Веневский район

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Прошелся вчера там где нет заборов посмотрел как на некоторых участках "АДМИНистрацмия" установила септики (ЛОС). Мне 2 часа объясняли что это должна сделать только "специализированная" организация с 5-ю высшими образованиями должна устанавливать септики. Так вот на одном участке даже вокруг септика выбрана земля вокруг крышек. Так как если она там будет то она закроет крышки. то есть Внимание! Уважаемые! Септик установили ниже уровня земли, и крышки в земле от септика утопают. Я стоял и думал кто теперь это исправит? Кто теперь выроет землю и поставит ЛОС выше уровня земли? Кто за "такую работу будет отвечать"? Я септик устанавливал сам Хотя не буду называть имени но "Оно" мне угрожало что даже септик я завести на свой участок не смогу. Один выход я вижу: - Не ходить туда никогда и не по какому поводу. Не будет работы не будет и "горе сотрудников". В приложении (скин) слова не из Философской книги, а из реальной жизни.

 

Да, как-то это все грустно. Хотелось построить дачу и приезжать отдыхать, а не бороться с администрацией, портить себе нервы. Теперь буду думать, оно мне надо... Но место хорошее, если бы не все эти но...

 

В тему...

Загородные поселки: жизнь после стройки. Жители объединяются, чтобы контролировать управляющие компании. Что выбрать – партнерство или товарищество?

Источник: https://www.metrinfo.ru/articles/prn/138909.html

После того как строительство загородного поселка завершено, перед покупателями встает проблема управления своим новоприобретенным имуществом. В большинстве случаев процесс состоит в том, что жители организуют свои объединения (ТСЖ и подобные им), которые потом иногда вступают в жесткое противоречие с созданными застройщиками управляющими компаниями. В нюансах такого развития событий мы и постарались разобраться.

Сами «стимулируют»
«Гром не грянет – мужик не перекрестится», эту истину мы все знаем прекрасно. Если оставленная застройщиком в поселке Управляющая компания (УК) работает хорошо, жители обычно ни о чем не беспокоятся, спокойно внося причитающуюся управленцам ежемесячную мзду.

Но бывает и иначе. «В 90% случаев ситуация развивается по следующему сценарию, - рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo. Ru» Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра». – На первой стадии, когда идут активные продажи домов и земельных участков, УК оказывает максимальный и высококачественный комплекс услуг. При этом цены остаются довольно демократичными». Далее, продолжает эксперт, наступает второй этап – когда продана половина коттеджей. Качество услуг остается на высшем уровне (это понятно, надо продолжать привлекать покупателей), но при этом собственники домов уже видят в платежных документах повышение цен. Их управленцы объясняют инфляцией, увеличением объемов работ и другими надуманными причинами.

И, завершает Олег Сухов, на третьем этапе, когда почти все участки с домами проданы, созданная застройщиком УК показывает себя во всей красе: счета баснословные, а качество услуг падает до минимума. Самый эффективный способ решения данной проблемы – это создание жителями своего объединения и последующий поиск коммерческой компании профессиональных управленцев.

Другие опрошенные нами эксперты подтвердили эту точку зрения – правда, косвенно. Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», говорит о существовании поселков, где объединение жителей совсем не нужно: оставленная застройщиком УК работает хорошо. Однако, продолжает Андрей Муравьев, «долю подобных поселков нельзя назвать высокой – это около 15-20%». Данные цифры (с небольшой погрешностью в 5-10%) совпадают с тем, о чем говорил Олег Сухов – он, как мы помним, относил к числу «проблемных» 90% проектов. С тем, что иногда целью оставленной застройщиком УК действительно является только «откачка» с жителей как можно больше денег, соглашается и Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»: вспоминает ситуацию, когда такие управленцы не только резко подняли платежи для жителей, но еще и ввели плату за въезд.

