Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Потому что я разбираюсь в каркасной технологии, бригаду также собрать могу, это не проблема. Себестоимость каркасных домов также обычно процентов на 30-40 ниже, чем у домов из газоблока (популярный материал у нас в области). Насчет "дачной" концепции подумаю, может и правда это будет проще.

 

Требуются наверное пояснения, да?

Подробно долго, но приведу два примера (из большого списка), отражающие ту мысль, которую я выше озвучил.

1) Нивелировать недостатки, присущие каркасной технологии.

Например, многие обоснованно считают, что "болевой" точкой каркасных домов являются перекрытия.
Плохая шумоизоляция, эффект "барабана", опасность протечек, низкая теплоёмкость, риск повреждения со временем напольного покрытия (плитка трескается) и т. д. и т. п.

Откажитесь вообще от перекрытий. Стройте дом в один уровень!
Нивелируйте этот недостаток самым эффективным способом!

В Вашем случае, для дома площадью 120 метров, строительство его в один уровень может оказаться экономически даже более целесообразно, чем в два уровня. По крайней мере, не дороже!

Дом в один уровень имеет и ряд других плюсов, не связанных с применением каркасных технологий.
Будет очень хорошо, если они будут поддержаны в Вашем проекте.

2) Воспользоваться плюсами каркасной технологии.

Какие плюсы имеет каркасная технология (в глазах потенциального покупателя)?
Ответ очевиден - цена!
В таком ключе думает подавляющее большинство застройщиков, отчасти поэтому главенствующим стремлением в строительстве каркасных домов является стремление сделать его, во что бы то не стало, дешевле каменного, аналогичной площади.
Так и появляются на рынке "забавные каркасные поделки", пополняющие ряды туго продаваемого неликвида...

Что делать?
Как вариант, и об этом писал выше, - перестать конкурировать с другими технология. Конкурируйте с КАРКАСНЫМИ технологиями. Стройте супер-каркас.

Возражение - но тогда он получится сравним по цене с каменным домом. Если цена одинаковая, то какой дурак купит каркасный дом?

Для ответа на этот вопрос постараемся вспомнить - а какие ещё имеются плюсы каркасных технологий в глазах потенциального покупателя? О чём "кричит" реклама всех фирм, строящих каркасные дома? О чём кричит реклама уже построенных домов (некоторых)?

Одним из основных плюсов называют - энергоэффективность.

Замечательно!
Постараемся это использовать в свою пользу.

Мы сделаем вот что:

• Намеренно выберем участок без магистрального газа, зато, в зависимости от концепции, либо в более хорошем месте, либо дешевле.
• Построим действительно энергоэффективный дом и сможем убедительно показать (доказать) это потенциальным покупателям.

Потенциальные покупатели становятся всё более просвещёнными - многие из них в курсе о том важном значении, которое имеет грамотное устройство пароизоляции, исключение мостиков холода через стойки, применение принудительной вентиляции (с рекуперацией, если нужно), плюсах низкотемпературного отопления и/или воздушного отопления в каркасных домах и т. д. и т. п.

Поступая подобным образом, мы как бы объясняем потенциальному покупателю, необходимость в строительстве на данном участке именно каркасного дома.

В ход идут расхожие штампы из рекламы каркасных конструкций. Типа - стена этого дома в 40 см (!) эффективного утеплителя по своим свойствам эквивалентны:
-кирпичной кладке в 3-4 метра;
-дереву в 0,5 метра (или больше)...
-муд@блоку в метр. Вы себе представляете стену из блоков в один метр?
- и т. д. и т. п.

В экстримальном случае, до потенциального покупателя доводится мысль, что ни какой другой дом на этом замечательном участке (только без газа) и построить было не возможно (за разумные деньги).

P. S.
Было рассмотрено только два примера из длинного списка примеров "нивелирования недостатков" и "эксплуатации плюсов".
В идеале, нужно стремиться к тому, что бы они все друг-друга поддерживали. Работали на общую идею - стратегию.
Что бы между ними возникала синергия.

