Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

ну не все же в Питере и в Москве живут. Отедьте километров на 300 от столицы и всё сразу меняется. Стоят брошенные заводы и дома!

 

Все зависит от места строительства. У нас например -50С а чуть севернее и -60С. Все циклы морозостойкости сразу отпадают. Металический сайдинг выдерживает!
И на северах кладут именно с целью утеплить. Считается что зазор между стеной и фасадом - воздух, хорошо сберегает тепло!

 

Если хотите продать дом по хорошей цене это будет не мало затрат по наёмки специальных людей которые помогут ускорить процесс продажи. Так же для людей важен дизайн дома, где находится, советую, когда будете продавать дом сделайте ремонт или что то в этом роде. Посмотрите http://vnovostroike.ru/news/prodazhi-kvartir надеюсь поможет, в сайте описаны все способы как лучше и выгодно продать дом. Надеюсь я вам чем то помог.

 

Всю тему не читал - 40 страниц это некисло...
Считаю, что построить и выгодно продать можно только на реально "живых" направления в Московской Области - Новая Рига и Киевка. На Риге продажи равны всем вместе взятым во всей остальной МО.
Опираюсь в первую очередь на мнение друга, работающего в ПениЛейн. Он регулярно подбирает землю людям, а потом спустя год, продает их дома. Он знает сколько стоит земля, сколько стоит дом построить и за сколько это потом продается. Реально вложить 10М, а продать за 15-20М, т. е. за год-два можно удвоить деньги. Но это работает только при нескольких условиях:
- обжитый поселок или который взаправду через год-другой заживет.
- не фуфлыжный дом из бревна, а лучше из керамоблока, с хорошим фасадом и т. п.
- наличие коммуникаций, оптимально если газовый котел уже шпарит, а каналья сливается не в септик.
- облагороженный участок - забор, газон, дорожки, отмостка, ливневка, навес для машин, терраса и т. д.
- отделка "под ключ" ускоряет продажу, люди со свободными деньгами не хотят тратить время на штукатурку-обои-потолки-паркеты и прочее.
- чистые документы.
- все делается своими руками, т. е. конечно не надо самому копать лопатой котлован, но надо весь процесс вести как прораб и делать "как для себя" и "чтобы не было потом стыдно" - нанимать технику, вести закупки материалов и инструмента и логистику, нанимать-гонять-контролировать-пинать рабочих.
Можно конечно все отдать на откуп фирмам, но тогда маржа упадет с 50-100% до 10-30% а кому это надо?

 

Уважаемый Andreevilia. Спасибо что делитесь опытом по данному вопросу. Читаю тему с самого начала, многое стало проясняться. Но все же есть некоторые вопросы, и буду очень признателен если вы поможете разобраться.
Начну по порядку.
Я веду деятельность на территории Твери, оказываю полный комплекс услуг по строительству качественных домов (именно качественных) домов из дерева, в том числе каркасных. В совершенстве знаком с технологией их возведения. И соответственно имею все ресурсы для самостоятельного возведения под ключ.
Т. е. могу качественно конкурировать с конкурентами.+ есть возможность существенной экономии на сухой древесине для каркаса.(10кубов в год есть фактически бесплатно)

На следующий год запланировано строительство дома на продажу.

Анализируя рынок загородной недвижимости (наблюдаю в сети более года)+наблюдаю за строительством в регионе своими глазами, общаясь с риэлтором на тему что продается, получил ответ:
Продается все в радиусе 15км, вопрос цены. Но все же каменные дома (без разницы из чего) на первом месте. + важно наличие газа и коммуникаций (по словам риэлтора они должны быть хотя бы на участке без разводки по дому).
Из камня строить не умею, придется нанимать людей это огромный минус. И с архитектурой в этом случае особо не разгуляться (вопрос $), в то время как коробки с окнами заполонили рынок. И хочется выделиться архитектурными решениями, сделать красивее конкурентов, что своими силами для меня доступно.

Ценовая политика на дома эконом в черте города из блоков облицованных (ужасно облицованных) кирпичем- 3,5млн. за таун хаус 110м2, и 2,4млн. за 75м2 под чистовую отделку
отдельностоящий дом построенный по аналогичной технологии 3,9млн размер 10*6 в 1,5 этажа
все они без газа, на момент продажи газа не было, начали подводить спустя 1,5 года.
Беру их как пример, т. к. знаю что все раскупили как пирожки, и продолжают брать (теперь покупают на стадии заложения фундамента.)
Каркасные обложенные кирпичем 150-200м2 продают от 5под чистовую, и до 9млн с отделкой. Недавно продался дом в 7 км от города (для твери это предельное расстояние загородного жилья) в престижном месте, за 7млн с отделкой, на узком участке вытянутый дом грубо 6на12, планировка естественно там ни какая. Но продался. Возможно из за места, не знаю.
Остальные так и не проданы.

Честно говоря хочу построить строить какркас обложенный кирпичем под чистовую отедлку, либо с отделкой. Газ, теплые полы и т. д.

Выбор пал на строительство в черте города, по причине более широкого числа покупателей.

