Уплата налога от продажи имущества (владение менее 3 и 5 лет) и имущественный вычет (ст.220 НК РФ)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Нет-нет. Тут все правильно, если по наследству, то три года. В 217.1 НК РФ есть исключения: по наследству или подарок от близких родственников, в порядке приватизации и пожизненная рента, тогда 3 года.

 

Какое наследство? Будет же вновь образованный участок

 

Ну, я-то как раз про соседа, получившего наследство, поскольку автор все равно в 1 млн. руб помещается
Посмотрела еще раз про раздел земельного участка. Нет, мнение МФ РФ не поменялось. Нашла только решение Могсгорсуда с противоположной позицией.
Вот из последних выдержка из письма МФ РФ на эту тему от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41631:
"Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 указанной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу положений пункта 2 статьи 8.1 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с частью 2 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.
В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 N 1129-О.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Исходя из вышеизложенного, если земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц."

 

@Людочка, добрый день! Подскажите, пожалуйста. Есть участок со старым домом. Собираюсь всё продать по кадастровой стоимости (владею менее 5 лет). Участок по кадастру - 2 200 млн. руб., дом по кадастру был 275 тыс. руб. Но в центре кадастровой оценки на 2018 год решили поставить за дом - 1 300 млн. руб. Если дом успею продать до 2019 года, то какой ценник ставить (не выше кадастра) и какой налог придётся платить? Предполагала продать за 2 500 млн. руб. Налог считала: (2500000х0.7 - 1000000) х13%=97500 руб. Или же теперь налог будет считаться по-другому?: (2200000+1300000) х0.7 - 1000000) х13%=188500 руб.

 

Я правильно понимаю, что право собственности на дом и участок у Вас оформлено после 01.01.2016?
Налоговая база тогда при продаже должна быть не менее 70 % от кадастра на 1 января года, в котором продаете. Т. е. в Вашем случае, если кадастр на дом на 01.01.2018 1 300 млн. руб., то 70 % - это 910 т. руб. Т. е. правильный - 2-й вариант Ваших расчетов, если отсутствуют документально подтвержденные расходы по приобретению.[

 

Есть документально подтверждённые расходы по приобретению бОльшего участка. Т. е. приобрели большой участок с домом, поделили участок на 2 части и ту часть, на которой стоит дом, продаём.

 

Ясно. Тогда в части расходов на долю продаваемого участка налоговая не примет долю от расходов первоначально купленного, т. к. в ст. 220 НК РФ
"2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."

 

Добрый день, коллеги! Очень вас прошу помочь советом.
В 2017 году мы с сестрой купили в долевую собственность (по 1/2) земельный участок под ИЖС с домом за 2 млн. руб. (в договоре земля 1,3 млн. + дом 0,7 млн.). Расписки от продавцов за проданное ими имущество имеются. Дом ветхий, снесли, получили разрешение на строительство, построили новый, зарегистрировали как положено. Сейчас решили все продать (земля 1,3 млн. + дом 1,7 млн.(70% от кадастра). Документы, подтверждающие расходы на новое строительство, практически отсутствуют. На землю, повторяюсь, имеются - 1,3 млн. (кадастровая стоимость 1,5 млн.). Как нам поступить лучше, чтобы минимизировать НДФЛ от продажи имущества?
Рабочий вариант - каждый свою долю по отдельному договору. В налоговой сказали, поскольку вы сносили старый дом и строили новый, расходы на приобретение старого дома не зачтутся. Это верно?
Можно ли при этом в налоговую для вычета по земле каждый из нас предоставит свою расписку, подтверждающую приобретение, а по жилому дому каждый применит налоговый вычет по 1 млн? Есть ли еще варианты?

 

Правильно я понимаю, что Вы с сестрой продаете землю за ту же цену (что составляет 0,7 от кадастра), где есть документально подтвержденные расходы, и построенный жилой дом, под который нет документально подтвержденных расходов и Ваши доходы = 0,7 от кадастра будут 1,7 млн. руб?
В таком случае, лучше продавать доли. (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ: "имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.")
Сначала, например, Вы продаете свою 1/2 от земли и дома и заявляете по земле документально подтвержденные расходы (лучше, чтоб у каждого из вас была своя расписка) и по дому - имущвычет в размере не более 1 млн. руб.
Затем через какое-то время сестра продает и в декларации указывает аналогично.
Из минусов я вижу, что сделка во всех случаях через нотариуса, хотя вы бы его все равно не миновали.

