Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Вроде бы сделал все важные оговорки-дополнения по своим предыдущим постам.
Теперь позволю себе пробежаться по не отвеченным постам/комментариям других уважаемых участников данного обсуждения.

Sintetik, я с интересам читал Вашу тему и другие, где Вы участвовали.
Было достаточно давно, могу ошибаться, но по моему Вы писали про свой опыт организации строительства - зимний закуп и/или заказ материалов "достаточно из далека", например и т. д.
Кроме того, мы в какой-то степени соседи (я часто бываю в районе Жилино на Пятницком ш.)

Вы же не на продажу строили, а для себя под свои индивидуальные запросы и т. д.
Акцент на отдых, связанный с водой и т. д...
Полагаю, что если бы Вы строили на продажу, с тем же грамотным подходом, что и для себя, то с продажей построенного Вами дома НЕ ВОЗНИКЛО БЫ НИ КАКИХ ТРУДНОСТЕЙ!

Основная проблема в данном случае, это некоторое нарушение "правила сбалансированности" предложения.
Грубо говоря, дом слишком дорогой для данного участка (или наоборот - участок слишком бюджетный для данного дома).
Кроме того, именно в Вашей локации сейчас очень много предложений о продаже готовых домов (разной степени готовности), а забитое Пятницкое ш. не способствует росту интереса к этому направлению со стороны потенциальных покупателей.
Кроме того, в данной локации выставлено на продажу много свободных участков под застройку. (велико влияние косвенной конкуренции).
Как-то так.

Вполне возможно, скорый запуск н. Ленинградки исправит ситуацию.
Желаю удачи в продаже или в жизни в Вашем замечательном доме!

 

Спасибо большое.

 

Частично соглашусь.
В том плане, что ИМХО всё верно, но справедливо только для определённого круга бизнесов и рынков.
Не суть, я не об этом хотел написать...

Ранее здесь вроде коротко обсуждался вопрос - а что, собственно, есть такое "строительство на продажу"?
Это бизнес?
Инвестиция?
Или что-то ещё? (какой-то их гибрид?)
Этот вопрос максимально подробно обсуждался и на другом форуме...

Я старательно "обошёл" данный диспут на этом форуме стороной, т. к. предположил, что это может сильно увести тему в сторону от обсуждения более насущных вопросов строительства на продажу.

В принципе, в достаточной степени это "словоблудный" вопрос, имеющий, на первый взгляд, мало практического значения. Например, для примера с концепцией каркасника в 120 м2. Какая имхо разница, как мы обзавём эту деятельность?

Но Вы затронули очень интересный вопрос и ИМХО очень точно по нему высказались.
Теперь считаю просто необходимым развить эту тему (постараюсь кратко ).

1) Действительно, Вы абсолютно правы относительно НЕ нужности каких либо инвестиций для частного инвестора-застройщика во что-то капитальное, что будет окупаться длительное время.
Грубо говоря, реализуется принцип, что мелкий участник рынка может конкурировать с крупным (работать на одном и том же рынке), в основном только на основе переменных затрат.
Т. е. если крупный застройщик инвестирует в лесопилки-сушилки. добиваясь снижения себестоимости своей готовой продукции (деревянный дом), то частному застройщику надо делать что-то другое.
В том смысле, что если частный застройщик решит построить точно такой же дом в похожем месте, то, скорее всего, его дом получится просто дороже.

Лирическое отступление.
Допустим есть некий крупный производитель кондитерских изделий, например, конфет.
У него фабрика, поточное производство, сырьё оптом и т. д.
Если мы мелкий производитель, то имхо нам не имеет смысла конкурировать с ним, на основе тех качеств, в которых он нас заведомо переиграет (фабрика поменьше, сырьё по той же цене, но похуже и т. д...)
Скорее мы будем конкурировать или на основе гибкости, на умение более быстро подстраиваться под изменения на рынке (причём, всё производство у нас может быть вообще на аутсорсинге - а это 100% переменные издержки). Кстати, мы можем поискать в т. ч. и нишевой сегмент... И своевременно переходить из одного нишевого сегмента в другой.
Или мы можем конкурировать, например, на основе упаковки. (упаковка, в основном, это то же переменные затраты).

Короче, самым не верным шагом имхо будет попытка стать "бледной тенью" более крупного конкурента

Эту аналогию можно распространить и на рынок загородной недвижимости, с определёнными оговорками, естественно.

