Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Ну я же привязываюсь к точке отсчета в 2 мил на дом на них и строить + еще 1мил на участок. А кто строить это совсем просто - 2 человека на зарплату и вперед главное чтобы четко команду выполняли .

 

Подмосковье, ну очень разное. До 10 км от МКАД -цены заоблачные, До тридцати, дели пополам, а 70км. - уже, считай, как в остальной России. Правда не по всем направлениям.

 

Самое главное то, что люди довольны своим выбором...и это радует)
Бобер 007, кумекаем над Вашей фразой:Если кому в голову лезет мысль- "а чёйта... за цельный лимон особняк штоле не построю?", задумайтесь, почему люди поумнее вас еще это не сделали.

 

За лимон только без внутренней отделки, за 1,5 с внутрянкой, но только каркасник около 100кв, Причем местами самостоятельно.

 

Интересная постановка вопроса. Чисто гипотетически, мог бы купить готовый дом, если бы он очень понравился, но не дороже стоимости материалов + работа (на вскидку). При равных (теоретически) затратах на покупку готового, или покупку участка с последующим строительством, не задумываясь бы выбрал второй вариант. То есть лично я плюса в таком раскладе для себя не вижу,
Возможно смысл "навара" в этой ситуации лишь в том, чтобы продать только свою работу (если строить самому).
Кстати знаю наглядный пример. "Элитная" деревня Озерна "под ключ" чего-то практически совсем пустует и уже лет 5-6, хотя напротив, где продают голые участки и очень дорого - люди строятся весьма активно.

 

Конечно не видите, какой же строитель видит для себя плюсы в покупке готового дома.

В этом весь и смысл в основном.

 

есть ещё один вариант. продат ьне свою работу а работу узбеков. У нас узбекам хозяева платят 800-1000р в день. З а день они выкдадывают каждый по 500 штук облицовки. положит ьоблицовку стоит от 13р за штуку. Получается заплатив 1000 в день узбеку хозяин стройки наварит 5500, и при продаже готового дома соответственно цена буде тисходить не только из материала и работы но и из наценки процентов 30, без этого никуда. А дома п оцене материала и работы без наценки я сомневаюсь что можно купить гдето. Соотвественно из этого тоже делаю для себя вывод что дешевле себе построить самому чем покупать.

 

Но я никакой не строитель. Если бы денег хватило, то наверное бы купил и не мучился. А строю только для себя и то вынужденно.

 

Как бизнес, строительство домов на продажу, по крайней мере в московском регионе, вполне имеет смысл. И достаточно много людей этим занимается. Это не просто, но экономически обоснованно. Рентабельность около 40% - 50%. Если тема интересна (по московскому региону), могу привести конкретные примеры.

 

А если эти 40-50% растянутся на несколько лет? Сам второй дом на продажу строю. И подумал не проще ли квартиры (квартиру) в долевке купить, прибыль таже а проблем меньше.
Примеры очень интересны, какие дома и сколько стоит участок относительно цены постройки

 

У нас один армянин скупает участки в горде и строит дома дуплексы одножэтажные на два хозяина. половинки дома от 75 до 120м2. Дома из керамзитоблока +утеплитель+облицовка кирпич. Продаёт в стадии под чистовую отделку со всеми комуникациями и отоплением по ценам трёхкомнатной квартиры в новостройке 60-70 квадратов (тоже стройварианта). В связи с чем его дома раскупают ещё на стадии фундамента. По сему думаю чт остриоть для продажи если ест ьбригада, ест ьскидки на стройматериал и ет ь подвязки в кабинетах (газ, свет, межевание, администрация итд итп) очень выгодно. Сам чут ьне купил у нег опол дома, но решил строить сам изза ещё большей экономии.