 

Большое Вам спасибо! В целом правильно, но чуть подправлю.
Землю за 1,3 млн., за сколько и покупали. Это даже больше, чем 70% от кадастра. По кадастру она стоит 1,5 млн. Расписка при приобретении оформлялась каждому своя.
Основной вопрос - не будет ли претензия налоговой, что по одному объекту (земле) заявляем документально подтвержденные расходы, а по другому (жилой дом) просим вычет?
Через какой временной промежуток нам надо продавать свои доли? Есть ли сложившаяся юридическая практика по минимальному сроку промежутка?
На первую сделку необходимо будет предоставлять нотариусу отказ от сособственника? Может даже и у разных нотариусов?)

 

У налоговой претензий быть не должно. Такой порядок предусмотрен ст. 220 НК РФ. Это прямая норма: "2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."(п.2 ст. 220 НК РФ).
Про временной промежуток, сами подумайте с покупателем (по-моему, месяц - хороший срок). Про отказ и другого нотариуса не подскажу.

 

Не знаю, м. б. это и лишние опасения, но чтобы их снять, м. б. стоит тогда написать запрос в налоговую, чтобы получить письменный ответ от мытарей. Конечно, спрашивать буду только о возможности заявления документально подтвержденных расходов по одному объекту, а по другому налогового вычета?

 

Ну, это только для Вашего спокойствия. Я бы больше волновалась за уход от налогообложения продажей объекта не целиком, а долями (об этом на сайте ФНС есть:"Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей." https://www.nalog.ru/rn77/fl/interest/tax_deduction/fl_prned/
А по поводу Ваших опасений на сайте ФНС РФ ничего не нашла (вопрос старый и позиция по нему уже выработана) нашла только старые письма МФ РФ:

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже земельного участка с жилым домом и доли в праве собственности на другой земельный участок в 2014 г., если они находились в собственности менее трех лет.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 5 декабря 2014 г. N 03-04-05/62615

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из обращения, в 2014 году физическое лицо продало долю в праве собственности на земельный участок и в течение 2014 года планирует продать другой земельный участок с жилым домом, находящиеся в собственности менее трех лет.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Учитывая изложенное, физическое лицо в отношении продажи доли в праве собственности на земельный участок имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи данного имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением, а при продаже другого земельного участка с жилым домом - воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Вопрос: В 2011 г. физлицо приобрело жилой дом стоимостью 990 тыс. руб., затем приватизировало земельный участок (ИЖС), на котором находится жилой дом. В 2012 г. физлицо продало жилой дом и земельный участок. В договоре купли-продажи указаны два объекта: жилой дом стоимостью 900 тыс. руб. и земельный участок стоимостью 860 тыс. руб.
Вправе ли физлицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. при продаже земельного участка и одновременно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (расходы на покупку жилого дома в 2011 г.)?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в указанной статье Кодекса не установлено.
В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Таким образом, при продаже земельного участка возможно использование права на получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной от его продажи, но не превышающей 1 000 000 руб. При продаже жилого дома возможно уменьшение полученного дохода на расходы по его приобретению.
При получении отрицательной разницы налоговая база признается равной нулю.
Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

 

Людочка, еще раз спасибо!
Особенно полезным и убедительным для меня является второе письмо, где продаются два объекта по одному договору. Это как раз похоже на мой случай.
А что касается продажи долями, то приведенную ссылку я тоже видел на сайте ФНС. Думаю, что если об этом прямо указывают, то практика продаж имущества таким способом является довольно распространенной сейчас. Остается теперь только выяснить юридическую практику признания таких сделок способом минимизации налогов (прежде всего). Немного поискал в Интернете, но пока найти не удалось. В одной риэлторской конторе сказали, что две сделки совершают в один день и у одного нотариуса, и пока никто не жаловался). Если Вам попадется практика, отпишите пожалуйста.
Еще раз, СПАСИБО!

 

@Людочка, Здравствуйте!
Верно ли я рассуждаю, а именно:
Приобрел Земельный участок (кадастровая стоимость 850'000,00 руб.) 01.09.2018г по цене 1'500'000,00 руб. (предыдущей владелец установил право собственности до 2016г по цене ниже продажи)
Приобрел Жилой дом на том же участке (кадастровая стоимость 1'800'000,00 руб.) 01.09.2018г. по цене 2'500'000,00 руб. (предыдущей владелец установил право собственности до 2016г. по цене намного ниже продажи)
01.10.2018г. продаю приобретенное имущество по цене закупа (ЗУ 1,5млн + Дом 2,5млн), на двоих собственников с долями 50/50. Документальное подтверждение сделок имеют все участвовавшие.
Верно ли что на уплату налогов со сделок никто не претендует! Налоговый имущественный вычет смогу ли получить я и люди купившие у меня?