Последовательность действий при покупке участка

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

А вот в Московии без акта приема-передачи мфц даже на регистрацию договоры не берут и никакие пукты в договоре не отменяют этого документа. (Имею ввиду объекты, с участками хз)

С налоговой проблем не возникало, сдавал договор зарегистрированный и все. Консультировался с юристами по поводу этих расписок, говорят вообще филькина грамота, так же как и нотариально заверенная адекватность продавца в время сделки, в суде имеют очень малый "вес" в большинстве случаев ничтожны.

 

Спасибо за советы! Еще немного вопросов.
С ячейкой более-менее понятно, но по причине сложности обналичивания средств, мне было бы удобнее провести сделку через б/н расчет.
Продавец предлагает перечислить с р/с на р/с в Сбербанке. Если не рассматривать аккредититив, то, если я правильно понимаю, последовательность должна быть:
1. Прописать в договоре купли-продажи реквизиты сторон
2. Подписать договор - обе стороны
3. Покупатель переводит средства по платежному поручению через отделение банка
4. Платежное поручение прикладывается к договору и вместе с правоустанавливающими документами передается в МФЦ на регистрацию.

Все ли верно?
Каковы действия покупателя, если МФЦ не примет документы на регистрацию, или если в регистрации будет отказано? Что прописать в договоре на этот случай?

 

БОльшую часть темы прочитала, но все равно остались вопросы.

Дано участок в МО (Чеховский район), сельхоз земли, для садоводства, бывшее колхозное поле, строений нет, только колышки по углам; в свидетельстве о собственности 2014 года, документы-основания: договор дарения в 2009, решение собственника о разделе в 2009, договор дарения в 2014, соглашение о разделе и перераспределении участков в 2014.

Действия по покупке:

Аренда ячейки: надо до ли закладывать деньги заранее или обязательно открывать договор о ячейке вместе с продавцом и сразу пересчитывать и класть деньги? Сразу после закладки денег взять с продавца расписку, что деньги получены в полном объеме (т.к. в договоре будет фигурировать меньшая сумма)? Или взять расписку после подачи документов в регпалату? Условие получения денег продавцом – предоставление выписки из ЕГРП о собственности участка на имя покупателя? Условия получения денег покупателем – предоставление отказа в регистрации из регпалаты?

(Как узнать в каких отделениях банка есть аренда ячеек? Позвонила на горячую линию Сбера – они не смогли предоставить мне информацию по Подмосковью (Чехов), предложили лично обратиться в отделение банка. Как быстро оформляется аренда ячейки, сразу при обращении или надо что-то оформлять в банке заранее?

После закладки денег в ячейку подписываем договор купли-продажи (если нет строений акт приема-передачи не нужен? а какой-то документ об отсутствии строений?).

Едем в регпалату или МФЦ, сдаем документы на регистрацию перехода права собственности на землю (если продавец предлагает оформить на него доверенность для оформления участка, стоит ли соглашаться?).

Для регпалаты:

1. Свидетельство о праве собственности на участок
2. Предыдущие документы на основании которых получено нынешнее свидетельство, нужны ли?
3. Договор купли-продажи, 3 экз?
4. Кадастровый паспорт (сколько экз? подойдет ли кадастровая выписка? Только на бумаге или в электронном виде?)
5. Выписка из ЕГРП (нужно ли? сколько экз? можно ли электронную?)
6. Нотариально оформленное согласие супруги продавца на продажу?
7. Справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогу?
8. Справка об отсутствии строений?
9. Паспорта участников сделки (СНИЛС не нужен?)

 

В Сбербанке платежки не используются для физлиц, просто на словах операционисту объясняете суть дела, она все сделает, на руки выдаст чек. Если оплата до сделки, то ни МФЦ, ни Росреестру документ об оплате не интересен, это интимное дело только между продавцом и покупателем.

Не подскажу, т. к. зависит от причины отказа в приеме/регистрации. Если продавец не мошенник и причина банально в том, что не хватает какой-нибудь справки/бумаги - договариваться с продавцом и нести бумажку. Прописать тут вряд ли что-то можно. Одним словом - это "попадалово" разной степени тяжести, и чтобы в нем не оказаться сделку проводят через ячейку. Если Вы не проводите сделку через ячейку - будьте морально готовы.
И не забудьте на сделку взять СНИЛС (и продавцу скажите чтобы взял).

 

Самый лучший вариант - сходить ногами в отделение Сбербанка и задать там все эти вопросы.
Погуглив, вижу, что в Чехове кроме Сбера я бы никуда не пошел больше за ячейкой.

Акт приема-передачи не связан с наличием строений, судя по сообщениям выше в Чехове лучше его сделать.
Если строений нет, то у Вас будет 2 документа - "Договор купли-продажи земельного участка" и "Акт приема-передачи земельного участка".
Если строений нет, достаточно обычно просто указать это в договоре, и тогда справку не требуют.

Не совсем понятно, о каком оформлении речь. Моё мнение - любая доверенность это зло.

