Последовательность действий при покупке участка

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Добрый день. Друзья, я правильно понял перечень документов в Росреестр на переоформление прав собственности на земельный участок?:

1) заявления о регистрации перехода права собственности
(составляется в отделении Росреестра);
2) договор купли-продажи земли;
3) паспорта сторон договора;
4) письменное согласие мужа (жены) продавца на продажу земли (в
том случае, если участок был приобретен в браке); (как узнать? звонил в росреестр - сказали что согласие нужно нотариально оформленное. Насколько законно такое требование?)
5) свидетельство права собственности на землю (на бланке); есть сомнения в этом пункте, т. к. вся информация должна быть в росреестре.
6) кадастровый паспорт земельного участка (с печатями на
бумаге); есть сомнения в этом пункте, т. к. вся информация должна быть в росреестре.
7) правоустанавливающие документы лица, продающего землю
(договор купли-продажи, дарения и т. п.); есть сомнения в этом пункте,
8) акт приема-передачи.
9) пошлина 350 руб. для ИЖС, 2000 руб для ДНП, СНТ и т д.

 

Правильно

Правильно

+ Сами стороны (обязательно) или их представители с нотариально заверенными доверенностями

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ согласие необходимо и действительно должно быть нотариально удостоверено.

Сомнения основательны. Свидетельство можете оставить себе на память.

См. предыдущий пункт. Тем более ГКН трансформировался в ЕГРН

См. предыдущий пункт. С какой стати?

Если по условиям договора он должен быть на момент регистрации (лучше приложить этот акт к подаваемым документам)

Все с точностью до наоборот.

 

Зарегистрируют и без согласия, однако при этом в ЕГРН будут внесены сведения о том, что при регистрации согласие отсутствовало. Плюс к этому сделка будет оспоримой, из той же ст. 35 СК РФ:
"Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки."

Согласие больше нужно самому покупателю, а не регистратору, будучи покупателем я бы запросил согласие.

Узнать просто: смотрите дату возникновения у продавца права собственности на участок и дату заключения текущего брака, если брак был заключен до приобретения участка, то необходимо согласие этого супруга. Но есть люди с очень богатой историей супружеских перипетий, поэтому нужно изучать свидетельства о браке и о расторжении брака, запрашивать справки из ЗАГС.

 

Разве ЗАГС даст такую справку постороннему лицу?
К тому же есть ли единая база ЗАГС по всей России?

 

Ну я имел в виду чтобы продавец пошел в ЗАГС, запросил и потом показал покупателю.

Это в идеале. Но бывают ситуации, когда получить согласие практически не реально, например, когда с момента развода с человеком, который должен дать согласие прошло уже много лет и/или развод был конфликтным (что в общем-то вполне естественно).

 

В этом случае согласие не требуется, т. к. прекратился режим совместной собственности супругов. Если после развода супруги не разделили имущество, то фактически им может единолично распоряжаться титульный собственник (если конечно, не указано два собственника в качестве субъектов права). Но в этом случае есть риск дальнейшего оспаривания сделки вторым супругом (собственником, не указанным в ЕГРН). Так что надо быть внимательным к документам продавца.

 

Что-то сильно сомневаюсь я, что режим совместной собственности прекращается просто по факту развода. Где написано?
Если бы это было так, то после развода никакое имущество уже нельзя было бы разделить. Фактически это прекращение собственности у одного из супругов просто по факту расторжения брака.
Я думаю, что вы ошибаетесь.

 

Согласен. Режим совместной собственности формально остаётся, но согласие б. супруга (супруги) уже не требуется. В этом вся суть. Т. е. титульный собственник может единолично его продавать, дарить и т. д. При этом второй супруг может в дальнейшем заявлять свои права на долю в этом имуществе. Срок исковой давности в таком случае - три года с момента, когда сторона узнала о нарушении своих прав.

 

Опять же, как минимум не логично, если совместная собственность сохранилась, то почему тогда согласие больше не требуется?
Т. е. в первый же день после развода продаем все без согласия (или дарим родственникам) и второго супруга это никак не касается? Не логично. Как минимум...

Т. е. как это второй супруг может заявлять права на долю в чужом имуществе если после развода оно уже кому-то подарено, и может быть не одини раз? Наверное, только оспаривая сделки. А по какому основанию? Наверное, по отсутствию согласия, больше вариантов нет.
И вот очень интересно с какого момента начинает течь срок исковой давности.
Не с момента расторжения брака, а с момента когда стало известно о нарушении права, а с учетом раздельного проживания после развода это становится домокловым мечом.

 

Не только "стало известно", но и "должно было быть известно". Сведения о собственнике конкретного ЗУ может получить каждый. Т. е. супруг, который не является титульным собственником какой-либо недвижимости, которая была в совместной собственности, и после развода её не поделили, в принципе в любой момент может узнать, что второй супруг это имущество продал (подарил).

 

Согласие СУПРУГИ (СУПРУГА). А после развода согласие кого? Будем писать у нотариуса "БЫВШИЙ СУПРУГ (А)"? Потому сохранение режима совместной собственности супругов после развода это юридическая фикция. Фактически собственностью может по своему усмотрению распоряжаться титульный собственник. А б. супруг (а) может оспаривать как сделку, так и требовать своей доли в денежном выражении в силу того, что имеет долю в праве собственности на это имущество. Согласие здесь не причем.

 

В принципе раз в год проверить ЕГРН можно. Согласен.

Совместная собственность после развода не фикция, а совиместная собственность просто двух граждан не являющихся супругами.
Суды тоже руководствуются отсутсвием брачных отношений после развода, соответственно считают, что нотариальное согласие не требуется, а совместная собственность в данном случае регулируется только ГК РФ.
Значит согласие после развода не требуется.

Хотя все равно как-то странно, почему именно в браке согласие требуется, а между "посторонними" оно автоматически предполагается.

 

Вот именно, что она остается "совместной собственностью супругов" при отсутствии таковых. И делится на доли в порядке, установленным Семейным кодексом. Т. е., например, доля супруга, с которым остались дети, может быть увеличена.
Ст. 39 СК

2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

 

Мы же вроде определились, что после развода совместная собственность супругов трансформируется в совместную собственность прото двух граждан, а СК РФ регулирует совместную собственность только двух специальных субъектов такой собственности - супругов.
И здесь вы уже разделе собственности говорите, это уже другой вопрос и при разделе может образоваться долевая собственность.

Кстати, вот тоже странно, если у супругов образовалась долевая собственность на недвижимость, не важно до или после развода, то сделка с долями обязательно должна быть нотариальной, а на распоряжение совместной собственностью нотариальное согласие нужно только в браке. Мне кажется это какой-то пробел в законе, не могу я тут логику уловить.