Само собой лучше не становится
Однако, обращали внимание наши консультанты, просто смена УК на абы кого не является панацеей. «Есть пример, когда в поселке взносы на обслуживание составляют 5 тыс. руб. в месяц – эти средства собираются некоммерческим партнерством (НП), организованным застройщиком, - говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – А в соседнем поселке, отстоящем всего на 3 км, жители организовали собственное НП, и взносы там составляют уже 15 тыс. Причем решение о том, что эта сумма должна быть именно такой, приняли сами жители. Конечно, 20-30% людей были против, но большинство проголосовало за. Если бы это была внешняя УК, то сумма могла бы быть значительно ниже».

«Когда после завершения продаж застройщик перестает спонсировать содержание поселка, начинаются «бунты», - говорит о той же проблеме Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD. – Как правило, застройщика выдавливают из поселка, вводится самоуправление. Но результат чаще всего только хуже. Новые люди, дорвавшиеся до денег, начинают воровать. Кроме того, идет борьба между теми, кто постоянно живет в поселке, и теми, кто живет не постоянно: «зачем мне зимой оплачивать освещение поселка и чистку снега, если я зимой появляюсь один раз, и то только на Новый год».

И компания-застройщик отнюдь не всегда противится стремлению жителей к самостоятельности. «Общее имущество в построенных нами коттеджных поселках «Графский лес» и «Графские пруды» с 2012 года находится под управлением жителей, которые объединились в форме НП, - отмечает Виктор Сюков, заместитель гендиректора компании «АЛЛТЕК Девелопмент». – Его создание произошло по инициативе девелопера в тот момент, когда поселок был сдан в эксплуатацию, а жители стали активно проявлять интерес к управлению общим имуществом и формированию бюджета. Инициативной группой были сформированы новые размеры обязательных взносов, которые на общем собрании жильцов общим голосованием были утверждены. Сейчас кроме обязательных взносов также присутствует формат добровольных взносов – из этого бюджета, к примеру, в поселке были построены мост через пруд, соединяющий две парковые зоны в пределах поселка, перестелено покрытие на детской площадке».

«Мы не зарабатываем на управлении поселков, но решаем все будущие проблемы их жизнедеятельности в процессе строительства: чтобы дороги не развалились, сети функционировали и поселок надежно охранялся, - подтверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Когда строительство завершено (как, например, в проектах «Данилово-2», 3 и 4, а также «Подколокольном»), мы передаем управление собственникам участков. На общем собрании прежний состав УК отчитывается и передает управление новым людям, которых выбрали сами жители. Когда они проверяют наши контракты на обслуживание, то убеждаются, что с точки зрения цены и качества они являются оптимальными».

Законы: вроде впечатляющее разнообразие…
Теперь поговорим подробнее о том, как именно жители могут объединиться. Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (№66 ФЗ от 15.04.1998) дает нам следующие варианты:

1. Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)
2. Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)
3. Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ)
4. Садоводческое некоммерческое партнерство (СНП)
5. Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)
6. Огородническое некоммерческое партнерство (ОНП)
7. Садоводческий потребительский кооператив (СПК)
8. Дачный потребительский кооператив (ДПК)
9. Огороднический потребительский кооператив (ОПК)

В принципе, все они могут быть использованы в изучаемых нами случаях. «Относительно слов «садоводческий», «дачный», «огороднический» следует сказать, что они носят информативный характер и избираются только исходя из целей создания объединения, - говорит Олег Сухов. – В случае с коттеджным поселком допускается употреблять слово «дачный» или не употреблять его вообще».

Различия между организационно-правовыми формами – «Товарищество», «Кооператив», «Партнерство», продолжает эксперт, как правило, обусловлены целью их создания. К примеру, кооператив создается с целью строительства поселка, с привлечением денежных средств, которые называют паи, или обустройства уже имеющегося поселка новыми коммуникациями. А товарищество или партнерство создаются только для управления уже имеющимся поселком. Выбирая между ними, учитывают определение ряда организационных моментов, таких как выбор правления, утверждения тарифов на услуги и прочее.

Нотариус Алексей Комаров, руководитель нотариальной конторы в Санкт-Петербурге, обращает наше внимание на то, что ТСЖ, «несмотря на определенные правовые пробелы, представляется наиболее отвечающей реальности формой объединения собственников коттеджей. Что подтверждается и судебной практикой при возникновении споров о порядке управления в коттеджном поселке».

