Продажа недвижимости при владении более 3-х (5-и) лет

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

@Людочка, не всё понял, и ещё один вопрос, пож.
КадСт уч-ка 1,5 млн. р. 0,7*1500=1050т.р. С какой суммы нужно будет оплатить налог каждому продавцу (собственность по 1/2 доле), если в договоре КП указать общую стоимость продаваемого участка 1,5 млн. р?

 

Если Ваши продавцы продают землю с кадастровой стоимостью 1,5 млн. руб. за 1,5 млн. руб. (что больше, чем 0,7 от кадастровой и поэтому про кадастртвую стоимость мы забываем) продавцы вправе заявить имущвычет в целом по объекту в размере 1 млн. руб. и тогда под налог попадает 0,5 млн руб. Т. е. если они собственники в равных долях, значит должны заплатить налог с 250 т. руб. каждый.

 

в целом одним договором, то...
А если я и брат продаём каждый свою долю, по отдельному договору на 750 т. р. Разве мы не имеем право на вычет в размере 750 т. р. на каждого?

 

Мало по отдельному договору. Нужно ещё и с разницей во времени. Сначала один, а потом - другой. Т. е. вы должны продавать самостоятельные доли.
Помните, я Вам на предыдущей странице писала:
В Ваших вариантах главное не сколько договоров, а разрыв во времени между договорами купли-продажи. Т. е. сначала продажа 1/2, а через некоторое время продажа оставшейся 1/2 доли. Только в таком случае каждый продавец вправе заявить имущвычет по проданной доле земли в размере по 1 млн руб

 

Спасибо за совет, но моему уму непостижимо как разница во времени сделки может быть для налоговой единственным способом доказательства самостоятельности проданных долей, а например не выписка из реестра где после продажи участком владеет другой собственник (покупатель в договоре КП).

 

Выписка из реестра - это естественное продолжение договора купли-продажи на покупку доли.

 

@Людочка,
спасибо за Ваши советы. Дом с участком проданы по одному ДКП с указанием цены каждого объекта недвижимости. Уточните, пожалуйста:

1. Освобождается ли от налога дом, зарегистрированный в 2015г. (около четырех лет в собственности)?
2. Подлежит ли налогообложению участок под домом, выкупленный у муниципалов в собственность в 2017г?
3. Могу ли я рассчитывать одновременно на освобождение от налога на дом и на налоговый вычет 1 млн. на участок?
4. В налоговой декларации нужно ли указывать доход от продажи дома и общий доход по ДКП, или отчитываться только по доходу за участок?
5. Можно ли составить, проверить и подать декларацию сейчас (других декларируемых доходов не будет)? Хочется быть уверенным в предстоящих расходах на налог.

 

@man2512, я правильно понимаю, что доход получен сейчас в 2019 г?
1) да, такой доход не подлежит налогообложению и декларировать его не надо;
2) да, земля была в собственности менее минимального срока и доход от ее продажи подлежит налогообложению;
3) да, Вы вправе заявить имущвычет по земле, а дом вообще не показывать, поскольку этот доход полностью освобождается от налогообложения;
4) только доход от продажи участка, но помните, что налоговая база по участку должна быть исчислена со стоимости не меньше, чем 0,7 от кадастра на 01.01.2019;
5) нет, обязанность представить налоговую декларацию у Вас возникает по окончании года не позднее 30.04.2020 (а вдруг Вы ещё что-нибудь захотите в ней отразить или по традиции поменяют форму налоговой декларации). Обязанность заплатить налог у Вас не позднее 15.07.2020.

 

Продавал за последние два года три недвижимости, бывшие в долевой собственности, в один день, но разными договорами, каждый из продавцов получал вычет исходя из 1 млн каждый. Не имеет права налоговая действовать по другому, находил неоднократные разъяснения налоговой на этот счёт. Один договор - 1 млн на всех, несколько - 1 млн на каждого.
Может у вас другая практика, у меня пока такая. Последний объект был продан в прошлом году по осени.

