Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Что-то я логику потерял. то 70-100м2, то 240м2 всплывает. Я уж потерялся совсем.

 

Мы говорили о теоретическом недорогом доме в 100-150м2, а потом я привел пример реального дома эконом варианта в 240м2 построенного в Новосибирске с раскладкой цен. Просто дом одной и той же площади может быть как эконом вариант так и нет.

 

А во ту меня такой вопрос. Что выгоднее продавать?:
1. коробки
2. под чистовую отделку с отоплением водоснабжением и всей разводкой по дому.
3. дома под ключ

 

Второе.

 

Выгодно продавать все-от буераков с пнями до готовых под ключ. Тема эта и разговор ни о чем- как можно сравнивать дом в Читинской губернии и Подмосковье, 30км от Москоу?
на любой товар есть свой покупатель, а как меня учили корейца-"Люди продают людям".
23 страницы-ни о чем, посвистеть только

 

Из опыта - всегда лучше продавались сделанные "под ключ"... ну или с договоренностью окончания "под ключ".

 

Доброго всем времени суток.

Тема жива и это здорово. Хочется всех поблагодарить за проявленный интерес, особенно ДримХаус.

Действительно интересный вопрос про инвестиционную привлекательность её участка, в смысле очень удачный пример, на котором можно показать практическое применение всего, о чём я там выше писал (про анализ всякий и т. д.). Что-бы не быть голословным, я попросил сделать мне выгрузку из базы по данному району, но по т. н. «новой Москве» в базе данные старые (именно по загородке – 2010 год или около того). Короче, я попросил сейчас собрать свежие данные, а это займёт какое-то время… Как только будет всё готово, я постараюсь ответить на вопрос ДримХаус в развёрнутой форме (ну как смогу….)



Теперь позволю себе несколько комментариев:

Вообще вопрос конечно важный, но, на мой взгляд, он как-то вырван из контекста. Для того, чтобы на него ответить, надо сначала определиться в каком сегменте мы работаем, для кого строим, что строим и т. д. Если в самых общих чертах, то так:

1. Под ключ.

2. Под «реально» чистовую отделку, со всеми сделанными коммуникациями, как Вы и писали.

3. Коробка вообще не вариант.

Дело в том, что наш выбор – строить «под ключ» или строить «под отделку» определяется следующими факторами:

· «хотелками» наших потенциальных покупателей, применительно к тому сегменту, где мы работаем. Т. е. мы должны выяснить: а чего хотят-то наши будущие покупатели – с отделкой? Без? Как вообще? (Ну, покупатели конечно хотят всего и сразу, но мы должны понять – готовы они всё это оплачивать или нет?).

· Нашими способностями эти «хотелки» удовлетворять, желательно лучше, чем это делают наши конкуренты. И при этом ещё и заработать. Т. е. удовлетворить то мы их удовлетворим, а вот сможем-ли при этом заработать? Ответ, кстати, не очевиден. Иными словами, мы должны посмотреть - сколько стоит для нас перевести дом из состояния «под отделку» в состояние «под ключ», и сравнить - как это соотносится с ценами на рынке. Тут кстати, многое зависит от материалов и технологий строительства, которые мы выбрали.

· Предложением аналогичных нашему домов на рынке (т.е. это действия наших конкурентов)



По факту, на ДАННЫЙ момент в большинстве сегментов сложилась такая ситуация:

1. С одной стороны, многие покупатели хотят приобрести уже полностью готовый объект – дом, куда можно сразу въехать и жить. Они не хотят заморачиваться с отделкой, у них может не быть на это сил и времени и желания. Предложение домов под ключ, выставленных по адекватным ценам, относительно не большое. Получается, что спрос на готовые дома с адекватными ценами продажи – как-бы не полностью удовлетворён.

2. С другой стороны на рынке переизбыток домов «под отделку». Этому есть ряд причин, прежде всего, это переоценка девелоперами (как крупными, так и частниками) спроса на дома «под отделку» и тем, что строить под отделку просто проще для девелоперов.


Соответственно, при прочих равных, дома «под ключ» продаются активнее (если цена соответствуют рынку). Дома «под отделку» тоже конечно продаются, но ликвидность таких объектов ЗНАЧИТЕЛЬНО ниже, и часто, для успешной продажи, приходиться серьёзно понижаться в цене.



Если посмотреть по сегментам, то примерно так:

Эконом, «эконом+» и «бизнес минус» (где-то до 9 -11 млн. рублей для МО):

· Только под ключ, с отделкой, соответствующей бюджету дома.

Более высокие ценовые сегменты:

· Под ключ

· Под чистовую ком. все сделаны и работают. Тут возможен вариант, который Вам уже посоветовали – договориться с покупателем об отделке «под ключ» под него.

