Уплата налога от продажи имущества (владение менее 3 и 5 лет) и имущественный вычет (ст.220 НК РФ)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Если право собственности (акт приема-передачи) оформлен после 01.01.2014, то не один раз, а сколько хочешь объектов пока не наберется 2 млн. руб. по всем. По ипотечным %% имущвычет только по 1 объекту.

 

Что значит в равнодолевой? Каждый по 1000 000 или по 250 000?

 

Если 4 собственника продают квартиру, которая у них в равнодолевой собственности, имущвычет при продаже предоставляется в целом на квартиру 1 млн. руб., т. е. каждому по 250 т. руб.
Как говорит пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ "не превышающем в целом 1 000 000 рублей;".

 

Ребята, есть вопрос. Налоговая при 2 обращениях дала 2 разных ответа.
Суть вопроса: Есть дом с участком. 2 взрослых собственника - отец и дочь. В собственности всё с 2005 года.
Отец дочери хочет написать дарственную и дочь потом сразу продаёт.
Надо ли будет платить налог с продажи дома?

Тут двоякая ситуация. С одной стороны при дарении возникает новый целый объект со сроком владения менее 3-х лет и она обязана заплатить налог.
С другой стороны происходит просто перераспределение долей, а объект как был приобретён в 2005 году, так и остался. Закона, чётко прописывающего данную ситуацию, найти не смог (

 

Если жилой дом с 2005 г. не реконструировался, не изменял своих внешних границ, т. е. остался тем же самым, то фактически происходит перераспределение долей между родственниками. Вот из свежих разъяснений МФ РФ от 16 мая 2018 г. N 03-04-05/32819:
"На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 17.1 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Исходя из изложенного изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
С учетом изложенного моментом возникновения права собственности на жилые дома является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на указанное имущество, в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на жилые дома, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 указанной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу положений пункта 2 статьи 8.1 и статьи 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости, в частности в результате раздела объекта недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 N 1129-О.
Исходя из вышеизложенного, если земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

 

Прошу у Вас совета и помощи.
Пошел в налоговую за консультацией - сказали - они не консультируют.
Сказали - обращайтесь к налоговому юристу. Но такого в городе не нашел, как не странно.

В 2018 я получил в дар 2-х комнатную квартиру и через 3 месяца - летом, я ее продал, и в августе этого же 2018 купил первичку у застройщика.
Покупал через договор долевого участия. Напополам с женой.
Часть суммы закрыл маткапиталом и ипотекой.
Дом обещали сдать в ноябре, но затянули и сдали 25 декабря. Но ключи сталя в январе 2019 выдавать.
Мне сказали в налоговой я обязан уплатить налог - на примерно 300 тр.
Т. е. должен уплатить налог с продажи 2-шки, так как закрыть вычетом НДФЛ в 260 тр от покупки новой 3-шки не выйдет.
Т. е. я должен уплатить 3,3млн - 1 (млн)=2,3 млн*0,13% = 300 тр.
Из за разницы в несколько дней - все потому, что застройщик оформил в последний день года.
И начал через несколько дней выдавать - но уже в ДРУГОЙ - 2019 год.
Я так понял, что если бы я в этот 2018 год и купил квартиру, то вычет НДФЛ при покупке закрыл бы этот налог и я заплатил бы 40 тр.

Я сказал, что у меня договор долевого участия от августа 2018, а они сказали - что это не право собственности и он
не действует, а нужна именна регистрация в росреестре.
А она будет в 2019 - за который я и могу подать вычет - но уже в 2020.
На мой вопрос - а как же зачет маткапиталом - для них выходит договор долевого участия является правом собственности?
Налоговая ответила - да! - у разных инстанций разные документы являются разными правообладающими.

Поговорил с застройщиком, он в принципе готов оформить документы на меня 28 декабря - задним числом.
но ведь в госреестр я подам в МФЦ уже в январе.
Вопросы:
1. Кто в этом случае с налоговой прав и правильно ли я понял?
2. если застройщик оформит документы от декабря 2018 на меня - что я принял жилье 25.12.18
и я в январе подам в госреестр - будет ли считаться покупка 2018 или 2019 годом?
Т. е. могу ли я использовать вычет для налоговой в этом случае?
Или датой перехода права собственности будет дата записи в госреестре - январем 2019 ?
3. До моего подписания акта приемки - обязан ли я платить услуги ЖКХ?
Т. е. допустим, госреестр зарегистрирует 1 февраля 2019. Должен ли я оплачивать коммуналку, тепло и проч за январь?
Знакомая риэлтор сказала вроде - нет. Но решил уточнить - много вопросов в Инете.
4. В налоговую до какого я до 1 апреля декларацию должен подать?

