Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

То же самое, относилось по смысловой нагрузке к теме моего предыдущего поста. Т. е. я хотел сказать, что "строить на продажу" и "строить под заказ" это то же разные вещи.
Короче, мы с Вами об одном и том же.

Кстати, в беседах с разными инвесторами-застройщиками, я обнаружил, что среди них есть много выходцев из строительного бизнеса. И привлекает их в строительстве на продажу как раз сам характер деятельности - отсутствие над душой заказчика, тяготеющего к потребительскому экстремизму и/или навязывающего не правильные строительные решения, вредную экономию и т. д.

Тему можно развить, но это будет ИМХО больше приятное общение, нежели практически полезная информация (для тех, кто собрался строить дом на продажу и читает данный форум)...

 

Ну лично я сам себе дом строю и осознаю, что вероятность того что буду его продавать весьма высока. Если я продавать не буду значит:
- я построю его плохо и надо будет сносить. Что несколько неприятно и не соответствует выбранным подходам.
- построю хорошо, будет стоять долго, и продадут мои дети/внуки...
Т. е. если никуда не спешить, то вариантов два, строится либо под снос либо на продажу. Оба варианта считаю жизнеспособными. Дачный домик построить за минимальный бюджет который простоит лет 20-30 не на продажу значительно проще чем по всем правилам крепкий капитальный дома и дешевле конечно.
Критерий жизнеспособности кстати помимо всяких аспектов легко выразить в денежной форме. Просто поделить стоимость дома (в неком эквиваленте, чтобы не учитывать инфляцию, например в литрах бензина или человекочасах полученных путем деления зарплаты на число часов в месяц или еще как) на его срок службы. Ну а дальше все просто.

 

Упс.
Вы наверное знакомы с моим творчеством на другом форуме? )
Там сейчас как раз про бани/сауны разговор зашёл.
Готовлю сейчас ответ там на эту тему, но столько инфы попытался донести, что получилось уже слишком много букфф.
Мучаюсь над тем, как сократить, но не потерять в содержательности...

 

Вероятно нет Скиньте ссылку если не сложно, интересно.

 

Все правильно. Строительство на продажу намного спокойней в этом плане и более выгодное (было...).

 

Я начал сначала пытаться изложить тему строительства на продажу на этом форуме.
Я руководствовался тем соображением. что здесь присутствует заинтересованная публика, т. е. люди достаточно близкие к строительству, которых может заинтересовать тема строительства на продажу. Например, люди, которые уже построили дом для себя и полюбили стройку или проф. строители...
Соответственно, я собирался напирать на маркетинг, сегменты, потребительские предпочтения, организацию процесса продажи и т. д. Т. е. на те области, в которых могут "плавать" строители.

Однако, возникли две трудности:
- данный форум популярен у всех жителей нашей страны, а мои знания в основном ограничиваются московским регионом.
- на данном форуме слишком много участников. Возникают дискуссии обсуждения и т. д. Это, конечно, здорово, но ограниченность временного ресурса просто не позволяет мне подробно отвечать на все комментарии. Но если этого не делать, то будет страдать полнота изложения.

Логичней тогда будет написать всё сразу (тянет на большую книгу)...
Собственно, моя деятельность на форуме, отчасти, и преследует своей целью подготовиться к написанию некой книжки. Типа - "как построить дом и продать его выгодно". Или просто - "строительство на продажу".

В итоге, я начал изложение на другом форуме. На риэлторском.
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=32&t=32434
Под тем же ником.
Там был другой ТС, я просто продолжил.

Там другая аудитория, потому и круг освещаемых вопросов несколько иной. И глубина изложения вопросов то же иная (стараюсь писать подробней - что бы не оставалось вообще ни каких белых пятен).

На данном форуме я сам не поднимаю темы, но с радостью поучаствую в дискуссиях/обсуждениях (когда время позволяет )

Кстати, сейчас готовиться "учебный проект" как раз в "дачном формате".
Учебный в кавычках, потому что заранее ни чего не известно. Может получиться и анти-учебный )
Его освещение (в режиме он-лайн, как говориться) я естественно планирую и на этом форуме...

