Где взять деньги на строительство?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Под п. 3 подразумевается, скорее всего, участок,
Под п. 4 - участок + недвижимость в залог (имеющаяся) (если оценочная стоимость участка не превышает 70% запрашиваемого ипотечного кредита),
Под п. 6 - обременение имеющейся недвижимости (регистрация залога в Росреестре),
Именно по такой схеме мы получали кредит.

Дело в том, что данный ипотечный продукт до сих пор достаточно редко выдается банками, в связи с чем возникает очень много таких несоответствий:

Только после постройки дома он будет оформляться в залог, и выводится из залога ранее заложенная недвижимость (за исключением участка).

Надо понимать, что если кредит - ипотечный, то в любом случае, сначала банку оформляется залог в виде недвижимости, и только потом получаются деньги...
С того же сайта СБ:
Обеспечение по кредиту:

• Залог кредитуемого или иного жилого помещения.
• На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения).
• В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома / его части (доли) требуется оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом

Макс. сумма кредита:
Не должна превышать меньшую из величин:
- 70% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;
- 70% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.

Первоначальный взнос: от 30%

Страхование
Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Процентные ставки от 15% до 15,75%

 

Нет, так понимать не надо.

Даже в обсуждаемой программе в разделе "Процентные ставки в рублях" написано следующее:

Что явно указывает на то, что залог иного недвижимого имущества не является обязательным. А как указано в Вашей же цитате: "На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения)".

И это сейчас, когда условия по кредитам стали максимально жёсткие. Раньше такие условия были скорее исключением и банки ограничивались повышением проценнтной ставки и/или дополнительной страховкой до момента регистрации кредитуемого объекта недвижимости и оформления её залога.

Собственно, сам термин "Ипотечный кредит" и уж тем более "Ипотека" в качестве названия кредитного продукта является бытовым сленгом, хотя и используются в таком значении в т. ч. на официальных сайтах банков. Однако, в кредитном договоре формулировка "Ипотечный кредит" вообще отсутствует, а термин "Ипотека" означает исключительно залог недвижимого имущества, но никак не кредитный продукт. Это я говорю на основании детального изучения типовых договоров нескольких банков, где мне в своё время удавалось получить одобрение, которым я не воспользовался.

 

@Рикша, спорить на эту тему, конечно, не буду...Мы свой трудный путь по получению данного кредита (который не был похож ни на один из предшествующих в банке!) прошли. И только по таким же входным данным, как у нас, я могу что-то попробовать рассказать из собственной практики.
Здесь играет роль множество факторов, в том числе эти:
- финансы клиента (зарплата, поручители, залог),
- банк (у каждого свои запросы),
- квалификация по данному продукту менеджера (сложно, + 1 месяц задержки из-за исправления документов в СБ, +2 месяца задержки в РСХБ (пока не попросили заменить менеджера),
- организация по оформлению и выдаче такого кредита в банке (пока, похоже, с этим тоже трудно, никто толком не понимал - куда и какие доки передавать и что требовать к получению),
- Росреестр Вашего района (+ 3 месяца задержки в оформлении документов в нашем случае).

 

Я побеседовал с сотрудниками кредитного отдела небезызвестной компании Терем относительно текущего положения в кредитовании. С их слов, получить целевой ипотечный кредит на строительство загородного дома в Россельхозбанке - шансов крайне мало. С нового года у них не было ни одного одобрения кредитной заявки! Но при этом, другие банки охотно выдают потребительские кредиты без какого-либо обеспечения и с быстрым рассмотрения заявки. По таким кредитам, напротив, процент одобрения очень высок. Как, впрочем, и ставка, которая находится на уровне 25-26% годовых, если не брать страховку, которая стоит порядка 12% от стоимости дома, уплачивается сразу и на весь срок кредита. Что почти полностью нивелирует более низкую ставку, а, главное, даже если кредит погасить досрочно, то, как показывает опыт, вернуть деньги за страховку почти нереально.

