Сблокированный дом (подводные камни оформления)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Вот в том то и суть, что наворотить я могу только в рамках закона) а то потом сносить заставять, еще и за свой счет)

 

Для того чтоб снести, нужно построить многоквартирный дом в 5 этажей, и продать квартиры кому попало.
Если же вы как владелец жилья будите строить дом для себя и у себя, то кто вам что то сможет предъявить.

 

не могу отвечать за ваших муниципалов, знаю что такое у Нас (Ханты-Мансийский а. о.) проходит. Строится дом на 2 семьи, хотя предусмотрен участок на ИЖС 1-о квартирник. После оформления заделывается проем, потом переоформляется с предоставлением 2-х адресов.

Построить можно только такой этажности, на какую предусмотрен участок. Это в землеустроиство и архитектуру города (района)

 

А нам даже разделять адреса и перерегистрировать нет смысла, мы же не собираемся половину дома продавать, будет и у нас, и у родителей один адрес.

 

Собственников может быть сколько угодно .

 

И мне интересно к чему пришли? Архитектура дала добро?

 

Архитектура добро дала, именно на строительство блокированного жилого дома, при условии получения ТУ на эл-во и воду (с этим проблем вроде нет) На данном этапе мы межуем землю на 2 части, сейчас отдали документы на получения адресов каждом участку. Был один участок Гущина 2, в заявлении попросили сделать Гущина 2 и Гущина 2а. На следующей неделе ждем результатов. После этого будем получать новый кадастровый план и поедем в рег центр на оформление собственности размежеванного участка.

После этого возвращаемся в Архитектуру и получаем разрешение на строительство. Этим летом планируем залить фундамент...

Как все решится выложу план блокированного дома и участка

Получили новые адреса Гущина 2 и Гущина 2а, теперь ждем оформления Кадастрового плана и с этим на оформление собственности. Далее получаем ТУ на эл-во и воду и идем получать разрешение на стр-во.

Получили права на собственность размежеванного участка. Сейчас получаем ТУ

 

Собственник индивидуального жилого дома продал доли в нем четырем собственникам, в результате образовалась общая долевая собственность. Впоследствии собственники по решению суда разделили дом в натуре. Выделенные части жилого дома зарегистрированы в ЕГРП как квартиры (всего в доме образовалось 4 квартиры). Квартиры имеют отдельные выходы на земельный участок. Земельный участок под домом, с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома, состоит на кадастровом учете, однако его граница в соответствии с действующим законодательством не установлена. После раздела дома один из собственников квартиры зарегистрировал в ЕГРП право собственности на долю земельного участка (доля равна его доле в жилом доме до раздела в натуре). В настоящий момент он подал иск о выделе своей доли земельного участка в натуре.

В свидетельствах на квартиры написано: "Вид права: собственность", "Объект права: квартира, назначение: жилое, общая площадь ... кв. м, адрес объекта:...". Кадастровый (или условный) номер для каждой квартиры свой.
В свидетельстве на ЗУ написано: "Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 5/9", "Объект права: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, общая площадь ...кв.м, адрес объекта:..."

Согласно п. 3 ст. 48 и ч. 1 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под индивидуальным жилым домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. В настоящий момент в доме проживает три семьи (один собственник уже несколько лет не живет в доме), следовательно, на мой взгляд не может считаться индивидуальным жилым домом.

Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ и п. 5 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006г. №47) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Понятие многоквартирного дома ЖК РФ не определено, вместе с тем согласно п. 6 выше указанного положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В тоже время в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Понятие блока на мой взгляд можно понять из СНиП 2.08.01-89* «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ». В соответствии с Прил. 1 к указанному СНиП блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Согласно этого же приложения приквартирный участок - земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

При этом из письма Минэкономразвития России от 26.08.2010г. №Д23-3390 следует, что жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам несмотря на то, что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома. Но из письма того же Минэкономразвития России от 17.10.2011г. Nог-д23-1694 следует, что письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.

Я запутался. Получается рассматриваемый жилой дом можно отнести как к многоквартирному жилому дому, так и к жилому дому блокированной застройки. На мой взгляд, определение жилого дома блокированной застройки наиболее точно подходит рассматриваемому дому. В тоже время Минэкономразвития России относит дома такого типа к многоквартирным домам, но вместе с этим поясняет, что его письма не не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы, то есть представляют собой просто мнение по вопросу и не более.

