Обязательно ли согласие супруга на продажу (дарение) недвижимости?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Если участок куплен в браке, то является совместно нажитым имуществом. И усупруга есть супружеская доля, которую он и может востребовать.

 

При покупке участка в 2009 году у нас требовалась либо доверенность от меня, либо мое согласие на покупку участка в Лен области. в первом случае- договор К-П оформлялся бы на нас двоих, во втором (который мы выбрали) только на мужа. но нотариус разъяснила, что все равно это совместно нажитое имущество со всеми вытекающими

 

Маленький ликбез (вдруг кому-то пригодится):

Начнем с нормы закона:
п. 3 ст. 35 СК РФ: Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Итак.
Продавец берет согласие супруга при продаже/дарении/мене/другом распоряжении ЛЮБЫМ недвижимым имуществом, приобретенным по возмездным сделкам в период брака (если получил в порядке дарения, по наследству или приватизировал - не нужно). Исключение - если у него с супругой брачный договор, которым установлено, что имущество у них раздельное, или что каждый из супругов заранее дает свое согласие на такого рода сделки.
Покупатель берет согласие супруга, если ДОГОВОР, который он заключает, требует государственной регистрации (исключение - все тот же брачный договор, в котором каждый из супругов заранее дает свое согласие). Здесь есть нюанс: при ЛЮБОЙ сделке с недвижимостью стороны идут в ФРС, но - есть сделки, по которым производятся одновременно ДВЕ регистрации (договора и перехода права), а есть - где регистрируется только переход права, а сам договор - не регистрируется. Так вот, по сделкам первого вида покупателю согласие получать нужно, а второго - нет. К первому типу относятся договоры продажи или мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК РФ), дарения ЛЮБОГО недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), аренды на срок год и более (п. 2 ст. 561 ГК).

Поэтому, например, при КП дома и участка - на покупку дома покупатель должен взять согласие супруга, а на покупку участка - нет; а при оформлении договора дарения на все то же самое - согласие супруги покупателя нужно на всё.

 

Не могли бы Вы пояснить на каких нормах основывается такой вывод?

 

На процитированной мной норме п. 3 ст. 35 СК РФ, а также ст. ст. 131, 153, 164 ГК РФ.
Что Вас смущает?

 

Чёт вы перегнули.
При дарении нет покупателя, а есть только одаряемый. Сделка безвозмездная и потому, разумеется, никакого согласия супруги одаряемого не нужно.

С куплей-продажей - пост выше - я абсолютно согласна. Хотя иногда и нотариусы и некоторые отделения Росреестра перестраховываются и просят согласие в любом случае.

 

Меня ничего не смущает. Я просто хотел прочитать статьи закона, которые бы подтвердили ваши слова:

но пока, к сожалению не удалось.
Вы написали:

П. 3 ст. 35 СК РФ читаем выше. Все понятно.
Теперь ст. ст. 131, 153, 164 ГК РФ:
Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 153. Понятие сделки

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Ни в одной из них нет ни одного слова, указывающих на деление сделок на два вида, как Вы описали выше.

 

А, так вы искали прямой текст про "сделки двух видов"? И не ищите - не найдете, его нет.
У Вас, видимо, нет ни юридического образования, ни навыков применения формальной логики.
Не беда. Попробую рассказать пошагово и максимально упрощенно, каким образом юристы делают выводы, подобные написанным выше в "ликбезе".

Итак, в п. 3 ст. 35 Ск написано: согласие нужно на сделки а) по распоряжению общим имуществом и б) сделки, требующие госрегистрации. Нас интересует именно второй случай.
Заходим в ст. 153 ГК и читаем, что договор = сделка (Вы, кстати, почему-то процитировали из этой статьи только п. 1, а остальные потерялись). Статья 131 ГК говорит о нам о регистрации ПРАВ и их ПЕРЕХОДА, но молчит про регистрацию ДОГОВОРОВ (сделок), а ст. 164 носит отсылочный характер: она не перечисляет, какие именно сделки "с землей и другим недвижимым имуществом" подлежат госрегистрации, а предлагает нам поискать в ГК и других законах.
Мы заходим в перечисленные мной "п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 574, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 561 ГК" и видим, что ЭТИ СДЕЛКИ подлежат госрегистрации. Следовательно, при их заключении нужно получать согласие супругов всех участвующих в сделке лиц.
Остальные сделки (сами договора) госрегистрации не подлежат (регистрируется только переход права) и под вариант "б)" не подпадают, поэтому для них получать согласие супруга нужно только в варианте "а)" - то есть тому из участников, кто в такой сделке РАСПОРЯЖАЕТСЯ общим имуществом.

