Уплата налога от продажи имущества (владение менее 3 и 5 лет) и имущественный вычет (ст.220 НК РФ)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Правильно понимаете. Обратите внимание на расписку. Должно быть указано от кого, кому, паспортные данные (№ и место регистрации), сколько денег и за что (или ссылка "по договору такому-то").

 

@Людочка, доброго вечера не хотел докучать, но
так сказать подкатило.
Купили по глупости квартиру во Владимирской обл,
под мат капитал за 1млн 350 сделали кап ремонт,
потом начал изучать рынок, и оказывается что за
эту же сумму можно купить в ближнем подмосковье.
Ей 2 года, Правильно ли понимаю, что если продать
сейчас ее с мебелью и ремонтом за 1.500 то через
3Ндл надо будет заплатить 13% ., а жена говорит
что если продать через 5 лет, то платить ни чего не надо
будет. Так ли это?

 

@Людочка, Здравствуйте.
Подскажите пожалуйста:
В 2017 году была куплена квартира в новостройке за 2 млн. В квартире, своими силами была выполнена отделка, на что сохранены чеки на закупленные и использованные для этого материалы, на сумму 300 тыс.
Есть вероятность, что квартира будет продаваться в этом 2018г.
Кадастровая стоимость 3500 тыс.
Цена продажи будет ориентировочно 3 млн.
Вопросы:
1. Правильно ли я понимаю, что учитывать кадастровую стоимость в сравнении с реальной, для определения суммы с которой надо будет оплатить налог, необходимо умножив её на 0,7?
Тоесть например получается- 3500х0,7=2450 тыс. Это значит что учитывать в таком случае надо не кадастровую стоимость а стоимость продажи (3млн) ибо она выше? вычтя из неё стоимость покупки (2млн)? тоесть под налог попадает сумма=1млн?
2. Квартиру покупал человек, который ещё не пользовался налоговой льготой (возвратом) по НДФЛ при покупке недвижимости.
Правильно ли я понимаю, что продав квартиру в 2018 и оплатив соответственно НДФЛ с этой продажи. он имеет право в 2019 году подать заявление на возврат этого НДФЛ?
Можно ли сразу, взаимозачетом, не уплачивать этот НДФЛ, подав документы в налоговую одним пакетом (налог с продажи + возврат) ?
3. Можно ли считать сумму потраченную на ремонт (есть только чеки на материалы), плюсом к затратам на приобретение? Тоесть 3000-2000-300=700 тыс. р. (сумма которая будет облагаться налогом)

 

Т. е. право собственности оформлено после 01.01.2016? Тогда Ваша супруга права. Можно продать без налога только через 5 лет нахождения в собственности. Сейчас Ваш доход нужно считать не меньше чем 0,7 от кадастровой стоимости.

Для Мамонова

1и 3. Совершенно верно. Только хотелось бы уточнить, а квартира по договору была без внутренней отделки ? Если да, можно в Ваши расходы добавить 300 т. р. истраченные на отделку.
2. Да. Подумайте как вам лучше. Право на имущвычет у Вас уже за 2017 г.(акт приема-передачи у Вас 2017 годом?). Т. е. уже за 2017 г.(если хватает налоговой базы под 13%)можно получить весь уплаченный налог (но в пределах 260 т. р.). А обязанность заплатить налог по продаваемой в этом году квартире должна быть исполнена не позднее 15 июля 2019 г.

 

@Людочка, да документы на собственность оформлены в марте 16года.
Кадастровая стоимость квартиры 410 тыс., если всет ки продавать сейчас,
сколько у нас вычтут.

 

Потерпите до завтра? Я не помню про материнский капитал, можно ли учесть его в составе расходов. Вы в договоре при продаже хотите указывать 1,5 млн. руб? У вас же наверное и равнодолевая собственность? Если квартиру подарить близкому родственнику, то ждать для продажи без налога 3 года. Я еще подумаю.

