Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Я не знаю о каких вы малых городах, но я в ряде малых городов встречал сектора частных домов в черте города. Рынок у такого жилья довольно отчетливый и конкурентный по сравнению с квартирами. Удивительно то, что стоит отъехать от такого малого города буквально на пару километров то стоимость частной недвижимости (при прочих равных) падает в разы. Данный факт наверное следует из вымирания населения - практически ни у кого не возникает реальной потребности в покупке отдельного жилья с нуля в условиях сильно стесненных финансов.

 

Почти мой вариант.


Основная проблема в производстве чего либо, что домов, что разделочных досок, это то, что невозможно угодить всем.
Для увеличения оборота нужно увеличивать или количество или ассортимент.
И в том и в другом случае требуется инвестирование в производство.
А потом это всё уже упирается в сбыт. И там тоже придется увеличивать и штат и инвестиции.
И опять таки инвестировать в отдел экономического развития.
И грань, где кончается рентабельность и начинается пустая трата денег можно понять только на уровне гаража, гогда заработанных денег не хватает даже на пиво

Я для себя определился только в одном.
Хочешь чем-то заниматься - отдай этому всю свою жизнь.
И тогда есть шанс, что всё получится.

Вариант нахапать кучу бабла присосавшись к государственным денежным потокам я не рассматриваю впринципе.

 

Об обычных
Я сам в таком живу.
Новых породаваемых и покупаемый домов в десятки раз меньше чем квартир.
Ближе к Москве ситуация получше.
Там денег побольше.

 

Если гараж не окупает даже пиво, значит плохой бизнес Работая в своем гараже на себя имеешь кучу экономий, а именно: - не платишь аренду
- не имеешь административных расходов
- на платишь налоги (ну можно и платить конечно )
- не имеешь необходимости постоянно поддерживать оборот
- не боишься простоев по техническим или иным причинам.
- самое главное! не имеешь кадровых рисков и проблем.
большому бизнесу нечего ловить по сравнению с одиночкой в собственном гараже если у них одинаковая продукция.

По поводу ассортимента не знаю. Закупали у нас порой грузовиками, при том одного наименования. В одиночку умаешься такой спрос удовлетворить.

Я тоже не об МО

Самый жизнеспособный вариант бизнеса

 

Я хочу по ночам спать спокойно, и с чистой совестью смотреть друзьям в глаза.

 

Совесть страшная штука. Заставляет быть нищим и платить за это мзду государству

 

Ну, я далеко не нищий, но все свои деньги заработал собственным трудом собственной головой и руками.

 

@Didandr, Да нет я не про Вас, просто, даже скорее про себя...

Вы не поверите, но присосавшиеся думают о себе также.
Тут очень тонкая грань что есть что, что есть честный бизнес, а что не очень. Мне кажется не стоит его обсуждать в рамках данной темы.

 

У меня есть несколько вполне показательных примеров друзей и знакомых, как надо строить дома на продажу и связанное с этим.
И как не надо.

Один построил дом в самом центре райцентра и выставил его на продажу по не очень большой цене.
По такой цене реально продавать его смысла не было.
Разрекламировал во всех бесплатных газетах, на сайтах и пр.
В описании была пометка типа "дом построен собственными руками от фуддамента до крыши".
Несколько месяцев подряд небыло отбоя от покупателей.
Дом оне так и не продал, заселил его квартирантами.
Зато теперь с работой на несколько лет вперед.

Другой начал продавать дом когда еще только крышу покрыл.
В объявлениях писал типа: "Продается недострой недорого и не спеша. Состояние такое-то и такое-то, через месяц будет такое-то, цена, естественно будет больше."
Тоже экскурсий было порядочно, в конце концов на этапе плитки в ванной дом нашел своих будущих хозяев, отделан был по их хотелкам и все счастливы и довольны.
До чувака теперь не дозвониться и не до стучаться.
Он доночи на стройках.
Ибо самая лучшая реклама, это когда человек что-то видит своими глазами и трогает руками, и видит прямо перед собой человека, который это всё сделал, а не манагера фирмы.

Еще один штампует двухквартирные домики по одному и тому же проекту.
Ооооооочень дешевые каркасники.
Минимизация расходов на всем, чем можно.
Немного в ущерб качеству, но не смертельно.
На сегодняшний день у него себестоимость квадратного метра под ключ 7-8 тыщ рублей.
Почем продает, это уже отдельный вопрос.
Так же вопрос что потом доделывают счастливые обладатели этого жилья, но из желающих стоит очередь на год впред.

