Уплата налога от продажи имущества (владение менее 3 и 5 лет) и имущественный вычет (ст.220 НК РФ)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Вот нашла про разделы офицразъяснения:
Вопрос: Об НДФЛ при продаже земельных участков и квартир, образованных в результате раздела.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 октября 2016 г. N 03-04-05/63232

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен статьей 217 Кодекса. Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
В частности, статьей 217.1 Кодекса установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.
Что касается вопроса обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи земельных участков, то согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При этом на основании статьи 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 9 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при продаже следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 N 1129-О.
Заместитель директора Департамента
Р. А. СААКЯН
28.10.2016

 

Спасибо за развернутый ответ! Позвольте уточнить, в старом договоре купли-продажи написано, что я купил нежилой дом за 50 тысяч и землю за 100 тысяч. Как написать сейчас лучше? Дом за 50, а землю за 200? И по поводу квартиры, взятой в ипотеку месяц назад, правильно ли я Вас понял, мне уже сейчас можно оформить так, чтобы работодатель УЖЕ В ЭТОМ ГОДУ не будет удерживать подоходный с меня? А можно ли будет жене написать заявление о распределении её доли НВ на меня (она в декрете и собственность общедолевая по 1/2 доли)? И если мы эту квартиру в будущем продадим, а НВ ещё не будет выплачен полностью, мы остаток потеряем?

 

Да, если Вы у этого работодателя с начала года, он вернет весь удержанный ндфл за этот 2017 г. Несмотря на то, что собственность равнодолевая сейчас в новой редакции ст. 220 НК РФ с 01.01.2014 г. убрали доли. Т. е. Вы пишете заявление о распределении имущвычета в размере Вам 100 %, а жене - 0%, причем право на вычет она не теряет. Сможет получить в дальнейшем. Если квартиру в дальнейшем продадите, подарите все равно вправе довоспользоваться вычетом и по этому и по другому объекту в пределах 2 млн. руб.
По продаже. Я не вижу Ваших документов. Все ли там правильно оформлено. Может лучше заявить имущвычет, а не документально подтвержденные расходы? А в договоре указать сумму близко к рыночной.

 

Добрый день!
Подскадите пожалуйста...
Земля под ИЖС куплена в 2011. Кадастровая стоимость земли - 850 000 руб.
Дом введен в эксплуатацию в июне 2016. Кадастровая стоимость дома 2 150 000 руб. Земля и дом принадлежала мужу.
В результате развода супруги заключили соглашение о разделе имущества.
Муж 1/3 земли и 1/2 дома.
Жена 2/3 земли и 1/2 дома.
Бывший муж в 2017 подал 3НДФЛ на вычет (2млн) по реально понесенным расходам на строительство дома.
Бывшая жена в 2017 выкупает по договору 1/3 земли (300 000 руб.) и 1/2 дома (700 000 руб.).
Вопросы такие:
1. Облагается ли налогом раздел имущества?
2. Облагается ли налогом сделка от продажи доли мужа?
3. Может ли супруга подать декларацию на налоговый вычет за покупку доли бывшего супруга?
Спасибо!

 

1. Нет.
2. Да, но можно применть вычет на 1000000 руб.
3. Да.

 

Спасибо!

Т. е. по второму вопросу декларация обязательна, но налогом не облагается?

 

Да, чтобы избежать налога, нужно подать декларацию.

 

Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста.
Земельный участок под ИЖС был куплен в 2010 году.
В 2016 году его разделили на 2-е части и одну часть, образованную после раздела, продали в том же 2016 году.
1. Нужно ли уплачивать налог с продаж (подоходный) за продажу части зем. участка и будет ли учтено, что земля в собственности с 2010 года, в границах которой был произведен раздел...Ведь по сути - это один и тот же участок, только размежеванный по другому.

2. Срок уплаты до 1 июля 2017 года, а декларация - до 1 апреля 2017г?