 

@Людочка Добрый день! Помогите пожалуйста. Вот что имеем:
Земля.
Выигран аукцион и заключен договор 09.01.2017г на право аренды.
Аренда платилась 6 месяцев = 40 000р.
14.07.2017г., после постройки и оформления дома в собственность, земля выкупилась за 32 000р и перешла в собственность.
Кадастровая стоимость на 14.07.2017г. = 1 046 820,00р.
16.11.2019г, продана по договору купли-продажи за 380 000р.
Кадастровая стоимость на 16.11.2019г. снизилась и = 667 170,00.
Кадастровая стоимость на 01.01.2019г. = 667 170,00.
Дом.
Строился с нуля, за свой счет.
Оформлен с собственность 23.05.2017г.
16.11.2019г, продан по договору купли-продажи за 1 000 000,00р.
Кадастровая стоимость на 16.11.2019г. = 2 368 605,62.
Кадастровая стоимость на 01.01.2019г. = 2 125 029.60.

ДКП один, но в нем расписаны отдельно земля и дом.
Итого все менее 5 лет в собственности.
1. Как рассчитать сумму налога и можно ее как то уменьшить?
2. Кадастровая стоимость берется на момент продажи или на 01.01 в продаваемом году?

 

2. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, в котором продали. Про это в ст. 217.1 НК РФ в старой редакции (до 01.01.2020):
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются."
1. Считаем налог. По земле 0,7 от кадастра 467 019 (667 170 х 0,7) это больше, чем цена в договоре (380 т. р.), значит для определения налоговой базы в 3-НДФЛ Вы укажете 467 019 руб.
По дому. 0,7 от кадастровой 1 487 520,72 руб., цена в договоре 1 млн. руб. Значит опять берем большую и в 3-НДФЛ указываем 1487520,72 руб. по дому. Как я понимаю, расходов по строительству дома на эту сумму Вы не набираете? Значит в целом по дому и земле у Вас право на имущвычет в размере 1 млн. руб., все что свыше под налог. Т. о. 467019+1487520,72 - 1000000 =954539,72х 13% =124090 руб. налог.
Обязательно подать 3-НДФЛ не позднее 30.04.2020. Налог заплатить не позднее 15.07.2020.

 

Спасибо Вам большое! А то мне 5 разных человек, включая риэлторов, бухгалтеров не могли мне разъяснить.
Еще маленький вопрос.
В 2012 году купил квартиру, в которой сейчас живу.
На возвращение вычета не подавал. Могу ли я одновременно подать на возвращение вычета по ранее купленной квартире и 3ндфл от продажи недвижимости, тем самым уменьшить налог от продажи.
Например, налог я должен заплатить 124090, а вычет который мне вернут от покупки квартиры покроет эту сумму и в итоге я выйду по нулям?

 

Да, конечно можете. Но помните, если квартира оформлена в собственность до 01.01.2014 г. и Вы купили ее за сумму в размере меньше 2-х млн. руб., то Вы не сможете добрать по второй квартире до максимального предела в 2 млн. руб. Если же купили за 2 млн. руб. и больше, то по другому жилью воспользоваться имущвычетом сможете только если жилье куплено в кредит по уплаченным %% (максимально 3 млн. руб.)

 

Ой! собственность в 2012г, купил за 999 000.
А почему не смогу добрать по второй квартире до максимального предела в 2 млн. руб?
Всем же положено макс. 250 тыщ., вычета. Я щас получу 60 000, а при покупке другой оставшуюся часть.
Голова кругом!

 

Потому что в редакции ст. 220 НК РФ, действовавшей до 01.01.2014 г. было указано, что повторно имущвычет не предоставляется, а в редакции, действующей с 01.01.2014 (т.е. если право собственности / акт приема-передачи оформлены после 01.01.2014 г.) пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ:
В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.