Остаётся только реалистично оценить рыночные перспективы (прежде всего, со стороны спроса), в зависимости от региона, а так же реалистично оценить свои компетенции по строительству ПРАВИЛЬНОГО каркасника в разумные сроки и при разумной себестоимости.

 

Я не успеваю

Нет. Если Ваши данные верны, тогда я не рекомендую ориентироваться на стоимость городской недвижимости (слишком дешёвая, на мой взгляд). Тогда я рекомендую не создавать аналог городской квартиры (только чуть-больше и чуть даль от инфраструктуры), а создавать именно загородную надвижимость. Не обязательно чисто "дачную" концепцию (это актуально, скорее для МО).
В Вашем региона 500 тыр - 1 млн. я думаю стоит участок ИЖС, с близостью к инфраструктуре, да ещё и, скорее всего, с развитой природной компонентой.

Так вот. Концепция может быть и не дачная, а дом под ПМЖ на участке ИЖС. Просто необходимо МАКСИМАЛЬНО далеко уйти от сравнения его по стоимости с городскими (и любыми другими) метрами.

Наделить его всеми атрибутами именно загородной недвижимости.

P. S.
Это мой поверхностный взгляд, для более точной оценки, естественно, необходимо детально представлять ситуацию на рынке в данном конкретном регионе, в т. ч. и наличие платёжеспособного спроса (в достаточном кол-ве) на готовую загородную недвижимость с развитой "загородной компонентой".

 

Стоимость участка 10 соток = 500 000 рублей.

Дальше расчеты примерные, просьба сильно не пинать
Стоимость строительства дома 7*9 (1 этаж + 1 полноценный мансардный, площадь 63+63 = 126м2):
Материал
1. Дерево (доска 50x150x6000, 40x150x6000, 22x150x6000, брусок 50x50) = 25 м3, (цена 175 000 руб)
2. Утеплитель (Мин. вата, плотность не ниже 40) = 200 м3 (цена 300 000 руб)
3. Пленки (пароизоляция, гидро-ветроизоляция, подкровельная мембрана) = 10000 руб
4. Кровля (площадь кровли 80м2) = 350*80 = 28 000
5. Сайдинг виниловый (общая площадь фасада+фронтона = 160 м2) = 350*160 = 56 000 руб
5. Гипсокартон (общая площадь стен внутри дома, м2 = 140 м2, доп обрешетка под ГКЛ деревянным бруском 50х50) = 80*140 = 11 200 руб
6. Фундамент (МЗЛФ) = 60 000 руб
7. Инженерка (электромонтажные работы, сантехника, каналья) = 100 000 руб

Работа
1. Каркас строим сами, платим себе з. п. 30 000 + 30 000 подсобнику = 60000*4 = 240 000
2. Утепляем сами (з.п. учтена в пункте 1)
3. Кровлю с подсобником (з.п. учтена в пункте 1)
4. Сайдинг с подсобником (з.п. учтена в пункте 1)
5. ГКЛ с подсобником (з.п. учтена в п. 1)
6. Фундамент нанимаем узбеков, контролируем процесс = 40000 руб
7. Инженерка (что можем сами, что не можем нанимаем аутсорс) = 30 000 руб

Транспорт
1. Довоз материала - подвоз мусора = 30 000 руб

Итого = 780 500 руб. Нанимаем людей почаще и накидываем возможные доп. расходы - получаем как раз 1500 000 руб.
Где ошибаюсь (наверняка что-то не учел)?

 

А если уж и ориентироваться на сравнение с городским жильём, то задумать Ваш проект под тех, кому в трёшке тесно и на городском рынке для них просто отсутствуют альтернативы.

Это, кстати, актуально и для МО и для других регионов!