И самый показательный пример.
У меня есть один хороший друг, мы с ним дружим с 1985-го года.
т. е скоро 30 лет.
Приблизительно в самом начале перестройки он вместе со своими 4-мя сыновъями построил первый свой четырехквартирный дом. Как получилось, так и построил. Жить можно было.
Времена были жуткие, инфляция страшная, поэтому решили дом не продавать, а сдавать в нем квартиры. Тогда это оказалось экономически вполне сносно.
На эти деньги спокойно жила вся семья, и еще хватило на то, чтобы строить следующий дом.
Дома строились своими руками, из того, что удавалось достать.
В те смутные времена удавалось некоторым вполне рядовым гражданам обзавестись по дешовке остатками како-го нибудь заводика, из строиматериалов которого можно было построить пару котеджных паселков.
Вобщем они уже больше четверти века строят дома для последующей сдачи.
В основном 4-х - 6-ти квартирные. Это оптимальный вариант многоквартирного дома, по себестоимости квадратного метра.
Сколько домов они построили, я не знаю, но кто-то из них случайно проболтался, что оборот их конторы недавно перевалил за миллион. Долларов. В месяц.
Один из сыновей заведует подразделением, которое строит, второй занимается снабжением, третий обслуживанием, четвертый юридическими вопросами.
Дед (отец их) ничего уже не делает.
Путешествует с бабкой по планете

 

@Didandr, познавательно, спасибо

Нормальная стоимость молодец он.
Хотя наверное достижимо и дешевле себестоимость сделать... Все вот думаю что если конструктив блок-контейнеров к каркасному-дому применить должно получится дешево и довольно эффективно. Внутренние несущие стены раз в 2,5-3м, легкие перекрытия непритязательность по отношению к фундаменту, потолки как в хрущебе...

 

Я смотрел его строения.
Там реально дешевле можно сделать только если качество вообще на выброс, и совсем не платить зарплату строителям.

Домики со всеми коммуникациями и удобствами. Заезжай и живи. Не дует, не течет. Только всё очень-очень дешево.

Потолки, кстати у него 285. Из принципа. можно сделать меньше, но в стоимости готового дома это ничто, а клиент задирает голову и говорит "Ваааааах!"
Тот же ход с санузлом.
Он площадью 9 квадратных метров. Когда заходишь в него, полноразмерная ванна кажется миниатюрной.
Плиткой отделан угол только около ванны.
Унитаз там же, но скомпановано всё так, что при желании можно поставить перегородку и малой кровью сделать санузел раздельным.
Там же газовый котел.
Плюс кухню и большую комнату разделяет тонюсенькая перегородка без двери., Тоже самое с прихожей.
Типа надо будет дверь - поставите.

 

ясно...

 

Мда... Я не успеваю за развитием темы...
Слишком много вопросов сразу затрагивается в "поверхностном" режиме.

Предлагаю как-то придерживаться взятой линии.
Это и к себе отношу то же!

Перечитал (за ужином ). Понял, что не сделал много важных оговорок и пояснений.
Так же возникло желание "приземлить" теорию.
Есть ИМХО не плохой стартовый вариант для этого - концепция "дом по ПЖМ в бюджетном диапазоне" 126 метров, каркасник (пока!), в пригороде Воронежа.
Постараюсь не отходить далеко от этого примера!

Далее постараюсь прокомментировать предыдущие поста.
Начну со своих...

 

Забыл важную оговорку.
Безусловно, это справедливо для тех рынков, где в достаточном кол-ве присутствуют потенциальные покупатели с разнообразными потребностями/запросами.
Иными словами, это справедливо для случая, когда ЕСТЬ РЫНОК,.
Очевидно, это относится к крупным городам, точнее, к их пригородам. В частности, к МО.

Вполне допускаю, что на менее массовых рынках, эти "узкие", нишевые сегменты, могут стать "слишком узкими" - выродиться... С другой стороны, на региональных рынках вполне могут существовать какие либо "местные" сегменты-ниши, обусловленные спецификой данного, конкретного региона...