На практике, часто поступают так: возводится коробка с коммуникациями и начинается черновая отделка – дают объявление о продаже дома с отделкой «под чистовую» и с возможностью сделать отделку «под ключ» под покупателя. Если покупателя нет, то работы естественно продолжаются, и к моменту готовности дома «под чистовую» даётся объявление типа – «продаётся дом с отделкой под ключ (выполнена на 95%», или типа – «продаётся дом цена такая-то, дом будет сдаваться в состоянии «под ключ»….Указанная цена соответствует состоянию «под ключ»». Если покупателя всё ещё нет, что учитывая нынешнюю ситуацию на рынке вполне возможно, отделка завершается, и объект продолжает продаваться, и ждёт своего счастливого покупателя. Подача объявления «немного вперёд» оправдана, т. к. пока реклама выйдет, пока появится реакция покупателей (сначала звонки, потом уже и просмотры) оно так и получится.

Премиальные ценовые сегменты:

· Под ключ. Возможно, потребуется меблировка качественной НОВОЙ мебелью, полностью сделанный ландш. Дизайн и т. д.

В дорогих сегментах иногда поступают так: строится два дома – основной и гостевой (может совмещаться с гаражом или баней, а может быть и отдельно стоящей постройкой). В основном доме выполняется отделка «под чистовую», а в гостевом – «под ключ». Хозяева могут жить в гостевом доме сами, пока в основном доме будут идти отделочные чистовые работы, что, к слову, может занять не мало времени, учитывая объёмы работ и «творческие» муки выбора вариантов отделки у хозяев дома.

Важно ещё учитывать и следующие два фактора, относящихся к финансовому планированию и контролю рисков по проекту.

1. Если Вы в своём проекте выполнили отделку под ключ, то у Вас появляется многовариантность дальнейших действий. Вы можете продать дом (основная стратегия), а можете и сдать его в аренду (запасной вариант). Это может быть оправданно (сдача в аренду), если на рынке наступили «тяжёлые времена» для продажи. Идея в том, чтобы хоть частично покрыть потери от простоя капитала. Иногда это «спасает жизнь», если, например, в проект были вложены все имеющиеся средства, чего я конечно не советовал бы делать.

2. Если Вы индивидуальный застройщик, реализующий (реализующая) проект – построить дом, а потом продать, особенно, если Вы действуете в условиях ограниченных финансовых ресурсов, я рекомендую в любом случае рассчитывать бюджет и строить «под ключ». Т. к. если, даже по независящим от вас обстоятельствам, финансовые ресурсы резко иссякнут, а стройка ещё не завершена, то у Вас будет хотя бы дом в состоянии «под отделку» - в принципе, продаваемый вариант. В противном случае, Вы рискуете остаться с коробкой-недостроем и проектом на руках (если он был), а это уже существенно менее ликвидный вариант. В лучшем случае, вернёте вложенное, да и то не всегда, да и то в совершенно не понятные сроки.

Краткий вывод – ПЛАНИРУЙТЕ И СТРОЙТЕ ПОД КЛЮЧ!​

(предварительно изучив все уже написанные посты, и те, которые ещё будут написаны)

Удачи!



Вот как-то так, если вкратце)

На самом деле, это действительно вкратце, практически по каждому пункту можно ещё что-то пояснить. Если интересует – спрашивайте!

 

Возможно не много резкое, но верное и главное своевременное замечание. Имеется ввиду, в части «Люди продают Людям»


Я понимаю, в моих постах сквозит такое, как бы это сказать, потребительское, сухое, неодушевлённое отношение к потенциальным покупателям недвижимости, которую мы типа хотим для них построить и продать. Прибыль, доходность, маржа и т. д. Попахивает каким-то барыжничеством.

Ни в коем случае!

Просто это следствия многолетнего использования соответствующий бизнес-терминологии, которую я стараюсь по максимуму избегать, но видно плохо получается.

Неодушевлённо всё сейчас, на стадии анализа, разработки концепции и т. д.

Потом всё становится очень даже одушевлённо.

Ведь Мы с Вами строим и продаём не просто метры, сотки, кубометры и т. д.

Мы создаём некую приятную во всех отношениях среду обитания, в которой потом поселится семья и любовь.

Может это и звучит как-то высокопарно и через чур сентиментально, но я это именно так и понимаю.



Много раз упоминавшийся подход – выявить потребности наших будущих покупателей, удовлетворить их на максимально возможном уровне, заработав при этом РАЗУМНУЮ прибыль!

Удовлетворяя потребности (желания) наших покупателей – мы ведь делаем их жизнь лучше, счастливее. Они долго искали и вот нашли что именно им и нужно! То, что сделано как бы под них! Не важно загородная это недвижимость или квартира или там что ещё..

Да прибыль необходима. Это суть всей ком. деятельности и девелопмента тоже. Но знаете как это бывает?

