Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Ах ты ж... А я за попкорном уже пошла было)

 

Чтоб два раза не вставать, щас спрошу: вот я регулярно мониторю объявления, чтобы понимать, как цена моей недвижки кореллируется с рынком... И постоянно натыкаюсь на объявления о продаже этих дач, как под копирку сделанных: брус, коммуникации есть, но без изысков ("игла", переливной выгребной колодец), расстояние от 50 до 75 км, часто внешняя проводка, и эта, лично мной нелюбимая, эстетика вагонки... Это когда все - потолок, пол, стены - вагонка) Ее не просто много, ее ужасающе много. Так вот, если таких дач много, я могу сделать вывод, что строить эту дачу выгодно на продажу... Но неужели это охотно покупается? странно...

 

Здравствуйте! тема которую я хотел предложить вашему вниманию, как вы считаете могу ли я по закону купить землю например две сотки у человека с приватизированным участком и домом -например в конце огорода, и получится ли на этой земле получить право собствености и разрешение на строительство маленького двух этажного дома и подводки к нему всех коммуникаций.

 

Я имею виду участки где огород тянется паралельно дороги через забор, вот в таком случае можно отгородить в конце огорода кусок земли и поставить ворота к проезжей дороге я имею виду переулочные дороги

 

И так первый этап. Маркетинговый анализ и т. д.

Вообще возможны два варианта – у Вас уже имеется участок под застройку или его ещё нет, а есть только некая сумма средств, которую Вы планируете вложить в проект. Первый вариант, когда участок под застройку уже имеется, этот случай требует анализа т. н. «bestuse» - наилучшее использование участка. Если просто – то надо придумать что бы такое построить на имеющемся участке, что бы потом наиболее быстро это продать и с наибольшей выгодой. Такой анализ проводят все уважающие себя девелоперы, есть ряд консалтинговых компаний, которые на этом специализируются. Но мы пока этот вариант оставим в стороне, т. к. такой анализ всегда конкретен. Т. е. надо иметь конкретный пример для разговора – конкретный участок. Если кому интересно, то выкладывайте параметры участка, вместе обсудим как его можно наилучшим образом использовать. А пока остановимся подробно на варианте, когда участка ещё нет, а есть просто некоторая сумма средств для инвестирования и желание это сделать.

Какая сумма средств? Что такое эконом-сегмент? Где он начинается и где заканчивается? Вопросы во многом дискуссионные. До сих пор на рынке загородной недвижимости нет чёткой классификации сегментов, в отличие скажем от офисной недвижимости, где критерии классности объектов давно разработаны и уже устоялись. По моему личному мнению эконом сегмент для МО это не дороже 5 – 6 млн. рублей. Всё что дороже, это уже некоторое излишество. Нечто большее, чем минимально необходимый набор (земля + дом), необходимый для жизни и отдыха загородом в комфортных условиях (круглый год, душ, туалет и т. д.), в пределах 1,5 часов езды от МКАД. Конечно это моё субъективное мнение. Некоторые эксперты рынка определяют границу эконом сегмента ещё ниже, порядка 3 млн. рублей. Другие выделяют супер-эконом-сегмент и сегмент эконом+. Короче, это напоминает игру цифрами и определениями, не имеющую ни какого практического применения. В любом случае, если сумма для инвестирования значительно превышает 3 млн. рублей, стоит подумать как ей распорядиться. Возможно, имеет смысл не вкладывать её всю сразу в один проект (это будет уже не эконом, и там всё несколько иначе), а разделить на два, три и т. д. проекта в эконом-сегменте….

Для определённости примем, что мы желаем инвестировать сумму в пределах 100 000$ или 3 млн. рублей, кому как больше нравиться. Конечно это только ориентир, да в принципе это и не очень важно. На общий ход мысли это не повлияет.

