Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Кбб+мокрый фасад, растяжка, авито, агенты шуршали, я бы мог предположить что не берут скорее всего потому что центральные коммуникации в поселке на функционируют еще и финишная отделка не закончена.
В моем сегменте людям +/- 5млн вообще ни о чем, им проще на 10 больше заплатить но въехать в полностью готовое.
Но это если бы люди звонили, приезжали, спрашивали и им бы не нравилось, а так нет звонков, даже торговаться не с кем. Поэтому либо цена отпугивает, либо просто нет желающих покупать этот товар в принципе. И я не один такой, в поселке много на продажу стоит, у всех так же. Но мне проще, я для себя строил, поэтому просто живу и отделываю, продам - хорошо, не продам, да тоже неплохо.

 

Дороже, при равной энергоэффективности - процентов на 20-30, я прикидывал.

Это 50 мм пенопласти по фасаду на грибки, сверху сетку и штукатурим. Стандартная технология фасадной отделки каркасника, которую проповедует человек с ником "Nadejny" ну или как-то так. По его словам выходит где-то 1000 руб/м2 фасада с работой. Или я чего-то путаю.

 

Не Уверен.

Вы считаете не стоимость дома, а только стоимость коробки.
С учётом внешней и внутренней отделки, инженерки, участка (!), всего, что на участке (хотя бы минимальный набор - ограждение, площадка для авто, дорожки ко всем постройкам), всего, что в доме (хотя бы минимальный набор - кухня + вся сан. техника - это то, что покупатели точно не повезут из своего предыдущего жилья!) - различие в цене на энергоэффективный каркасный дом и на энергоэффективный дом из кладочных материалов - стремится к МАЛОЙ ВЕЛИЧИНЕ.

Эту МАЛУЮ ВЕЛИЧИНУ можно увеличить только при двух условиях:

1. У вас массовое, поточное производство. Грубо говоря, если Вы хотите зарабатывать на том, что каркас дешевле, то этого каркаса должно быть много (а всего остального мало). Оставаясь в рамках выбранной концепции этого не добиться.

Тут вообще легко можно попасть в ту же ловушку, в которую попадают многие инвесторы-застройщики, у которых есть опора на какую либо технологию (на какой-либо строительный ресурс). 300-400м2 ни кому не нужных метров ГОЛОЙ КОРОБКИ (полу-голой), это как раз продукт таких инвесторов-застройщиков, которые пытаются заработать НЕ НА СОЗДАНИИ СРЕДЫ ОБИТАНИЯ, а на том, что они умеют хорошо делать. При этом, такие инвесторы-застройщики игнорируют другие параметры, необходимые для того, что бы строительный объём превратился в среду обитания, за которую люди будут готовы С РАДОСТЬЮ заплатить свои деньги.
Сложность ещё и в том, что таких инвесторов-застройщиков, имеющих опору на строй. ресурс/технологию, - таких много. И думают они сходным образом! Так и "забивается" рынок однотипным полу-готовым предложением. Так и создаются условия, для развития ценовой конкуренции!
Таким инвесторам-застройщикам можно посоветовать привлечь к реализации своих проектов партнёров-аутсорсеров, которые умеют делать то, чего не хватает самим инвесторам-застройщикам для создания полноценной среды обитания. И вместе организовать массово-поточное производство.
Но это не Ваш случай ИМХО.
Вам интереснее интересней будет следующий пункт.

2. Если у нас не инвестиционно-проектный бизнес, а ремесленничество. ИМХО это ближе к Вашему случаю. Поймите меня правильно - в этом нет ни чего плохого. Я всегда с большим уважением относился к людям. которые хорошо умеют что-то делать своими руками.

Да большая часть строительного бизнеса в Северной Америке - это то же по сути ремесленничество. Правда достаточно узкоспециализированное. Мастер по каркасам (только по конструктиву), мастер - кровельщик, сантехник, электрик, мастер по ГКЛ и т. д... Короче, это не суть важно сейчас...