В связи с чем у меня родился план, как скрестить ежа с ужом. Взять такой вот дорогой потребкредит, без страховки. Дом строится всего в течение полутора месяцев. После чего дом регистрируется в Росреестре. А вот тут уже, когда речь не о кредите на строительстве дома, что кредитуют единицы, а о кредите под залог готового дома с оформленным правом собственности, выбор банков становится куда шире. Поэтому, я думаю, есть хорошие шансы вскоре после регистрации дома перекредитоваться и относительно дешёвым ипотечным кредитом закрыть дорогой потребительский.

Пока отправили заявку в Россельхозбанк. Если откажут или наснут тяянуть резину, попробую реализовать описанный выше план Б.

 

Сбербанк не рассматривали? У них открылась программа кредитования на строительство жилого дома.

 

Спасибо за информацию, но о том что Сбербанк возобновил данную программу я же первым и написал здесь две страницы назад. Их программа меня категорически не устраивает по той причине, что до оформления дома в залог требуются иные формы обеспечения в виде залога другого имущества или поручительства, коих у меня нет.

 

Сегодня звонил в Россельхозбанк, общался с консультантом по ипотечным продуктам. Как выяснилось, у них условия ничем не отличаются от Сбербанка. До регистрации дома и его оформления в залог банку, обязательно требуется поручительство или залог другого недвижимого имущества.

 

Добрый день!
на днях общались в РСХБ в Москве по поводу ипотеки. консультант сказала, что поручителем и одновременно созаемщиком может выступать супруг. естественно с предоставлением тех же документов.
но мне представляется более реальным в нынешних нестабильных условиях вариант с начальным потребкредитом с последующим залогом построенного дома, как предложил уважаемый @Рикша

 

Я уже провентилировал этот вопрос с сотрудниками РСХБ. Как в известном анекдоте "но есть нюанс". Собственно, нюансов даже три.

1. Если изначально оформлять целевой ипотечный кредит на строительство дома, то с уплачиваемых процентов по кредиту можно вернуть налоговый вычет. При оформлении нецелевого ипотечного кредита под залог имеющегося жилья такой возможности нет.

2. При оформлении ипотечного кредита на строительство, кредит выдаётся в размере до 85% от сметы на строительство. А при оформлении кредита под залог имеющегося жилья кредит выдаётся в размере до 50% от суммы оценки дома независимым оценщиком. По факту на руки можно будет получить ещё меньше 50% потраченных на строительство средств, так как оценщики сильно занижают стоимость загородной недвижимости.

3. Если при обращении за нецелевым ипотечным кредитом под залог построенного дома текущая кредитная нагрузка будет высокой, то кредит не одобрят. Кредит является нецелевым, это не рефинансирование, поэтому у банка нет гарантий, что средства сразу пойдут на погашение действующих кредитов, а не будут потрачены на что-то ещё, что приведёт к запредельной кредитной нагрузке на заёмщика. В переводе на русский, чтобы провернуть такую схему, доход должен быть в два раза выше, чем при получении только потреба или только ипотечного кредита на строительство, так как в интервале между получением ипотечного кредита под залог имеющегося жилья и до погашения потребительского кредита нагрузка на заёмщика двойная.

 

@Рикша, а в Тереме не сказали, почему не одобряют такие кредиты? Велики риски?
А Вы все же будете пробовать взять ипотеку на строительство? Большой удачи Вам! И расскажите потом, как все прошло. Сами собираемся.

 

@цветик1, я завтра поеду в люберецкое отделение РСХБ (это то, с которым сотрудничает Терем и куда отправляет заявки). Хочу лично пообщаться и всё разузнать из первых рук. Телефонные консультанты зачастую дают противоречивые ответы. По результатам отпишусь.

 

При личном визите в отделение РСХБ я не узнал ничего нового по сравнению с тем, что было озвучено ранее по телефону. Кредитов на строительство индивидуального жилого дома под залог строящегося дома в банке нет. Залог другого имущества или поручительство обязателен. Причём земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, в качестве залога не подходит. Нужно закладывать квартиру или хотя бы другой жилой дом, уже построенный и зарегистрированный. И кредит предоставят в размере не более чем 50% оценочной стоимости залога.

