Строим "Доходный дом" и зарабатываем на аренде

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

В этой теме разговор идет не о том как потратить деньги, а как их вложить, чтобы они давали деньги. Увы, но деньги в банке кормят только банкиров и чиновников. Больше это обсуждать не буду, если Вы считаете иначе, то это Ваш выбор!

Сергей, это немного не то, с чего Вы начали эту тему. Так деньги на проекте не считаются. Вы можете работать высунув язык и круглосуточно-круглогодично без отпусков, но! ТАК никто другой работать не будет! Нужно считать ВСЁ! Или это только ВАШ бизнес и никто его повторить не сможет и обсуждать квалифицированно тоже. Увы.

 

Вопрос к автору Sergey83
Строить доходный дом собираешься рядом с упоминающейся сауной! Если да, то район нормальный, не так далеко один из ВУЗов города. Хотя я бы там построил дом из теплой керамики с керамической черепицей на века (в европейском стили под старину), на двух- четырех хозяев.

P. S. В данном случае, имхо считаю главное где находится земля и есть ли она в наличии вообще. Если это в черте города или даже центр с транспортными артериями то возможно все может получится, если окраина или пригород то навряд ли. А так земля может обойтись только в лям за сотку. В городе поближе к центру сейчас такие расценки у нас в Сибирских Афинах

 

Народ! Не отклоняйтесь от темы! Топикстартеру: Поточнее бы рассчет дома?

 

Сергей - давайте делится полезной информацией. Если рассматривать именно дешёвое малогабаритное жилье, то оно значительно отличается от других типов жилья. Я тут посмотрел буквально недавно пару фильмов, они вообще не по теме - но там есть некоторые моменты. Будет время - гляньте OVER THE EDGE, Гарри Браун - может чего от туда вынесете...

Далее - расположение. Очень сильно влияет на цену и востребованность. Транспортная доступность, наличие магазинов, расстояние до центра. Мой пример - это комната в общаге 10 метров за 8 тысяч прямо в центре города и однушка прямо на остановке, но на окраине центрального района, пять остановок до центра - 10 тыщ. В некоторые районы трудно ездить утром или вечером, гдето плохо совсем с дорогами и освещением. В общем цена и центральность.

Стоимость проекта. Ну тут участок, коммуникации, размер постройки, материалы и т. д. если у Вас есть участок с водой и электричеством - безусловно нужно запускать проект.

Планировки. Тут много над чем можно подумать. Например в 10 метров у меня помещаются 4 человека с кухней и огромным шкафом типа в коридорчике внутри этой комнаты... Т. е. некий минимум это 10-12 для 1-2 человек! Тут есть нюанс - малогабаритка с удобствами или удобства общие. Цена то будет не сильно различаться, а вот проблемы совсем разные. Я не буду вникать в планировку, в удобства и размещение этого всего - тут нужен Вам большой опыт, бесплатно ничего не делается. Но я бы не советовал делать разных жильцов на разных этажах - лучше тогда двухуровневые квартиры, также внутренний коридор - Вы потом поймете - это неправильно, все квартиры должны либо выходить на улицу, либо тогда удобства в общем коридоре.

Также и с удобствами - одно дело они индивидуальные, другое дело - общие. Там и с порядком, и с ценой, и с перерасходом - очень много всего интересного.

С контингентом - дети, студенты, мужчины - это все чревато... также как и девушки... любые животные... курящие - вообще зло... В общем почитайте русских классиков - в школе мы много изучали, да мимо ушей пропускали...

Нет смысла делать разные по размеру комнаты, расположение удобств вообще не принципиально - лучше цоколь обслуживаемый. Звукоизоляция - это есть проблема, можно Вам подумать над монолитной плитой и внутренними перегородками из кирпича с прослойкой из пенопласта. Готовка еды, влажность, вентиляция - вот тут будут хорошие проблемы с отоплением... Сейчас активно думаю на индивидуальным отоплением каждой ячейки - кондиционером инвертером, что то связанное с рекуператором... возможно окна лучше по советски с форточками, а не современные откидные... В общем много проблем...

Гигиена, полиция, соседи, мусор, собаки, машины... иногда выгодней построить дом на две секции с полными удобствами, чем 4-6 секций... цена и проблемы... иногда выгодней дом на 1 секцию, чем на 8... специфика рынка, сезонность, амортизация - и ремонты... нужно учитывать специфику рынка, если говорить о студентах - то нужно все знать в этой сфере...

