Строим "Доходный дом" и зарабатываем на аренде

Вот картинки - не совсем в масштабе, но в целом понятно

Это вид сбоку:



Это вид сверху:

Ок. Расшифруйте сумму - правильно ли я понимаю, что это включает:
сваи + пятаки (оголовки) + покраска?
работа бура?
стоимость цементной смеси?
стоимость всего бруса и доски на лаги?
стоимость всей фанеры на чистовой пол?
все виды использованных метизов?

Свою работы Вы не оцениваете, т. к. делали сами?

Между пятаками (оголовками) и брусом предусмотрены прокладки?

Утеплитель - это бесплатный мох? (у Вас на видео не сфагнум, а мне не понравилось то, что я увидел... как собираетесь сушить - он уменьшается в 10-20 раз от собранного количества)

Чистовой пол - это просто фанера 15мм или есть еще черновой пол? 15 мм - это если между лагами 30 см и то будет гулять. У нас гуляет очень здорово - но мы также не замарачивались на счет этого.

Какая подшивка снизу - это включено в итоговую сумму?

Что с ветроизоляцией снизу? А сверху чем защитится собиратесь от пролитой в помещении воды (только линолеум? а как на счет какой либо подложки, рубероида, целлофана для защиты от паров?)

У меня вызывает сомнение сумма, которую вы указали - полагаю она будет больше, чем у меня - ведь у меня заложена оплаченная работа и моя прибыль, как "прораба")

90 СМ ДЛЯ ПОДПОЛЬЯ - ЭТО ОЧЕНЬ МНОГО (для эконом варианта лучше от 30 до 50 см, при стандарте в 60 см). Или Вы будите один этаж делать? У нас первый полноценный, второй полумансардный - с минимальной потерей площади (больший вынос крыши). Высота потолка расчетная 2,29 см (это на стены пошла фанера 1,525 + половина от листа), затем идет пластиковая вагонка точно под размер (пилят на производстве до 1 см), к сожалению на пол - линолеум (т.к. не плита, а эконом вариант - я бы плиту сделал и керамогранит), потолок тоже ПВХ-вагонка. Вообще рассматривали дерево, как чуть более дешевый и экологичный вариант, но его надо потом или красить\лачить или пропитывать, оно впитывает запахи - а ПВХ можно помыть и цвет подбираем разный, там много оттенков на заводе. В целом стандартный каркас из доски 50*200, между стойками где 50, где 60 см (т.к. скупали самый дешевый пенопласт и минвату по газете с рук), изнутри типа пенофол/изолон (фольгированный), снаружи и внутри фанера 9 мм по обрешетке из горизонтальной дюймовки 2 сорта, снаружи также вагонка ПВХ горизонтально, никакого вентзазора. Окна пластик, откосы - панели ПВХ. Крыша - метал с полимерным покрытием, ровный лист - по бокам одна волна (типа защелки) - это отбракованные листы с производства сендвич-панелей для складов/ангаров по цене около 100 руб/м2 (брак в некоторых царапинах, помятостях), двойная обрешетка, нижний слой вместо мембраны - рубероид. Т. е. получился полный термос, один сплошной пластик - зато дешево, безотходно, легко мыть - т. к. почти стерильно. В целом очень дешево и очень быстро. Заказчики скупердяи) Даже двери - китайские пустотки.

По планировке - вообще мрак) Щас там мебель собирают, думаю в понедельник смогу принести план.

Все светильники исключительно - светодиодные (по 250 руб. на 6 ватт в потолок) - это очень дешево, пожаробезопастно и экономично. С отоплением - там заморочки, котел стоит в рядом расположенном доме (нюансы подключения к газу), а трубы идут утепленные туда и обратно. Септик - кольца. На кухнях будут микроволновки и электроплитки на 2 комфорки (в столешницу). Все с мебелью: кухня столешница и подвесные ящики, стол и тубуреты, холодильник; в ванной - душевая кабинка, толчок и стиралка; коридорчик - там шкаф, на втором этаже. По планировке - 6*12 метров - это получилось 4 секции по примерно 15 метров на 1 этаже и по лесенке на второй этаж - там коридорчик и спальня тоже 15 метров (считаю за вычетом перегородок), т. е. получилось как бы 4 двухэтажные квартиры: на первом - прихожая, кухня и совмещенный санузел, на втором - коридор со шкафом и спальня. И вот на 2 этаже получается 2 шкафа в коридоре и спальне, кровать и ТВ. По мебели и все технике выходит 100 тыс. на секцию, это вместе со всей сантехникой. Пока проблема с проводным интернетом - никто не хочет тянуть в частный сектор. Вентиляция из кухни и толчка через крышу - обычная.

