Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Вы дали неверные ответы.
Я вас на работу не возьму

 

Всем здравствуйте.
В этом году построил коробку дома. Строил по проекту и по технологии. Где нужно армировал, где нужно сетку ложил, плиты, блоки, кирпич, хороший цемент и заводской бетон. По затратам сегодня и в будущем. Продать да и заработать будет - нереально. Но ведь строил для себя и получилось) я рад и доволен.

 

Что-то тема буксует на месте.
Почти нет практических советов и конкретики по поводу- что и как надо строить, чтобы продать с прибылью.
В связи с тем, что многое индивидуально в этом вопросе, попробуем сформулировать несколько классических вариантов возможных объектов:
1. Классическая дача.
Участок в СНТ 6-8 соток. Предполоджим выбран он правильно, тоесть в нормальном месте, с нормальным подъездом, в пригороде и т. д. Есть свет. Перспектива использования - дача.
2. Современная дача.
Участок ПМЖ 10-15 соток. Недалеко от города (5-15 минут езды или более), в нормальном месте, лес, поле, деревушка и/или т. д. Есть свет. Газа нет, но когда-нибудь будет. Хороший подъезд, недалеко сельский/дачный магазинчик с продуктами. остальное в городе. Перспектива использования- дача, зимняя дача, загородное жильё, возможно в будущем ПМЖ.
3. Частный дом в городе.
Участок 10-15 соток, ПМЖ, в черте города. Инфраструктура неподалёку в городе. (Школы садики и т. д..), всё в шаговой доступности хоть и не всегда близко. Есть и свет и газ. Газ возможно по границе.
Перспектива использования- ПМЖ.

Вот собственно на мой взгляд три основных варианта от которых можно отталкиваться в рассуждениях и планировании.

 

Какой из трёх вариантов более привлекателен для коммерческой цели?
Какой более ликвиден?
1. дача. Как я понял общаясь с риэлтором (который кстати и сам занимался строительством дач на продажу), спросом пользуются они неплохо, но с ценником до полутора миллионов. всё что выше- долго продаётся. Постройка - небольшой каркасник. Камень вообще не прокатывает в этой категории.
в соседней теме, на которую тут была ссылка. человек строит бюджетные дачные каркасники на продажу. Материалы самые дешёвые, технологии тоже упрощены до минимума. на выходе у него объект стоимостью около миллиона. Человек с форума врядли такое купит ибо слишком искушен в вопросе строительства. Но ведь продаётся. Почему? Потому что дёшево и потому что это всего лишь дача, покупая которую люди хотят просто более менее культурное местечко для отдыха и огородничества. Свой покупатель на это есть. И если сравнивать с тем. что вообще есть на рынке дач, то этот казалось бы сарай, просто дворец в сравнении с остальным продающимся хламом. Откройте авито например и посмотрите что продаётся в этой категории за 1-1,5 млн. Откровенный хлам и старьё. Так что дешёвый каркасник, по типу Зодчего, как не странно вполне востребован.
2. современная дача. Тут всё чуть сложнее. Пожалуй это самый сложный и неоднозначный объект. Сложность в том, что на довольно недешёвой земле например, будет невыгодно строить объекты по типу классической дачки. Если земля недорогая, то может и классика прокатить. но всё равно, унифицированно вижу следующий объект- Это или более менее добротный каркасник или что-то из лёгких бетонов. Размерность дома небольшая. 100-150 м2 в сумме. Ликвидность такого объекта средняя, хотя многое решает цена. И ещё хочу сказать, что этот вариант (современная дача) расчитан всё же на искушённого покупателя. Это всё же элемент роскоши и строить полное фуфло в этом сегменте не прокатит. Кому достаточно минимума. тот просто купит класическую дачку.
3. ПМЖ. Ну тут всё просто. Чтобы быть ликвидным в этом сегменте, надо строить альтернативу квартире. Соответственно цена должна быть не многим более. Тут рулит камень. Думаю пеноблок самое то. Квадратный, теплый, недорогой. Архитектура вторична.
Возможно так же возведение более серьёзных домов в этой категории..Но круг покупателей при этом сильно сужается. А раз так. то считаю, что для коммерции это не лучший вариант. по крайней мере это уровень уже профессионалов, тонко чувствующих рынок и отлично разбирающихся в строительстве.