 

Урфин Джюс

Так с чего начнём?
С правильного места или правильного дома (всего, что будет сделано на участке)?

 

Правильное место первично, полагаю. Правильный дом в неправильном месте будет затруднительно продать. Я немного в теме, так как занимался в прошлом строительством домов на продажу и, причем, успешно (до кризиса). Просто в один момент дома в сегменте 3-4 млн. руб. стали невостребованными... (это в нашем регионе, конечно).

 

Полностью согласен.
Место, конечно, первично.
Ошибка в выборе участка может стоить дорого инвестору-застройщику, хотя бы потому, что вложения в землю это самая большая и неделимая часть затрат во всём проекте строительства дома на продажу. И совершается она на самой ранней стадии проекта.

Приведу слова одного практикующего частного инвестора-застройщика.
Главное, выбрать хороший участок. Дом можно перестроить, что-то исправить, переделать и т. д. А если мы выбрали не тот участок, тут уже исправить что-то будет сложно.
Кстати, я по моему приводил ссылку на его сайт. И приглашал его на этот и другие форумы поучаствовать в дискуссии, но пока воде бы без ответно, к сожалению.

Кофе-брейк и продолжим про выбор участка.

 

Начнём, пожалуй, с природных компонент участка.
С тех компонент, которые имеют ценность в глазах потенциальных покупателей.
Я выделяю три компоненты (характеристики):
1) Видовые качества;
2) Близость к воде;
3) Наличие взрослых деревьев на участке;

Если бюджет не ограничен, нам бы хотелось иметь всё сразу.
Так же думают и состоятельные граждане, которые ищут участок для себя.
Пример: http://realty.dmir.ru/forum/399453/
Пример привёл ещё и для того, что бы показать заинтересованность реальных людей в создании/приобретении загородной-дачной недвижимости и в высоких ценовых диапазонах. Т. е. дача это не обязательно домик 6 на 6 на шести сотках...
А дорогой дом на дорогом участке не обязательно должен располагаться близко к городу, рядом с городской инфраструктурой и обязательно быть построенным из кирпича...

Если наш бюджет сильно не ограничен и мы задались целью найти участок имеющий сразу все три базовых природных компоненты, то это может стать не простой задачей. Таких участков мало в продаже. Встречаются они крайне редко и стоят дорого. Иногда очень дорого. С одной стороны это не является проблемой, а даже неким плюсом.

Рассмотрим подробней:

"+" Таких участков мало. Если мы его купили, то другим может не достаться. В том числе и тем, кто собрался строить дом "под себя" самостоятельно (с помощью подрядчика, естественно). Место может быть на столько эксклюзивным и так понравиться потенциальному покупателю, что он (она) купят готовый дом и откажутся от идеи продолжить поиск "идеального" участка и строить на нём дом самим.
Таким образом, мы как бы защищаемся от сильного косвенного конкурента - строительной услуги. Варианта купить участок и строить дом самому.

"+" Правильная уникальность, эксклюзивность помогает продавать недвижимость сейчас, на рынке, который перегружен стандартным, типовым предложением. Данная уникальность может лечь в основу (И ЛЯЖЕТ!) нашей рекламной компании (в более общем смысле - нашей рекламной стратегии). Позволит нам эффективно выделиться на фоне многочисленных конкурентов. "Прорваться" через забитые рекламные каналы. Поможет не затеряться среди другого предложения. И поможет нам привлечь потенциального покупателя не только (точнее, не столько) ценой, ниже чем у конкурентов.
В данном случае вложения в участок надо рассматривать не как затраты, а как выгодную инвестицию!