Но эта форма управления имеет ряд особенностей, значительно ограничивающих владельцев коттеджей, предупреждает эксперт. Например, статья 136 ЖК РФ обязательным условием объединения собственников коттеджей устанавливает близость расположения коттеджей, «дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома». Из чего следует, что отсутствие хотя бы одного связывающего признака не позволит образовать ТСЖ.

…но суть одна: товарищество
Правда, ситуация в вопросе законодательного регулирования радикально изменилась – и совсем недавно. С 1 сентября вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, суть которых сводится к тому, что любое объединение жителей (как бы оно ни называлось) приравнивается к товариществу собственников жилья (ТСЖ).

«Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п.), - говорит Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream). – Если оно создано для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами». По существу, продолжает эксперт, ТСЖ будет общим институтом, включающим и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества и партнерства.

Наши консультанты также обратили внимание на проблему доработки законодательства о ТСЖ под нужды именно загородной недвижимости, и выразили надежду, что она будет решена. «Я надеюсь, что в ближайшие 2-3 года законы о ТСЖ и товариществах собственников недвижимости (ТСН) адаптируют для загородных комплексов», - отмечает Виктор Сюков («АЛЛТЕК Девелопмент»).

«Старая» УК: неизбежно ли расставание?
Означает ли объединение жителей в ТСЖ, что прежнюю УК обязательно выгонят из поселка? Не всегда. «Нет смысла менять хорошо работающую машину, - говорит Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). – Необходимость в этом может возникнуть тогда, когда у жителей есть серьезный повод». Эксперт приводит пример, когда жители объединились в НП, добились передачи своей новой структуре всех дорог, коммуникаций и прочего имущества в поселке – а потом все равно были вынуждены взять на работу двух управленцев из прежней компании. «Провести «революцию» жителям удалось, а вот решать ежедневные рутинные задачи они уже не смогли – у всех свои заботы, а деятельность хлопотная, - подводит итог эксперт. – Так что по факту управленцы остались теми же, но вот контроль со стороны жителей усилился».

«На практике встречаются случаи, когда жители, создав некоммерческую организацию, не отказываются от услуг старой управляющей компании, - подтверждает адвокат Олег Сухов. – Обусловлено это тем, что качество и цена услуг, предоставляемых УК, устраивает собственников домов. Но они хотят при этом контролировать действия управленцев и в случае отступления от условий договора – применять санкции».

Управляющую компанию всегда можно призвать к порядку – пожаловаться на нее в прокуратуру, жилищную инспекцию, считает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье». Эксперт также напоминает нам, что управляющие организации, занимающиеся многоквартирными домами, например, будут обязаны с мая 2015 года иметь лицензию и аттестованных управляющих. Предположим уже от себя, что процесс лицензирования и аттестации «перекинется» и на загородный рынок, тем более что многоквартирные дома (это те же малоэтажки) на нем вполне благополучно существуют.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Приобретение недвижимости – это, конечно, очень сложная проблема. Но не менее сложной, как выясняется, может оказаться и последующая жизнь: хорошо ли организовано в поселке обслуживание, не слишком ли дорого оно обходится? Чтобы все это не стало сюрпризом, нужно прояснять подобные вопросы заранее. В частности, не было ли у данного застройщика в уже реализованных проектах конфликтов с жителями?

 

Соседи добрый вечер, https://www.forumhouse.ru/threads/281975/ и еще :/www.forumhouse.ru/threads/249991/ и еще https://www.forumhouse.ru/forums/506/ Почитайте много чего интересного может уже кто то читал. Второй день сижу читаю. Сдаваться не будем.

 

Добрый день, вечер! Этим летом приобрел участок и сейчас до конца выплачиваю рассрочку за него.
Хотел зимой построить дом и баню, но почитав форум, просто попал в ступор. Теперь и не знаю, что делать. Специально продали квартиру для постройки дома, но с такими поборами, понимаю, что и этих денег будет мало. Теперь сижу и гадаю, что делать дальше? Искать не выполненные обязательства у застройщика и на этой почве попытаться расторгнуть договор или же пытаться строиться, заранее понимая что возникнут сложности с оплатой по завозу стройматериалов и подключению воды, газа и т. д. Прошу совета. Как поступить?