 

Строить на продажу и для себя - разные вещи.
Например одноэтажный + мансарда
Дом 120 кв. первый этаж и 80 второй
Фундамент: 30 куб. лента
Полы по грунту: Песок
Стены: газоблок 80 поддонов
Перекрытие: лаги
Крыша: двухскатка Проф. настил
Утепление: базальтовая вата
Облицовка: сайдинг
Штукатурка: песко-цементная
Арматура: по минимуму, макс 8мм
Окна: Дешевый пластик

Итого: можно уложиться в 1.5 миллионов рублей
Продать: 3.0 миллионов рублей

И это без отделки и коммуникаций

Но жить в доме будет первые 5 лет. нормально. Потом вечный Ремонт.

 

@Мамонов,
1. Полтора этажа около 80 м. кв., винты, каркас, утепление 150 мм, с обеих сторон вагонка, крыша двускатная под крашеный профлист. Забор сетка рабица, колодец, зл-во на участке, газон, берёзки-ёлочки, из остатков материала-сарайчик и туалет. Вместе с участком не дороже 2 млн.
2 и 3. Риск вложений и сомнительная прибыль мешает полету фантазии.

 

Пару лет назад возникла мысль взять в рассрочку участок, поднять стены, стропила, и выставить на продажу, предлагая 2 варианта: или заезжать через месяц в отделанный под их вкус за их деньги дачу, либо брать сейчас за небольшие деньги. Пока идут разговоры с покупателем- заниматься участком.
Но как то притормозилось, думаю по нашим временам много не упустил.

 

Ну тут ещё надо разделять принцип прибыли.
Я не экономист и мыслю бытово, но всё же. Прибыль можно разделить на инвестиционную и трудовую.
Трудовую прибыль на самом деле получить не так сложно. Грубо говоря, строя объект своими руками, мы продав его почти гарантированно отобьём стоимость своего труда. Или если мы прорабим на этом объекте с привлечением наёмной силы, то отобъём стоимость прорабского труда. Какова адекватная величина трудовой прибыли?- вопрос спорный, но логично предположить, что минимально разумная она в объёме стоимости оплаты подобного труда на рынке труда. Например стоимость труда рабочего универсала- 80-100 тыс в месяц при нормальной загруженности, считается неплохой. значит если мы лично строим домик в течении трёх месяцев, рабочая прибыль с объекта в 240-300 тыс - вполне нормальна.
Инвестиционная прибыль (она же часто с элементами спекулятивной)- это сложнее. Это та прибыль, о которой мечтают многие желающие строить на продажу. По сути это сверх доходы и часто именно спекулятивного характера. Например покупаем участок ниже рыночной, нанимаем рабочих подешевле, халтурим с технологиями, кроим выкраиваем. Расплатившись с рабочими (заплатив им трудовую долю прибыли), мы выставляем объект на продажу с накруткой. Конечно в этой накрутке есть и доля нашей собственной рабочей прибыли, как прораба например. Но большая часть- прибыль спекулятивная "инвестиционная".
Продать нормальный объект с рабочей прибылью и небольшой инвестиционной- в принципе не трудно. И если наша задача именно трудовая прибыль- то дело с постройкой на продажу может быть вполне успешным в любые практически времена, и даже сейчас, когда рынок стоит.
Мне кажется при составлении бизнес плана на этот вид бизнеса, надо учитывать минимумом- рабочую прибыль, а остальное- приятным бонусом, если получится.
Строить же бизнес план, расчитывая на халявную спекулятивную прибыль- рискованно.

 

Пример:
Участок 6 соток СНТ, застраиваем на продажу.
участок- 250 тыс
материалы на забор, каркасный домик 6х8- 250 тыс
туалет, скважина, септик- 60 тыс
Итого, грубо- 560 тыс.
Работы одному примерно месяцев на 5 максимум.
5х100= 500 (неплохой заработок)
Значит продать должны за 1060 тыс. Это минимум.
Смотрим конкурентные предложения и видим, что подобное продаётся в среднем за 1200 тыс.
Значит наша цена в 1060 тыс- вполне конкурентна.
Инвестиции составили 560 тыс. прибыли с них нет. Но зато есть неплохая рабочая прибыль.
Взяв два таких объекта в год, и спланировав работу так, что и зимой можно работать, получаем к весне два конкурентноспособных объекта и годовую прибыль 1 млн.
Вроде бы не густо, но и весьма не пусто. Но это именно трудовая прибыль) Тоесть придётся трудиться.