Скоро новый год. Молодая, успешная семья наряжает свою первую новогоднюю ёлку в их первом своём загородном доме. Все счастливы
, особенно их ещё совсем маленький сын. А прораб разнарабочих таджиков Олег, получил неожиданно не запланированную премию по случаю (успешного завершения проекта) и он, как раз под новый год, купил своей дочке большую и дорогую игрушку, которую она совершенно не ожидала….. Это я и понимаю как «Люди продают Людям»



«импорты» любят давать всему сухие определения. Наверное, именно это они называют – «социальной ответственностью фирмы перед обществом». Но без прибыли не будет фирмы, не будет налогов (да, да), не будет игрушек и ёлок.

Это не ОФТОПП. Я это именно так понимаю – получать разумную прибыль создавая ту самую «наиболее подходящую под потребности клиентов» среду обитания. Ни какого обмана и впаривания г…, в котором самому жить не хочется, за большие деньги, а потом и след простыл… Такое я не приемлю, и я думаю со мной согласятся все фуромчане…

Деньги это может быть не главная мотивация. Без прибыли, как уже отметил, не будет деятельности фирмы, но мотивация может быть и другой.

У меня какой-то сумбур получается, я лучше приведу слова одного моего знакомого девелопера (он учредитель и управляющий инвестиционно –девелоперской компании) в своей книге это как то так описывал (не дословно, но близко к тексту): «В окошках появляются шторы, по вечерам зажигается свет, а потом у них (жильцов) рождаются дети…..Когда идёшь мимо дома, который сам построил (имеется ввиду многоэтажный дом), то тебя узнают, тебе улыбаются, мужчины пожимают тебе руку…»

Интересно, а многие из нас, кто живят в многоэтажках-новостройках могут похвастаться тем, что здороваются с учредителем компании, которая построила их дом. Он ни от кого не бегал, не скрывался… В то время как в МО набирали обороты скандалы с «обманутыми дольщиками» и брошенными недостроями. И далее: «а на площадке (детской) папа, держа своего маленького сына за руку, показывает – смотри, вот Дядя, который построил наш дом»…



Это реальный человек, он написал книгу и я его знаю….

Конечно он не альтруист. Конечно он зарабатывает прибыль (читай – выгоду), действует в своих интересах – зарабатывает, удовлетворяя потребности других людей, и делая их таким образом счастливие.

И ты тоже начинаешь, ощущать себя причастным к их счастью.



Так что ни какого обмана, впаривания не качественного, под видом качественного, ни каких грязных способов – как на клиенте сделать деньги (кинуть) и потом тебе за это ни чего не было – ни чего такого здесь обсуждаться не будет, по крайней мере с моей стороны.

Я думаю Все согласятся.



Наверное, мне надо было это с самого начала прояснить (своё отношение к этому), а то использование мной этой «сухой» лексики и терминологии, могло сложится впечатление, что здесь какой-то барыга сидит, который только и думает о том, как бы кого …..



Ну, как говорится, лучше поздно, чем ни когда….

 

Andreevilia, доброй ночи!
Хочу узнать ваше мнение, Как оценивается рынок аренды в МО на сегодняшний день.
Есть желание и в скором времени средства, построить таунхаус на 4 семьи в МО (г.Домодедово) в черте города со всеми коммуникациями рядом лес, река и в шаговой доступности все прелести города.
Стоимость участка в 10 соток в выбранном месте чуть больше 4 млн. Таун хотим построить 2 этажа + мансарда (без гаражей и цоколя), в одном из них жить, а другие под сдачу.
Продавать не хотим. Есть ли в этом смысл?
Изучала стоимость аренды таунов в МО (до 30 км от МКАД) цены от 60 000р до 150 000р в месяц. Но никак не могу понять это ликвидно строить для сдачи в аренду или лучше сразу распродать всё?
Тауны будут примерно по площади 150 кв. м

Заранее благодарю за ответ!

 

Двушка 505+ квмм. на окраине МСК = дом 70-120 к. м. МО, в 70-90 км от МСК, Тульская, Владимирская и прочие 2 дома 150 к. м. Брянская, Орловская, Липецкая 8-12 домов по 100 кв, м. кирпич, газ, водопровод. + земли к каждому прилагается от 2с. до 2 га. Сам недавно купил дом в Липецкой области что за такую цену в МО мне бы хватило только на 6 соток в чистом поле.

 

Господа, "полечите" по фотографии. Сколько примерно может стоить такой домик построить с использованием наемного труда. Спрашиваю чтобы понимать маржу с этого дома...

Вот что идет в описании объявления. Продается за 2,8 млн, рядом с Нижним Новгородом.

 

Это смотря какая отделка у него внутри и какое утепление и размеры не понятны

 

На выходных скатаемся с женой и отфоткаю

 

Размеры увидел, около 1,5-1,8 мил с работой с черновой отделкой примерно, ну и +участок

 

Доброго времени суток .
Andreevilia, большое спасибо вам за мини-семинар.
Надеюсь вы и дальше будите раскрывать ТЕМУ "Аналитческого обоснования инвестиционных решений и экономической целесообразности услуг на рынке девелопмента".