Маркетинговый анализ начинается с анализа спроса и предложения. Ну с предложением всё более или менее понятно. Есть сайты с объявлениями, многие риэлторские фирмы выпускают обзоры рынков недвижимости, много статей на эту тему (справедливости ради, стоит отметить, что информация собранная по этим источникам не всегда точна, субъективна и почти всегда на 0,5 года или даже более устарела). С оценкой спроса сложнее. Анализ объявлений типа «куплю дом с участком для себя…» практически ни чего не даёт. А собственно для чего нужен весь этот анализ?

· Оценить общую ситуацию на рынке. Выявить ниши (сегменты) где конкуренция среди продавцов не так высока и рентабельность имеет приемлемый уровень.

· Определить параметры спроса. Что сейчас востребовано на рынке? На что потенциальные покупатели обращают внимание? Что для них важно в первую очередь, а что второстепенно? Короче – какие у них «хотелки»?

Замечание по первому пункту. Тщательно, не для галочки, выполненный анализ способен выявить ряд интересных, не очевидных на первый взгляд сегментов. А так же ряд интересных закономерностей. Например, зависимость рентабельности проектов от удалённости от Москвы и от направления. Об этом подробно чуть позже.

Замечание по второму пункту. Их несколько:

1. Надо выявить группы потенциальных покупателей с приблизительно однородными «хотелками». Например – «покупатели дачи, для сезонного проживания», «покупатели дома для ПМЖ», «покупатели зимней дачи» - им не важна прописка, но важна возможность жить круглый год с комфортом, «зелёные покупатели» - им важна экологичность и натуральность материалов, не приемлют пенопласт, даже если он под плитой УШП (утрированно) и т. д. Т. е., выражаясь языком специалистов по маркетингу, надо провести сегментирование рынка. Кроме всего прочего, это важно ещё и потому, что выбрав определённую нишу, мы упрощаем себе планирование рекламной компании – у нас появляется более или менее компактная целевая аудитория. Наша рекламная активность не распыляется на весь рынок, а «бьёт» в конкретную группу людей с однородными хотелками (часто эта группа однородна не только в хотелках, но и образе жизни, возрасте, составе семьи). Мы выбираем определённые рекламные носители, слоганы, каналы и политику продвижения нашего объекта и тем самым расходуем наш рекламный бюджет наиболее эффективно.

2. Важно не просто перечислить набор пожеланий (хотелок) потенциальных покупателей, а постараться их ранжировать по важности. Например, для покупателя дачи важны: 1) Природное окружение – леса, водоем, тишина и т. д. Ведь для чего ищут дачу – отдохнуть в тишине и на свежем воздухе от городской суеты и смога, искупаться в ЧИСТОМ озере с друзьями, пожарить шашлычков и т. д. Если над участком провода ЛЭП, из окна мансарды вид на склад или завод, а от шума оживлённого шоссе участок закрыт 3-х метровым забором, то это уже не дача. Какой бы там не был дом и офигительный мангал и даже такая же офигительная баня, такой объект как дачу ни кто не купит. 2) цена 3) параметры участка и дома (площадь, этажность, состав помещений, материалы и технология строительства.) 3) окружение – сложившиеся СНТ или «чисто поле» (вновь образованный дачный посёлок, т. н. участки без подряда) 4) коммуникации 5) наличие доп. построек на участке – баня, теплица, гараж и т. д. 6) прочее. Начиная с третьего пункта порядок приблизительный, возможно кото то ранжирует иначе и будет прав. Каждый пункт можно ещё разбить на несколько пунктов (параметров) и т. д. Ещё важно для каждого параметра установить некий минимально приемлемый уровень, ниже которого ни как нельзя опускаться и некий уровень, выше которого подниматься не имеет практического смысла. Например, коммуникации. Минимально – электричество. Воду обеспечим (колодей, скважина), канализацию сделаем, топить (особенно дачу) можно не только магистральным газом. С некоторой долей геморроя все вопросы решаемы, кроме электричества. Альтернативные источники энергии (ветряки, солнечные батареи) не рассматриваем – это экзотика. А вот наличие центральной канализации или городского телефона для ДАЧИ это явное излишество и не будет оценено, и стало быть дополнительно оплачено, потенциальными покупателями ДАЧИ. То же самое можно сказать и о сделанной по всем правилам смотровой яме в гараже.