Но тогда встаёт в общем та же проблема - для получения заработка, ПОКРЫВАЮЩЕГО НАШИ УСИЛИЯ И ВЛОЖЕННЫЙ КАПИТАЛ, мы должны как можно больше своего времени (и сил/средств) тратить на то, на чём, собственно, и планируем зарабатывать - на возведение каркасов.
Рискну предположить, что и у Вы мыслите в подобной логике. Отсюда и стремление строить полу-голую коробку с минимальными вложениями в те области, в которых не возникает экономии от ремесленничества (сами-руками). Так же думают и многие (почти все!) инвесторы само-застройщики (или те инвесторы-застройщики, которые имею опору на строй. ресурс/технологию). И первое на чём они стараются сэкономить - это вложения в ЗУ (земельный участок). И далее по списку... Это пагубная практика!
Пока на рынке были в достаточном кол-ве инвестиционные покупатели заг. недвижимости и/или покупатели для себя, но слабо информированные и не имеющие развитого потребительского опыта, - данная стратегия прокатывала. Сейчас нет!

Как быть? Какой возможен выход из этой ситуации?

Частично, ответ содержится в моих предыдущих постах.
Если коротко, то мы должны идти по пути СОЗДАНИЯ СРЕДЫ ОБИТАНИЯ, оптимально (лучше, чем у конкурентов) соответствующей запросам-пожеланиям наших потенциальных покупателей.
Более подробный ответ потянет не на один объёмный пост... На это нужно время... Постепенно, я думаю, мы разберём все эти вопросы...

И последнее.
Ошибкой многих инвесторов-застройщиков, планирующих (по тем или иным причинам) строительство дома "под отделку" (особенно, под черновую), является их заблуждение относительно цены продажи ДОМА.

На самом деле покупатель покупает у них не дом за 3 млн., например.
Он покупает дом за 6 млн., грубо говоря. Из которых 3 он платит инвестору-застройщику за коробку, а ещё 3 он планирует вложить в отделку, обстановку и т. д...
Соответственно, если Вы выводите на рынок максимально готовое предложение, то покупатель заплатит Вам за это. А если Вы выводите на рынок предложение в низкой степени готовности, то, наоборот, - Вы заплатите покупателю за это, в виде скидки (дисконта) от цены готового дома. И эта скидка, как правило, будет больше, чем реальные затраты покупателя на доводку Вашего предложения до состояния среды обитания. Это картина, кстати, не является какой-то "уникальной особенностью" современного рынка заг. недвижимости, а типична для очень многих КОНКУРЕНТНЫХ рынков.

Самое последнее (потом будет самое-самое последнее )

Как неоднократно ранее писал, сама идея строительство дома на продажу "под ключ" - это ещё НЕ СТРАТЕГИЯ, это ещё "не панация от всех бед".
Это, если так можно выразиться, в БОЛЬШИНСТВЕ СЛУЧАЕВ (но не во всех!) лишь необходимое, но не достаточное условия для уверенного и стабильного извлечение прибыли в условиях современного конкурентного рынка.

Применительно к Вашему и похожим случаям, необходимы дополнительные меры-усилия, в частности, если Вы планируете (и реально можете!) строить каркасы дешевле, чем это умеют делать большинство Ваших конкурентов, стоит крепко подумать, как наиболее оптимально способом распорядиться образующейся в этом случае экономией.
Сразу записать в прибыль? Или снизить итоговую цену предложения, добившись того, что Ваше предложение станет самым дешёвым из аналогичных, и его быстро купят? Или попытаться как-то (во что-то?) реинвестировать эту образовавшуюся экономию, пытаясь, таким образом, создать предложение не дешевле, чем у конкурентов, а лучше? Сразу вопрос - лучше во всём, или в каких-то определённых областях (сфокусированный подход)?

Тест (для всех заинтересованных читателей) на внимательное чтение предыдущих постов:
Какой из перечисленных вариантов, на Ваш взгляд, оптимален в данном случае?

 

@Underside,
Что-то никак не могу взять в толк, а зачем штукатурный фасад каркаснику? Поверх наружного ОСП что ли?

У меня вся стена вместе с каркасом, не самым дешевым утеплением, обшивками и отделками примерно в эту цену укладывается, правда без учета трудозатрат

Все таки есть разница. Одна из причин идти на самострой или на покупку под отделку - снижение разовых затрат, соответственно снижение разовых нагрузок на бюджет и потерь по кредитам.
Правда есть множество клиентов не выскребающих последнее и предпочитающих все готовое, ИМХО. Один мой знакомый так дом продал типа за пару недель. Повесил пробное объявление и завысил цену типа 20млн против 15млн желаемых. Первый же клиент приехал и сказал что берет за 20млн., но два условия:
- Освободить и осуществить сделку в кратчайшие сроки
- Оставить всю мебель и обстановку.

 

Но таких покупателей может быть относительно немного... а так, конечно, готовое предложение предпочтительней...