 

Доброго времени суток, TAIGER67 ! Ну на самом деле в данной ситуации встает вопрос, вы строиться будете своими силами и сторонними фирмами, либо доверитесь ДА ДОМУ, если вариант первый то 80000т.р. и вперед, не кто вам преграды по ввозу стройматериалов чинить не будет (кстати исходя из всего происходящего, знаю, что многие договариваются за 30000т.р., но это как разговаривать будете, на рожон лезть тоже не советую, договориться можно с ними), если выберите второй вариант, то платите что-то около 5000т.р., а то и вообще можно договориться без денег и строитесь у них. Решать вам! Скажу так, я строюсь у сторонней фирмы, да, заплатил им, НО ни кто мне не мешает ввожу стройматериалов сколько надо, и вопросы мне не какие лишние не задают. А про какие еще поборы вы говорите, свет, и воду, и газ вводят без проблем. На данный момент все поборы, это поборы за строительство, дома, бани (они единноразовы), ДА согласен, это не очень приятно и мне, и вам, и всем в поселке, но знаю в других поселках тоже есть свои подводные камни. Вообщем повторюсь, решать вам.

 

Добрый вечер! Решил не усугублять положение и просто разорвать договор. Потеря конечно составит прим. 200 т. р. Думаю, если продолжить строительство, то потери будут более весомые и по времени и в деньгах. Одно то, что была поднята сумма с 2.300 до 2.700 (прим. 18% год.). И думаю это не предел.
На круг выходит, очень прилично. 32.400 - коммуналка, а если прибавить все остальное то в год вылезет под 50-60 000. Так что участок № 91 скоро снова будет в продаже. Всем удачи в борьбе за
летний отдых.

 

Я вот планирую строить домик из СИП панелей этой зимой! Начал задумываться о подключении коммуникаций! Кто-нибудь уже смог подключиться в обход поборов? Я просто слабо себе представляю каким образом строители найдут концы коммуникаций около моего участка если у них нет их точных координат! Вот строй материалы я думаю без проблем завезу за n рублей машина! Думаю даже милицию вызывать не понадобится. А как быть с электричеством газом и водопроводом? Может кто посоветует компанию которая выполняет эти работы без участия Экопарка?

 

Что творится в Экопарке?
Читать всем: http://www.venev.net/forum/index.php?showtopic=293

В конце ноября 2014 в прокуратуру и городской суд Венева Тульской области поступило обращение от управляющего партнера компании Дачный Альянс, по факту попытки рейдерского захвата управляющей компании коттеджного поселка Экопарк и Хуторок, совершенное гражданином Проданюк Антоном Николаевичем, который втянул в преступный сговор свою дочь Журавлеву Марину Антоновну, свою жену Проданюк Галину Сергеевну, свою любовницу Лобанову, а так же доверенное лицо священника Оленьковской церкви Нестерова Дмитрия (новый директор фирмы Дачный Альянс. По слухам Нестеров Дмитрий до службы в Тульской Патриархии находился в федеральном розыске и проходил по ряду уголовных дел связанных с финансовым мошенничеством и являлся одним из основноюых фигурантов, но скрывшись с храме послушником смог избежать преследования и дождаться истечения сроков давности по совершенным преступлениям.)

Так Проданюк Антон обманным путем завладел 50% доли компании Дачный Альянс (которая по СК РФ по праву принадлежала Управляющему партнеру фирмы Журавлеву Ивану) и 10.11.14 официально стал учредителем компании. 17.11.14 Проданюк АН совместно со своей дочерью (Журавлевой МА - также являющейся учредителем ООО Дачный Альянс в размере 50%) стали угрожать ключевым сотрудникам компании увольнением если сотрудники откажутся работать с новыми владельцами компании. Основным требованием было предать своего руководителя Управляющего партнера Журавлева Ивана, который являлся основателем компании Дачный Альянс и создателем коттеджных поселков Экопарк и Хуторок.

В настоящее время прокуратурой проводится проверка деятельности Проданюка Антона и нового директора компании Дачный Альянс Нестерова Дмитрия, который в первый же день своего назначения на должность стал выполнять указания нового учредителя направленные на хищение имущества компании и выводу активов ООО дачный альянс.