 

Если вы разделили участок, то создали два новых объекта собственности и срок владения начал течь заново с момента регистрации права на новые участки.
1. Налог платить надо, но можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 руб.
2. Декларация до 30 апреля https://www.nalog.ru/rn77/fl/pay_taxes/income/pay_taxes/

 

Согласен согласно ст. 11.2 и 11.4 Земельного кодекса - это новые объекты, но в свидетельствах о собственности в графе: "Документы-основания" указано: договор купли-продажи земельного участка от 02.12.2010 года и Решение о разделе земельного участка от 16.05.2016 года.
Т. е. старое основание с датой более 3 лет (даже 5-ти лет).

Однако есть судебная практика, которая поддерживает позицию налогоплательщика. Например, в Определении Московского городского суда от 10.08.2011 по делу N 33-23054 (http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOJ&n=118114#0) говорится: "Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

"По мнению Минфина России, срок нахождения в собственности земельных участков необходимо исчислять с момента регистрации права на разделенные участки. Таким образом, физическое лицо не может воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков, если вновь образованные земельные участки при их продаже будут находится в собственности физического лица менее трех лет. При этом некоторые суды приходят к иному выводу при рассмотрении аналогичных вопросов. Обоснование: Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Право собственности на приобретенный земельный участок возникло у покупателя с момента регистрации этого права (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ). С этого момента он был наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, то есть правом совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что у собственника разделяемого земельного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Статья 235 ГК РФ предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В ст. 44 ЗК РФ перечислены следующие основания прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Данный перечень является закрытым. Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов. Таким образом, с принятием в 2016 г. Решения о разделе первоначального земельного участка на два обособленных земельных участка с внесением соответствующих записей в ЕГРП право собственности, возникшее в 2010 г., не прекратилось, поскольку действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый учет. Данное право лишь преобразовалось в право собственности на две части ранее единого объекта недвижимости. Таким образом, фактически земельные участки, проданные летом 2012 г., находились в собственности продавца этих участков более трех лет. Данное мнение нашло свое отражение в судебной практике (Определение Московского городского суда от 10.08.2011 по делу N 33-23054, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.12.2012 по делу N 33-24614, Апелляционное определение Московского областного суда от 05.03.2014 по делу N 33-5244/2014.). "

 

@AlexNov333, ну как бы если есть желание рискнуть и сходить в суд, то я не могу вам этого запретить

 

Добрый день!
История такая. Есть участок 15 соток. Решили его разделить на 2 участка, по 8 сот и 7 сот. Покупает знакомая, после раздела, сразу 2 части, и оформляет на себя. Через некоторое время (месяц-полтора) один из участков (7 сот) будет продам мне по стоимости покупке у первого владельца. Должна ли она будет заплатить налог с продажи этого участка мне?

 

Если есть кадастровая стоимость у продаваемого участка, то она может продать Вам за сколько угодно, но налог по 217.1 заплатит с 0,7 от кадастровой стоимости (если больше - пожалуйста) и поскольку 5 лет (или сколько решил Ваш субъект) еще не прошли, она сможет заявить только имущвычет в размере 1 млн. руб. или документально подтвержденные расходы по его покупке. Все что свыше - под налог.
А в каком году Вы разделили? У Вас тоже обязанность задекларировать доход?

 

Скажите должен ли я уплатить налоги. Двоюродная сестра, собственница квартиры, умерла в мае 2013 г., сразу же я подал заявление о вступление в наследство, но оформление затянулось на несколько лет. Свидетельство о наследстве и свидетельство о собственности на квартиру я оформил только в августе 2016 г. В мае 2016 г. я продал квартиру за 2 мл. рубл. чуть ниже оценочной стоимости чем в свидетельстве о наследстве, там указана сумма 2100000 рубл. Прошло уже 4 года со смерти сестры и подаче заявления на вступление, смущает то что оформил собственность я только в августе 2016 г. Это менее 3 х лет. Как быть? Спасибо.

 

Ни как... срок владения наследством исчисляется со дня смерти наследодателя независимо от того когда Вы зарегистрировали свои права.