Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Внимательно почитал ваши обсуждения, что то понял, что то нет...
Мне кажется вариантом, который я уже три раза повторил за последние 10лет это покупка убитой квартиры в нормальном районе, ее ремонт и ...
Дальше ничего, потому как сам в одной живу, а в других-родня. Но сдать ее, как правильно заметили -как два пальца об асфальт. Если конечно при этом не жадничать.
Нафига эти стадии котлована, чаще всего на окраинах!
Фотографии-до и после ремонта, практически как понимаете восстановления. Я не профессиональный маляр-плиточник-столяр-электросантехник так что оцениваю работу скромно. Материалы тоже чаще всего условно эконом класса, за исключением сантехники и электрики. Но тем не менее, средняя цена аренды по СПб напомню более 20 000рублей в месяц. Это больше чем средняя российская пенсия почти вдвое.
Не зря майка белой стала, стройка дело не сладкое)

 

Зря вы по стопам вовчика путина пошли.
Эти "вонючие" хрущевки все чаще и чаще фору дают новосторою и по качеству, и по планировке. Мне приходилось перегородки переносить в трехкомнатной квартире в 76 кажись метров, потому как входя в кавртиру повесить верхнюю одежду было реально негде, а на унитаз взгромоздится только если поджав коленки можно было. Про звукоизоляцию вообще молчу, молодые жили этажом выше, обзавидовался я) Ну один стояк пластиковый на 24 этажа это вообще нонсенс. Про район, куда добраться это выехать за город по двухполосной дороге(!) (Мурино-Девяткино) просто молчу.
Так что часто зеленый, вычищенный хрущ это танхауз на фоне муравейника, без единого дерева. одни припаркованные папелацы.
Фотографии вида из окна-почувствуйте так сказать разницу)

 

убыточно - если делать ремонт под один класс людей а сдать совсем другим)
условно - делали все в керамограните и итальянской плитке в рассчете на сотрудников банка, а сдали на полгода какойнить рвани из Володимирской области, котоыре при отъезде - еще и бачок унитаза раскололи)
я 10 лет старую квартиру сдавал, жить там не понравилось - единственные вложения были каждый раз новый смеситель в ванну купить и поставить. Отрывали жильцы зачем-то
Так и с новой квартирой - если она изначально на рассчитана на "средний класс" то ничего в ее цене не меняется ни в первые два года ни в следующие двадцать.
С элитным жильем - тут другое совсем, оно часто сдается без мебели и с ремонтом под конкретного заказчика. "хочу все стены чтоб розовые" - да не вопрос. + 2к зелени к моей репутации)

 

@Mishael761, Новостройка- новое жильё. Как новая машина.
Если в квартире пожили (неважно кто), это уже не новое жильё. И стоимость падает.
Вторичка всегда дешевле новостройки, при прочих равных.
Я пол года держал новостройку чтобы продать. При этом капала квартплата. Накапало 60 тыс. И я понимал, что если я её сдам, то потеряю в цене тысяч 200. Поэтому мне выгодней было платить квартплату и ждать покупателя, нежели сдавать и ждать покупателя.
Что бы отбить эти 200 тыс за счёт сдачи, мне пришлось бы её сдавать минимум 2 года. Ну и смысл сдавать такую квартиру? Если главная цель - продажа, а не сдача.
клиенты которые купили её, в числе прочего сказали при осмотре- "новенькая! и ни какой отрицательной энергии".
Вторичка- это психологически отрицательная энергия накопленная в жилье. Люди это чувствуют.
А если покупать на доглосрок как вложение средств. то конечно сдать выгодно.
Тоже самое касается и домов, дачь и т. д. Старая дача несёт в себе всю энергетику прежних владельцев. И мало кому хочется жить в окружении чужой энергетики. Новый домик, пахнущий краской- это твой домик, только твой и больше ни чей (если ты его купил). Он как девственница дожидается своего мужа, храня свою чистоту для него. Поэтому некоторые люди предпочитают покупать именно новый дом, или сами строят себе таковой. Для некоторых это важно. Поэтому новые дома ценятся выше (при прочих равных).
Риэлторы это подтверждают.
Мол в большинстве, люди ищут новые дома, в которых НЕ жили. И такие дома уходят первыми (опять же- при прочих равных)

 

Чем старые дачи выигрывают, так это кучей мелких ништячков в придачу. Например беседочка, дорожки, дровник, хозблок, деревца взрослые, тепличка и т. д.
Новострой часто продают в голом виде, с неухоженным или даже чаще раскуроченным участком после стройки. И как правило кроме дома ни чего больше нет.
Нет у нас пока культуры в этом плане. Новых участков с более менее благоустроенным участком (за вменяемые деньги)- почти нет. Элементарно скосить траву, выровнять участок местами, сделать элементарную планировку. насажать дешёвых кустиков, цветочков и деревца- это же не трудно и не дорого. Но презентабельность увеличивается.
В общем это целая отдельная песня.