 

Спасибо.
Уфф... А я то было подумал, что я уже что-то упустил, погрузивши в дебри эксклюзивного деревянного домостоения... )

Или данная технология от "Надёжного" имеет какие-то особенности?

 

Этот вопрос-дилемма обсуждался ранее. То ли не этом форуме, то ли на другом - не помню точно...

Основной вопрос, который должен решить для себя инвестор-застройщик - на каких покупателей он ориентируется?

Ответ на этот основной вопрос будет лежать в ответе на "уточняющие вопросы":

• Каких покупателей больше на рынке? Какие покупатели сейчас доминируют на рынке (т.е. являются реальными, МОТИВИРОВАННЫМИ и плятёжеспособными покупателями). Каковы их истинные (явные и не явные) запросы-предпочтения?
• В каких сегментах "проще" работать инвестору-застройщику? В чём сосредоточены основные компетенции-умения частного инвестора-застройщика? В частности, если у нас стратегия близкая к ремесленничеству, то, очевидно, нам не стоит замахиваться на премиальный сегмент
• Что с конкуренцией в сегментах? Какое предложение сейчас доминирует на рынке? На сколько полно оно удовлетворяет имеющиеся потребительские "хотелки"? Кроме всего прочего, надо постараться ответить на вопрос - что лишнего (для некоторых групп клиентов) содержится в типовом предложении, а чего, наоборот, не хватает? Иными словами, мы должны изучить своих ПРЯМЫХ конкурентов.
• В каких сегментах велико влияние КОСВЕННОЙ конкуренции? Это очень важный вопрос, который многие инвесторы-застройщики просто упускают из вида.
• И ряд других... Например, исследуя мотивированный и платежеспособный спрос, полезно изучить - а из каких источников финансируется покупка недвижимости? Что ещё важно, для этих покупателей? Какие у них альтернативы (по финансированию)? Возможно, им стоит оказать какую либо дополнительную услугу-помощь, в получении этого финансирования? Или хотя бы просто упростить им это?
• И т. д.

В принципе, многие моменты обсуждались ранее и уже здесь (в последних постах).
Думаю в будущем, эти вопросы всплывут ещё не однократно и мы разберём их до атомарного состояния Правда, это должен быть уже конкретный, предметный разговор - применительно к конкретному региону, конкретному "глобальному сегменту" ("дом под ПМЖ", "дача" или "полу-дача" "усадьба" и т. д.) и конкретному инвестору-застройщику (бюджету, инвестиционным ожиданиям и отношению к риску).

Как-то так.
Спасибо за внимание.
Пора писать про бани-сауны на другом форуме. Кстати, если кто в теме - присоединяйтесь!

 

@Andreevilia,
Лично мне кажется что вместо маркетинговых и социальных изысканий лучше заняться проектными изысканиями. Т. е. озадачится вопросом как сделать хороший дом дешево путем оптимизации конструкции, материалов, планировок, инженерных систем и т. п. Тут непочатый край интересностей и потенциальных выгод.
Подобные знания дают конкурентные преимущества перед теми кто тупо строит по СП.
Далее - готовые дома могут хвастаться своей уникальностью. Это не только вид коробки и наружный декор - это внутренняя отделка, специфическое наполнение, у готового дома должна быть фишка выделяющая его от остальных давая тем самым очередное конкурентное преимущество.
Наконец, где-то вначале темы высказывал мысль, что термин конкуренция в аспекте загородной недвижимости практически бесмысленен. Это одиночные взаимодействия покупатель-продавец в рамках которых не может быть объективного понятия о рыночной цене, спросе и предложении и прямая конкуренция исключена (с точностью до массовой коттеджной и совково дачной застройки). Или я не прав?
Участок который я купил себе под постройку дома - типа первый потенциальный покупатель за год попыток продать

Что за форум-то?

 

На этот раз, отвечу не по порядку:

НЕРС (риэлторский форум).
Основная тема: http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=32&t=32434

И вот ещё: http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=117&t=38881
Это "побочная" тема, там где разговор зашёл про бани-сауны (ИМХО то же важно, для строительства на продажу, особенно, в "дачных" и/или "идеальных" концепциях. "Идеальных" - это значит, что мы хотим создать как-бы "идеальную" загородную недвижимость, в которой будет воплощено всё то, что люди ценят в загородной жизни. Актуально для высоких ценовых диапазонах).

 

Совершенно верно!
Вы абсолютно правы!

