Строительство дома в СЗЗ (санитарно-защитной зоне)

Конечно могут быть сложности.
Уведомления / РнС подтверждают, что на момент их выдачи не было никаких ограничений.
Даже хуже: если РнС было актом, разрешающим строительство, и соответственно это как-то обязывало орган власти нести ответственность за свое разрешение, то уведомление только подтверждает, что на момент его выдачи планируемое вами строительство ничего вроде как не нарушает (насколько это известно властям). При завершении строительства происходит повторная проверка уже на соответствие текущим параметрам, и если к этому времени в ЕГРН появится СЗЗ...

 

Но как-то можно себя обезопасить? Не знаю, написать запросы в Роспотребнадозор, Росреестр или ещё куда-то с вопросом: есть ли там СЗЗ?
По сути, если сейчас СЗЗ не зарегистрирована в ЕГРН (а на 99% это так), то при её регистрации будут проверять на её возможность осуществления? А рядом на соседних участках (примерно на таком же расстоянии как и мое планируемое расположение дома) стоят жилые многоквартирные дома советской постройки. И они появились раньше регистрации СЗЗ...
По факту: там не какой-то большой завод, так местечковое небольшое производство. Я правильно понимаю, если они захотят зарегистрировать СЗЗ, то должны проводится экспертизы влияния (загрязнение воздуха, шум и т. д.) для определения границы СЗЗ и она может быть для 4-5 класса опасности как 100 м, так и 20 м?

 

@Budda4422, выясняйте наличие СЗЗ (это епархия Роспотребнадзора, а не Росреестра). Получайте уведомление о возможности строительства. Дальше по ситуации. Если есть реальный риск установления СЗЗ, я бы в ход строительства зарегистрировал незавершенку, а потом её потихоньку достраивал: строительство и реконструкция в СЗЗ запрещены, так что ввод в эксплуатацию вам не дадут, но трудно доказать, что объект продолжает достраиваться после установления СЗЗ, а жить можно и в недострое (95% готовности ), хоть и без прописки.

Да, всё от мнения экспертов. Но владельцам объектов не выгодно делать широкую зону.

 

Подскажите примерный текст обращения в Роспотребнадзор о наличии сзз.

 

@ЛосRш, так в произвольной форме.

Я такой-то являюсь собственником земельного участка / объекта недвижимости кадастровый номер, адрес.
Прошу Вас сообщить, имеются ли сведения о принятии уполномоченным органом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека решений об установлении или изменении санитарно-защитной зоны для такого-то объекта [адрес].
Или спросить принимались ли решения об установлении или изменении санитарно-защитной зоны, в которую попадает полностью или частично земельный участок / объект недвижимости кадастровый номер, адрес.

Если у вас в генплане / ПЗЗ обозначена СЗЗ, можете сослаться на это.

 

Благодарю за развернутый ответ.
Да, на генплане есть сзз с радиусом 1000 метров, но на сайте администрации есть второй генплан с названием "ЗОУИТ_кадастр", в котором эта санитарная зона отсутствует.

 

Вот так и напишите в запросе: "тут есть, а там нет, дайте точную информацию, достоверны ли сведения в генплане".

 

Как думаете, какую позицию займет суд в данном случае? В случае, если человек получит положительный ответ на 1 Уведомление, а СЗЗ установят после...
Я думаю, дом зарегистрируют...

 

Почему вы так думаете?
Для начала, ему не дадут уведомления о соответствии построенного дома. Если идти в суд оспаривать отказ и обнаружится, что дом в СЗЗ, суд скорее будет исходить из приоритета охраны жизни и здоровья перед защитой имущественных интересов.

 

Ну да... согласен...
Но тогда собственник ЗУ "теоретически" может рассчитывать на компенсацию за строительство дома и за участок.

Как считаете?

 

Теоретически - да.
Но поскольку внятно механизм компенсации убытков не прописан, это будет через суд и слишком много переменных. Начиная с подтверждения суммы убытков (мало кто ведет дотошный учет расходов на строительство) и заканчивая настроением конкретного судьи

 

@Cedric_1, @Dremlin, есть продолжение моей истории
Запросил свежую выписку из Росреестра - обременений нет. Я так понимаю, значит СЗЗ не зарегистрирована?
Запросил свежую ГПЗУ в администрации города - весь участок в "ориентировочной СЗЗ 4-5 класса." и в "проектируемых зонах застройки многоэтажными жилыми домами".
Нигде объекты ИЖС строить нельзя!





Причем судя по ссылкам на документы, ограничения от 2014 года?



Покупал этот з/у ИЖС на торгах у Администрации города в конце 2017 года. И при покупке и оформлении в собственность Администрация давала ГПЗУ от 2017 года. Где никаких обременений нет (кроме коммуникаций).



Вот, думаю, что делать дальше? Уже выполнены работы по подсыпке и выравниванию участка, сносу деревьев, построен забор.
Пока мысли такие:

1. Оспаривание через суд с администрацией обременения з/у в связи с тем, что они "рисуют" их на основании ориентировочной СЗЗ, границы которой не установлены точно. Как я понял такие СЗЗ с 01.01.2020 недействительны и должны быть зарегистрированы в Росреестре.
2. Признание договора купли-продажи участка недействительным (из-за существенных обстоятельств, не позволяющих использовать участок по назначению) и требование уменьшения стоимости, либо возврата денег? В ДКП никаких ограничений нет, участок ИЖС.

 

Всё верно, сперва оспаривать этот ГПЗУ (потому что СЗЗ ориентировочная, а генплан - это не градостроительный регламент), если не получится, то оспаривать ДКП, главное, по срокам давности не пролететь.
Я ГПЗУ не оспаривал, так что не знаю, может, стоит уведомление о строительстве подать и оспаривать уже отказ в согласовании?