В суде рассматривается вопрос законности действий Проданюка АН и Журавлевой МА. Решается вопрос о возбуждении уголовного дела по факту мошеннических действий, предусмотренной ст 159 ч 4 УК РФ в отношении Проданюка Антона Николаевича, Проданюк Галины Сергеевны, Нестерова Дмитрия и Журавлевой МА.

Так жители поселков Экопарк и Хуторок провели пикет и акцию протеста, на которой собралось более 210 домовладельцев поселков, возле здания, где Живет и работает Проданюк Антон. Участники пикета требовали убрать руки прочь от их любимой компании и вернуть прежнее руководство, так как каждый из них понимает, что новые наемные сотрудники Проданюка Антона будут работать в интересах обогащения нового собственника, а не в интересах самих жителей, как это было прежде.

 

Кстати, 17.11.2014 пришло эл. письмо:

Уважаемые жители жилых комплексов "Дачный Альянс"!
Сообщаем Вам, что с 17.11.2014 года ООО УК "Дачный Альянс" временно не работает в связи с зимними каникулами.
Приносим свои извинения за доставленные неудобства.
Просьба по всем вопросам обращаться к владельцу компании "Дачный Альянс"
Журавлевой Марине Антоновне тел. 8-903-74-111-75

С уважением,
Администрация комплекса,
Компания "Дачный альянс"

Кто в курсе ситуации?

 

Классика жанра просто: муж, жена, тесть и дачная стройка

 

Вот на одном из форумов нашел ответ администрации Дачный Альянс на тему рейдерского захвата.
http://totdom.com/forum/index.php?action=vthread&forum=11&topic=1837

 

Что за спектакль?
Ааааааа. Хахаха

 

Имея дом в деревне ближе к Веневу, но с другой стороны М-4, где газа нет и не будет, каждый раз читая плакаты Экопарка с волшебным словом "ГАЗ", решил заехать и узнать, что, да как.
Получасовой разговор с "менеджерами" в конторе, который начался очень пафосно и где рефреном постоянно звучали слова "озеро", "дороги", "фсе камуникации", "ГАЗ", но после моих вопросов, которые Вы в теме на 16 страницах обсуждаете ПОСЛЕ покупки участков, разговор сошел на нет и "менеджеры" очень быстро потеряли ко мне интерес, сказав, что им нужно работать. Проехался по СНТ, посмотрел, посидел в беседке на берегу и ... уехал, чтобы никогда больше туда не возвращаться.
После чтения темы, честно скажу, шевельнулось легкое чувство удовлетворения собственной прозорливостью. А Вам всем удачи в кормлении паразитов симбионтов.

 

Oiler, мы рады, что Вы такой прозорливый
Действительно, мы обсуждаем "симбионтов" ПОСЛЕ покупки участков, но и эта тема была создана в начале 2013 года, т. е. ПОСЛЕ купли-продажи большинства участков.
Раньше особых вопросов не возникало, при покупке все знали сумму расходов в 2-3т.р. в месяц. Эта сумма, конечно, завышена, но тем не менее предполагалось, что никаких других "добровольно-принудительных" и дополнительных взносов/поборов не будет. Да, есть вопросы и с дорогами, и с прудами, но это не первостепенные вопросы, и, скорее всего, со временем они будут решены.
Проблемы начались в конце 2013 года с появлением т. н. "Архитектурного бюро", которого при покупке участков не было. Создается впечатление, что администрация поселка решила попробовать начать нас "доить", прикрывшись проверками гос. органов.
Экопарк это поселок не бизнес-класса, а в лучшем случае низшая ступень среднего класса. И инициативы типа "Архитектурного бюро" здесь будут всегда восприниматься очень негативно, т. к. основная часть покупателей участков это совсем не бизнес-класс и пока ещё считают свои деньги, тем более с учетом сегодняшней обстановки в стране и мире.
Поэтому, пока не поздно, совет администрации поселка, подумайте, как разрешить эту ситуацию. Вы же работаете, чтобы мы отдыхали, а не наоборот, ведь так?