Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

В общих чертах "классический" подход к строительству на продажу можно описать так:
- участок 8-12 соток (для Мск).
- желательно близость к ж/д станции и к инфраструктуре, обеспечивающей возможность постоянного проживания...
- достойное окружение (!).
- наличие магистрального газа хотя бы по границе
- ИЖС (или ЛПХ на землях населённых пунктов)
- допускается СНТ, но на землях населённых пунктов!
- дом 150-200 м2. С учётом кризисных реалий площадь может быть меньше, но важно сохранить планировочные решения!
- Планировочные решения - 4 спальни, одна на первом этаже (!), два сан. узла.
- конструктив: блок+кирпич, гидравлические ТП, окна с ламинацией, ЖБ перекрытия ...

Стоимость готового дома (с отделкой под ключ) в продаже не должна превышать 17-18 млн. (желательно). основные покупатели - переселенцы из города. Частично или полностью они финансируют покупку дома посредством продажи городской недвижимости (квартиры). Этим и обусловлена граница условно "массового спроса",

Стоимость земли и себестоимость дома должны быть сбалансированы! С моей точки зрения, это главный критерий ликвидности дома.
Себестоимость строительства должна быть в 2 - 4 раза выше стоимости участка с коммуникациями. Чем дороже земля, тем это соотношение ближе к 1 к 2.
Чем ближе себестоимость строительства к стоимости участка, тем проще продать дом, но и размер прибыли снижается. ИМХО в кризисное время лучше не играть с ликвидностью ради гешефта ИМХО.

ПРи прочих равных стоит выбрать участок меньшей площади, но с более высокой стоимостью сотки. (например, ближе к городу и т. д..). Дорогая земля увеличивает стоимость недвижимости на ней построенной, дешёвая - наоборот. (здесь полная аналогия с бизнесом "ремонт квартир на продажу", пример в нескольких постах выше).

ПРи одинаковой стоимости лучше выбрать участок в СНТ с газом и близко к инфраструктуре и в хорошем месте, чем участок ИЖС в пердях и с перспективой газификации в 2024 году)

Наличие заведённого в дом газа существенно повышает ликвидность дома!

 

@Andreevilia, восторг и преклонение. Еще бы про дороги что нибудь и возможность деления участка (угол)- и Кийосаки шмыгает носом.

 

Спасибо.

С дорогами лучше, чем без дорог)

Что касается деления, то это может быть вполне разумным решением. ИМХО.
Например, большие участки (20 соток и более) сейчас не особо ликвидны. Они не пользуются массовым спросом, продаются, как правило, достаточно долго... Если продавец участка замотивирован его продать, то по факту торга цена сотки может существенно быть ниже, чем у популярных участков 8-15 соток в той же местности...

Теоретически можно попытаться найти компаньона (например, кого-то, кто хочет строить дом для себя) и купить большой участок в долях и потом разделить физически на два отдельных участка. Это, как раз, по Киосаки)

С треугольными участками не сталкивался. К сожалению, в данном вопросе не смогу быть полезным (
Сталкивался с удлинёнными участком прямоугольной формы. (там не строительство, а просто предпродажная подготовка самого участка). Продажа состоялась успешно, что характерно, покупатель - частный застройщик построил потом на этом участке дом и продал его в 2015 году с прибылью (в рублях).

 

@Сикер,
Но то, что в предыдущих постах это к МО относится. Все эти границы массового спроса и т. д. - это данные для МО. Для Твери цифры, параметры, наверное, будут другими.

 

Все цены делим на 4. Алгоритм вычисления коэффициэнта- отношение стоимости средних однушек. Можно для любого региона посчитать.
Дороги иногда где-то еще строят. Они повышают ликвидность.
(Угол) Угловой участок легче делить. Можно сразу, можно значительно позже.

 

Угловые участки да. Они, кстати, пользуются повышенным спросом. В том числе и у частных инвесторов-застройщиков. И, при прочих равных, из продажи уходят быстрее обычных.
К сожалению, не все продавцы участков указывают в своих объявлениях, что продаётся именно угловой участок ...

