как это трактует ст.85 Земельного кодекса. А вот ГКУ изменения были проведены значительно позже по распоряжению администрации, и тогда статус изменили на "для эксплуатации автодороги и коммуникаций" и сервитут опять не установили. Если прокуратура закрывает глаза на нарушения, то от Росреестров этих ждать помощи просто смешно. То что уже поставлено на учет, пусть даже и с нарушениями, оспаривается только через суд. А чтобы выйти в суд информации нужно собрать очень много и САМИМ (с адвокатом) выявить все нарушения.
В межевом плане, уже писал, есть рабочий (не утверждённый!) проект застройки квартала, согласно которому ЗУ-"проезды" должны стать муниципальными дорогами. Но нет никаких документально подтверждённых обременений/ обязательств и эти ЗУ остаются в частной собственности девелопера и его СНП. И теперь не понятно, каким образом Росреестр поставил ЗУ на кадастровый учёт, не получив ДОКУМЕНТАЛЬНОГО подтверждения существования проездов, а удовлетворился по сути рисунком будущего квартала?! Здесь есть нарушение закона или "дырка" в законе?
В межевом деле определены участки посредством которых должен осуществляться проезд к вновь образованным в результате межевания участкам, но право собственности на эти участки определяется свидетельством о государственной регистрации. В этом случае администрация поселения должна пошевелиться и принять решение, если ей передают дороги, то принять их (очень сомневаюсь, что девелопер купив землю просто так вот и отдаст её!), на обращения жителей должны быть орагнизованы общественные слушания и по результатам принято решение об установлении публичного сервитуту. Почитайте земельный и градостроительный кодекс, там всё расписано. Вопрос в другом, захочет ли администрация всем этим заниматься, ведь как правило, девелоперы от того и смелые (наглые), что всё у них подвязано. Вот в нашем случае, даже прокуратура местная "не видит" нарушений...
Может специалисты по межеванию просветят нас, насколько возможны такие игры при постановке на кадастровый учёт?