Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

По внешним стенам или внутр площадь? спасибо)

 

Два дома построить можно, если не нарушены градостроительные нормы (отступы от границ участка и соседних построек и т. д.) НО:
1) Жилым будет только ОДИН дом. Второй, даже если он соответствует понятию "жилой дом", всё равно зарегистрировать как жилой дом не получиться. На участке может быть только один "жилой дом".

2) Продать по отдельности не получится (точнее, будет очень сложно найти покупателей и будет значительный дисконт в цене при продаже).. Дом неотделим от участка, на котором построен. На дом может быть отдельное свидетельство о собственности, но участок (если его не разделить) останется в долевой собственности, со всеми вытекающими... Что бы разделить участок на два он должен быть бОльшей площади.

 

Если рассматривать каменные дома, то с моей точки зрения оптимальным вариантом является кирпич. Кирпичный дом проще продать, чем какой либо другой. Слово "кирпич" греет слух любому покупателю загородной недвижимости. Словосочетание "полностью кирпичный" звучит весьма убедительно) ... Наши граждане любят кирпичи и уважительно относятся к этому строительному материалу ещё с советских времён...
По инерции многие покупатели считают, что кирпичный дом на много дороже в строительстве чем дома из других кладочных материалов...

Блочные дома так же понятны большинству покупателей заг. недвижимости. Конструктив: блок + кирпич - весьма популярное решение у частных инвесторов-застройщиков домов на продажу. Дама, имеющие кирпичную облицовку", в глазах покупателей выглядят домами, которые не требуют забот (и затрат) по уходу за фасадом. Это весьма важный фактор, который ценят многие покупатели заг. домов. Примерно таким же "брендом" обладает лиственница)

P. S.
А вот слово "монолит" уже не возбуждает и не будоражит так воображение потенциальных покупателей, как раньше... За исключением словосочетания "монолитная плита")
Монолитный дом - это очень расплывчатое, не конкретное понятие. Сюда входят и несъёмная пенополистирольная опалубка и дюрисол и полностью монолитные стены из керамзитобетона или пенобетона... Покупателям и их риэлторам не всегда однозначно понятно - какой именно дом продаётся под словом "монолитный". В массе своей эти технологии не очень понятны большинству потенциальных покупателей и их риэлторов... К несъёмной опалубке из пенополистирола отношение скорее негативное...
С моей точки зрения, каких-то существенных выгод в себестоимости (и технологичности) строительства данные технологии не дают. В их продвижении заинтересованы прежде всего сами производители. Их маркетинговые усилия не проходят совсем уж даром) Затрудняюсь сказать - какой конкретно % потенциальных покупателей готовых домов знаком, например, с дюрисолом. Но всё же многие покупатели ГОТОВЫХ загородных домов это весьма инерционная публика (как и их риэлторы)... Что такое кирпич знают все и что кирпич это хорошо - тоже все знают)
Если только нет каких-то веских причин-оснований, то я бы всерьёз задумался над использованием "альтернативных" технологий в строительстве на продажу... ИМХО.

 

@Andreevilia, спасибо вы правильные мысли излагаете, я вообще всегда думал, что для застройщика на продажу это азы, так сказать кэп-очевидность.
Но находятся люди которые задают странные вопросы...
Ж/б, каркасник, сруб, модуль, арболит, солома, монолит, сип? ну удачи в продажах =)

 

@Roman Bond, @Andreevilia, ну вообще не знаю как везде, но в Ленинградской области газобетон в почете. У нас холодно, и простой кирпич требует либо больших вложений на отопление либо внешнего утепления. Даже дедушки-бабушки за 60 строят из газобетона. Однако.