Как посоветуете поступить.
Идти путем большинства, или все таки строить каркас. По поводу места все более менее ясно. А материал выбрать не могу. И если строить каркас то буду строить 2 дома площадью 100-120м2, возможно в один этаж. Что на мой взгляд выгоднее при условии продажи (2 по 3 больше чем 1 за 5)+ расширяется круг покупателей с точки зрения цены, но сужается из за каркаса. Как быть уважаемый Andreevilia, мои рассуждения зашли в тупик.

 

@SuvoroFFF, Строя каркас, вы по сути продаете свой труд.
И очень хорошо продаете.
Соответственно у вас есть запас куда двигаться.

Обкладывать кирпичем необязательно да и нелогично.
Очень много есть вариантов отделки значительно красивее и прще.

По поводу ликвидности, начинайте продавать дом на этапе возведения стен.
Поверьте мне, те, кто действительно понимают, что покупают, будут ходить на стройку как на экскурсию и в конце концов купят его даже но дожидаясь окнчания стройки.

Каждый дом в конце концов найдет своего хозяина.
Нужно просто правильно продавать

 

Большое спасибо за ваше мнение. Мой здравый смысл говорит тоже самое. Я не сильно разбираюсь в каменных домах, но думаю что каркас все таки не хуже пеноблоков и уж тем более каких нибудь шлако. Но боюсь разбиться о минталитет. Одно дело строить на заказ. Другое дело конкурировать на рынке продаж.
По поводу того что есть так называемая "подушка безопасности" в виде возможности подвинуться в цене согласен полностью.

Скажите как правильно продавать, какие основные моменты.

 

@SuvoroFFF, считаю, что если по жизни строите каркасы, то каркас и надо делать. И именно на этом хорошо выехать по норме рентабельности, т. е. затраты в виде своего труда гораздо эффективнее, чем наемная бригада. Опять же сможете сделать интересные решения по внешней отделке, эркерам и прочим штукам, ну чтобы дом красивый получился, не тупо коробкой.
Есть в МО самый известный поселок "Княжье озеро". Так там больше половины домов - каркасы по канадской технологии . Как бы на технологию их постройки (некоторые строили 5-10 лет назад) не ругались современные умудренные интернетами строители, эти дома продаются по заоблачным "от 20М". И ведь продаются. Очень хорошо продаются. Даже не смотря на то, что свидетельств на землю почти никто из собственников не видел вообще в глаза. И ничего. А вопрос только в внешнем качестве отделки и подаче.

Я например через пару лет планирую комбинацию камня и каркаса - шале, вот пример. Первый этаж - газобетон с штукатуркой, второй - каркас с имитацией бруса или лафета. Это позволит сделать нормальные бетонные перекрытия и не надо класть камень на верхотуре. Ну и как бы достаточно стильно должно получиться.

 

Согласен с вами полностью. Плюсов больше. Но продам или нет загадка для меня.

 

Так в чем проблема? Пойди под дурачка в агентство, мол хочу квартиру разменять на дом. И задавай вопросы вдоволь. А если манагер попадется хороший, то и открой ему тайну, потом через него же и продавай.

 

С риелтором общался, и ответ был такой: продается все, вопрос цены. Но каменные на первом месте. От себя добавлю что домов за ту цену которую я хочу делать в продаже нет, у нас сегмент недорогих домов (это 2,5-4млн) полностью свободен

 

Скажу вам больше, этот сегмент пока везде свободен.
Поскольку, там прибыль в номинальном значении меньше, то народ по старинке хочет за свой труд поиметь бОльшие деньги...условно говоря, за сезон построить каменный дом и продать, будет выгодней аналогичного каркасного...но вся фишка в том, что каркасников можно построить два и продать получится быстрее (всё дело в ценнике..каркас будут покупать исключительно из за дешевизны и никакие уговоры, мол это тёплый и экологичный дом - не помогут)
Но в чём прелесть домов эконом класса - это в более широком круге покупателей...
У меня всегда чесались руки развешать по городу растяжки, типа "меняем ваши кв. метры в квартире на аналогичные в доме" (правда со звёздочкой...меньше 90-100 м2 смысле нет конечно же)..
Условно говоря, надо сделать так, что бы обычная семья, могла продать свою квартиру и въехать в свой дом ...по моему - мечта...
Или же продать свою квартиру, продать квартиру родителей и въехать в бОльший дом...
А вообще, выгоднее всего это многоквартирные дома...тут с ними конкурировать сложно...

 

Вполне реальная мечта.
Здесь полфорума так и делают.
На продажу конечно получится за те же деньги только каркасник, но если подойти к вопросу правильно, то неплохой каркасник на эти деньги можно сделать и даже побльше квадратов будет в нем...

Кстати, о каркасниках. Наблюдаю сейчас как строится небольшой каркасник на УШП.
Наружная отделка ЦСП под фахверк, изнутри ОСП и ГКЛ, внутри 25 см эковаты.
Моё мнение, что в 3 миллиона за 120 кв. м с отделкой уложатся запросто.

 

Более чем запросто.

 

Вы забыли про стоимость земли...