 

Ну я даже не знаю...
Как-то не коррелирует с тем, что ранее писал. (в смысле - я писал).
Наверное, действительно существенно различны условия в регионах.

Например, для МО такой дом будет граничить с минимально возможным вариантом строительства загородного дома (скорее дачи), естественно, не в 5-10 км. от города. На участке стоимость как раз около 500 т. р.

И такое предложение есть. И его много.
И там как раз царствует ценовая конкуренция.
А стремление сделать своё предложение ЕЩЁ ДОСТУПНЕЕ, ЕЩЁ ДЕШЕВЛЕ (как будто у людей совсем деньги кончились ) приводит к тому, что загородный дом вообще теряет какую либо привлекательность.

Грубо говоря, автомобиль то же можно сделать "ну очень бюджетным", но тогда он не будет иметь спроса, достаточного для покрытия издержек. Он перестанет быть автомобилем, в глазах большинства покупателей.

Грубо говоря, у тех у кого есть 1,5 мил. на приобретение ГОТОВОГО заг. дома, у тех найдётся и 2 (или даже 2,5 - 3). А у тех, у кого нету двух, у них и полутора может не быть. Или они вообще не рассматривают вариант покупки заг. дома за эту сумму, справедливо полагая, что ни чего нормального не купят, а идут по пути самозастройщиков (с такими-то бюджетами) и/или приобретают НЕ НОВЫЕ дома. За такой бюджет за новизной "не погоняешься".

Если для МО, то в таком бюджете (500 + 750) для достижения успеха придётся много делать сами-руками и недюже вкладывать своё время и силы.
Хотя, конечно, это возможно!

Но то другой регион!
У Вас возможно иначе...

 

Логаны хорошо продаются в России ;-) И зарабатывает на них Рено больше чем БМВ на своей 7-ке, разве не так?
1,5-2млн это как раз та сумма, которую молодая семья может без напряга взять в ипотеку (с учетом материнского капитала) - и выбор у них стоит между квартирой или частным домом большей площади, хотя, конечно тут есть разные моменты и их много. Строить каркасный дороже 2,5 миллионов на мой взгляд сейчас глупо, рынок еще не зрелый в этом виде строительства. 1,5 миллиона - отличный вариант.

 

И, кстати, крышу можно более дешевый Ондулин, виниловый сайдинг бывает и подешевле. Так что думаю даже за 1млн рублей можно построить каркасный дом с привлечением раб. силы. Проблема в том, купит ли его кто-нибудь.

 

Примерно сходится.

Возможно, цены пленок в вашем регионе неизвестны..., но надо учесть, что дом надо будет дважды обернуть (паро- и ветро-гидрозащита), плюс еще различные мелочи типа скобок, скотчей.

Думаю, выйдет не менее 120 м2 - с учетом нормальных свесов и разницу рабочих и товарных площадей кровли.

Надо добавить до 30-50% к стоимости на различные доборы, фасонные части и т. п.

Навскидку маловато, один крепеж будет стоить половину этой суммы, если не больше...

Похоже.

Отопление? Да и озвученную сумму по инженерке нужно умножить на полтора (опять-таки же навскидку - по опыту...)

Возможно.

Всю инженерку за такую сумму не сделать... один электрик заберет половину этой суммы...

Если оптимизировать доставки, то возможно (свой бензин надо еще учесть, а также расходы по приобретению и содержанию инструмента, да и того же личного автотранпорта...).

 

7 на 9 весьма условно можно считать 126 метров.
Лестница, толщина стен и перегородок...
Хотя, это не суть актуально в данном случае.

Окна, водостоки, всё по участку - заботы, дорожки, отмостка и т. д.
Система отопления?

ИМХО мало заложено на инженерное оснащение.
Но это всё не суть важно, в данном случае.

Вполне возможно!
Опять таки различия в регионах и спросе в нём.