Правильно определить тип дома важно, поскольку в соответствии с ч. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Постановлением пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона. Одним из таких федеральных законов является Жилищный кодекс РФ. В соответствии с п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Учитывая изложенное мне не понятно:
1. Является ли одноэтажный жилой дом с 4 квартирами образованными в результате раздела в натуре индивидуального жилого дома, имеющими отдельные выходы на земельный участок и в котором проживают 3 семьи многоквартирным?
2. Можно ли разделить в натуре земельный участок под домом? Если исходить из правоустанавливающих документов и сведений кадастра, то ВРИ участка под строительство индивидуального жилого дома и при наличии технической возможности раздел возможен. Вместе с тем если исходить из того, что жилой дом является многоквартирным или блокированной застройки, то раздел не возможен.
3. Нужно ли менять существующий ВРИ участка? На мой взгляд нахождение многоквартирного дома или дома блокированного типа на ЗУ под строительство индивидуального жилого дома является нарушением.

 

Вот, что я еще нашел по вопросу разрешенного использования ЗУ. В соответствии с правилами землепользования и застройки в городе (далее – «ПЗЗ»), утвержденных Постановлением Городской Думы, для каждого земельного участка, расположенного в границах города, разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительным регламентам указанным в ПЗЗ. Также ПЗЗ содержит перечень территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования территории города и карту градостроительного зонирования территории. В соответствии с указанной картой спорный земельный участок относится к зоне индивидуальной усадебной жилой застройки (Ж1-А). Согласно генерального плана города, спорный участок относится к зоне индивидуальной среднеплотной жилой застройки (Жи-2), которая в свою очередь относится к зоне индивидуальной жилой застройки (Ж1-А, Ж-1Б, Ж-2 ПЗЗ). Согласно ст. 7 ЗК РФ собственник вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования из видов, предусмотренных документами территориального зонирования. Согласно ПЗЗ зона индивидуальной жилой застройки Ж-1А выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Основные виды разрешенного использования недвижимости: отдельно стоящие односемейные дома с участками площадью от 600 до 1200 кв. м. Вспомогательные виды разрешенного использования: отдельно стоящие или встроенные в жилые дома гаражи или открытые автостоянки (2 машиноместа на индивидуальный участок); хозяйственные постройки; сады, огороды, палисадники; теплицы, оранжереи; индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, индивидуальные колодцы; индивидуальные бани, надворные туалеты; объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы); площадки для сбора мусора; зеленые насаждения; скульптура и скульптурные композиции, фонтаны и другие объекты ландшафтного дизайна; магазины шаговой доступности, предприятия обслуживания в отдельно стоящих зданиях, на специально выделенном под эти цели земельном участке.

Получается, что изменить ВРИ участка под МКД не возможно. Даже, если предположить, что блокированный жилой дом не одно и то же, что МКД, то размещать его на ЗУ также нельзя, поскольку единственное, что можно на нем разместить отдельно стоящий односемейный дом. Как тогда быть с решением суда, вступившем в законную силу о разделе жилого дома на квартиры и их регистрации в ЕГРП? И правильно ли я понимаю, что отдельно стоящий односемейный дом это тоже самое что индивидуальный жилой дом, поэтому и ВРИ в кадастре - "под строительство индивидуального жилого дома"?

 

В решении суда написано выделить квартиру состоящую из помещений таких-то жилого дома. Следовательно зарегистрировать в ЕГРП можно было только как квартиру.

Я об этом тоже думал. Вот, что я еще смог для себя найти:
Согласно п. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

У меня друг приобрел в городе танхаус, который состоит из 7 квартир. То есть. это типичный пример блокированного дома. В свидетельстве на дом у него указано, что у него в собственности квартира. А в свидетельстве на землю - общая долевая собственность, ВРИ его участка также под ИЖС. Единственное отличие, что по ПЗЗ у него зона Ж-2, которая допускает строительство блокированных домов, но почему-то односемейных. Что такое блокированный односемейный дом мне не понятно, в ПЗЗ это тоже не определено.

Вопрос возможности выделения доли земельного участка под блокированным жилым домом остается открытым.

 

Скажем так, согласно действующему законодательству получается, что танхаус (блокированный дом) хоть и выделяется в отдельную категорию, но является подвидом МКД.

Почему? Право собственности на землю под ИЖС зарегистрировано в установленном законе порядке, то что она используется не по целевому назначению никого по идеи при разделе волновать не должно. И потом, как уходить от квартир? Просить суд признать их частями жилого дома? Так их (части) с января 2013г., вроде бы нельзя поставить на кадастровый учет.

 

Ни какого риска нет, т. к. дом уже зарегистрирован.