Строим "Доходный дом" и зарабатываем на аренде

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

честно говоря не особо видно, можно о результате подробнее

 

Начинал читать тему чтобы посмотреть реализацию проекта доходного дома. Можно вернуться к тому, с чего начинали? Как успехи с коммерческим использованием, что получилось в итоге и какие замечания есть по истечению полугода?

 

Тема интересная, но ничего конкретного
Я такой проект вижу так:
Земля в черте города недалеко от тц или остановки 10-20 соток
Здание дом 2этажа с мансардой на 10-12 квартир небольших квартир студия размеры комнат примерно как у хрущевки
Строительство монолит +газоблок +пенопласт
Эл во трансфарматор а отопление индивидуальное и септик
Парковка подземная либо около дома
В доме магазин продуктыи хоз товары - владельца либо под аренду
Квартиры я сейчас не видел чтобы сдавали меньше 15 тыс в мес
Если брать 15 000 × 12 = 180 000
Газ вода свет примерно 50т
Прочие расходы 10 -20тыс
Налог 13% - 15 тыс
Итого 90-100 тыс в мес
В год от 1 млн
В принципе для провинции с населением от 1200 000 это привлектально призатратах на строительство и покупке участка ок 6 - 7 млн руб - четкое планирование и правильная экономия это позволит, причем этот дом будет как актив который будет стоить минимум 10-12 млн если продавать по распродаже а так больше, а если продавать как готовый бизнес то затраты и нервы точно окупите

Но тут вопрос
Какие правила постройки ведь каждой квартире нужно давать свой адрес номер
Как оформить учше всего как собственик физик или ИП?
Но тут надо придумать схему
Какие у кого мысли именно как оформить и кем быть
Так же вроде правило строительства индивид жилья отличаются от многоквартирного
И со скольки квартир дом считается многоквартирным?

 

В жизни не получите землю нужной категории и не построите это официально, а не официально - пиредут и снесут за Ваш счет, а потом может и в турму, за незаконное предпринимательство и обогащение... к томуж доход в 1М в год это вообще "ниочем" ...

 

@AlexMann, Доход на основе вложенных средств мал или для вас это не доход? Или надо вложил 10 и за год десять получил дохода?

 

Это доход соизмерим с депозитом... накой тогда бизнес ? это первое, второе, у нас инфляция в районе 8% тока официальная, а товарная, думаю 14-18% .. это второе...
к тому же, законно это не сделать... а потратить 10М можно и эффективней...

Ну и к прочему... тут это средний годовой доход клерка в виде з\п. а в москве так и больше

 

Ну по другому 10 млн нормально не вложить и без серьезных рисков чтобы особо не напрягаться и получать среднюю зарплату в месяц успешного человека а так же иметь актив на солидную сумму. В банк доверить такую сумму если только раздельно и то чистые 10% годовых не будет.
Так по теме:
Вопрос наверное юристам - как правильно оформить доходный дом, чтобы вопросов не возникало. По земле определенной категории вопрос решаемый по крайней мере я сталкивался с этим. Но вопрос именно в том какую категорию выбрать. Это ведь подходит просто на комерч изпользование а так же и под ижз вроде как с последующей * продаже * типа моя сестра построила и мне как ип продала а я перевел этот дом в опред категорию, при условии что при строительстве все было учтено так же в проекте. Можно по правилам смотреть и в сторону гостиниц, есть такие и как отдельно построеные котеджи, но они сдают номера в сутки, есть ли разница если гостиница сдаеться по суткам а доходный дом по мес?

 

Для такого дома нужно иметь ВРИ - малоэтажная застройка. Что бы там строить, нужно быть строй организацией, членом СРО, иметь проект, разрешение на строительство ... потом все это еще и сдать в эксплуатацию, т. е. амнистией тут не пахнет, как и ИЖС...

10М проще положить в сбербанк. да 300 000 баксов, можно потребовать особые условия и получить, при ежемесячной капитализации, итоговые 9-10% годовых... так же в ВТБ 24 и Сити...

можно построить 3 дома и продать, без всяких головников заработать в 25М в течении года...

 

В спб возможно и не получу нужную категорию даже за 30 млн но я спб и мск вообще не расматриваю в силу того что там больше денег уйдет на откаты итд. Но если удастся получить то инвестировать нужно не менее 100млн на более большой дом, потому как в мск 2 шка в мес от 45тыс и то это инф годичной давности против 15 тыс скажем в казани или самары и то это минимум

 

Вот смотрите, если у Вас достаточно ресурсов, что бы получить "земли повелений "с ВРИ "малоэтажка, быть членом СРО, иметь возможно проектировать, а потом сдавать в экспл. многоквартирные дома, то ... 1 М в год, это з\п одного из Ваших прорабов... почему доходные дома не популярны ? Потому что строить и продать выгодней...

 

Ну вот ответ
1 малоэтажное стройка
2 подрят на особых условиях типа на денег конторе которая любезно подпишется быть подрядчиком но строить будешь сам, и не спешно, таких контор много они помогают уходить от налогов и у каждого строителя есть знакомые
Проект это порядка 100тыс-200тыс
Сдать в экспл - это уже либо все соблюдать и сдавать спокойно технадзору либо этот вопрос решаеться деньгами.
В принципе все понятно что все это осущиствимо в провинциях при наличии связей

 

Ну строить ипродать это основная работа
А я говорю за доп доход, да и расматриваю один дом, а если под залог первого взять кредит под два новых дома уже поболее там в 3 этажа 4 этажа с одного квартиры продать чтобы окупить и закрыть долг а второй пусть будет доходным итд развивать количество до ощутимого 5 или 7 млн в год дохода.
Один дом это как толчок я считаю, если это будет приносить доход то развить этот биз захочешь как ни крути. К примеру у сети магазинов доход ощутимый а доход одного магазина как раз не айс но все таки если ты не продавец и занимаешься чемто паралельно то такой доход не помешает

 

Вы тока налог посчитайте, это первое... (а налоги тут не как в ИЖС, я думаю...) а страховка ? Ипотека под залог такой недвижимости... сомневаюсь, и очень дорого...
стоимость эксплуатации, это второе...
В целом, это не выгодное вложение. А если есть более выгодные темы, зачем заниматься этой ? Повторюсь, лям с 10 можно получить ниче особо не делая...
тухляк, короче...

 

Ну в таком случае гостиничный бизнес тоже не выгоден ?
Мне кажется это преспективное направление. Повторюсь вы не только имеете доход но и актив.
Тут надо конкретно все просчитывать.
Про ипотеку я не говорил, я говорил про кредит под залог.
По делу... вот я подумал куда можно 3-10 млн вложить, да можно но везде с риском и работать надо даже если ты начальник. ну я думал о тех сферах где разбираюсь, а где не разбераешься при наличии огромного риска прогореть лучше не лезть.
Вариант построить дома котеджи и продать. 1 это очень много работать надо самому хотя бы в качестве прораба, 2 качество надо усмотреть, 3 продать так чтобы выгодно было. Вот я строю дом, и считаю, так я приближаюсь к тому что стоимость дома равна стоимости домов продающихся вокруг а то и дороже. То есть строить на продажу надо очень хитро и экономно. 4. В России стройка сезонная. А строить многоэтажки это уже большие инвестиции и кредиты.

 

А налог если ип и усн это 6% и плюс пенсия и мед страх.- это для себя. А 6% я и счас плачу особо не напрягает. Есть доход плачу нет то нуль декларация. Больше никаких налогов я не нашел в сфере сдачи недвижимости, кроме как налога за землю и недвиж. Но они годовые и в пересчет на месяц незначительны.