Конкретизация списка параметров (хотелок) для каждого сегмента и их ранжирование поможет нам грамотно распределить наш бюджет строительства. Действительно важные хотелки мы постараемся удовлетворить на максимально высоком уровне (в рамках нашего бюджета конечно), а менее важные хотелки удовлетворим на минимально достаточном уровне (но не НИЖЕ!). Это позволит не растрачивать деньги в пустую, чрезмерно вкладывая их в НЕ важные для потенциального покупателя вещи, а сфокусировать наши усилия на том, что наши потенциальные покупатели действительно оценят.

 

Ну во первых, не знаю как у Вас в незалежной, а в России так нельзя точно.
А во вторых, Вы название темы читали? Если да, то к чему это? Если нет, то выдвигаю вполне революционный лозунг "Долой Богуцкого" . Чей то я не то курю, спать пора

 

Та тема все таже построить и продать просто в землю меньше вкладывать, типа эконом где ты еше купиш две сотки, а так если хозяева старенькие огород зарос, продали тебе часть а ты оформился как под второй адрес и комуникации все рядом, короче мысль есть но если нельзя хозяину участка продать его приватизированый кусок земли то и не стоит конечно эту тему развивать, тогда гоните меня

 

Наблюдение, сделанное Вами верное. Таких "дач как под копирку" действительно относительно много. Различия, как всегда в деталях. Что касается вагонки, то наверное Вы имеете опыт жизни в загородном доме (или на даче) и она Вам уже надоела. Покупатели таких "Дач под копирку" люди, как правило, не имеющие собственного опыта жизни на даче и она (вагонка) им ещё не успела надоесть. Кроме того, новая вагонка, как правило ещё пожелтеть не успела, еловая так почти белая бывает. Ещё момент - в домах без мебели, а так же штор и прочих аксесуаров, помещение отделанные деревом сотряться вполне нормально, даже как то законченно (не верный термин выбрал...), особенно если полы и/или потолки тонированы. ИМХО дерево в интерьере надо разбавлять, например белыми поверхностями (так часто делают немцы, фины) но это моё субъективное мнение.
При отделке деревом, в головах потенциальных покупателей включается - ДЕРЕВО! - эклогично, натурально, живой материал и не похоже на городское жильё. Т. е. разнообразие с квартирой, которое многие покупатели загородной дачи и ищут.
Тем не менее, самое частое пожелание геров передачи "дачный ответ на НТВ" - хочется избавится от этого надоевшего, давящего цвета вагонки. Но тут же добавляют, что дерево хочеться сохранить...
Кроме того, в домах отделанных деревом часто просто банально не хватает освещения, как естественного так и искуственого. Без достаточного освещения, отделка деревом не смотриться. Фины, уделяют этому большое внимание.

Что касается других параметров, упомянутых Вами, то действительно коммуникации долны быть сделаны. Минимально - водоснабжение (горячее и холодное), септик, хотя бы эл. отопление - конвекторы.

Дело в том, что описанный Вами вариант дачи на продажу это эконом-сегмент, т. е. минимальный уровень (для вновь построенного дома). Как правило такие дома не дороги. И не смотря на их достаточно большое кол-во а продаже, они находят своих покупателей, но только при условии адекватной цены. Т. к. это минимальный уровень, эконом-сегмент, то девелоперы таких домов конкурируют друг с другом во многом именно в цене. И покупают у того, у кого дешевле (при прочих равных равных). Отсюда вывод - что бы девелоперу иметь успех на поприще работы в этом сегменте, ему надо уметь строить дешевле конкурентов, естественно при должном уровне качества и при ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ завершонности объекта. А это (умение строить дёшево) достигается за счёт эффекта масштаба - грубо говоря, серийности производства, отработанных технологий строительства и логистики.
Такой вариант работы хорошо илюстрирует пример с ДомСтройТорг. рф Более подробно я планирую раскрыть этот вопрос в продолжении своего поста, если интересно.
Вот сейчас только чашечку кофе выпью и продолжим...