 

@Mishael761, поэтому ремонт в квартире под сдачу должен быть рассчитан на максимально широкий круг. То же с домами на продажу. Всё должно быть красиво, в меру ярко, в меру современно.
Расскажу свой пример. Однокомнатная квартира в новом доме.

Ванная - чугунная ванна с распродажи за 2т.р. дешевый, но керамический смеситель. Раковина просто с колонной, закрывающей смеситель, без тумбочки. Простейшее зеркало. Пол, стены - кафель. Выбран из самого дешевого. Бело-Голубой-Фиолетовый. Выглядит просто и красиво.

Кухня - большинство стен крашены в бежевый цвет. Почему-то он немного отливает розовым. Не сильно. одна стена, где стоит стол - обои. примерно той же расцветки, однотонные. Полы на кухне тоже плитка, тоже не дорогая. бежевая. Гарнитур самый простой, стоил 15000. Сейчас тоже можно такой купить. Недавно смотрел. Никаких кухонь за 500, никаких духовок за 200т. Плита электрическая за 7т, самая простая, вытяжка за 2000р. Всё новое.

Комната - светлые, почти белые бумажные обои с еле заметным рисунком по 50р/рулон, ламинат по 300р/квадрат. Ламинат плохой. Пока двигал шкаф - уже поцарапал. Мебель - шкаф-купэ, диван, письменный стол, стойка под телефизор. Не новое, но и идеальном состоянии.

Потолки везде обычная покраска белым. Везде симпатичные недорогие светильники посередине потолка. Никаких распределенных светильников, никаких многоуровневых потолков. Двери ламинированные, по 600р которые.

Ремонт всей квартиры с мебелью вышел в 150т своими силами. вызывал только штукатура под покраску. из-за небольших объемов получилось всего 15т. входят в эти 150. А некоторые в нашем доме говорили что меньше чем за миллион никак ремонт не сделать. У них да. Там и трехуровневые потолки, и полная замена электрики, кстати хорошей, медной, и итальянский кафель по 1500р/метр и все остальные атрибуты, которые съемщики изгадят.
А у меня в случае изгаживания - перекраска стен, переклейка обоев, замена дверей. обошлись бы в 10-20т. можно после каждого съемщика делать. Жалко фоток с собой нет.

То же самое относится к дому на продажу. Зачем делать внутреннюю отделку, которую никто не оценит. Максимум один раз скажут "вот это да..." не более того. Делайте всё просто, но надежно.

 

@Мамонов, какие-то у вас вудуисты покупатели. А как же обсуждаемая буквально пару страниц назад тенденция с заселением квартир и домов для продажи? Риэлторы это не подтверждают?

 

@stanspb, Самого удивило. Но действительно так и сказали) мол нет отрицательной энергии. Но я понял о чём они.
А тема про заселение ради того чтобы впарить- она я думаю по своему рабочая. Ну например построить отстойный дом и напускать пыли в глаза, что мол строили для себя - это должно работать.
Но как вы же выше и написали- надо строить просто и надёжно. и люди это оценят. И этого будет достаточно.
да и вообще- напишите просто и честно в объявлении- что строили с соблюдением всех норм, что мол всё сделано без дорогущих изысков, но надёжно и качественно и мол могу обосновать любое строительное решение, мол профессиональный строитель, делаю на совесть, потому и цена не маленькая. Думаете не поверят?) Поверят. Так к чему этот цирк с заселением? Это нужно только мошенникам, впаривающим фуфло дуракам, которых кстати нынче всё меньше.)

 

Извините, позволю себе комментарии.

Вы хотите сказать что 10 летний Прадо хуже новенькой Лады Калины?
Не соглашусь с Вами.
Посмотрите статистику по любому более-менее крупного городу России: вторичка ВСЕГДА на 2-3% дороже новостроек (за редким исключением, обусловленным местом, пиаром, маркетингом, соседством или другими причинами)

Вы потеряли 60 тыр, хотя в рамках суммы полученной за квартиру, это небольшие деньги.
Про "отрицательную энергию" это вопрос веры и доли "маньячества"
Скажите - если я со своей семьей живем в любви и счастье - то какая "отрицательная энергия" будет накапливаться в стенах?