Возвращаясь к рынку загородной недвижимости.
Если мы инвесторы-застройщики и собрались строить дома на продажу. допустим, из кл. бруса, то имхо нам не следует на своём дачном участке начинать мини-производство "кустарного" кл. бруса, что бы потом из него строить.
Более предпочтительным вариантом распределения своих усилий/ресурсов видится вложения их в другие области - изучение рынка, грамотный выбор участка, детальная проработка проекта, отделка дома, ландшафтные работы и т. д. и т. п., вплоть до инвестиций в пост-продажное обслуживание (работа на создание репутации) и в создание полностью готового дизайнерского интерьера. Всё перечисленное, это переменные затраты: услуги дизайнеров, проектировщиков, ланшафтных архитекторов, подрчядчиков всех мастей, риэлторов-консультантов/продаванов - всё это переменные затраты. Сам домокомплект мы можем даже заказать у нашего крупного конкурента
А удел строить типовые полу-готовые деревянные дома, но зато дешёвые в дешёвых местах и в большом количестве, - мы оставим нашему крупному конкуренту.
(Допустим, производитель кл. бруса ещё и сам строит дома на продажу).
Сами же сконцентрируемся пусть и не на массовом, но на платёжеспособном и НЕ пустом сегменте - ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВЫХ, исполненных на высоком уровне домов из элитного материала - клеёного бруса, с чётким попаданием в "хотелки" наших целевых потенциальных покупателей.

На этот пример можно посмотреть и с маркетинговой стороны.
Если кто-то на рынке в массовом порядке строит типовые дома, нам вовсе не обязательно стремиться сделать что-то похожее на его продукт (типа - раз у него покупают, значит у нас купят). Возможно, имеет смысл поискать другие ниши, которые, допустим, не интересны для массовых застройщиков, но вполне могут быть интересны для нас.
И при этом, мы не "залипаем" на какую-то конкретную технологию. Если завтра мы увидим возможности для строительства на продажу, скажем, каменных или каркасных домов, нам не составит труда на неё переключиться.

Важная оговорка.
Всё выше сказанное, естественно, справедливо для достаточно больших, ёмких рынков (например, МО) и относительно высоких (средних) ценовых диапазонов.
На локальных рынках ситуация может быть иной - там, в принципе, могут отсутствовать крупные конкуренты-застройщики. И стратегия "лепить не спеша бюджетные стандарты силами узбекстроя при чутком контроле качества и личном участии в процессе" может быть вполне себе применима!

Кофе-брейк.

2) Можно и дальше развить тему - что есть такое "строительство на продажу"?
Долго не буду. Частично это есть на нерсе. Там рассматривалось отличие такой деятельности как "строительство на продажу2 от других видов "чистых" инвестиций, связанных с недвижимостью, например, покупка квартиры на этапе котлована или участка с подрядом и т. д. Здесь просто маленькое и интересное, на мой взгляд, дополнение.

Сейчас мы рассматриваем деятельность строительства на продажу исключительно как разовый инвест-проект, в котором сам инвестор-застройщик может принимать самое активное участие, вплоть до сами-руками (а может и не принимать практически ни какого участия...).

Но если эта деятельность осуществляется на постоянной основе, то её можно придать все черты именно бизнеса.

Есть много разных определений, что есть бизнес.
Мне нравится такое - бизнес можно продать (естественно, не всё, что можно продать является бизнесом).

Соответственно, из совокупности разовых инвест-проектов, деятельность строительства на продажу можно сделать (со временем) бизнесом, который можно продать. Т. е. сначала простая инвестиционная деятельность становится постепенно бизнесом, который уже иметь ценность сам по себе.
Появляется бренд надёжного застройщика, репутация, коллектив менеджеров-специалистов, должностные инструкции и отлаженные процессы/взаимодействия.
Ни каких станков/лесопилок и сушилок может и не быть вовсе, а бизнес при этом будет что-то стоить.
Для инвестора-застройщика (в последствии владельца девелоперского бизнеса) это может быть как некий дополнительный финальный бонус.
Естественно, инвестор-застройщик должен заботиться о создании репутации надёжного застройщика, о развитии своего бренда (желательно, обезличенного, если речь идёт о возможной продажи бизнеса и/или его части в будущем). Но это не такие уж и затратные мероприятия, зато в отличии от других ноу-нейм застройщиков, которые просто строили и продавали (часто с одной и той же легендой - строил для себя...), у него будет в конце-концов ещё и бизнес (бренд), который можно будет продать (или его часть, например).