1. Да
2. Для регпалаты - нет, только Вам если интересно увидеть, у них в архиве все это и так есть
3. Да, + Акт 3 экз.
4. Нужно только Вам, на сделку не нужно.
6. Поскольку помимо договоров дарения в основании есть еще что-то, то я бы попросил сделать.
7. Впервые слышу, нет, если только московская фишка
8. Если в договоре прописать отсутствие, то нет.
9. СНИЛС нужен обязательно и от продавца, и от покупателя (мне сказали при приеме документов, что он теперь будет в свидетельстве указываться вместе с паспортными данными).

И на Вашем месте я бы сделал перед сделкой вынос участка в натуре, чтобы не оказалось потом, что Вы купили участок +/- 10 километров от места, куда Вас приводил продавец (судя по волшебной фразе "бывшее колхозное поле" это реально).

 

Для себя я заказала выписки из ЕГРП и ГКН в электронном виде, вроде там все сходится.

Кадастр. ру установленный на телефоне позиционируется правильно

 

Возвращаясь к вопросу оплаты по ДКП между физлицами через р/с. Есть желание пойти этим путем, чтобы избежать расходов по обналичиванию и банковской ячейке.
В ДКП будут прописаны р/с продавца и покупателя. Расчет осуществляется в момент заключения договора (по факту - через интернет банк, либо через отделение). Насколько я понимаю, подтверждение оплаты не должно интересовать Регпалату.
Дополнительно прошу продавца дать расписку в получении денежных средств.
Также хочу прописать в ДКП и расписке продавца обязательство вернуть деньги в случае отказа в гос. регистрации договора.

Правильна ли такая схема?

 

Налоговая смотрит только на договор, какие суммы в нем прописаны, за такие и нужно отчитаться, а как деньги передавались никто не будет выяснять. Пункт прописать можно, но смысла нету если договоре указанно "расчет сторонами произведен полностью до подписания данного договора", в случаи "кидка" со стороны продавца другие подобные пункты все ровно ничем не помогут.

Про расписки забудьте в суде на них никто смотреть не будет, у Вас два основных документа, договор купли-продажи и акт приема передачи, на который многие забивают и очень зря так как продавец может вынести пол квартиры или стройматериал с участка, который входил в оговоренную стоимость, после подписания договора купли-продажи. Сталкивался с таким при продажи ком. недвижимости, когда хозяин пользуясь не знанием покупателя вывез оборудования на 750 тыс. и сказал что он его продает отдельно, конечно при демонстрации объекта это не было оговорено и покупатель сглупил, в итоге остался с помещением, но станки покупал за свои деньги.

 

Еще к Вашему списку документов можно добавить оплату госпошлины, её можно заранее оплатить без суеты и спешки, например через интернет-банк (потом сдается в МФЦ просто ч/б распечатка платежки), главное учесть
1. При обращении в Росреестр и МФЦ указывается разный код бюджетной классификации (КБК)
2. ОКТМО зависит от района, в котором подаются документы

 

Думал так, потому-что не представлял всю процедуру полностью. И да, аренда ячейки-это прежде всего обеспечение безопасности сделки для покупателя. При регистрации договора купли-продажи могут возникнуть препятствия (как в моем случае), и все это дело завернут. А денежки в ячейке ждут своего часа. Грамотно составленный договор аренды ячейки максимально обеспечит от кидалова.

 

Хотя в моем случае аренду ячейки в итоге оплатил продавец.

 

Добрый день! Помогите, пожалуйста, утрясти последние формальности с ДКС на ЗУ в МО.
Я покупатель. Оплата - через банковскую ячейку и это прописано в ДКП без подробностей.
Продавец настаивает, что формулировка п-та о порядке расчетов должна быть "... покупатель обязуется оплатить, через банковскую ячейку, ПОСЛЕ государственной регистрации перехода права собственности". Мне кажется, что это некорректно, поскольку деньги в ячейку покупатель закладывает до регистрации и ключи от ячейки передает при подаче на регистрацию.
Правильно ли я понимаю, что при расчете через ячейку необходима фраза о невозникновении залога на участок (ст.488 ГК РФ)?
Спасибо!

 

И дополнительно прошу уточнить, как при оплате через ячейку фиксируется факт оплаты.
Если деньги заложены в ячейку до регистрации, то акте, который подписывается до подачи на регистрацию, необходимо указать, что деньги переданы продавцу? Или что деньги заложены в ячейку?
Нужна ли при этом расписка о получении денег продавцом?

 

Цитирую реальный договор с форума:
3. Вышеуказанный земельный участок продаётся по цене 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.
4. Сумма указанная в п. 3 подлежит закладыванию в банковскую ячейку в отделение «Светлановское» ПАО «Энергомашбанк» Светлановский пр. д. 42, корп. 1, лит. Б перед сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Выбор банка для аренды ячейки определяется по соглашению Сторон. После осуществления регистрации перехода права собственности Продавец получает доступ к ячейке на условиях, оговоренных в договоре аренды банковской ячейки между Продавцом, Покупателем и банком. Стороны пришли к соглашению о том, что право залога у Продавца на указанный участок не возникает.

 

Что за акт? Приема-передачи?

Расписка нужна, меняется на ключ от ячейки при приеме документов Росреестром или МФЦ.