Уплата налога от продажи имущества (владение менее 3 и 5 лет) и имущественный вычет (ст.220 НК РФ)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

А в принципе я могу продать зем участок по цене 2х кадастров, а дом по цене 0,7 кадастра? В случае строительства, а не приобретения как трактует ст. 220 расходы ?

 

Конечно можете. Пока никто не сообщал, что налоговая не приняла такие расходы. Не забудьте в договоре прописать стоимость земли и дома отдельно.

 

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, как можно максимально сэкономить при продаже дома с участком.

Купили 20.06.2014г. недострой ИЖС площадью 100 квадратных метров с земельным участком 6 соток за 800 тысяч рублей.
Затем дом достроили, получился 355 квадратных метров. Росреестр его зарегистрировал как новый объект 01.03.2016г., присвоили новый кадастровый номер, старый объект сняли с учёта. Кадастровую стоимость дома оценили в 3,5 млн. рублей.
Параллельно занимались выкупом ничьей земли у администрации города, присоединили к земельному участку 2 сотки, и также с датой регистрации 30.05.2017 года получили новый участок с новым кадастровым номером площадью 8 соток кадастровой стоимостью 0,5 млн, старый участок также снят с учёта.

Как нам однажды пояснили, право собственности на дом наступило 01.03.2016г, то есть после 01.01.2016, то есть продать без налогов его можно через пять лет.
Хотя при этом документ-основание указан ДКП от 20.06.2014г, ну да ладно...

Чеков на основную сумму, вложенную в стройку, конечно нет, нанимали частников. А теперь с вложенных однажды денег при продаже ещё и налог попросят, парадокс

Сейчас появилось желание сменить регион проживания, дом продать. Реальная стоимость нашего дома с участком на рынке - 10 млн.

Пробуем считать, если неправильно, поправьте, пожалуйста:

1. указываем в ДКП 10 миллионов. С учётом вычета 1 миллион платим налогов с 9 миллионов * 0,13 = 1,17 млн?

2. Поскольку собственников двое, по 1/2 у каждого, то при продаже двумя договорами в один день вычет будет по миллиону на каждого, то есть налог с 8-ми миллионов * 0,13 = 1,04 млн?

3. Если покупатель согласится не указывать всю сумму в договоре, то при продаже двумя договорами налог платится с кадастровой стоимости (3,5 млн дом + 0,5 млн участок = 4 млн), умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (получается 2,8 млн), минус каждому вычет по миллиону. Остаётся 0,8 млн * 0,13 = 0,104 млн налог на двоих? Какую стоимость в договоре у дома и земли оптимальнее указывать в этом случае?

Правильны ли расчёты? Как оптимальнее с точки зрения желания уменьшить налог продавать дом в нашем случае?

 

По поводу срока нахождения в собственности завершенного строительством объекта действительно позиция МФ РФ (Письмо Минфина России от 18.02.2015 N 03-04-05/7517):
"право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности на данное имущество.
До регистрации в 2014 году права собственности на жилой дом налогоплательщик являлся собственником иного объекта недвижимого имущества - не завершенного строительством жилого дома.
Таким образом, для целей освобождения от налогообложения дохода от продажи жилого дома право собственности налогоплательщика на указанный жилой дом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него (2014 год), и в том случае если при продаже указанного достроенного жилого дома срок его нахождения в собственности налогоплательщика будет составлять менее трех лет, то доход от его продажи будет подлежать обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях с полной суммы полученного дохода."
Можно спросить об этом на сайте МФ РФ или налог. ру Посмотрите Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 25.08.2018) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости..." (п.32 и 183). Но пока что МФ РФ считает, что возник новый объект и по-новому нужно отсчитывать срок нахождения в собственности.
Действительно, поскольку у Вас право собственности после 01.01.2016 без налога можно продать через 5 лет, или надо было сразу подарить близкому родственнику и тогда через 3 года.
1. Совершенно верно.
2. Не совсем так, чтобы каждый из собственников получил имущвычет по 1 млн. руб. необходимо продавать самостоятельную долю и желательно не в один день. Вот внизу посмотрите информация с офицсайта https://www.nalog.ru/rn77/fl/interest/tax_deduction/fl_prned/
3. Да, при условии, что Вы продаете отдельные самостоятельные доли и кадастровая стоимость на 1 января года, когда продаете 3,5 и 0,5 млн. руб.
4. Как я понимаю, документально подтвержденных расходов на строительство и покупку новой земли у Вас нет, да и расходы у Вас свежие. Мы тут обсуждали о документально подтвержденных расходах за гранью налоговой проверки, которые можно заявить вместо имущвычета. Т. е. уменьшить доходы на такие расходы вместо имущвычета Вы тоже не сможете. Пока вот так :-(

 

Добрый день! Помогите пожалуйста с таким вопросом: получаю возврат НДФЛ по квартире с 2014 года. На данный момент остаток имущественного вычета 1 милион рублей. Если я продам другую квартиру (купленную менее 5 лет назад или полученную в дар менее 3 лет назад) и получу налогооблагаемый доход 500 тысяч, нужно ли мне платить налог с этих 500 тысяч? Или же просто уменьшиться остаток имущественного вычета на величину дохода?