В общем все правильно, направление правильное - но проблем много. Для начала попробуйте следующее - обзвоните все без исключения объявления и гостиницы, посуточно и на длительный срок, побываете везде - посмотрите планировки, интерьер и цены, ведите учет всего этого, желательно фото (типа жене показать). Получите базу данных - которая будет сама по себе стоить денег.
Потом полазайте по всем объявление о продаже комнат, квартир в общага, частных домах, прочих малопривлекательных местах - также интересна планировка, удобства, интерьер. Общайтесь с потенциальными "соседями" в этих квартирах - поймете логику и психологию определенного контингента.
Изучите свое месторасположение участка - все подходы, все маршруты транспорта, всех соседей, участкового и т. д.
Все это даст Вам огромное количество информации и понимание большинства проблем. Возможно Вы выберете некую определенную целевую группу клиентов. Возможно это будет минигостиница посуточно... Возможно постоянные клиенты из каких то организаций... Возможно Вы сауну построите или солярий или теплицу... а может гараж или офис...

 

Да поточнее! А то пока кроме мифических расчетов и плана на коленке ни чего нет. И в видео Сергей сказал, что унитазы и души и прочее не считает важным, типа самое главное коробку возвести. Тут не соглашусь ибо на 6 квартир электроплиты нужны и души и унитазы это реально хорошие расходы? Говорю это, как практикующий проектировщик. Септик будешь каждый месяц Сергей вывозить если тупо из пары колец соорудишь, как у нас любят Здесь бы рассчитать все, что бы потом не выслушивать от соседей и от жильцов дома!

 

Ну как можно точнее, если он пишет, что промздание сделал из двух КАМАЗов с досками? Без обид, но Сергей очевидно очень интенсивно использует "неучтеный ресурс" - все расчеты будут неприменимы!

 

Кстати о расчетах - и о септике... один раз смоют прокладки и все расчеты насмарку... ну а если буду есть и бухать - то тока бетонные кольца и регулярно вывозить - никакие расчеты не помогут.

именно в этом нюансы.

я Сергею писал в предыдущей теме, что сама конструкция - это даже не половина, а процентов 20 от всех затрат. сложные коммуникации, интерьер, мебель, техника... нафиг... иногда лучше сдавать полностью пустое без обоев и мебели помещение, но постоянным клиентам, которые все сами сделают и будут долго платить, но подешевле, чем сделать все самому и это все очень быстро изгадят полностью...

 

Как обычно тема скатывается на самое главное

 

Как вам такой вариант!

общий холл, кухня, столовая. Я так понимаю у каждой пары комната с туалетом, а бабушка одуванчик им на кухне готовит
Хотя это планировки одного из доходных домов в Германии

Или только вариант Сергея обсуждаем! Его планировки!

Доходный дом в Германии
Пример - доходный дом в Германии построенного ProHaus.
Недвижимости: Инвестиционный проект доходный дом в Германии.
Тип сделки: Строительство дома пансиона в Германии.
Страна: Германия
Город: Heinsberg
Срок сдачи/Год постройки: 20.12. 2009
Этажность: 2
Площадь дома: 112м2
Срок постройки: 3 месяца.
Отделку дома в помещениях выполнял сам заказчик и за свой счет.
Инфраструктура объекта:
•Услуги комплекса: дом пансион - доход от сдачи комнат
Количество комнат в наём: 4 ком. Количество спальных мест: 8 штук.
Вложение активов в недвижимость в Германии - хороший, надежный, по-немецки прагматичный выбор, но для эффективного управления средств лучше обратиться за советом к профессиональному консультанту.

Для сравнения как у них на Западе. Другой объект.
Инвестиционный проект нового доходного дома, Гамбург
ID : GeK4458
Вид объекта : Доходные дома
Страна : Недвижимость в Германии
Регион : Гамбург / Hamburg
Площадь: 926

Месторасположение:
Гамбург, Германия

Описание объекта:
Общая площадь: 926 м2
2011 год постройки
5 этажей
16 квартир
Паркинг
Арендный доход в год: 177.444 EUR
Рентабельность: 5%

Объект представляет собой строительство многоквартирного пятиэтажного дома. Перед домом предусмотрен небольшой участок для парковки автомобилей.

Данный объект будет состоять из 16 (2-3 комнатных) квартир, каждая из которых будет оборудована встроенной современной кухней, а ванные комнаты душевыми кабинами или встроенными ваннами.
Дом будет оснащён лифтом, а каждая из 16 квартир с балконом.
Проект и строительство данного объекта соответствует стандартам и нормам, которые вписаны в германский закон о строительстве DIN 18025.