Ну под деньгам не секрет - 12,500 руб. в месяц за все, за секцию. По рынку - это для нашего города оптимально, простой по похожим проектам не более 1-2 дней в год, обычно есть даже очередь - т. к. друг другу подкидываем клиентов. Так получилось, что делал данным людям один объект - рассказал про свои проекты - они решили тоже, но очень жадные. Посмотрим конечно на их "пластиковый" дом. По расходам пока сложно сказать - в принципе по электричеству не более 500 руб. в месяц на секцию, по отоплению даже не могу предположить - ну тыщ пять в самый холодный месяц за весь объект, смотря как окна будут проветривать, вода пока бесплатная без счетчика. В целом чистыми минимум 40 тыщ они хотят в месяц, чтобы все остальное сверху, по моему совету, на карточку, на различные расходы - типа сантехники, линолиума и т. д., мебель тоже надо будет каждые 3-5 лет менять хотябы частично (матрасы, столешницу и т. д.)

 

Тверской, вы коллега случаем не учитель русского в прошлой жизни.?. так много написали, что мне проще видео снять в качестве ответа, это быстрее будет - ответить вам, коллега. Спасибо вы МОЛОДЕЦ.

 

Нет, я всю жизнь работаю руками, хотя образований получил несколько для удовольствия, только защищаться не стал - слишком много надо было отдать за бумажку.
С видео такая ситуация, что все что написано - это скажем так измышления-вымыслы, сказка. А вот видео - это уже доказательство. Т. к. то, что Вы делаете - ну балансирует на грани, и в итоге может обернуться против Вас. Я по этому не выкладываю фото тех объектов, которые в похожей ситуации и есть договоренность с заказчиками, чтобы не распространятся об этом. Рассказываю просто как историю

Еще хочу добавить, что пожалуй самое важное во всей конструкции - это подводка воды и канализации в подполье, а также возможность залпового сброса фикалий на плывуне - заложили колец с запасом... Все трубы с возможностью ревизии во многих местах, т. к. будут засорять однозначно.
Также и с проводкой - при сечении 3*2,5 - автоматы ставим на 10А, т. е. страхуемся с запасом (на стиралку отдельная линия на 16А только на эту розетку, причем она в глубине под лестнице в нише, чтобы туда ничего не засунули еще). Сами розетки доже стоят прилично. При всей возможной экономии на самой конструкции - все равно проводка, сантехника, сама мебель - съедают львиную долю стоимости объекта (окупаемость самой мебели, техники, сантехники около года).
А вот на датчики дыма или на страховку строения - зажались.

В целом как я писал толь в начале темы, толи где то еще в нашем с вами диалоге - сама конструкция - это процентов 10... Цена участка, коммуникаций, отделки, наполнения - она намного выше стоимости досок и утеплителя. Таким образом если начинать с нуля - это проект по окупаемости выходит за рекомендуемые коммерческие рамки в 6-7 лет. А вот имея, как в Вашем случае, участок со всеми коммуникациями - тут нет особого смысла экономить пару сотен на конструкции. Тут лучше плита со скрытым отопление и пенобетон с кирпичной облицовкой (с прослойкой утеплителя) и штукатуркой внутри. Хоть это и кажется изначально дороже, но в процессе эксплуатации (мокрые помещения и утеплитель, звукоизоляция, взломостойкость перегородок и т. д., большая надежность скрытых в камне систем отопления и проводки) оно себя оправдает, да и сумма вложений на самом деле не намного больше в саму конструкцию, по сравнению со всеми "начинками".

 

Ну чтож, Сергей, данный видеоформат - действительно интересен и перспективен, однако потом будет учтен в качестве доказательств

В целом Вы улучшили мне настроение

По поводу прокладок - да конечно рубероид (аналог).

По поводу мох или торф - к сожалению у Вас ни то и не другое (из того что я мельком увидел на видео), это уже не сфагнум, а какая-то наполовину перегнившая смесь мха, травы и корней, но еще не торф, формирующийся в отсутствии кислорода и имеющий другую структуру, другой цвет и абсолютно другие характеристики. посмотрим что в итоге Вы засыпите в перекрытия, в целом торф - это замечательный материал, однако экономия на простейшей минвате или пенопласте - это потом совсем не экономия на отоплении; хотя Вы не считаете свою работу - конечно проще торфа наковырять, однако тогда давайте учитывать стоимость такой работы, стоимость тары и стоимость доставки. Вероятно цена "бесплатного" утеплителя возрастет

На счет воды и паров - пар движется в холодную сторону (Вы видимо оговорились, сказав про теплую). Безусловно если снизу ни чем не защищать, кроме досок - то все высохнет рано или поздно (если в лед не превратится - чем и страшна утечка).