Кроме всего прочего, удешевляется заёмное финансирование и/или упрощается его получение.
Я уже и не говорю о том, что правильная репутация в будущем сильно поможет продажам.
Кроме того, правильная репутация поможет продавать дом на ранней стадии строительства с последующей достройкой его уже на деньги покупателя...

Причём, все эти "черты, свойственные настоящему бизнесу" появляются постепенно, за счёт реинвестирования не такой уж и значительной части прибыли, полученной от реализации инвест-проектов, а не за счёт каких-то капитальных затрат в самом начале своей деятельности (типа покупки лесополок-сушилок и т. д.).

Мне кажется Вы именно об этом писали...

 

Далее целая кладезь цитирования получается.

Спасибо.
Скорее не из учебников по экономике, а из учебников по стратегическому анализу (менеджменту).
Не суть...

Не совсем понятно что и обо что разбивается?

С ЧЕМ КОНКРЕТНО НЕ СОГЛАСНЫ "в научном анализе" (которого ещё и не было толком ?
Обоснуйте, только пожалуйста не на основе "личной практики" ваших знакомых...
Каждый пример весьма конкретен и индивидуален.
Кроме того, конкурентная ситуация на рынке, ситуация в экономике - всё меняется. Иногда быстро.
Концепции, которые работали вчера, могут уже плохо работать сегодня и не работать завтра.
С другой стороны, есть обобщенные "научные" подходы к выработке концепций.
Подходы общие, но в зависимости от конкретной ситуации на рынке и т. д. - концепции будут разные.
До 2008 "не плохо шли" голые коробки, сейчас нет.
Но это не значит, что сейчас вообще ни чего не продаётся (с прибылью).

Ещё раз, - что не так с "научными" подходами?
Обоснуйте!

Не понял, - что значит в малых городах?
Где эти города?

Потом, что значит реальный спрос?
Спрос в МО на дома в сегменте около 3 млн. долларов, он что - не реальный?
Реальный или не реальный, но он есть.
Массовый? Конечно, нет! Но для работы нескольким частным инвесторам застройщикам точно хватит! (И хватает...)

Опять таки мы ведём речь о частных инвесторах-застройщиках а не о глобальных участниках рынка - крупных инвестиционно-строительных компаниях, которые строят и продают посёлками...
(Вот у них, как раз, в высокобюджетных сегментах сейчас дела не очень. Много замороженных проектов. Не суть...).

ИМХО не стоит путать реальный спрос и массовый спрос.
Так же не стоит путать платёжеспособный спрос и спрос, скажем так, из серии - хочу, но не могу.
(за такой спрос можно ошибочно принять, например, заявки на поиск/приобретение объекта. В процессе реального поиска недвижимости хотелки приходят в соответствие с возможностями, либо ни какого приобретения недвижимости не получается.)

Тут больше всего не понял.
Причём тут квартиры?
Мы ведём речь о деятельности ЧАСТНОГО инвестора-застройщика.
Он не оперирует посёлками и у него не стоит выбор - что будем строить: коттеджи или квартиры?

Приведённое Вами утверждение справедливо для крупной инвестиционно-строительной компании, которой сейчас, очевидно. целесообразней заняться строительством городских многоэтажек (край - такнов/дуплексов/мжк), а не коттеджных посёлков с индивидуальными домами.

Что значит нет рынка?
Есть продавцы, есть покупатели, совершаются сделки - ИМХО рынок есть. Сложный, конкурентный, но на то он и рынок!

Сколько индивидуальных домов (дач, коттеджей) продано в МО за последний год?
А в Воронеже?

От какого объёма по Вашему начинается рынок, применительно к интересам частного инвестора-застройщика?

 

Продолжим.

Посёлки разные, дома разные...
Что-то продаётся, что-то нет.
Что-то продаётся с прибылью (даже на современном рынке), что-то нет.