 

Вариант № 2 - современная дача.
Почти тоже самое что и в первом варианте, только более объёмно. Плюс скорее всего придется привлекать на некоторые работы наёмную силу. Плюс придётся подумать с архитектурой и дизайном, ибо в этом варианте немалая доля эмоций в стоимости, потому как это элемент роскоши, а не просто дачка.
Каркасник или пеноблок с обшивкой блокхаусом например. Мансардный (так красивее). Крыша двускатная (так проще). проектов немало, есть из чего выбрать.
Участок 12 сот- 800 тыс (70 км от москвы, пригород)
Коробка под крышу - ? Но думаю в миллион можно уложиться без отделки (домик 8х10). Эту работу наверное будет разумно отдать сторонней бригаде, чтобы ускорить процесс. Сами при этом прорабим, мудрим с материалами, слегка облагораживаем участок, строим забор и т. д..(заодно постоянно находимся на объекте контролируя ход работ). В зиму занимаемся внутрянкой самостоятельно. Отопление электрическое, с разводкой трубами по дому, тоесть с перспективой перейти на газ.
К весне имеем уже предложение к продаже.
Итого грубо:
800 участок
1000- коробка под крышу с окнами
500- материалы на внутрянку и отделку
200- скважина (игла), септик, отопление
100 - материалы на забор
итого - 2600
Работали один год. 1 млн - хорошая рабочая прибыль.
Значит продаём минимум за 3600 (это с отделкой под ключ)
Цена на мой взгляд вполне конкурентная.

 

Цифры конечно примерные и скорее всего местами неверные. Но всё же.
У кого какие мнения?

 

Кто-то скажет, мол зачем людям ваш готовый объект, если они дешевле могут построить и сами.
Отвечаю- есть немалая масса людей, которые не хотят ни чего строить и ремонтировать и предпочитают именно готовые варианты. Взял кредит, купил, заехал и живёшь.
Это так же как с квартирами. есть люди которые только сами и только под себя ремонт делают в своей квартире, покупая голые стены.
Но есть немало и таких, которые хотят въехать сразу. и выбор у них на самом деле небольшой. Большая масса таких объектов- вторичка. Новостроек с ремонтом под продажу (нормальным)- почти нет. Или если есть. то ценник неадекватен. Недавно продал квартиру в новостройке с отделкой. Отделка простая, но не самая дешёвая в плане материалов. Всё просто, но качественно и недорого. Делал сам. Получилось вполне выгодно. Конкуренции почти не было в этом сегменте. В основном если на продажу то или ремонт совсем убогий, или вторичка. на весь город таких предложений как у меня было всего три. Снизив ценник до разумного, тут же продал восторженным покупателям.

 

По 1 варианту:
Смущает вложение " 560 т. р." без инвестиционной прибыли и то, что в те 5 мес., пока ведется строительство, жить на что то надо.

 

@Grachev68, С такой суммы вообще инвестиционную прибыль трудно вынуть. депозит?- это смех а не прибыль. Будем считать, что инвестиционная прибыль условна и заключается в том, что благодаря этим деньгам мы имеем возможность получать неплохую рабочую прибыль.
Ну и жить на время строительства- это немного не о том. Естественно подразумевается, что мы не с голым васей входим в это дело и имеем некоторую материальную базу (подушку) для старта.
Если мы бедны, то сперва годик работаем на стройке, чтобы подкопить жирок, и только потом мыслим материями самостоятельного плавания.
Но это только на начальном этапе. Далее, когда начнёт появляться прибыль, будет полегче.
Суть в том. что строить на продажу можно. Это выгодно по своему. Объекты продаются. Нужно лишь хотя бы элементарно просчитать варианты и изучить потенциальный спрос. ну и главное- не гнаться за сверх прибылями.
У нас ведь как хотят- вложить два миллиона, появляясь на стройке раз в неделю руки в брюки. И через год, продав вынуть прибыль в 100%. Это считается хорошим делом.
Остальное рассматриваетсчя как тухляк. Люди зажрались чуток) И до сих пор не придут в себя, ожидая что вот вот настанут времена, когда опять можно будет купить за 100 продать за 200 и жить припеваючи. Не будет таких времён ещё очень долго. а может уже и ни когда.
А рабочая прибыль, может быть весьма неплохой. И уж точно лучше чем ни какой, пока сидим ожидаем халявы, или работаем на заводе кормя олигарха.

 

Кстати вариант с дачами хорош ещё тем. что там подоходный налог почти отсутствует. Объекты до 1 млн вообще не облагаются.
Вариант 2 и 3 в этом плане проблемней, и придётся мудрить или учитывать налог.
Плюс дом регистрировать надо и т. д.
Кстати кто знает, как расчитывается налог в случае самозастроя и дальнейшей продажи? например учитываются ли материалы в статью расходов при определении прибыли с продажи?