Специалисты по стратегии управления бизнесом называют это ФСП - функционально стоимостное проектирование.
Это весьма объёмная тема, я пока старательно пытаюсь "обходить её не много стороной", т. к. если начать - то можно и не закончить
И ещё потому, что она всё таки вторична, по отношению к маркетингу, точнее, она тесно с ним переплетена, но всё таки как бы "следует" за маркетингом.

Забегая в перёд скажу, что для частного инвестора-застройщика (особенно, не имеющего опоры на какой либо строительный ресурс/технологию) задачу ФСП придётся решать в таком разрезе: как, оставаясь в рамках определённого ценового диапазона, создать продукт, который будет лучше удовлетворять запросы-предпочтения тех покупателей заг. недвижимости, на которых мы ориентируемся. (И как потом это "лучше" представить нашим покупателям, т. е. продать)
Т. е. сначала мы всё таки долны определить некий сегмент (ценовой уровень, "хотелки" покупателей), а уже потом (одновременно, на самом деле!) заниматься ФСП, в раммках этого сегмента.

Дело ещё и в том, что подходы к ФСП, точнее цели, которые ставятся перед процессом ФСП, в сильной степени зависят от сегмента в котором мы работаем.
Для наглядности, возьмём два полярных случая:

1. Самый бюджетный ценовой диапазон и, соответственно, массой спрос. Очевидно, основняе усилдия будут направлены на оптимизация строительных издержек (затрат) при строгой необходимости обеспечить приемлемый уровень качества (о, сразу вопрос- а что это за приемлимый уровень качества? Стена в 15 см. базальтовой ваты - это приемлемый уровень, или как? И т. д...) Естественно, особую актуальность это приобретает при массово-поточном производстве...
2. Премиальный ценовой диапазон. Тут, естественно, ни о каком массо-поточном производстве речи уже не идёт. Но ФСП, безусловно, так же применяется, только цели его будут уже совсем иные. (Грубо говоря, при работе в этом сегменте, эклономия от "зимнего закупа" материалов, мало что даст. А в некоторых случаях, может даже навредить...). В этом ценовом диапазоне совсем другие цели-задачи... Одна из них, например, это обеспечение гарантированного качества на выходе и минимизация потерь на устранении строительного брака и переделах, когда выяснилось, что "в живую" дом выглядит не так, как было "на словах...").

Объёмная тема, не хочу сейчас в неё глубоко погружаться...

Больших успехов в своё время в этом добились Японцы.
Инженеры Советского Союза (оборонная промышленность, прежде всего)...
Не суть...

Но сразу вопрос - о каких потенциальных выгодах идёт речь?
В цене при заданном уровне качества? Или в возможности добиться более высокого качества, оставаясь в том же диапазоне, что и не радивые конкуренты ? Или какое-то сочетание этих вариантов ("сфокусированный подход", работа в "узких нишах" и т. д.)

Эту дилемму уже частично затронул в предыдущих постах.

 

Верно.
Частично уже ответил в предыдущем посте (постах).

Собственно, что бы далее подробно обсудить (точнее, начать) ФСП, не плохо бы поточнее определить словосочетание "КОНКУРЕНТНОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО".
Наполнить его конкретным смыслом, так сказать.

Забегая вперёд, отмечу, что как считают "классики", в общем случае (конкурентный рынок) конкурентное преимущество бывает всего двух видов:

1. Быть дешевле конкурента; Это стратегия "минимизации затрат" или, как её часто называю, - операционной эффективности;
2. Быть лучше конкурента (качественней). Это стратегия дифференциации.

Правда, многие выделяют и третий способ - быть "ближе" к клиенту (применимо к недвижимости, это значит - найти "узкий", не массовый сегмент, и работать в нём, максимально удовлетворяя СПЕЦИФИЧЕСКИЕ потребности этой "не массовой" группы покупателей) ИМХО для частного инвестора-застройщика это САМЫЙ оптимальный способ. Особенно, если нет изначальной опоры на строительный ресурс/технологию.
Основные усилия по разработке эффективных стратегий (концепций) для загородного рынка направлены сейчас именно на поиск таких "нишевых" сегментов и на разработку продукта (это уже как раз ФСП), который максимально бы удовлетворял запросы покупателей в этих нишах и, одновременно, НЕ ИМЕЛ БЫ ЛИШНЕГО (не нужного данным клиентам) КАЧЕСТВА!

Кстати, некоторые специалисты по стратегическому анализу-планированию. считают, что стратегия "быть ближе к клиенту" является лишь частным случам более общей стратегии дифференциации ("быть лучше конкурента - отличаться от конкурента!").