Разницу между регистрацией ДОГОВОРА и регистрацией ПРАВА (перехода права) можно очень четко увидеть, например, в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233).
Смотрите: п. 2. "Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Кодекса право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 551 Кодекса переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Закона)."
И процедуру, и представляемые документы регулируют даже разные РАЗДЕЛЫ данной Инструкции (II и III соответственно).

) Прочтите внимательно процитированный мной п. 3 ст. 35 СК: он требует согласия супруга не только для сделки по РАСПОРЯЖЕНИЮ недвижимостью (кстати, при этом совершенно не важно - возмездная она или нет), но и ЛЮБОЙ сделки, требующей государственной регистрации. При этом ведь нет уточнения - "согласие получает только тот, кто продает/дарит/распоряжается", так что его должны получать ВСЕ стороны такой сделки, состоящие в браке.
После это заглядываем в п. 3 ст. 574 ГК и видим, что договор дарения любого недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.
Складываем первое со вторым и получаем - при дарении ЛЮБОЙ недвижимости ВСЕ стороны сделки должны получить согласие своих супругов.

 

Угу, Анна. Если так рассуждать, то скоро и наследовать будем с согласия супруга.

Лучше вы внимательно прочтите ст. 35.
Она об распоряжении общим имуществом супругов.
И в СК РФ есть ещё ст. 36, о которой вы, видимо, забыли.
Которая ставит точку в наших с вами рассуждениях. Нет?

 

Я тоже проведу ликбез с ссылкой на юриста Фирмы "НОРА" - Александра Перепелкина. Думаю, что его слов будет более понятно:

В соответствии с законом государственной регистрации подлежат:

1. Права на недвижимое имущество, в т. ч. право собственности и его переход;
2. Сделки с недвижимым имуществом, в т. ч. договоры;

При этом право собственности на недвижимое имущество, в т. ч. его переход, подлежит государственной регистрации всегда. Не делает в этом отношении никаких исключений и норма, содержащаяся в ст. 551 ГК РФ, которая устанавливает, что переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит обязательной регистрации.

А вот сам договор, предметом которого является передача прав на недвижимое имущество, как сделка подлежит государственной регистрации только в случае прямо предусмотренном законом. В отношении договора купли-продажи жилых помещений такое правило установлено п. 2 ст. 558 ГК РФ. В отношении договора купли-продажи, предметом которых является другое недвижимое имущество, требований о государственной регистрации договоров закон не предусматривает.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ст. 551 ГК РФ также подлежит регистрации и переход права собственности.

Теперь немного об общих правилах заключения любого договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, которым установлено общее правило, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Теперь вспоминаем о форме договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Соответственно договор купли-продажи недвижимости (кроме жилой) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, содержащего все существенные условия этого договора.

А договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры должен считается заключенным в силу ст. ст. 433 и 558 ГК РФ только с момента его государственной регистрации.

Кстати, до кучи, требование о государственной регистрации именно договора, а не только перехода права собственности, установлено также в отношении договоров дарения недвижимости (см. п. 3 ст. 574 ГК РФ) и Договора ренты, по которому передается недвижимость (см. ст 584 ГК РФ). При чем в отношении этих договоров обязательная государственная регистрации договора, а не только перехода права собственности, установлена без каких-либо исключений в отношении любой недвижимости.
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Александр Перепелкин (с).

 

А что, "наследование" - сделка, требующая государственной регистрации?
Вы всегда приводите некорректные примеры или этот полемический прием специально для форума?