 

Чет чашечка кофе затянулось ждем продолжения...

 

Ну тогда про ДомСтройТорг. рф Это быстро.
У собственника этого не большого бизнеса, видимо имеется простенькая пилорама. Скорее всего, просто б/у ленточная. Стоит она не дорого и особо не обременяет, в том плане, что её содержание и если придётся то и простой обходится не дорого. На своём сайте он кроме домов и участков предлагает приобрести у него обрезной не стоганый пиломатериал.
При определённом уровне выпуска - кол-ва построенных домов, использование такой лесопилки становится выгодным. У него так точно лесопилка уже давно окупилась. Закупается круглый лес мелким оптом по 1500 - 3000 р. за куб. (ну 3000р я загнул) реально максискм 2500р. Гоним доску, брус. Сушильных камер скорее всего нет, да они и не нужны при таком подходе.
Главное максимально использовать весь материал в дело. На одной из фотографий на сайте видно, что каркас дома его рабочие зашивают не OSB или ДВП плитами, а обычной доской, да ещё и с обзолом. Надеюсь, что не очень сырой. Кстати, конструкция каркаса, если не ошибаюсь, не имеет укосин и подкосов в достаточном кол-ве, а обшивка тёсом, в нарушение правил, идёт строго горизонтально. Правила допускают обшивку каркаса тёсом, но под углом 45 градусов (для жёскости). Но это так - мелочи...
Фундаменты его домов, если верить сайту, монолитные ленточные. Что странно, обычно, при подобном типе строительства не дорогих каркасников на продажу, используются винтовые сваи. Т. к. быстрота монтажа - меньше срок строительства - быстрее оборачиваются средства - в итоге выше доходность. А ещё и всесезонность монтажа. Ну да ладно...
Коммуникации по минимуму, но все сделаны и работают. Вода - простейшая системв: колодец, насос, гидроак. и простенький фильтр, бойлер. Короче это не дорого. Септик. В некоторых домах простенькая печ, но она ЕСТЬ!
Что ещё - оборудованный въезд на участок. По минимуму, но покупатель на машине заедет Участок приведён в минимально продажный вид (выровнен) и без пораслей бурьян-травы высой в 1,5 метра.
Короче - минимальный "джентельменский" набор, но всё новое и работает. Главное обеспечивается низкая себестоимость! Т. е. конкурентно способная цена продажи и при этом необходимая рентабельность.
Участки под застройку - это новые посёлки, участки в которых продаются в формате "участки без подряда". Но посёлки не совсем новые (поле с колышками и ни одного дома), а всётаки уже словжившиеся, частично застроенные новые снт с электричеством и дорогами. При таком объёме строительства, а у него получается, по моим оценкам, минимум 5 - 6 домов в год, а то и больше, выбор таких участков под строительство вполне обоснован. Выискивать пустые участки или участки в ветхими домами в старых, давно сложившихся СНТ это гемморой, при его объёмах строительства (хоть такие участки и предпочтительнее для многих). Кроме того, он ещё и землёй приторговывает. Приобретает участки оптом в новых посёлках на ранних стадиях (когда это совсем не дорого) и потом строит на них или перепродаёт. Только от перепродажи земли, если счатать с 2009-2010 года до сегодняшнего момента можно иметь до 100% доходностьи.
И последнее. Собственник этого бизнеса чётко определил для себя свою роль и свои компетенции. Он не пытается делать всё сам. Например продажей (а это отнимает много времени, как правило) занимаются агенты, судя по сайту и видеороликам. Сам же он сконцентрировался на управлении и развитии бизнеса. ИМХО это правильный подход.
Лично я желаю этому человеку только процветания и развития его дела. И прошу меня простить за некоторую критику качества строительства. Уверен недостатки временные. Ещё раз удачи и процветания!