Правда, сейчас установлены достаточно большие нормы минимальной площади участка. Для СНТ - 6 соток. А для ИЖС это устанавливается на местном уровне и иногда может быть даже больше. Например, 8 или 10 соток. Т. е. участок ИЖС 10 соток на два по пять уже не разделить. (

 

Без проблем, просто строите дом на двух хозяев с общей стеной и делаете раздельный адрес: например улица Мира 1а и 1б.

 

Вот конкретный пример с участком по 4 сотки
https://www.avito.ru/voronezh/doma_dachi_kottedzhi/dom_125_m_na_uchastke_4_sot._868921137

 

@36domov, ага. а потом на этот дом жалуется кто-то из соседей, что он "с признаками многоквартирности" и его сносят. Неужели кто-то еще рассматривает для покупки "пол дома", "пол участка", "долю в квартире" и т. п. Это же проблемы на всю оставшуюся жизнь.

 

или немаленькое преимущество.
От соседей вобщемто зависит, но если изначально ориентироваться на сектор "среднйи класс", а не "бомж+", то дом на 2 владельца совсем неплохо, особенно если кто-то постоянно в доме живет.
Естессно, в случае если "таунхаус" нагромажден из лучших сортов сырой сосны и элитного картона на участке 6 соток, с раздельными въездами для каждой "оки" (больше по размеру не влезает ничего) то таки да, получаем скорее всего клоповник и дом раздраев

 

Это не "полдома" - это два разных почтовых адреса, "зеленки" и т. д.

 

А большая разница из какого материала построен дом, например полностью монолитный ж-б утепленный или какой нить КББ, если с виду одинаковые?
Можно на участоке 6 соток построить 2 дома и продать по отдельности? спасибо)

 

участок 6 соток это в большинстве случаев 20х30 метров.
тоесть ширина каждого дома максимум 12 метров, чтобы до границы было 4 с каждой стороны. и длина получается 8 максимум. потмоу что между строениями тоже надо 4 (противопожарные нормы)+ до БУДУЩей границы участка, минимум 3 метра желательно...
Вообще они чуть другие, лень искать, но это чтоб было представление что там можно соорудить.
Если земли СНТ то без проблем, а вот если ИЖС - не согласуют скорее всего ничего.
На выходе получим некие постройик без возможности расширения в любую сторону, разве что на въезде гараж пристроить.

и самое главное - дом это не просто строение по центру участка, это еще и куча всяких вспомогательных построек. Начать с того ж туалета - он получится в 3 метрах от окна
Септики - канализации- и тп - все при круглогодичном проживании. Иначе каждую весну начинаем сезон с установик нового унитаза взамен расколотого морозом) *у меня соседушка так 4 год делает, ктойто из родни каждый раз бежит "на дорожку", в результате в унитазе остается просто вода вместо солевого раствора..

 

Для этого надо, что бы и участки были отдельными объектами недвижимости. имели разные кадастровые номера и свои "зелёнки".

Для этого, каждый участок должен быть площадью не меньше, чем минимально установленная для данной местности.

P. S.
Да, в продаже имеются участки площадью меньше, чем минимально установленная. Их не много и это наследие прошлых времён. Однако, на таких "крошечных" участках может возникнуть сложность с получением РНС ЖИЛОГО (!) дома...

В любом случае, для новых разделов применяется правило минимально допустимой площади.

 

Вообще, популярная ранее идея строительства дуплексов на смежных участках (или даже на одном и продажа в долёвке), в данный момент несколько потеряла свою привлекательность. (для МО по краqней мере).

Одна из причин (как предсказывалось ранее) - строительство новых посёлков с таунfvb и МЖК эконом сегмента в достаточно большом количестве.

P. S.
Что касается продажи дуплексов, то как сказал один частный застройщик, первую половинку продать проще чем вторую)