Не хочу Вас огорчать, но вообще-то даже из названия статьи ("Владение, пользование и распоряжение"), не говоря уже о содержании процитированного мной п. 1 ("сделок по распоряжению и сделок, требующих государственной регистрации") довольно ясно читается любым, кто умеет читать, что речь идет НЕ ТОЛЬКО о распоряжении общим имуществом - но также о владении и пользовании. Приобретение во владение - составная часть правомочия по владению. Более того, это логично со стороны закона еще по двум причинам: во-первых, если мы говорим о приобретении имущества по возмездным сделкам, то на это идут общие деньги супругов, и получение согласия второго супруга на такую серьезную трату представляется вполне естественным). А что касается безвозмездных - то ведь приобретаемая недвижимость в любом случае влечет за собою траты, причем довольно крупные - оплата ежегодного налога, поддержание в хорошем состоянии и т. п., и на это тоже пойдут общие деньги. Так что - с точки зрения и закона, и элементарного здравого смысла вполне логично требовать согласия супруга приобретателя.

Нет. Данная статья говорит о ЛИЧНОМ имуществе супругов. Мы обсуждаем вопросы распоряжения ОБЩИМ имуществом, и приобретения имущества в ОБЩУЮ собственность.

Мнение юриста фирмы "НОРА" вы привели чудесное. Я с ним ПОЛНОСТЬЮ согласна - по всем пунктам.
Более того - оно полностью воспроизводит то, что сказала выше я.
Только вот касается оно исключительно вопроса разницы между договорами, по которым нужна только регистрация права (перехода права), и договорами, которые еще сами надо регистрировать.
И увы, насчет получения согласия супруга - нет ни слова.
Т. е. данное мнение не опровергает и не подтверждает выдвинутого мной тезиса о том, что участники ВСЕХ подлежащих госрегистрации сделок (договоров) должны получать согласие супруга.

Или вы об этом юриста не спрашивали, или (что более вероятно) в пылу полемики при применении сочетания клавиш ctrl-c/ctrl-v забыли, о чем мы тут, собственно, беседуем.

 

Про наследство - это был пример специально для вас доведённый до абсурда. Чтобы вы задумались о том, что пишите вы.

Мнение юриста о регистрации договоров и регистрации перехода права собственности было отдельным постом (и не для вас), а для тех людей, которые ещё читают этот форум. И не я о нём спрашивала. Изложено оч. хорошо, а я не люблю выдавать чужие посты за свои.
В регистрации договоров и перехода права я и так хорошо разбираюсь.

Да, я помню о чём тут речь.

И повторю, что согласие супруга одаряемого при дарении НЕ ТРЕБУЕТСЯ, т. к. имущество переходит в личную собственность. И больше никаких вариантов тут нет.
Для того, чтобы имущество при дарении перешло в общую совместную или долевую собственность супругов, надо чтобы оба они были сторонами сделки.
И тогда свою волю принять в дар они выражают не нотариальным согласием, а подписью в договоре.
Точно так же, как не требуется согласие при продаже (или дарении) того имущества, которое находится в личной собственности.
Так как в этом случае нужно руководствоваться ст. 36 СК РФ.
Читаем статью 36 СК РФ.
Статья 36. Имущество каждого из супругов
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
2...
Не хочу на вас наезжать, но теперь вижу, что это вы в процессе полемики допустили ошибку и вместо того, чтобы признать, что вы не правы, начинаете перекладывать с больной головы на здоровую.
Или вы по-прежнему считаете, что при принятии в дар имущество нужно чьё-то согласие?
Если я вас не убедила, то позвоните любому нотариусу и спросите, нужно ли согласие супруга для того, чтобы принять в дар?
Вообще, следуя вашей логике, можно прекрасно досадить неугодному супругу, если ему кто-то из родственников хочет подарить имущество.
"Сынок, я тебе подарю квартиру"... "Незя, мама... моя жена против, чтобы у меня было моё личное имущество."...
Цирк, да и только.

 

Ух ты.
Мне такой аспект даже в голову не приходил - посмотреть на ситуацию с того конца, что имущество, полученное по безвозмездным сделкам, в общую собственность супругов не поступает, а следовательно - и ст. 35 СК к нему никаким боком... Здорово.
Спасибо, Liga. Я была неправа - при дарении согласие супруга одаряемого не нужно.

 

Я вам больше скажу. Бывает оспаривают сделки купли-продажи, несмотря на приобретение одним из супругов по безвозмездной сделке. К примеру, квартира получена по приватизации, но уже позже сделан недешевый ремонт на совместные деньги... Как то так.

 

Да. Это так. Если в квартиру были сделаны большие вложения и произведены неотъемлемые улучшения за счёт общих денег, то пробовать оспорить и договор дарения, и договор купли-продажи вполне можно.