 

А тут зависит как выгодней нам и покупателю.
Просто если б знать раньше то при покупке в ДКП прописали что
требует ремонта. А так много чеков есть, окна и отделочные материалы.
Просто хотим с мебелью продавать и с встроеной кухней, т. к перевозить
это сюда в подмосковье нет смысла.

 

сеня 68
Обещанное. Квартира оформлена 2016 годом, есть документально подтвержденные расходы всего с маткапиталом 1,35 млн. руб. Есть расходы по отделке и встроенная кухня на 300 т. р. Кадастровая стоимость ее 410 т. р. Если продаете за 1,5 млн. руб., нам кадастровая не нужна. Маткапитал входит в состав расходов (есть письмо МФ РФ от 10 июля 2014 г. N 03-04-07/33669, доведенное до всех налоговых письмом ФНС РФ от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@:
"Поскольку суммы субсидии и (или) материнского капитала, направленные налогоплательщиком на приобретение недвижимого имущества, являются расходами налогоплательщика, то при продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, в том числе произведенных за счет средств единовременной субсидии и (или) материнского капитала."). Т. е. заявляем не имущвычет, а документально подтвержденные расходы (пп.2 п. 2 ст. 220 НК РФ: "вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."). К расходам на приобретение добрый МФ РФ относит и расходы на отделочные работы (письмо МФ РФ от 28.05.2013 № 03-04-05/19322), к которым сами встроенные кухни не относятся - только работы по их установке (приказ Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст п. 43.3). Т. е. Вам нужно посмотреть, что их этих 300 т. р. Вы можете заявить в расходах.
Тогда под налог у Вас попадает максимально (1,5 млн. руб. - 1,35 млн. руб.) 150 т. р. х13 % = 19,5 т. р. Думаю, что если Вы наберете документально подтвержденных расходов на 150 т. р., под налог у Вас вообще ничего не попадает, но 3-НДФЛ за тот год в котором получите доход от продажи подавать обязательно.

 

Добрый день
подскажите пож-та!
купил земельный участок в ДНП в 2016 году за 1,5 млн руб
В данный момент планирую продать его также за 1,5 млн руб
Кадастровая стоимость составляет 2,5 млн руб.
Придется ли мне платить налог по новым разрекламированным правилам (70% от кадастровой стоимости)?

 

Сеня,

1. Квартира по договору была без отделки (новостройка).
Я как-то узнавал у местных аудиторов, можно ли включить в расходы на покупку стоимость ремонта. Ответили что нельзя. Мол вы же не строительная организация, чтобы продавать свою работу (материалы) по отделке. Мол это получается незаконное предпринимательство. Как то так объяснили.
Так вот хочу понять, как должен выглядеть процесс включения этих расходов, в общую стоимость затрат, учитываемых как затраты на приобретение жилья. Ведь есть только чеки на материалы. Тоесть по сути налоговая не может даже проверить, на сколько адекватно например количество материалов в этих чеках. Другое дело, когда б отделка производилась силами подрядной организации. Тогда был бы договор, смета, акт, справка об оплате. А тут просто чеки из магазина. согласно которым например куплено 100 мешков штукатурки...а на самом деле половина из них была отправлена на дачу, или и вовсе стены не штукатурились.
Тоесть, примет ли налоговая такое сомнительное доказательство объёмов затрат на отделку?
И вообще имею ли я право вписывать затраты на отделку в расчет касающийся продажи квартиры.
2. Налоговой базы за тот период не хватает. Так как покупатель вообще пенсионер неработающий. Поэтому единственный НДФЛ, который у него возникает...это именно НДФЛ с продажи, которая будет осуществлена в 18 году. Получается, продав квартиру в 18г, человек оплатит НДФЛ за 18 год, соответственно вернуть он его сможет только в 19? Или можно взаимозачетом, сразу расчитать так, чтоб по факту ни чего не платить (сумма НДФЛ к возврату не будет превышать 260) ?