 

Я правильно понимаю, что продаваемая квартира оформлена в собственность после 01.01.2016 г? Тогда Вы совершенно правильно понимаете, что при заполнении 3-ндфл Ваша налоговая база, подпадающей под налог будет уменьшена на размер предоставляемого имущвычета. сумма налога к доплате по доходы от продажи и сумма налога к возврату от покупки недвижимости схлопнутся.

 

Людочка, спасибо большое!
Да, продаваемая квартира приобретена в этом году. Значит у меня останется сумма имущественного вычета в размере 500 тысяч, с которой можно ещё вернуть 13%. Правильно?

 

Да.

 

@Людочка, будет ли налог, если квартира куплена, допустим в июле 2018, и продана в ноябре 2018 года за ту же цену?

 

Все будет зависеть от ее кадастровой стоимости на 01.01.2018 г. Ваша налоговая база согласно ст. 217.1 НК РФ должна быть не ниже, чем 0,7 от кадастра и тогда, если Ваши расходы по приобретению этой продаваемой квартиры больше или равны этой величине, то у Вас не будет налога. Но по окончании 2018 г. не позже 30.04.2019 г. Вам необходимо подать 3-НДФЛ.

 

@Людочка, спасибо. А если квартира будет продана в следующем году - те же условия для налога?

 

Почти. Только 0,7 от кадастра берется на 01.01. того года, в котором продается, т. е. 01.01.2019. Мт. 217.1 НК РФ:
"5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются."

 

Людмила, добрый день. Подскажите, пожалуйста. Была на трех консультациях - разные ответы. Больше всего удивила сама налоговая. В октябре 2018 оформила в собственность участок и жилой дом на нем. Земля досталась от государства: сначала ее передали ЖСК, в который я вступила. А затем мне в собственность, т. к. я выплатила полный пай. Я хочу продать 1/2 участка и 1/2 дома. Кадастр. стоим. земли - 38 тр., дома - 2,888 млн. Справка от ЖСК о полном пае - 4,4 млн. Подтверждающих расходы на строительство дома документов (с формулировкой "паевой взнос", а не "целевой") на 3,8 млн. Какая максимальная стоимость продажи без налогов? Налоговая говорит (девушка в окошке "информация") - земля и дом на нем - это единый объект. Или 1 млн или расходы. Даже если составить два самостоятельных договора о продажи земли и дома. Моя логика была такой: цена земли - 1 млн и по ней применяем 1 млн - нет налога. Цена дома - половина от 3,8 млн. Если я правильно понимаю, что налоговая учтет половину подтвержденных расходов на строительство. Итого 2,9 цена продажи. Причем можно и одним договором. Я права?

 

Я правильно понимаю, что:
1) Вы хотите продать 1/2 от имеющейся у Вас у одной собственности в виде земельного участка и жилого дома на нем.
2) одним договором Вы продаете землю и жилой дом за 2,9 млн. руб., указав стоимость 1/2 земли = 1 млн. руб. и 1/2 дома = 1,9 млн. руб?
Я согласна с Вами. При продаже 1/2 земли Вы заявляете имущвычет в размере 1 млн. руб. согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ: "1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" и по проданной 1/2 доли жилого дома Вы вправе заявить документально подтвержденные расходы на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ: "2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."
Что касается "единого объекта", то наверное речь была о старой редакции ст. 220 НК РФ (до 01.01.2014 г.), о продаже 1/2 доли от имущества, находившегося в долевой собственности нескольких налогоплательщиков, как в Письме Минфина России от 30.04.2014 N 03-04-05/20606 Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. Поскольку, как следует из обращения, доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок была продана в качестве самостоятельного объекта права собственности, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей."

 

Добрый день, Людмила. Вы все верно поняли - дом и земля 100% в моей собственности, продаю по 1/2 от дома и земли. Оставшиеся половинки остаются у меня. Конечно, продаю внутри семьи. Спасибо Вам большое! Думаю, в налоговой не вникли в суть. Хотя я все четко объяснила. Еще раз большое спасибо!