Пример нишевого сегмента (для МО), который я уже приводил ранее на другом форуме.
Это сегмент "больших семей".
Т. е. это семьи, которым по тем или иным причинам (зачастую чисто экономическим) необходимо жить вместе - под одной крышей.
Важные особенности этого сегмента, которые и делают его нишевым и привлекательным с точки зрения частного инвестора-застройщика:

• Потребность в большом кол-ве метров ярко выражена и доминирует над другими потребностями. Если эта главная потребность удовлетворяется, то покупатели могут "закрыть глаза" на остальные факторы (до определённой степени, разумеется).
• У них отсутствуют другие альтернативы, например, на рынке городских квартир. Разве, что им приходится рассматривать варианты покупки двух рядом расположенных квартир и нести при этом определённые издержки/не удобства.
• По ряду причин, по крайней мере, некоторые представители этого сегмента НЕ МОГУТ (или не хотят) воспользоваться альтернативой - купить участок и построить дом самим. Например, им просто будет не где жить, пока они строят дом. (имеется ввиду не только кров над головой, но и прописка и т. д.). Или они совершают переезд из другого региона! И много других причин...
  
• Этот сегмент не интересен массовым застройщикам (слишком узкий для их масштаба деятельности). Для частного инвестора-застройщика он вполне ёмкий! Для МО это 100% так. Как для других регионов - нужен более подробный анализ.
• И ряд других. менее важных пунктов (освещал на другом форуме).

Данная комцепция вполне рабочая, правда, для её уверенной реализации, требуется более тщательный анализ в плане проработки конструктивно-планировочных решений и выбора конкретной локации для реализации проекта (выбрать конкретное место в МО).
Эти темы не освещались мной пока подробно в интернет-пространстве. Частично я лишь упомянул необходимость исследовать соотношение "стоимость метра (квартир) в городах-спутниках Москвы" и "стоимость сотки рядом с этими городами-спутниками и/или непосредственно в частном секторе этих городов". Где это соотношение будет в пользу частного застройщика, там и следует реализовывать проект (ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ!).

Для успеха в реализации, данная концепция так же требует особой рекламной стратегии, несколько отличной от той, которая используется при продаже "типовой" загородной недвижимости. Эта тема пока так же не освещалось мной в интернет-пространстве.

Не в самом "чистом виде", но подобная концепция стала реализовываться в массовом порядке частными (и не очень) инвесторами-застройщиками в ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ в МО.
Вот пример:

https://www.cian.ru/sale/suburban/2212828#content
http://www.cian.ru/sale/suburban/2264118#content
http://www.cian.ru/sale/suburban/1801547#content
http://www.cian.ru/sale/suburban/2016458#content
http://www.cian.ru/sale/suburban/2191690#content
...
...
http://www.cian.ru/sale/suburban/2191690#content
...
...
http://www.cian.ru/sale/suburban/2191690#content
...
и Т. Д.

Этим и очень похожим предложением по всем направлениям-деревням сейчас и "забиты" рекламные каналы

Это всё продукция одного застройщика! Есть и другие застройщики, выводящие на рынок похожую "продукцию".
Пример показательный, и он часто будет использоваться мной в дальнейшем.
Это пример я привёл на другом форуме (на НЭРСе) в этой теме: http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=134&t=38192
Кстати, ТС в этой теме являет собой пример ОДНОГО ИЗ типичных покупателей такой недвижимости.

Забегая вперёд.
Рынок таких домов есть (в МО).
Не смотря на все особенности (читай - недостатки) этого предложения, люди их покупают и живут в них!
Концепцию можно улучшить и переработать под частного инвестора-застройщика.

Забавно и то, что совсем недавно, в одном из выпусков передачи "дачный ответ" переделка была, как раз, в одном из этих домов.
По моему, эта передача была недели две назад. Советую посмотреть, т. к.:
1) Вы увидите ещё родин пример семьи типичного покупателя таких домов.
2) Архитектор, который делал переделку, дал весьма подробные (и не лестные) отзывы о качестве строительства данного дома. Эту информацию можно использовать, если кто-то желает повторить подобную концепцию, но хочет отстроиться по качеству от данного конкурента.
Кстати, тут, как раз, возможен весьма предметный (а не абстрактный) разговор на тему ФСП.
Что в данном конструктиве стоит улучшить/изменить и как это отразится на цене и т. д. и т. п?

Продолжение следует...

 

Успел уже много сказать про конкуренцию, но забыл уточнить, чем ПРЯМЫЕ конкуренты отличаются от косвенных. И что всё это значит применительно к рынку заг. недвижимости.