Про ветрозащиту снизу - выходит у Вас она будет, но в качестве таковой будет выступать необрезная дюймовка. Вот тут как раз загвоздка, тогда надо либо шип-паз, либо в два слоя в разбежку...

По цене выходит под сотку. Опять же, например говоря про смесь - Вы имеете в виду только цемент? А например песок и щебень, их доставку? В целом, как мне кажется, Вы потихоньку идете к классическим решениям. С трудом Уже доски потоньше - это радует. Вы изначально закладываете максимум трудовых усилий и геморроя, вместо того, чтобы сделать более технологично. Лаги 250*80 - ну почему не стандартный на 50? Зачем заказывать нестандартный пиломатериал большего сечения? Проще было сделать например 150*25 в две доски, а поперек еще 150*25 в две доски (доски разумеется разнонаправленные, сколотить на гвозди) - получится дешевле по объему материала, намного жестче, меньше прогиб, таскать легче, и высота для Вашего торфа на 5 см больше. Ну да по паре минут на сколачивание каждой пары досок, лишних пару сотен рублей на пятидесятые гвозди. Но сколько преимуществ
Надеюсь, что стены Вы сколотите как в том видео про старинный дом-каркас, тока обошьете еще и снаружи бруском на 50 (как и внутри), брусок почаще и на него снаружи и внутри можно обшивку крепить. А не будите волохать опять здоровенный брус...

Про подполье - так чем выше, тем дороже трубы, утеплитель, опять же забирка то будет от ветра/снега - она тоже дороже. Хранить чето в подполье - чувствую, что контингент будет видимо из национальностей Настолько пофиг на жильцов? А они заплатят столько, чтобы это окупилось и проблем с ними не будет? Еще шум там слышен постоянный - или это непосредственно строят Ваш дом?
Ну и лазить в подполье - проще и удобней построить навес рядом, хотя я вообще не вижу смысла что-то хранить на законченном объекте. Также никаких коммуникаций в подполье, все должно быть в "теплой зоне". А вот высокая высота - это проблемы с утеплением труб канализации и водоподводящей линии. Именно поэтому я делаю утепление из пенопласта, с подшивкой из обрезков полос фанеры, оставшейся от стен или пола. Кидаете на землю коврик туристический (называется пенка, есть аналогичные материалы типа Шумоизола - очень толстая подложка) и на спине лежите, все спокойно прикручиваете за день шуруповертом. В любом случае даже имея 90 см - это особо не прибавит удобства. Вот честно попробуйте
на следующем видео эксперимент: положите например лист фанеры на пару досок и отрегулируйте высоту от 30 до 90 см через каждые 10 см и посмотрите какую Вам будет удобно прикручивать снизу, находясь полностью внизу... От 40 до 60 см!, где 60 см - это высота снежного покрова в городах центрального региона, причем снег - это даже хорошо, это утеплитель, тока вопрос в материале забирки, чтобы не отмокал (ЦСП или декоративный цокольный сайдинг, возможно профлист, просто плоский шифер).

Короче к 4-му проекту Вы подойдете уже более грамотно, к 10-му будете реально профи и делать все по стандартному методу А вот Ваш видеоподход - это будет Вам шикарная реклама (щас пока антиреклама).

Вот так сказать эскиз планировки

На первом этаже коридорчик со шкафом и выход на лестницу на второй этаж, кухня-столовая со стандартной столешницей, совмещенный санузел частично под лестницей (эскиз без пропорций), стиралка из кухни тоже под лестницей. Фактически все место под лестницей используется под различные шкапики. Меня в этом смысле вдохновляют японские миниквартиры (в одном случае удалось разместить полноценно 4 человека в комнате-студии 10 кв. м. с коридорчиком и кухонькой, с холодильником и зоной приготовления пищи - фотки могу на почту, если хотите), особенного где в туалете навешано всего - но все очень удобно.
Второй этаж - это небольшой холл со шкафом и спальня. Таким образом в полтора этажа удается "впихнуть невпихуемое" - целых 4 полноценные квартиры с очень большой кухней-столовой (в ущерб комнате, но студенты и молодые семьи, что конечно не лучший контингент - но самый часто встречающийся, как раз им такая планировка очень нравится). Особое внимание мелочам: например не кухонный уголок, а именно круглый стол с табуретами, большой шкаф в прихожей на 1 этаже, множество различных ящиков и полочек, освещение только встроенной - чтобы не сшибли, все трубы и провода полностью спрятаны, чтобы не сломали и т. д.
Все к сожалению не в пропорциях, а отрисовывать в 3D честно было лень
Все комнаты зеркальные, т. е. центральный стояк - точно в центре, там же и вентиляция.