 

Корректно считать по полу, разумеется. Но в объявлениях о продаже домов частенько завышается их общая площадь. Правда, данная тенденция постепенно уходит)

Вообще, это условные цифры.
На мой взгляд важно иметь популярное планировочное решение: четыре спальни, одна из которых на первом этаже. Минимальная площадь такого дома будет от 100м2. При этом спальни будут 8 - 12 м2, что само по себе не много. Точнее, это минимальная площадь, которая позволят расставить необходимую мебель... Обычно дома с такой планировкой имеют площадь от 120 до 180м2. реже до 200.
В ценовом диапазоне 17 (18) - 25 миллионов рублей (дом под ключ с участком в МО) покупатели уже оценят "мастер-спальню" с собственной гардеробной и отдельным сан. узлом. Площадь таких домов 170-220 м2 и более. ... ...
А уже в самых высоких ценовых категориях обязательным считается выполнение условия - кол-во сан. узлов должно быть на один больше чем спален в доме.

P. S.
Догм нет!
Если ориентироваться на "переселенцев из города", при этом на молодую семью, без бабушек и дедушек, и с ограниченным бюджетом, то вполне нормальным решением будет дом не большой площади, без спальни на первом этаже. Или вообще в один уровень...

Тем не менее, для МО самая востребованная планировка в бюджете до 17-18 млн (дом под ключ с участком) - четыре спальни, одна на первом этаже, два сан. узла. (речь о домах под ПМЖ). Она как бы и оптимальная по себестоимости строительства. Т. е. увеличить дом на 20-30м2 ЗА СЧЁТ СОЗДАНИЯ СПАЛЕН - это не дорого. Дорого это сан. узлы, обустроенные кухни... А спальни это относительно "дешёвые" со строительной точки зрения помещения в доме.

 

Да, газобетон весьма популярный материал. И понятный. Спору нет.
Среди каменных домов это пожалуй самый популярный и понятный материал.
Покупатели готовых домов его знают и вполне хорошо к нему относятся.
Среди застройщиков "каменных" домов на продажу это тоже самый популярный вариант.
Вариант: блок + кирпич - весьма удачное решение ИМХО.

P. S.
Кстати, в Ленинградской области достаточно много строится современных каркасных домов, на сколько мне известно. Может близость к финской границе играет определённую роль... И постепенно мнение покупателей готовых домов о деревянном каркасе меняется... Как мне кажется, волна как раз с северной столицы идёт)

Процесс медленный, постепенный. Но отчасти благодаря форуму, отчасти благодаря маркетинговым усилиям строительных компаний, отчасти благодаря просветительской деятельности "строительных журналистов" (ИВД и т. д...), отчасти благодаря накоплению коллективного опыта строительства и проживания в каркасных домах ... - тихим сапом отношение к каркасным домам меняется... Так же растёт средний уровень просвещённости потенциальных покупателей готовых домов в "каркасных технологиях". Слова "пароизоляция", "вентилируемый зазор", "мостики холода", "тепловая инерционность", "камерная сушка", "принудительная вентиляция с рекуперацией" и т. д. - всё чаще понятны потенциальным покупателям и их риэлторам...
Но процесс всё-таки медленный.
Затрудняюсь сказать какой именно % потенциальных покупателей лоялен к каркасным технологиям. Разные исследования, разные мнения есть по этому вопросу. Дело ещё в том, что когда респондента опрашивают на выставке или в сети - это одно. Когда он начал активный поиск дома своей мечты, стал общаться с продавцами, риэлторами, стал может более подробно изучать вопрос, стал взвешивать все доступные ему варианты и т. д. - его мнение может измениться.
Отдельной строкой проходят любители деревянных домов...)
В перспективе (возможно в весьма отдалённой), как мне кажется, мы придём примерно к тому же рынку, что и в западных странах с похожим климатом. Особенно, если внутренние цены на энергоресурсы будут расти) (.

С моей точки зрения, если строить каркасный дом на продажу, то это должен быть правильный каркасный дом на УШП. При его продаже, надо направить маркетинговые усилия на выделение этого дома от массы домов-конкурентов, построенных по технологии РСК.)
Если найдено замечательное место, но без магистрального газа, то правильный, энергоэффективный каркасный дом может быть вполне разумным решением. Правда, для достижения коммерческого успеха, место должно быть действительно замечательным)
Речь естественно о домах под ПМЖ, а не дачах.