"+" Приобретение дома на уникальном участке, может рассматриваться многими потенциальными покупателями как выгодная инвестиции. Образно говоря, на неё не жалко денег, дети/внуки скажут спасибо!
Конечно, % инвестиционных покупателей на загородном рынке после кризиса резко сократился. В данный момент он минимален. Но при покупке дорогой недвижимости (даже для себя-для жизни) всё равно может присутствовать инвестиционный подтекст. То, что во все времена востребовано, то чего мало (то, что в дефиците), то дорожает.

Пожалуй, на этом заканчиваются плюсы у варианта искать под застройку идеальный по всем параметрам участок.

После кофе-брейка рассмотрим минусы этого варианта.

 

Меня интересуют будут ли востребованы дома до 2млн рублей. Каркасники, площадью около 120 м2, в пределах 5 км от города. Пока в размышлении, стоит ли связываться с этим, все-таки каркасные дома народ пока не понимает, надо чтобы кирпич-бетон-газоблок, увы. Можно конечно, каркасник кирпичом обложить, но в кладке я полный профан, каменные дома - не моя тема.

 

Цена -подарок... , смотря в какой готовности, конечно, но идея каркасного дома сама по себе подразумевает высокую готовность дома. Есть расчеты?

 

Вы затронули очень объёмную тему.
Окей!
Отвлечёмся пока от проблемы выбора участка под "дачную" концепцию. Рассмотрим Ваш Вариант.

Сразу несколько вопросов:

• Почему именно 2 млн? Почему, скажем не 3 или 4,5? Данное ограничение определяется размером той суммы, которую Вы решили инвестировать, или Вы считаете, что более дорогие дома будут просто не востребованы - их много в продаже, а спрос на них не велик.

Вопрос на самом деле не праздный. Точный ответ на него, по крайней мере для МО, является результатом весьма кропотливого анализа.
Поясню.
Я называю это ценовыми уровнями спроса. В традиционной литературе я не нашёл какого либо определения, поэтому дал своё название.
Грубо говоря, платёжеспособный спрос сокращается по мере роста цены НЕ ЛИНЕЙНО (не постепенно). Платёжеспособный спрос как бы концентрируется возле некоторых уровней. Одной из причин этого является тот факт, что что бы что-то купить на загородном рынке, многим нужно сначала что-то продать (квартиру и/или другую недвижимость).
Это касается в основном той загородной недвижимости, которая приобретается как основное (зачастую единственное) жильё для семьи. Часто в замен городской квартире. (не дачная концепция).

Наличие ценовых уровней (из выявления и использование) является весьма актуальной проблемой для частных инвесторов-застройщиков сейчас. Грубо говоря, если Вы располагаете, скажем, суммой в 20 млн., то стоит крепко подумать - вкладывать их все в один проект или разбить на несколько более бюджетных. Подробный ответ на этот (и похожий) вопрос, безусловно, займёт не мало времени и потребует выкладывания результатов того анализа (спроса и предложения) о котором я писал. В любом случае, это выходит за рамки данного поста.

• Почему в 5 км от города? Почему не в 10 или 20? Полагаю, что разница во времени на преодоление расстояния в 5 или 10 км не так критична для потенциальных покупателей. Или определяется сложившимися в регионе тенденциями, что, например, далее 5 км недвижимость для постоянного проживания потенциальные покупатели не рассматривают в принципе, а относят её сразу к "дачному" варианту?

Опять-таки, рассматривая ситуацию на примере МО, точный ответ на этот вопрос так же является плодом некого анализа. Он идёт в нескольких разрезах...

Если Вы решили создать некий "заменитель" городской квартиры (для тех, кому жить именно в городе не очень обязательно, а важнее иметь выигрыш в площади и/или близость к природе и/или надоели проблемы с парковкой и/или хочется иметь личную сауну/баню/мангал/качели и/или мама с детьми дошкольниками НАСТАИВАЕТ на том, что пока дети не ходят в школу в душном, пыльном городе им делать не чего, а папа может и за 5-10 км. на работу помотаться...).
Так вот, если Вы решили создать именно такую недвижимость, то я рекомендую обратить внимание, как минимум, на два момента:

1) Исследовать соотношение "стоимость метра в квартирах в городах-спутниках" и "стоимость сотки земли рядом с этими городами (или в их частном секторе)". Где это соотношение будет в ваше пользу - там и строить.