Частично соглашусь с посёлками.
Ранее уже писал, что ситуация на современном рынке разворачивается, как раз в пользу частного инвестора-застройщика.
Ему не нужно реализовывать посёлками! Он вправе выбирать любой участок под застройку (естественно, в рамках своего бюджета).
Он вправе работать в "узких", нишевых сегментах, в то время как крупный застройщик в этом ограничен.
Успех частного застройщика - проданный с прибылью дом.
Успех крупного - проданный целиком посёлок. Разница в том, что на весь посёлок может не хватить покупателей на современном рынке, но это, на самом деле, в какой-то степени проблема не только рынка, а и самого застройщика. Почти все застройщики в МО придерживаются схожих стратегий развития (застройки) своих посёлков. Их предложения отличны в не существенных деталях, но сильно похожи в целом. Тем не менее, на современном рынке сохраняются возможности для девелопмента целых посёлков (с индивидуальными домами), но для этого требуются стратегии, отличные от тех. которые используют сейчас в своей практике подавляющее большинство застройщиков.
Я думаю, в скором времени мы увидим в МО посёлки нового формата...
Но это уже отдельная тема...

Не совсем понял про фирмы/частников.
Мы ведём речь о частных инвесторах-застройщиках.
Грубо говоря, простой гражданин строит дом и потом пытается его кому-то продать.

Строить этот дом гражданин может как с привлечением фирмы, так и с помощью частных на_все_руки_мастеров, так и сам-руками. Часто привлекают узбекстрой... Не суть...

То, что в итоге получится зависит от многих факторов.
Частные инвесторы-застройщики работают как в бюджетных сегментах, так и в премиальных...
В премиальных сегментах у частных инвесторов-застройщиков иногда получаются качественные дома, не уступающие лучшим образцам домостроения. Потом эти дома выставляются в продажу.

Например: https://country.realtor.ru/sale/lot/43082/

На сколько быстро они находят покупателей и по какой цене, так же зависит от очень многих факторов.
(об этом много написано в предыдущих постах).
Некоторые, по крайней мере, находят...

Кроме того, что человек, имеющий деньги, будет строить себе дом, он может купить готовый.
Почему?
не НЕРСе я ранее уже высказывался на эту тему.
Текс объёмный, поэтому дам ссылку.
Вот тут: http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=32&t=32434&start=140

Перерыв.

 

Да, поверх OSB. Ну, для красоты и необычности, тут на форуме многие страдают по штукатуренному каркасу.

 

с научным анализом я как раз согласен
Только от личный опыт мне показывает, что моем населенном пункте, например, на прошлый год не было продано ни одного нового дома построенного на продажу частником.
Даже ни одного, который человек строил для себя, но пришлось продать.

 

По всей стране. 50-100 км от областного центра.

 

Отношение количества продаваемых картир к количеству продаваемых домов.
По моим прикидкам 100:1 не меньше...

 

Didandr, я полностью согласен, что ситуация в регионах по видимому сильно отличается от ситуации, скажем, в МО.

Собственно, и тема "перекочевала" на НЕРС в т. ч. и потому, что мне тяжело комментировать/обсуждать вопросы строительства на продажу в регионах - я просто не в теме. Я некомпетентен.
Почему?

На самом деле, на анализ рынка (и всё, что после этого) в МО уходит всё время - на другие региона просто не остаётся времени...

Поэтому, я думаю, чем больше будет информации по регионам от других участников рынка - тем лучше для темы ИМХО.

Даже в Лен. Области ситуация отличается от МО,
Но если вернуться всё же в МО, то там, безусловно, рынок есть!
Причём, во всех сегментах!
Однако, кол-во выставленных на продажу домов где-то в 10 раз превышает кол-во покупателей.
Конкуренция высока!

 

Прежде, чем уйти на перерыв...

Здесь несколько важных моментов.

Действительно, я много писал о том, что желательно строить "под ключ" или "под отделку + услуга...", о степени готовности предложения, но тему - как это сделать старательно обходил стороной...
Объёмная тема.
Полное изложение потребует времени, но начать, видимо, стоит.

Про выбор дома.
Да, параметров много, но

1. Не все они одинаково важны при выборе недвижимости (частично писал об этом, при обсуждении концепции "для большой семьи"). Чем более ярко выражена какая-то потребность, тем лучше.
2. Многие параметры одинаково воспринимаются большинством покупателей - так и формируются сегменты (группы покупателей с однородными хотелками-запросами).
3. На выбор недвижимости покупателями не малое значение оказывает риэлторское сообщество. Это относительно инерционная публика и их "предпочтения" известны. Они как-бы формируют один из основных трендов - спросом пользуется ИЖС, не далеко от города, с газом, кирпич. Поэтому, если кто-то не хочет заморачиваться с нишевыми сегментами, и прочим..., рекомендую просто следовать в духе стандартных "предпочтений" риэлторского сообщества. Каменный дом 100 (120) - 200 метров (лучше кирпич и/или кирпичная облицовка), ЖБ перекрытия, не далеко от города, ИЖС, с газом, участок 10-15 соток (для МО можно и 8, но не меньше!). НЕ ошибётесь! Этот вопрос мы ещё будем обсуждать (надеюсь ).