Кстати, обычно эта "энергия" убирается элементарной уборкой

Поэтично написали...
А как же "энергия" полупьяных плотников рубящих на базе этот "домик" или "немытый дух непровославных таджиков" (извините никого не хотел обидеть)?
Энергия в любом случае есть только люди хотят ее видеть или не хотят, а дома и дачи как раз напротив покупают лучше те, в которых уже живут.
И логика здесь однозначная: а) старые дачи находятся в таких местах, где чистую землю не укупишь ни за какие деньги; б) "если живут - то строили для себя" т. е. качественно, а не тяп-ляп подешевле напродажу...

Ну и напоследок, бесплатный совет от "бывалых риэлтеров" (не мой) - перед показом дома/квартиры, заедьте туда за часок до показа и поставьте маленькую баночку со свежемолотым кофе. Поверьте - продажи вырастут

 

А вообще, надо уметь мыслить категориями покупателя, прежде чем планировать стройку на продажу.
Что именно ВЫ купили бы?
Вот например дача. Вам лет 40. У вас есть семья, двое детишек. у вас есть квартира. У вас есть небольшие накопления и среднего уровня зарплата. В общем классическая семья. Вы не строитель, руки из зада, вы водитель фуры или банковский клерк. Жена тоже не из высшего общества.
Вам захотелось иметь дачку, для отдыха с семьёй, для творчества огородного и шашлычков с друзьями.
Строить самим, купив участок в болоте?- бррр. Это не ваше. Вас пугают перспективы долгостроя и постоянной пахоты по выходным с молотком в руках и отбитым пальцем.
Купить дачку БУ- да, пожалуй. Но вот вы открываете авито и листая предложения скисаете. Серые цвета, старьё и хлам, при чем за немалые деньги. Эти старые диваны в комнатах на фотографиях, эти старые ковры. эта выцветшая вагонка... Есть и пара нормальных предложений, вы оживляетесь, современненько, со вкусом, приятно посмотреть- но ценник в облаках.
Зодчий- думаете вы, и читая отзывы снова скисаете.
Куда податься такому классическому покупателю дачи? А некуда. Для него нет нормальных предложений.
Что лично вы хотели бы купить в плане дачи, на месте этого человека? Каким вы себе видите объект своей мечты?

 

Я же написал- при прочих равных) Тоесть новая Прадо, лучше чем полугодовалая с пробегом.
И вопрос не столько в качестве и амортизации. Вопрос это религиозный. Новая машина- всегда дороже такой же но немножко БУ. Есть конечно люди которые и чужую одежду донашивают с удовольствием) Но большинство всё же склонно к новым вещам.
А вот на счёт кофе и прочих мелких атрибутов уюта- соглашусь) приятный запах жилища, ассоциирующийся с теплом и уютом- несомненно даст преимущество при продаже, нежели холодная атмосфера или того хуже резкая вонь ядовитой краской и потный носок гасторбайтера валяющийся рядом с пепельницей полной бычков.

 

Хорошая вторичка с отделкой действительно часто дороже голой новостройки. Плюс новостройка бывает в необжитом районе, что тоже против неё играет. Но если новостройка с нормальной отделкой и находится в том же районе, то она дороже вторички по любому.
О чем спор, не пойму) Это же элементарно.
Две одинаковые квартиры с одинаковым ремонтом в одном доме. только одна квартира БУ, там живут люди, а вторая новая ещё не жилая. Что дороже?) ответ ведь очевиден.

 

Эх, Вам бы книжки писать! Зачитаться можно!
Правильно все пишите, именно поэтому и строим новые дома, но сейчас в нашем регионе ситуация такая, что строить на продажу очень опасно в инвестиционном плане, гораздо "спокойнее" работать на непосредственного заказчика.

 

@36domov, Гдеб его ещё взять, этого заказчика) Конкуренция в этом секторе тоже огромная. Хотя конечно в инвестиционном плане попроще. Вложений минимум- выхлоп гарантированный.
Но вот построили вы 36 домов таким образом, на заказ. накопили капитальчик. Куда девать будете? Особенно сейчас, когда заказы падают. Можно конечно прокутить, или построить себе дворец. Но вы же разумный человек, и понимаете что это жуткий пассив. Вы хотите сохранить заработанное, и желательно даже с прибылью.
Вот тогда вы и начинаете задумываться о постройке на продажу. И деньги вкладываете и работой себя обеспечиваете. Два в одном. При этом ни кто не мешает вам продолжать заниматься и основной деятельностью по строительству на заказ.
Поэтому этот бизнес пожалуй нужно рассматривать с двух сторон:
1. Чисто бизнес
2. Инвестирование ради сохранения и работы капиталла

 

Пока землю берем, слышал что ее больше не производят