2) Учесть влияние сильного косвенного конкурента - посёлков таунхаузов, малоэтажной многоквартирной застройки и т. д. ИМХО это важный момент. Частично писал о нём на другом форуме.
Если Вы видите, что тауны/дуплексы и иже с ними, будут создавать сильную косвенную конкуренцию Вашему предложению, то я рекомендую от ни ОТСТРОИТЬСЯ. Насытить своё предложение теми элементами (качествами, атрибутами), которые не возможно иметь в таунах/дуплексах/квартирах, даже если это приведёт к увеличению цены Вашего предложения.

• Почему именно каркасная технология? Вы имеете какие-то компетенции в данной технологии (например, у Вас имеется бригада, хорошо её освоившая) и/или Вы планируете сделать это своим основным бизнесом (в т. ч. приобрести проф. оборудование), строить круглогодично, и хотите отработать технологию? Или Вы считаете, что применение каркасной технологии позволит существенно сократить себестоимость и сделать своё предложение существенно лучше/дешевле чем у конкурентов?

Тут я традиционно рекомендую исследовать имеющееся на рынке предложение. Это, вообще, - базовый элемент анализа, о котором я писал.
Грубо говоря - посмотрите на имеющееся предложение уже построенных по каркасной технологии домов. Вычтите из стоимости "дом + участок" стоимость участка и посмотрите сколько стоит сам дом. Сравните с домами. построенными по другим технологиям. Пообщайтесь с риэлторами. Поинтересуйтесь их мнением, о том, как продаются каркасные дома в Вашем регионе?

Тема каркасного домостроения на продажу весьма объёмна.

На данном этапе замечу лишь то, что если по тем или иным причинам частный инвестор-застройщик решает использовать именно каркасную технологию, то я рекомендую конкурировать не с ДРУГИМИ ТЕХНОЛОГИЯМИ, а другими домами построенными так же по каркасной технологии.
Иными словами, постарайтесь выделится, создать отличительные конкурентные преимущества, перед другими каркасными домами. Стройте ПРАВИЛЬНЫЙ каркасный дом, даже если по цене он будет не дешёвым.
Просто, надо постараться нивелировать те недостатки, присущие каркасной технологии, и воспользоваться её плюсами.
Вот, как раз, под применение каркасной технологии, "дачная" концепция может быть уместнее ИМХО нежели концепция "дом под ПМЖ".

 

Готовность - обшивка гипсокартоном, то есть под финишную поклейку обоев/покраску, расчеты есть, могу примерно смету накидать чуть позже.

Потому что примерно 2млн стоит в Воронеже 1-2-х комнатная квартира в зависимости от района, и участки в 5-10 км от города стоят от 500 000 до 1000 000 руб. Вот я подумал, что наверное людям интересна будет альтернатива с вдвое большей площадью, но загородом. Не зря же каркасное строительство доминирует в мире, должно и у нас оно наступать ;-)

 

Будут конечно, мечта просто)
Только как вы на такие цены выйдете? За 2 млн каркасник не менее 100 квадратов еще и с участком не построить. А еще прибыль нужна. То есть у вас сибестоимость 1.3-1.5 млн? Или вы предполагаете не дострой? Не дострой будет не востребован (если только не идеальный участок)
Вообще все эти разговоры что камень дорого, а каркас дешево не имеют под собой реальной основы. Себестоимость дома (а не только коробки) Определяется не столько черновым материалом стен сколько архитектурой дома и планировочными решениями. Например квадрат из газосиликата с фасадом из винилового сайдинга будете дешевле чем каркасник сложной формы с некоторыми изысками с фасадом хотя-бы из цокольного сайдинга.