 

Действительно, 40%-50% это не годовых. Т. е. если проект полностью укладывается в год, то да получается годовых. Точнее чуть больше, ведь инвестиции растянуты во времени - Вы ведь не вкладываете всю сумму сразу, в начале проекта. Хотя эта поправка конечно незначительна.
Что касается квартир, то многие так и делают. Сейчас это весьма популярное занятие. Но на рынке новостроек наметилось насыщение, кроме того, если Вы строите дом на продажу, то большинство рисков Вы и контролируете. В ситуации с покупкой квартиры в новостройке, Вы производите инвестицию и дальше остаётся только надеяться, что у застройщика не возникнет проблем и он завершит строительство и сдаст дом в эксплуатацию. Инвестиции в новостройки это не лучше и не хуже строительства дома на продажу, это разные виды вложения средств. Стоительство дома это мини-девелоперский проект, которым надо управлять. И не факт, что доходность такого проекта будет выше чем инвестиции в новостройку, но Вы контролируете процесс, Вы контролируете риски!
На вскидку два примера, это сайты людей которые этим бизнесом (строительством домов на продажу) и занимаются, причём уже весьма долго, а значит и вполне успешно (это НЕ РЕКЛАММА их продукции, я с ними ни как не связан!):
7688394. ru
ДомСтройТорг. рф

 

Оба примера (7688394. ru и ДомСтройТорг. рф) это эконом-сегмент. Считается, что именно в эконом-сегменте сейчас сосредоточен наибольший спрос. Спрос на загородную недвижимость в более высоких ценовых сегментах уже существенно меньше, а предложения много. С определёнными оговорками так оно и есть. В бизнес-сегменте и «элитке» тоже можно успешно работать, но это тема для отдельного обсуждения. Большинству читателей форума для инвестиций всё же интереснее эконом-сегмент, но если я ошибаюсь, то можно обсудить особенности управления проектами и в других сегментах. Примеры так же есть.

И так эконом сегмент. Сразу прошу прощения за многословность, но хочется раскрыть тему подробно, т. к. мне кажется она многих интересует. В самых общих чертах любой девелоперский проект можно разделить на основные этапы:

1. Маркетинговый анализ рынка и экономическое обоснование проекта, а так же реалистичный анализ собственных возможностей по реализации проекта. В результате этого этапа мы должны получить ответы на следующие вопросы: что и где будет построено? С какими затратами и за какие сроки? За какие деньги сможем продать? Какие риски нас ждут, и что нам на данный момент не хватает для успешной реализации проекта (знаний, умений, средств и т. д.). Другими словами, результатом этого этапа должна стать законченная, обоснованная концепция проекта.

2. Собственно строительство. Результатом этого этапа логично должен стать построенный объект недвижимости в надлежащие сроки при надлежащем качестве и без превышения запланированного уровня затрат.

3. Рекламная компания и, как следствие, спешная продажа объекта.

Естественно, такое деление на этапы весьма условно. Этапы могут пересекаться во времени. Распространённый приём многих девелоперов – начинать рекламу продажи ещё не достроенного объекта.

Самый важный это первый этап, ему и будет уделено основное внимание в данном посте. Ошибки и небрежности, допущенные на этом этапе, могут стоить очень дорого. Собственно, о продаже объекта надо думать в самом начале, на стадии анализа и планирования – потом поздно будет. Иными словами, ещё на стадии проектирования необходимо закладывать в объект т. н. «продающие моменты» - то, что поможет быстро и за приемлемые для застройщика деньги реализовать объект (подробнее о «продающих моментах» чуть позже).

Далее хочу подробно разобрать все этапы (особенно первый) на примере, скажем вот этого проекта: www.7688394.ru, как весьма успешного представителя частного девелоперского бизнеса в эконом-сегменте. Ещё раз подчеркну - это не рекламма его услуг! Я с ним ни как не связан. Просто это удобный пример для анализа.

 

Мы тут сходились во мнении, что лучше строить каменный дом. А тут небольшой домик из бруса. Интересно сколько из 4.5 млн составляет стоимость земли. Что-то мне подсказывает что в регионах за такие деньги его не продать.
Да самый главный момент это первый пункт. Что и где строить.

 

Минуточку терпения, пост получается объёмный, я постараюсь расрыть все моменты, в т. ч. и про материал из какого строить и про всё что смогу ещё. Текс объёмный получается... Забегая вперёд, земля под этим конкретным домом стоит примерно 1 млн. рублей.
Про регионы, к сожалению ни чего сказать не могу. Простите моё невежество, мои знания ограничеваются только московским регионом.