Ну успехов Вам Спрашивайте, может подкину и я Вам какие идеи, ведь есть в Вас потенциал, только внимайте и больше изучайте западную культуру, там множество идей, особенно в японской строительной тематике.

 

ЦИТАТА ТВЕРСКОГО По поводу мох или торф - к сожалению у Вас ни то и не другое (из того что я мельком увидел на видео), это уже не сфагнум, а какая-то наполовину перегнившая смесь мха, травы и корней, но еще не торф, формирующийся в отсутствии кислорода и имеющий другую структуру, другой цвет и абсолютно другие характеристики. посмотрим что в итоге Вы засыпите в перекрытия. Вы засыпите в перекрытия, в целом торф - это замечательный материал, однако экономия на простейшей минвате или пенопласте - это потом совсем не экономия на отоплении; хотя Вы не считаете свою работу - конечно проще торфа наковырять, однако тогда давайте учитывать стоимость такой работы, стоимость тары и стоимость доставки. Вероятно цена "бесплатного" утеплителя возрастет

ОТВЕТ

Его Величество Сфагнум ссылка на страницу.
- Мох у меня "красный" просто другого цвета, все остальное тоже самое коллега. Корни, которые остались, елок, кедра - пойдут на рассаду у дома. Есть одно интересное решение по торфу как его преобразовать в гранулы уплотненные.
- по поводу трудоемкости по добыче мха. за 3 -4 (по 5ч работали) дня не напрягаясь нарезали втроем я резал, двое фасовали и таскали в телегу.
25 кубов мха * 2800 руб (стоимость утеплителя 85 кг на куб эковата) =70т.р врятли такую сумму можно заработать, тем более на выходных. Торф привезут с карьера на камазах сколько хошь, цена позже узнаю сообщу ..

ЦИТАТА ТВЕРСКОГО Про ветрозащиту снизу - выходит у Вас она будет, но в качестве таковой будет выступать не обрезная дюймовка. Вот тут как раз загвоздка, тогда надо либо шип-паз, либо в два слоя в разбежку...

ОТВЕТ так и есть внахлест в разбежку доски подшиты, вдруг сыпучий материал прядется использовать в качестве утеплителя.

ЦИТАТА ТВЕРСКОГО
Вы изначально закладываете максимум трудовых усилий и геморроя, вместо того, чтобы сделать более технологично. Лаги 250*80 - ну почему не стандартный на 50? Зачем заказывать нестандартный пиломатериал большего сечения? Проще было сделать например 150*25 в две доски, а поперек еще 150*25 в две доски (доски разумеется разнонаправленные, сколотить на гвозди) - получится дешевле по объему материала, намного жестче, меньше прогиб, таскать легче, и высота для Вашего торфа на 5 см больше. Ну да по паре минут на сколачивание каждой пары досок, лишних пару сотен рублей на пятидесятые гвозди. Но сколько преимуществ.

ОТВЕТ Коллега, пиломатериал заказываю по тел звонку любого формата. На мой взгляд сшивать три доски которые напилены на тройку четверку, а потом сращивать это жуткое дело. Я готовые балки полностью форматировал на прямоугольник дисковой пилой, чтоб стояли на плоскости, а не набок заваленные.)
Столько потрачено времени на калибровку материала, моя натура - точность в миллиметрах берет верх.
Мечтаю работать с идеальным материалом распиленным на многопильном станки, .но данный продукт уходит на импорт по 7- 8т за куб... захочешь не купишь.

 

Это сразу в два этажа? Жесть...Ну хоть не брус...

Советую еще фирменную спецодежду заказать, что то ярко-желтое-оранжевое-веселенькое, с Вашим логотипом - чтобы было узнаваемо для будущей рекламы

 

в три этажа для заселения китайцев)

 

ну это вы слишком размытые понятия употребляете. построить 1 дом для себя, а 1 - для того, чтобы сдавать в аренду с соблюдением норм (застройка не более 40% участка, этажность не выше 3х этажей, площадь не выше 1500 кв. м) - почему нет?
площадь даже 1000 кв. м - это, кстати квартир 15 минимум отличных.

 

Эти два видео можно было заменить четырьмя фотографиями.
Зачем я потратил десять минут своей жизни на видео на котором ничего не происходит?

 

А как будет делаться перекрытие между 1 и 2 этажом? на что оно будет опираться?
Или это только первый этаж такой?
И окна/двери тоже не понятно где и как будут...

 

Это фильмы для ценителей творчества Сергея. Он классный парень, а вот режиссер и сценарист не очень удачный. Вы уж простите ему десять минут своей жизни (в другой раз смотрите на "ускорке", уложитесь в три минуты).