Уплата налога от продажи имущества (владение менее 3 и 5 лет) и имущественный вычет (ст.220 НК РФ)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Т. е. если я продаю недвижимость (участок или дом) со сроком владения менее 3х лет по заниженной официальной цене, то налоговая база будет равно 0,7 от кадастровой стоимости. В свою очередь эту базу я могу уменьшить на документально подтвержденные расходы.
Теперь все верно?

 

Почти да. "Со сроком владения менее не 3х, а 5 лет".
0,7 от кадастра это еще не база, а доход, который Вы вправе уменьшить: или "на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" или на 1 млн. руб (имущвычет).

 

Добрый день. Подскажите пожалуйста, правильно я рассчитываю налог с продажи?
1) Участок дачный был приобретен в мае 2015 года за 650 000 руб. (Его кадастровая стоимость сейчас 663 000 руб.
2) Дом и баня зарегистрированы по дачной амнистии в декабре 2016 года. Их кадастровая стоимость 1864000 дом+ 650000баня=2514000 руб.
Налог на строения
2514000 Х 0,7=1759000 -1000000=759000 Х13%=98 670
Налог на землю будет, если указать в договоре сумму за землю 500 000? (Меньше, чем покупали в 2015)
В этом случае земля оформляется отдельным договором или отдельно в договоре указывается ее стоимость? Стоимость дома и бани в договоре тоже указать отдельно?
Cпасибо

 

Разберемся с терминологией. С доходов, полученных при продаже Вам придется заплатить налог на доходы физлиц. В договоре все объекты должны быть поименованы отдельно. Продажа земельного участка, зарегистрирован до 01.01.2016, значит про 0,7 от кадастра забываем. Чтоб не было налога Вы вправе продать за сколько купили, заявив документально подтвержденные расходы. НДФЛ от продажи жилого дома считаем как 0,7 от кадастра, уменьшаем на имущвычет в размере 1 млн. руб. С полученной налоговой базы определяем налог по ставке 13%. По бане, стоимость ее выделяем отдельно про 0,7 от кадастровой забываем и имущвычет по бане, как иному имуществу 250 т. р., превышение под налог.

 

@Людочка,

Спасибо за ответ
1) с землей поняла. Указываю ее меньше стоимости покупки и не попадаю под налог
2) С домом - если указать стоимость меньше 0,7 кадастра налога не будет?
3) баня при кадастровой стоимости 650000 руб. могу вычесть 250 000 руб остальное под 13%?Или можно указать ее стоимость 200 тыс чтобы не было налога?
Спасибо

 

Не забываем, что по окончании года нужно обязательно подать 3-НДФЛ;
2) Если по жилому дому Вы указываете стоимость менее 0,7 от кадастра, налог как раз будет, а вот если более, чем 0,7 от кадастра - налог будет с указываемой суммы. Т. е. в Вашем случае по жилому дому 0,7 от кадастра = 1 304 800 руб. - имущвычет (1 млн. руб.)= налоговая база 304 800 х 13 % = 39 624 руб. налог;
3) По бане какую сумму укажете в договоре, такая и будет, здесь кадастр не важен, т. к. баня относится к иному имуществу. Т. е. можете указать 250 т. р., уменьшить на сумму имущвычета (=250 т. р.) и под налог ничего не попадает.

 

Спасибо за ваши ответы!
А если дом продавать не ставя его на учет, т. е. недострой. В этом случае это будет как прочее имущество, и, соответственно, какую сумму продажи я укажу, с той и платить НДФЛ?

 

Совершенно верно.

 

Здравствуйте! Помогите рассчитать налог. Планируется покупка большого участка со старым домом за 8 млн. (по кадастру - 4 млн.). Затем в планах поделить участок пополам на 2 части и продать часть со старым домом за 5 млн. Какой налог придётся заплатить? Применим ли здесь вариант с учётом расходов на приобретение всего участка? Или же, т. к. при разделе участки получат новые кадастровые номера, такой вариант расчётов не прокатит?

 

Как только Вы делите участок - появляются 2 новых объекта налогообложения, которые Вы хотите продать, не дожидаясь 5-летнего срока. В таком случае, по мнению МФ РФ (письмо от 18 декабря 2012 г. N 03-04-05/7-1411), "рассчитать сумму расходов, которая может быть учтена при определении налоговой базы от продажи части ранее приобретенного имущества, не представляется возможным. При таких обстоятельствах налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 руб." Но продавать Вы будете со старым домом в 5 млн. руб. Если эта сумма выделена в первоначальном договоре и при разделе земельных участков данные по дому не изменятся, Вы вправе заявить документально подтвержденные расходы по покупке дома.
Что касается расходов по участку, может Вам пойти по другому пути и приобрести этот участок в долевую собственность? Есть письмо МФ РФ от 24 мая 2013 г. N 03-04-07/18572, доведенное до налоговых письмом ФНС РФ от 20.02.2014 N БС-4-11/2957:
"В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из них земельных участков.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 11.5 Земельного кодекса при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, а земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. При этом при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.
Таким образом, образуемые при выделении земельные участки относятся к категории вновь образованных и не являются частями измененного земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
На основании ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В этой связи для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц срок нахождения в собственности вновь образованного при выделе земельного участка следует исчислять с даты государственной регистрации прав на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Пунктом 1 ст. 11.5 Земельного кодекса и п. 2 ст. 252 Гражданского кодекса предусмотрено, что только участник долевой собственности вправе осуществить выдел своей доли из общего имущества.
Таким образом, поскольку выдел земельного участка возможен только в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, сумма дохода, полученного от продажи выделенного земельного участка, может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение доли, которая в дальнейшем была выделена из земельного участка."

 

@Людочка, не совсем поняла процедуру раздела на доли. Т. е. при покупке всего участка с домом в ДКП нужно будет указать, что дом покупается за 5 млн., а весь участок за 3 млн. ? (старый дом по кадастру - 150 тыс., а покупать за 5 млн., не вызовет подозрения у налоговой?) А потом уже я как собственник буду делить на доли? Один собственник может производить деление и владеть обеими долями? Сомневаюсь, что кто-то решится купить долю. Все стараются покупать отмежёванные участки. Тем более с нового года вроде продажа без межевания будет запрещена.

 

Нет, я про то, чтобы купить участок с домом с кем-то в долях. Например, как покупают супруги жилой дом с земельным участком в равных долях. Каким годом кадастровая стоимость по старому дому?

 

Посмотрела в Росреестре - 280 тыс. (обновление февраль 2017г.). А с отцом я могу купить в долях? А потом наверно после уплаты налога уже провести межевание и продать? Так?

 

Конечно можете. Почему после уплаты налога? Если Вы про земельный и налог на имущество, то при покупке в равных долях вам обоим достается полземли и полдома. Свои полдома Вы вправе подарить отцу - без налога на доходы физлиц. Потом после раздела земли вы вправе заявить свои расходы по продаваемой земле и дому. И тогда наступит время налоговой декларации по налогу на доходы физлиц (3-НДФЛ). В общем надо хорошо подумать и все просчитать.
А почему такая разница? Старый дом по кадастру 280 т. р. (т.е.продать его без НДФЛ можно за 196 т. р.), а Вы хотите поставить 5 млн. руб., т. к. у продавца уже прошло 3 года в собственности?

 

Добрый день! Помогите пожалуйста разобраться как менее затратно переоформить участок который в 2016 г. был приобретен женой моего брата, а в 2017 г. я решила его выкупить. Участок находится в СНТ, стоимость по ДКП и кадастру менее 1 мл руб.