Сотрудничество банка со строительной компанией, такой как Теремъ, не даёт никаких преимуществ и не означает, что на строительство через такую компанию можно расчитывать на какие-либо послабления в отношении предоставляемого иного обеспечения на время строительства. В сфере индивидуального строительства у банка в принципе нет аккредитованых компаний, в отношении объектов которых действуют специальные условия. Такое практикуется только в многоэтажном строительстве (при покупке квартир в многоквартирных домах).

Правда, нужно отметить, что предварительную сумму кредита после первоначальной проверки озвучили вполне неплохую, на уровне двух годовых зарплат, несмотря на наличие действующего кредита и кредитной карты с большим лимитом. Лимит кредитных карт, кстати, очень существенно влияет на сумму кредита, которую банк готов предложить. Считали возможные суммы кредита, и они кратно возрастали по мере того, как в программе банка уменьшали лимит имеющихся кредитных карт. Тот факт, что карта или карты всегда используются только в рамках льготного кредитования на оплату повседневных покупок на небольшие суммы, значения не имеет. Поэтому при небольших доходах перед визитом в банк следует уменьшить лимит до минимума и дождаться, когда информация о новом лимите отобразится в бюро кредитных историй. Но это нельзя отнести к особенностям РСХБ, такая политика во всех банках. Разница лишь в том, какой банк как считает кредитную нагрузку в зависимости от лимита.

 

@Рикша, а Вы сразу предоставляли справку 2ндфл или считали по Вашим озвученным доходам?
какой доход должны иметь поручители?

 

При таком раскладе не быстрее все же оформить потребкредит с банком, который сотрудничает со строительной компанией?
Никаких преимуществ у РСХБ я пока не вижу. Может, я не права?

 

@цветик1, я предоставил справку НДФЛ-2, заверенную копию трудовой и свидетельство о регистрации права собственности на участок.

Сначала кредитный менеджер посчитала максимально возможный размер кредита с помощью кредитного калькулятора, куда мой доход и текущая кредитная нагрузка вводились с моих слов. А потом, когда анкету ввели в компьютер, рассчитали то же самое, но исходя из информации в кредитных бюро. Запрос кредитной истории из разных БКИ и их анализ занимает считанные секунды.

К поручителям требования такие же, как и к основному заёмщику. Т. е. доход поручителя за вычетом обязательных платежей и кредитной нагрузки должен быть достаточен для обслуживания кредита. Комплект документов, которые должен предоставить поручитель, такой же, как и в случае основного заёмщика.

Потребительский кредит с самыми лучшими условиями, которые могут предложить в кредитном отделе Терема, это кредит под 26.5%, на 7 лет, через банк Возрождение. Такая ставка действует, если не оформляется страховка. При оформлении кредита со стразовкой ставка снижается, но сумма страховки настолько велика (порядка 300 тыс.), что в сумме переплата по кредиту со сниженной ставкой + стоимость страховки = переплате по кредиту без страховки. Плюс ко всему страховку на весь период нужно оплатить сразу и при досрочном погашении кредита она не возвращается. Поэтому страховка в данном случае - откровенное надувательство.

Основное преимущество целевого ипотечного кредита - это ставка. Если взять, например, 2 млн. банке Возрождение, то на оплату процентов будет уходить 530 тыс. в год. Если в РСХБ, то это 340 тыс. в год. Это примерно. В реальности и там, и там будет немного меньше, так как тело кредита хоть и очень слабо при больших сроках кредита, но будет уменьшаться. В РСХБ будет страховка, которая незначительно увеличит платежи, но там страховка честная, платится постепенно, лишь от суммы оставшейся задолженности, а не от первоначальной суммы кредита. Но, оформив целевой ипотечный кредит в РСХБ, вы получите возможность вернуть НДФЛ с суммы уплаченных процентов. Итого, если всё просуммировать, то купив домик по потребкредиту будете платить ~200 тыс. рублей ежегодно сверх того, что платили бы по целевому ипотечному кредиту.

Однако, следует отметить, что у потребительского кредита есть таки одно очень важное отличие. Если купите дом по целевому ипотечному кредиту под залог дома, то в случае возникновения финансовых трудностей высоки шансы оказаться на улице. При покупке дома по потребительскому кредиту, из дома вас выселить не смогут, если это единственное жильё и оно не заложено.