Интуитивно понятно, что прямые конкуренты это те, кто продаёт что-то сильно похожее на наш товар.
Мы стоим дом 126 метров, каркас-бюджетный, на участке 6-8 соток... И кто-то другой продаёт где-то рядом похожий дом (не обязательно каркас, например). Это наш конкурент (прямой). Причём, этот дом мог быть построен не на продажу, а для себя, например. А мог быть построен и на продажу... Это не важно - и в том и в другом случае - это наш конкурент (прямой).

Оговорка.

"Где-то рядом" не стоит воспринимать слишком буквально.
Тут многое зависит от того, кто является целевыми покупателями этих домов. Например, горожане, которые совершают переезд город-загород - им может быть "фиолетово" по какому конкретному направлению искать загородную недвижимость. Главное, что бы до города добраться можно было, инфраструктура рядом была, экология приемлемая и т. д. и т. п.
Ещё в большей степени это относится к покупателям из других регионов.
Очевидно, совсем другое дело если мы ведём речь о покупателях "дачи".

С косвенными конкурентами сложнее.

Их больше и они разнообразнее.
С ними сложнее конкурировать от них можно стараться лишь отстроиться.

Примеры косвенных конкурентов для частного инвестора-застройщика:

• Строительная услуга. (об этом много писал).
• Совокупность строительной услуги и земельного участка (участок с подрядом на строительство).
• "псевдо" загородная недвижимость. Например, это могут быть - таунхаузы, дуплексы, квартиры в МЖК. Короче, это не индивидуальные дома, но имеющие некоторые черты "классической" загородной недвижимости.
• В более далёком варианте - АРЕНДА загородной недвижимости.
• В ещё более далёком варианте - покупка недвижимости за границей и т. д.

Естественно, влияние тех или иных косвенных конкурентов на наш сегмент, сильно зависит от того сегмента, где мы работаем. Например, тауны и иже с ними создают сильную косвенную конкуренцию, как раз, в сегменте "бюджетный дом под ПМЖ". Очевидно, в "дачной" концепции влияние этого косвенного конкурента не столь велико.

Сложность для нас (частных инвесторов-застройщиков) состоит в том, что эти косвенные конкуренты так же рассматривают нашу продукцию как своего конкурента. И стараются "отхватить" наших клиентов...

Проблема в том, что если на рынке "классической" заг. недвижимости всё относительно стабильно - правила игры давно сложились и меняются не так быстро, то ситуация у косвенных конкурентов развивается гораздо стремительнее. И их влияние на наши "корневые" сегменты увеличивается достаточно быстро. Многие частные инвесторы-застройщики этого не замечают. К сожалению...

Пример.
Некоторые строительные фирмы в альянсе с агентствами недвижимости стали предоставлять такую услугу - построим дом на Вашем участке (или на нашем!), а пока дом будет строится мы Вам предоставим жильё в аренду (зачастую, в бесплатную...). Таким образом, строительная услуга вторгается непосредственно в наш основной сегмент - в покупателей ГОТОВЫХ домов. (это актуально для концепции "дом под ПМЖ - как единственное жилье, и что бы его купить, клиенту нужно сначала продать свою недвижимость. в которой он сейчас живёт")

Этому примеру следуют и некоторые коттеджные посёлки.
На время строительства и/или отделки дома они предоставляют покупателям другой коттедж.

В принципе, в предыдущих постах я уже приводил несколько вариантов отстройки от косвенных конкурентов...

Ещё немного о строительной услуге.

Даже если строительная фирма не сотрудничает с АН и не предоставляет жильё своим клиентом на время строительства дома - это всё равно наш косвенный конкурент.
Собственно. чем более развита становится строительная услуга, тем меньше "хлеба" остаётся инвесторам-застройщикам.
Развивается строительная услуга может не только сама по себе, но и за счёт более тщательного регулирования, например со стороны государства и/или СРО. Через ужесточение регламентов, строительных правил и т. д и ответственности за их нарушение.
Грубо говоря, становится не возможно НЕ ПРАВИЛЬНО построить.
Соответственно, для нас, как для инвесторов-застройщиков, исчезает возможность выделится на фоне конкурентов тем, что мы будем себя позиционировать как "строители правильных домов". У всех (грубо говоря) будут правильные дома.
Предложения любых частных застройщиков будут достаточно плотно сгруппированы вдоль прямой (кривой) цена-качество...

Как-то так.