 

Самые главные слова написаны у Вас в договоре долевого участия. Что Вы покупали? Если квартиру - нужно ждать оформления права собственности и имущвычет с этого года оформления. Если в договоре указано, что Вы покупали право на квартиру или долю или что-то подобное, то основанием для получения является акт приема-передачи ее Вам.
1-2) Если будет акт приема-передачи декабрем 2018, вы вправе заявить по декларации имущвычет по купленной и обязаны задекларировать доход по проданной квартире.
3) не мой вопрос.
4) Срок подачи 3-НДФЛ не позднее 30.04.2019.
У меня вопросы, а подаренная квартира имела кадастровую стоимость на 01.01.2018?
А новая квартира по акту приема-передачи уже в долях? А супруга ранее имущвычетом не пользовалась? И работала в 2018, т. е. имела 13% налоговую базу?

 

Спасибо за ответ!
Что написано в договоре долевого участия - я позже напишу - под рукой нет.
По новой квартире - я еще не ходил к застройщику и не получал акт приемки-передачи.
Подаренная квартира имела кадастровую стоимость.
Продажа была чистой - дороже кадастровой стоимости.
Ни я ни супруга имущественным вычетом не пользовались.
Супруга начала работать в 2018 в ноябре - была в декрете - т. е. после покупки квартиры.
Она работает в госоргане и там маленькая Зарплата - малеькая налогооблагаемая база.

Вы написали "Если будет акт приема-передачи декабрем 2018, вы вправе заявить по декларации имущвычет по купленной", а разве не регистрация в Росреестре?
Весь и вопрос в этом - если застройщик пойдет на встречу и оформит декабрем 2018, а зарегистрирую в росреестре в январе 2019, то разве я могу подавать право на вычет за 2018 год?
Мне это важно знать - что бы понять закроется ли вычетом НДФЛ.

 

Если договор купли-продажи имущвычет предоставляется с года оформления права собственности и получения выписки из ЕГРН.
Акт приема-передачи - это основание для получения имущвычета по договорам инвестирования. Вот гляньте письмо МФ РФ от 25 декабря 2018 г. N 03-04-05/94607
"...На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей.
Абзацем четвертым подпункта 6 пункта 3 статьи 220 Кодекса определено, что необходимыми документами для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) являются договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами.
Также подпунктом 7 пункта 3 статьи 220 Кодекса определено, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.
В соответствии с вышеуказанными нормами Кодекса налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета начиная с налогового периода, в котором квартира передана застройщиком и принята налогоплательщиком как участником долевого строительства на основании передаточного акта, подписанного сторонами, и соответствующих документов, то есть начиная с 2017 года, при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 процентов."

 

Огромное спасибо за помощь!
Видно не только у одного меня такие вопросы - раз даже письмо есть МФ РФ от 25 декабря 2018 г. N 03-04-05/94607.

Сейчас разговаривал с застройщиком - все же они огорчили меня.
Дом сдан в эксплуатацию 25 декабря. А документы на кадастровый учет они тока подали.
Сказали - никак не выйдет оформить 28-30 декабря 2018.
Так что налог придется платить.

И вопрос по поводу 1 млн на имущественный вычет.
Он действует независимо сколько лет квартира была в собственности и как появилось право собственности на нее.
У меня в собственности 3 месяца по акту дарения.

Пожалуйста, подскажите по вычету.
Раз у нас квартира в долевой собственности с женой, получается мы с женой отдельно должны на вычет НДФЛ подать?
Вопросы:
1. В какой момент - в любое время течении 2019 или уже в 2020?
2. Сколько раз можно подавать - пока не выберется вся сумма 260 тр - хоть 5 лет?
3. Вычет равен 260000. Он то делиться пополам (по долям) или он общий? Т. е. из моей зарплаты можно больше брать?

 

Да. 1 млн. руб. имущвычет при продаже, если полученная по договору дарения (надеюсь, от близкого родственника?) квартира была в собственности менее 3-х лет.
1. Как только получите акт приема-передачи, можно сразу идти в налоговую со всеми документами и получить уведомление для работодателя, который уже в этом году не будет удерживать с Ваших доходов НДФЛ, выплачивая Вам доход без налога. Если у работодателя не хотите светиться, то ждете окончания года (помните, что не позднее 15 июля Вам придется заплатить НДФЛ по проданному подарку) и через 3-НДФЛ заявляете имущвычет.
2. Совершенно верно.
3. У каждого по 260 т. р., т. е. льготируются расходы в пределах 2-х млн. руб., Если Вы с супругой потратили больше 4-х млн. руб. каждый получит по 260 т. р.

 

Спасибо огромное за разъяснение!

 

Еще позвольте уточнение.
Мне сказали, что раз у меня договор долевого строительства, то по сути, я являюсь созастройщиком.
И в этом случае могу использовать вычет за 2018 по договору долевого участия.

Не могли бы Вы прокомментировать это - так ли?

 

Пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ:
"6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);"
Без акта приема-передачи имущвычет не получить. Т. е. договор конечно нужен, но по времени все упирается в акт приема-передачи, поэтому с того года, когда получен акт приема-передачи и предоставляется имущвычет.

 

Спасибо, понял.