Знаете, в МО спрос на дома 5 -6 млн. В ОЧЕНЬ СИЛЬНОЙ степени формируется теми, кто совершает переезд из других регионов в МО на ПМЖ.
И в более высобюджетных сегментах спрос из регионов весьма и весьма значителен.
А инвестиционный спрос (в дорогих сегментах), вообще, сплошь региональный.

Так что, может не всё так обстоит?
Может быть и в Вашем регионе есть спрос на заг. недвижимость в более высоких бюджетах? (учитывая то, о чём я ранее писал).

Но ещё раз повторю - Вам виднее!

Про логаны совершенно верно!

Только два момента:
1) логоны это массовое производство, причём чётко отлаженное, с соответствующим конктролем качества (в более общем случае - со стратегией операционной эффективности).
Применимо к заг. недвижимости это фирмы типа "зодчего" и иже с ними (свои лесопилки, низкие удельные постоянные затраты и т. д. и т. д.). В более высоких ценовых диапазонах это - ГудВуд.

Если бы стало иметь смысл собирать на продажу автомобили (из комплектующих в своём гараже, например), то далеко не факт, что мы бы стали собирать логан (слишком маленькая маржа при штучном производстве).. Возможно, имело бы смысл собирать какой ни будь особенный внедорожник или что-то подобное...

2) Дискуссионная тема - в приведённой вами концепции мы построим "логан от заг. недвижимости" или "жигули-оку"?

Опять таки многое (точнее, всё) определяется распределением платёжеспособного спроса и характером конкуренции на рынке (теми домами, которые уже выставлены в продажу) в данном конкретном регионе.

 

В общем-то я и придерживался данной концепции

стараясь очень тщательно и продуманно строить.

 

По теме, у меня есть такие соображения:
1. строить на продажу и для себя - две большие разницы.
2. рынок строящих на продажу это массовое г.., которое ценой убивает качественное строительство - хорошо построенный дом по цене не пролезает через массовый дешевый дерьмострой
3. есть еще рынок вторичных продаж - люди строили строили, недостроили, или пожили и в итоге продают - их относительно свежие дома сразу стоят дешевле, чем если взять и построить с ноля - в первую очередь за счет инфляции цен на материалы и работы

 

Совершенно верно!

 

Со всеми моментами согласен, но в 1500 000 все равно можно уложиться. Я накинул почти в два раза от итоговой стоимости материала + работа по минимуму в 780 000 рублей.

Да не виднее мне... Было бы виднее, я бы не думал, а уже строил, не могу оценить рынок адекватно, для меня тяжело это. Ландшатный дизайн я не учитываю, дорожки тоже. На мой взгляд клиент, покупающий дом за 2млн рублей не ожидает крутого ландшафтного дизайна и дорожек, каждому понятно, что ландшафтники могут взять еще стоимость дома за свою работу. Все по минимуму - отсыпка щебнем, кое-где цветы. К тому же городские, пришедшие на свою землю могут захотеть свой "огородик" для себя или престарелых родителей, например.
1). В идеале каркасы тоже массовое производство, тот же Гуд Вуд по моей информации набирает специалистов по каркасам (видел вакансию на HH месяц назад), значит в Москве и области спрос на каркасы уже есть. У нас провинция все-таки, тут другая тема. Да и с Гуд Вудом тягаться мне одному никак не выйдет.
2). Мы построем логан, по моему мнению. Жигули - это однокомнатная квартира. Премиум сегмент строить по каркасной технологии пока мне лично боязно, нужен ли будет кому-то каркасник за 5млн рублей? Сомневаюсь. Разве что клинкером разукрасить, тогда может пойдет.

 

На форуме есть такая Надежда_Киев, которая строит каркасники на продажу и у которой покупают после первого осмотра..., можно почитать ее тему.
Ну и еще можно строить так, чтобы всегда можно было переехать самому - я лично всегда был готов переехать в новый дом, а свой продать, но жена привыкла к дому и участку... я и выбирал такие участки, которые можно было использовать для себя.