 

4 спальни, а зал какой площади? заметил многим нравится, чтобы был большой зал, гостиная
А среди молодёжи многие любят чтобы стен вообще не было, некоторые любят простор, например весь первый этаж только одна колонна посередине типа квартиры студии, хотя наверно так редко кто делает ?)

 

@Andreevilia, смотрю я на рынок загородной недвижимости ленинградской области и особо ни за что глаз даже не цепляется. Смотрю вокруг моей дачи. Так как в днп сложилась очень плохая ситуация и я уже начинаю рассматривать вопрос продажи...
Так вот. В наших окрестностях есть либо особняки 200+ метров от 15млн, либо статье 90х по 3-7 млн. Да да! Именно столько. Из недорогих новых построек на продажу только пара каркасников в сайдинге по 4-6 млн. Или в зиму все понимали с продажи всё или действительно нет ничего. В нашем днп дом около 100 м2 каркас одноэтажный, был построен за 2недели, осенью его выставили на продажу за 3700. Там даже забора не было. Только дом. Сейчас объявления нет. Не знаю продали или до весны решили ждать.
По моим прикидкам этот участок с домом ему обошлись примерно в половину продажной стоимости.

Не знаю как каркасники пошли от нас, когда здесь ценится газобетон. Каркасники считаются лучше чем дома из бруса или бревна, но любой камень бесспорно лучше каркаса. Каркасы строят люди для себя в основном потому что это дёшево. Продать его намного труднее чем дом из камня. Ещё. Камень для ПМЖ, дерево для дачи. Это правило похоже преобладает. Вот и получается что за дачу отдавать как за квартиру никто не хочет.

 

Согласен с предыдущими мнениями что не хватает дачь по 1-2 млн с небольшим домом и всеми удобствами в нем. Снять такую дачу на лето можно по цене от 30т/мес. Покупатели скорее всего найдутся. Но строить надо не унылую прямоугольную коробку, а что-нибудь симпатичнее. Во все времена люди были падкие на красоту. Наше время - не исключение.

 

@rafik, сначала надо сделать межевание участка и поделить его пополам. Образованные участки должны соответствовать минимальным размерам установленных в Вашем регионе. Только потом строить дома, и тогда их возможно продать по отдельности.

 

если вы со мной спорите, то непонятно почему...
я газобетон не упоминал
газобетон как раз таки самый популярный материал и среди застройщиков и среди покупателей
стандартный бюджетный вариант - это газобетон с облицовкой карпичом, самый продаваемый даже у нас на юге

 

Красата зачием нужна?-прочнасть лючши красати. Будет век стаять стина - будишь муной даволен ти!
Раствор-клей не надо. Быстро надо.

 

Два года назад, в архитектуре Домодедово был приятно удивлён, требование один участок один дом сняли. Именно жилой дом, специально межевать теперь не надо. Вы уточните у себя. Что сейчас не знаю, но не думаю что бы отыграли обратно.

 

@stanspb,
Но вот кстати по поводу газобетона есть все таки ньюанс. При всей моей любви к нему, у него есть один серьезный недостаток и именно для строительства на продажу, о котором нельзя не упоминуть. Газобетон должен сохнуть как минимум год, а лучше - два. Вся эта сушка пушками как говорит Глеб Грин полная фигня. Для строительства на продажу это существенно, так как нужно строить и продвать быстро, желательно в один сезон, и растягивать инвестицию на несколько лет мало кто будет. Поэтому заказчики получают, как правило, дома с невидной на первых порах некачественной отделкой, сыростью и в дальнейшем с большой вероятностью появления плесени в доме.
Даже если продают дом без отделки, люди обычно сами не ждут 1-2 года, тем более если съемная квартира это +300-600тр сверху на дополнительную аренду, а про последствия их мало кто предупреждает.
Поэтому при в целом положительной реакции рынка на ГБ как бы в дальнейшем этот тренд не сменился на сплошной негатив.
У меня у трех знакомых новые дома из ГБ и у всех повышенная некомфортная влажность (плесень правда пока только у одного)