Ориентировочная средняя цена сдачи квартир - EUR 10,50/m² без отопления и воды. По нашим наблюдениям стоимость за аренду последние годы имеет стабильную тенденцию к повышению.

Город Гамбург с населением около 1,8 млн. жителей это крупнейший город на севере Германии. Гамбург является медиа- и торговой столицей ФРГ, трижды признавался самым зелёным городом Европы.

Постройка объекта планируется в районе Ральштед, который находится в административном округе Вандсбек.

Район Ральштед, с населением 85 тысяч жителей, находится на северо-востоке Гамбурга. Многоэтажные дома здесь соседствуют с частными домами и виллами. Район обладает прекрасной инфраструктурой и предлагает удобное транспортное сообщение (метро – линия S 21,3, автобусные маршруты). Примерно за 30-35 мин Вы можете добраться до центра города.
В непосредственной близости от данного объекта находятся школы, детские сады, спортивные и торговые объекты, а так же одна из крупнейших детских клиник в Германии.

Цена :2.350.000 у. е.

Доходность:5 %

 

Дом-пансион - это ближе к гостиничному типу... есть много разных вариантов - главное определится с метрорасположением и целевой аудиторией...

http://zyalt.livejournal.com/539907.html вот сегодняшняя заметка про европу... есть много интересных нюансов... а в конце статьи с десяток ссылок...

вообще я сейчас перешел к изучению азиатской планировки, не европейцы мы - азиаты скорее...

 

УУУУУ! как все запущенно... Все по кругу. Опять - "я вас всех поучаю как жисть понимать". Вообщето тема в разделе "Каркасный дом". А подходит для раздела "Розовые сопли и как мы (с Остап Ибрагимычем и без Козлевича) потратим свой мильен".
Скучно.
Пусть Сергей учится, как того желает, на своих ошибках.

 

Есть такой интересный китайский сайт Qunar - поищите поиском, переводчик гугл тоже поможет - так вот там огромное количество информации (нас интересует фото) по планировке и интерьеру азиатских гостиниц, почти всех гостиниц - огромный объем информации...

 

Сергею - просто инфа для размышления, через дорогу от офиса построен комплекс - автосервис, автомойка, гостиница, кафе, т. к. арендуем сервис и мойку мы, то в курсе многих раскладов, гостиничная часть - 8 номеров 12-20м2, в каждом своя душевая, мебель, средний уровень материалов отделки, работа - гости из азии, один общий СУ+2 кладовки, кабинет администратора: в общем обошелся порядка 5ти миллионов (без учета подключения к инженерным сетям), по бизнес-плану окупаемость 7лет, по факту не меньше 10ти (по статистике первых 2х лет)

 

Ну вообще сейчас считается нормальной окупаемостью для коммерческих проектов - срок около 6 лет... Для сдачи в аренду я примерно рассчитал около 10-12 лет по разным объектам, причем чем проще и дешевле - тем выше рентабельность и быстрее окупаемость. Для двушек-трешек это вообще начинается от 15 лет... И это без повторного ремонта, с налоговыми "нюансами", без присущих арендуемому жилью - проблем. Поэтому тут либо все очень жестко нужно делать, строгая связка законов-налогов-порядка и рассматривать, как проект именно коммерческий, либо просто как вложение денег на неопределенный срок с неким потенциально стабильным доходом...
А если объект коммерческий - то тут и пожарная сигнализация, камеры, некий сторож-вахтер, ип или ооо со всем документами и безналом, но и цены тогда будут выше...

 

Так бизнес изложен, картинка планировки есть, в путь ... ВПОЛНЕ ПО СИЛАМ РУКАСТОМУ КОЛЛЕГИ, чтобы самому построить такой объест, по сути это обычный дом? или я что - то попутал, каркасник пожалуйста, стройте сами или нанимайте, другой строительный материал не знаю какая точка окупаемости, я расчет делал рассчитывая, что буду строить сам + помощник.

Здесь, есть зависимость,
1 строить самому здание (экономия средств)
2 доступные технические решения (каркас + опилки, или эковата если средства позволяют)
ИТОГ 4700т\ р за кв. это материалы, здание под крышей с окнами всеми перегородками, кровлей, отоплением.

Мы обсуждаем идею ренты получаемой с недвижимости ...

Есть кусочек земельки на Пушкина рядом с вышкой..в аккурат встает. Можно и подпилить проект по длине на одну комнату...если входить не будет это лирика, потом в верх расширить здание.