 

1) в части расходов при продаже квартиры. Выше я приводила письмо МФ РФ согласно которому расходы по внутренней отделке относятся к расходам по приобретению, которые можно заявить вместо имущвычета при продаже.
Еще по поводу расходов на отделку, которые контролирует налоговая. Давным-давно была льгота по строительству дач и налоговые вполне успешно справлялись. Надеюсь, и сейчас не оплошают
2) в части пенсионера. Конечно это его право заявить имущвычет по покупке жилья в том налоговом периоде, когда у него имеется налоговая база.

 

сеня 68 и всем заинтересованным
МФ РФ поменял позицию 2013 года. Согласно письму Минфина России от 24.01.2018 N 03-04-05/3535:
Таким образом, при продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с ее приобретением.
Расходы на последующие отделочные работы, установление газового и сантехнического оборудования, а также расходы на оплату услуг риелтора не относятся к расходам, связанным с приобретением имущества."
Какой выход для сеня 68? Вспоминаем про встроенную кухню, ищем чеки на ее приобретение и отражаем это в договоре купли-продажи отдельной строкой и отдельной суммой. Если чеки не нашли, все равно в пределах 250 тыс. руб. имеем право на имущвычет при продаже иного имущества. В декларации заявляем обязательно и имущвычет на квартиру, и имущвычет на иное имущество.

 

Ваш вопрос о налоге на доходы физлиц и все зависит от того выполняется ли у Вас условие ст. 217.1 НК РФ. Ваша кадастровая стоимость указана на 1 января?
Ст. 217.1 НК РФ 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Скорее всего у Вас есть кадастр на 01.01.2017 г. Поэтому Ваша налоговая база будет считаться как 0,7 от 2,5 млн. руб. - т. е. 1,75 млн. руб. Получается, Вам необходимо заявить документально подтвержденные расходы = 1,5 млн. руб. и под налог 250 т. р, т. е. 32 500 руб.

 

Подскажите пожалуйста, если сначала купил земельный участок, скажем, за 6 млн, затем разделил его пополам (образовалось два новых земельных участка, а старый прекратил свое существование) и продал один новый участок за 3 млн, то платится ли в этом случае НДФЛ с продажи?
Логически понятно, что дохода никакого нет, но ведь срок владения ФНС начинает считать не с покупки большого участка, а с момента раздела его на две части. Не захочет ли ФНС в этой ситуации 390 тысяч налога содрать (срок владения не учитываем, вопрос в том, учитывается ли понесенные затраты на покупку участка, из которого были выделены новые продаваемые участки)?

 

Я бы запросила МФ РФ с вопросом, а правильно ли я понимаю ст. 220 НК РФ, что при продаже ...(Ваша ситуация) вместо имущвычета я могу заявить документально подтвержденные расходы по приобретению участка. Получите адресный ответ, который (если ответ в Вашу пользу) можно использовать в споре с налоговым органом. И для Вас нашла письмо МФ РФ:
"Вопрос: Об исчислении НДФЛ при продаже двух земельных участков, образованных в результате раздела первоначально приобретенного участка.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 6 мая 2015 г. N 03-04-05/26012
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже двух земельных участков и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса определено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 данного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При продаже в одном налоговом периоде двух земельных участков налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере суммы, полученной от продажи одного земельного участка, но не превышающей 1 000 000 рублей, а также уменьшить сумму полученных доходов от продажи другого участка на сумму расходов, связанных с его приобретением.
Вместе с тем, как следует из обращения, продаваемые земельные участки образованы в результате раздела на две части первоначально приобретенного участка.
В связи с этим для определения суммы расходов на приобретение каждого из таких участков, по нашему мнению, будет обоснованно разделить сумму понесенных расходов на приобретение первоначального участка пропорционально площади каждого участка, образованного в результате разделения первоначального участка."
Если Вам интересно, то у меня есть обоснование противоположной позиции (тот же пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ): "налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." Вот расходов именно на ЭТО имущества у Вас отдельно нет. Но все равно попробуйте, не зря же я Вам письмо МФ РФ искала.