Изучению этого вопроса много сил посвятил Майкл Портер - самый молодой и титулованный профессор Гарвардской школы бизнеса.
Всем заинтересованным читателям рекомендую ознакомиться с его работами.
Уверен, многие уже знакомы...

Собственно, весь стратегический анализ, со всеми его маркетингами, ФСП и прочим и есть попытка ответить на вопрос - КАК СОЗДАТЬ УСТОЙЧИВОЕ КОНКУРЕНТНОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО!

Ладно.
До ночи, видимо, беру кофе-брейк (ужино-брейк).

 

@Andreevilia,
спс за термины, разъяснения и ссылки. Интересно

Мне кажется путь ремесленика именно таков.

В качестве отступления к теме:
Организовывал не так давно производство деревянных хозтоваров. Не вдаваясь в подробности, будучи соучередителем и организатором производства мне хватало обретаемых навыков чтобы учить и тыкать сотрудников носом в недостаточную производительность или эффективность путем самостоятельно работы на станках в цикле производства и показывая самому что все реально достижимо и как надо. Зная как ведется цикл работ изнутри значительно проще управлять им, нанимать и увольнять сотрудников, разрабатывать новую продукцию, делать рекламу, анализировать и оптимизировать структуру расходов и много других бонусов. И по мне так это единственно жизнеспособный способ организации небольшого производства. Хозтоваров ли, домов ли. Это либо одиночный ремесленик, либо парочка либо фирма с ремесленником (не управленцем, экономистом манагером и т. п.) во главе. Ну в качестве ложки дегтя - проведя'экономический анализ результатов работы производства в течении полутора лет и перспектив развития с учетом имеющихся данных я из этого бизнеса ушел

Приятного аппетита.

 

Сори, что не в тему, а что за ассортимент, если не секрет.
И почему, по вашему мнению не получилось вывести произ-водство на разумную рентабельность?

 

Основное - разделочные доски из березы.
Дополнительное - доски из фанеры, решетки для ванн, профессиональные доски, подставки под горячее, деревянные швабры.

Потому что не следовало организовывать инвестиционный проект как класс. Создав работающую структуру из персонала оборудования и производства нам не хватило средств и рынка сбыта выйти на рентабельность.

Нужно было начинать с работы в одиночку/на пару в собственном гараже потихоньку развиваясь. Т. е. чистый путь ремесленика.

Убежден, что начиная любой бизнес нужно максимально стараться избегать какого-либо инвестирования. Бизнес следует начинать задавая направление деятельности просто не тратя полученные от работ средства на себя а вкладывать их в развитие. Не удастся развиться - значит ловить в этом бизнесе нечего. А если организаторы не хотят работать собственными руками, то и связываться с ними нечего

Один мой знакомый вместе с друзъями создал бизнес с персоналом типа 20 человек окупающийся (по состоянию на 2008 год, сейчас не в курсе) и приносящий прибыль на суммарных инвестициях 500руб (по 100 руб. с носа) вот это рабочий вариант
Бизнес при том довольно стандартный - печать рисунков на значках/футболках/кружках.

 

Теперь немного в тему.
@Andreevilia, всё, что вы пишите очень похоже на цитаты из учебников по экономике
Если что, я без сарказма, и ни в коем случае не хочу обидеть.
Весь этот научный анлиз разбивается о скалы окружающей действительности.

Я уже писал вроде здесь, что реальный спрос есть на дешевое жилье для жилья в малых городах.
Но этот спрос в разы, а то как бы не в десятки раз меньше чем спрос на квартиры.
И соответственно нет рынка.
Дома в котеджных поселках, по моему наблюдению не продаются ни за какие деньги.
Ибо человек, имеющий деньги на дом за городом в большинстве случаев будет строить с привлечением известной (не всегда самой лучшей) фирмы.
Услугами частников и самостроем будут заниматься те, у кого не хватает денег.

Нет рынка готовых домов по одной простой причине.
Дом человек выбирает из кучиразных соображений. Место, планировка, коммуникации, окружающая обстановка, а самое главное по простому принципу: нравится-не наравится.
А сколько людей столько и вкусов и угадать вкус будущего покупателя сами понимаете маловероятно.
Еще менее вероятно, что человек, который всю жизнь мечтал купить именно такой дом именно в этом месте найдет его.
Самая главная проблема, это свести друг с другом дом с покупателем.
Но это уже совершенно другая тема.