 

В продолжение предыдущего поста. Кстати о "продающих моментах", мелочах с одной стороны, но как говориться, из таких мелочей во многом и складывается восприятие объекта потенциальными покупателями. Несколько таких мелочей можно увидеть на видеороликах. Например:

• Уличная электрическая розетка на фасаде дома. Удобно включать газонокосилку, переносной насос, электроинструмент и т. д. Сделать её плёвое дело, а сколько удобства... Ни какой мароки с вытаскиванием удлинителя через окно или дверь. Естественно при показе дома, обратить внимание потенциальных покупателей на такое замечательное удобство. Я бы добавил и вывод для холодной воды на улицу, естественно с возможностью слива перед зимой.
• Освещение под навесом для автомобиля.
• Сигнализация и модуль управления эл. отоплением через мобильный телефон. Стоит в принципе не дорого, а удобства сколько... Вот собрались Вы зимой на дачу, выезжаете из города и смс отправляете. Котёл и/или конвекторы начинают разогреваться. К Вашему приезду на даче уже "ташкент".

 

Как не крути, сборка "под ключ" при бюджетных условиях... ни к чему хорошему не приведет...
Тот же каркас останется погруженным в утеплитель в сыром виде. Что из этого получится, думаю, всем спецам ясно... Это не мелкие недостатки...

 

Конечно это не мелочи. Прошу простить мою не удачную эронию из предыдущего поста. Там ещё много вопросов и по кровле и по конструкции перекрытий... Но ведь на это можно посмотреть и другой стороны. В устранении недостатков есть путь к будущему развитию.
Во многом усилиями авторов данного форума, а так же других форумов, статей в периодичской прессе и передач типа "строить не перестроить", "стройка" и т. д., покупатели загородной недвижимости и самостоятельные застройщики стали гораздо подкованней чем ещё 10 лет назад. И это здорово! Конкуренция становиться более правильной. Один мой знакомый, владелец строительной фирмы, специализирующийся на строительстве больших коттеджей в подмосковье закрыл свой бизнес в то время (с наступлением кризиса), когда другие его начинали, в т. ч. и те, чьи примеры я позволил себе рассмотреть на этом форуме. Для одних просвящённость покупателей это беда, но для других это возможности.
Применение компактных сушильных камер, хотя бы "логосолевского" типа, позволит даже при не больших объёмах строить рентабельно из сухого леса собственного производства. Конечно надо считать. В любом случае строить надо правильно или вообще не строить ИМХО. Репутация в этом бизнесе дорого стоит, но и со временем может стать мощнейшим конкурентным преимуществом, в т. ч. позволяющим иметь премиальную цену. Создание репутации отдельная тема - расширенные гарантии, отзывы покупателей, реагирование на их жалобы и т. д., но в основе конечно качество.
Строить правильно. Строить правильно и показывать это потенциальным покупателям. На данном этапе развития строительного бизнеса в РФ, "просто строить правильно" это то, чем ещё можно отличаться от конкурентов. В Германии, например, "просто строить правильно" уже не канает. Этого не достаточно, но в РФ пока это можно сделать одной из отличительных особенностей бизнеса. Расширенные письменные гарантии, постпродажное обслуживание, правильное реагирование на жалобы покупателей.
Это затрагивает другой вопрос - а дорого ли строить правильно? Что значит правильно? Например, шумоизолированные по немецким стандартам перкрытия в деревянных и каркасных домах это "строить правильно" или это излишество, которое не будет оценено потенциальными покупателями по достоинству, особенно в эконом-сегменте?
Как часто говорят: быстро, качественно, дёшево - всё вместе не возможно. Решение этой делемы, во многом и есть задача, которую приходиться решать в строительно-девелоперском бизнесе. Об этом, собственно мой пост, который я с дуру начал и всё ни как не закончу.
Застрял где то в дебрях анализа... Так, остапа понесло... пора баиньки...

 

Согласен со всем изложенным.