Уплата налога от продажи имущества (владение менее 3 и 5 лет) и имущественный вычет (ст.220 НК РФ)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Что без вычетов это ладно, а рассчитывается исходя из кадастровой стоимости или указанной в договоре?

 

Про 0,7 от кадастра указано в п. 5 ст. 217.1 НК РФ, а предпринимательское имущество исходя из п. 17.1 ст. 217 НК РФ туда не попадает: "17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;"
Т. е. не на иное имщество (типа транспортных средств), ни на предпринимательское ст. 217.1, а следовательно и п. 5 про 0,7 от кадастра не распространяются.

 

И как значит в таком случае рассчитывается ставка налога? Исходя из суммы указанной в договоре?

 

Не поняла про какую ставку? Если про НДФЛ с дохода от продажи имущества, то для резидента 13%, для не набравших 183 дня на территории РФ -30%. Если про налог на имущество, то как Росреестр укажет инвентаризационную или кадастровую, от нее и ставка.

 

Имеется ввиду налоговая база с продажи недвижимости используемой в коммерческой деятельности, от кадастра или от суммы в договоре? И бывают ли исключения?

 

Все зависит от местных законов - по кадастру уже перешли или все еще по инвентаризационной. И от Росреестра - какую оценку он передаст в налоговую.

 

Можно я еще спрошу, прям не голова, а дом вопросов. Если при продаже воспользоваться вычетом в 1000000, то потом при покупке или постройке можно будет воспользоваться "возвратом" подоходнего ? Спасибо.

 

Конечно можно. Имущвычетом при продаже в размере 1 млн. руб. можно воспользоваться сколько угодно раз, но только не в одном налоговом периоде (календарном году). А имущвычет при покупке или строительстве в размере 2 млн. руб. (теперь уже и не по одному объекту, но в пределах 2 млн. руб.), никак не зависит от имущвычета при продаже, хотя и прописан в той же 220 ст. НК РФ.

 

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста по такой ситуации. В начале 2016 года куплено нежилое здание с землёй (планировалось сделать дачу). В настоящее время планы поменялись и есть вариант продать это здание и землю, но проблема в том что не прошло 3 (5) лет и очень высокая кадастровая стоимость в 2 раза выше реальной стоимости. Здание покупал как ФЛ в данное время являюсь ИП. Подскажите как сейчас продать с минимальными потерями. Вижу 2 варианта:
1. Продать как ФЛ и заплатить налог по ставке 13 % от 70 % кадастровой стоимости.
2. Указать что использовал в коммерческих целей и продать как ИП и заплатить налог 15 % с разницы цен покупки и продажи.
Второй вариант более выгоден, но думаю не пересчитают ли его по кадастровой цене? Пройдёт ли он так как куплено здание было до открытия ИП. И нужно ли договор составлять как ИП или можно как ФЛ но отчитываться как ИП?
Заранее благодарен.

 

Мы где-то уже разбирались с этим вроде бы. Правильно, нужно определиться использовалось ли купленное здание в предпринимательской деятельности? Поскольку:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
ст. 217, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)"
Если не использовалось, то п. 17.1 217НК РФ не распространяется. Остается ст. 220 НК РФ +
"налогоплательщик налога на доходы физических лиц может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов, полученных от продажи нежилого помещения, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого нежилого помещения, в случае, если данное помещение не использовалось им в предпринимательской деятельности."
{Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом, прекратившим деятельность в качестве ИП. (Письмо Минфина России от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424)
Что касается ИП, а как там с НДС?

 

А что с НДС? Я на упрощёнке, доходы минус расходы. Клиенты ФЛ.

Если я его сдавал пару раз на пару месяцев... это ведь будет считаться как используемое в коммерческой деятельности?
И вообще не подскажите что считается использованием? У меня вид деятельности - продажа собственной недвижимости. То есть я её покупаю для перепродажи, это уже для меня коммерческая деятельность)

 

Исходя из сложившейся судебной практики и мнения МФ РФ, даже если несколько месяцев и не зарегистрировавшись должным образом - все равно предпринимательская. Мой вывод - из следующего:
1)"...в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
...к доходам, полученным физическим лицом, в том числе утратившим статус индивидуального предпринимателя, от продажи нежилого помещения, которое фактически использовалось им для осуществления предпринимательской деятельности с целью извлечения дохода, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются."(МФ РФ от 24 мая 2017 г. N 03-04-05/31781)
2)"... нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд...), ... позволяет сделать вывод о том, что полученный доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация нежилого помещения осуществлялась ... в целях, направленных на систематическое получение прибыли.
... доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по упрощенной системе налогообложения в порядке, предусмотренном главой 26.2 Кодекса." (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12 по делу N А76-23943/201)
3) "...решение о правомерности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного пунктом 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, принимается правоприменительными органами с учетом наличия или отсутствия обстоятельств, свидетельствующих об использовании имущества в предпринимательской деятельности." (Определение Конституционного Суда РФ от 29.03.2016 N 487-)
4)"...Ранее в этом помещении он осуществлял розничную торговлю непроизводственными товарами, облагаемую ЕНВД. В связи с продажей магазина налогоплательщик прекратил вести предпринимательскую деятельность, о чем письменно уведомил налоговый орган. Исходя из этого, суд пришел к выводу, что данное помещение приобреталось и использовалось не в личных целях, а для осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже этого помещения."
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.08.2010 по делу N А11-14538/200)
5) "...налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи, в частности, недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 221 Кодекса при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов." (письмо МФ РФ от 1 августа 2017 г. N 03-04-05/49089)
6) "...согласно пункту 3 статьи 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц ...
В связи с этим к доходам индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, имущественные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц не применяются." (МФ РФ от от 17 февраля 2017 г. N 03-04-05/9044)
Т. е. скорее всего продажа нежилого помещения будет признана налоговой, как доход, полученный от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности и ст. 217 (п.17.1) и 217.1 НК РФ не применяются. Вам остается только глава 26.2 НК РФ.

 

Давайте остановимся и на 2-м варианте, если Вы продаете землю и нежилое помещение как физлицо, т. е. имущество не использовалось в предпринимательской деятельности. Здесь все-таки придется разделять землю исходя из пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ ("вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 млн. руб.), т. е. земля по кадастру и налоговая база 0,7 от кадастра, если есть документально подтвержденные расходы минус расходы, если нет - минус 1 млн. руб.
И нежилое помещение - тот же пп. (в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 250 тыс. руб.) - т. е. 0,7 от кадастра минус 250 т. р. (или документально подтвержденные расходы), все, что свыше - под налог.

 

А как бы мне уйти от оплаты 0,7 от кадастра, а то кадастровая завышена, при чём кадастровая на землю небольшая, а на помещение в 3 раза выше реальной (расходы не списать, было куплено дешего)? Если я покажу эти договора аренды и заявлю что использовал в предпринимательской деятельности, тогда смогу оплатить по ставке ИП как доходы минус расходы?

И что про НДС? А то вы меня вчера насторожили)

 

Если Вы на упрощенке, то НДС по 346.11 не платите.

Вы, как предприниматель, отражали эти доходы от аренды? Гляньте на мое сообщение 527 п. 2) и 4), предполагаю, что и налоговая будет отталкиваться от этого.