Про вкусы людей и как угадать - какую отделку делать. Объёмная тема. Начать и кончить...
На самом деле, чем более развит рынок, чем на этом рынке сильнее развиты косвенные конкуренты (строительная услуга), тем больше будет спрос на готовые дома в состоянии "под ключ" или "под ключ с интерьером" против спроса на дома в состоянии "под отделку".
Частично писал об этом в предыдущих постах.
Например, в США и Канаде есть такая профессия - дизайнер интерьеров в домах, которые готовятся к продаже. Вот так - целая дизайнерская специализация - как "угадать" с интерьером под абстрактного "среднестатистического" покупателя.
И эта услуга востребована...
В РФ рынок развивается не смотря на временные экономические трудности...
В высоких ценовых диапазонах, например, продажа жома без интерьера уже сильно затруднительно. Скорее всего будит неприемлемый дисконт...

В свете вышесказанного, рекомендую всем, кто хочет в перспективе заниматься строительством на продажу, осваивать постепенно тему - как "угадать" с дизайном интерьером.
Об этом в будущих постах...

 

Вот один пример "дома на продажу".
Точнее, это не дом на продажу - это выставочной дом от европейской строительной компании.

Посмотрите - что мы видим?
Чем это отличается от типичного дома на продажу "под ключ", построенного в МО, например?
Дело даже не в архитектуре и внешней отделке, хотя и это важно, а именно в интерьере и во внутренней отделке.


или
https://www.youtube.com/watch?v=BIUWCmM7p-c

После перерыва обсудим.

 

И последнее.

1) Нет. На самом деле люди не хотят какой-то конкретный дом в каком-то конкретном мете. Точнее, на начальном этапе поиска у них и могут быть (НО НЕ ВСЕГА!) весьма конкретные хотелки. Типа - как вот тот дом в журнале... Например - хочу дом со светлыми стенами, отделка штукатурка + камень + тонированное дерево и т. д. И ни что другое меня не интересует... Но в процессе поиска, они (покупатели) вдруг могут захотеть что-то другое. (если это другое то же выглядит стильно и гармонично) и даже с удивлением обнаружить - "да, ни когда бы раньше не думал, что куплю именно это..." или что-то в этом духе...

2) Свести дом с покупателем.
Да, это действительно проблема. Особенно на конкурентном рынке...
Кроме того, сейчас все стандартные рекламные каналы забиты. Наше предложение просто теряется в информационном пространстве на фоне рекламы других предложений.
Это, действительно, проблема и один из способ её решения - выводить на рынок предложение, обладающее какой либо уникальностью (ярко выраженной), которую относительно легко можно представить (показать) в рекламе.
Об этом начал писать при обсуждении вопроса выбора участка под застройку.
После перерыва продолжу...

А вообще, тема организации процесса продажи построенной недвижимости - сильно объёмна.
На данном этапе изложения стараюсь обходить её стороной (пока)...

 

На мой взгляд это крутой и дизайнерский дом, реализовать что-то подобное для "ремесленника" это что-то космическое. Тут нужен не человек с циркуляркой, а дизайнер с цветовой раскладкой.

 

Мне кажется проблема вышла на макросистемный уровень. Стоимость материалов и работы в рф настолько зашкаливает, что любой дом на любом приличном участке неадекватно дорогой получается. Я думаю что большинство согласится что 30тыс за метр готового дома это реальность сегодня для любого материала стен. 100м дом это 3млн, участок это не меньше 1,5 плюс коммуникации, т. е. 5 млн уже, или 100тыс евро, что можно купить в европе за эти деньги понятно, качество выше, риски меньше. Многие имея такие деньги и рассматривая не пмж смотрят за границу.
Участки слишком индивидуальны, даже если найдете хороший и дешево это не поток, это удача, такое не масштабируется. Посмотрел на застройщиков и пришел к выводу, что у нас это реально если кооперироваться с хозяевами земли и строить не покупая, не морозя деньги в земле, и второе иметь доступ к халявной технике, рабочим и материалам, по сути красть с других объектов если называть вещи своими именами. Увы ситуация такая что некриминальный бизнес заведомо проиграет криминальному.