Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

@Roman Bond, я с вами совершенно не спорю. просто высказываю свои наблюдения. На счет влажности - у меня в каркасном домике тоже некомфортная влажность. Постоянно проветриваем чтобы эту влажность выгнать. Причем у нас всегда открыта заслонка печки, то есть постоянно есть вентиляция, но её не хватает похоже. Современный каркасник - это плоиэтиленовый мешок. А продают его как экологичный деревянный дом. А газобетон может по-началу и будет влажным из-за высыхающей штукатурки, за то потом только положительные эмоции. В каркаснике всё наоборот.

 

@stanspb,
влажным он будет не из-за штукатурки, а из-за непросушенного газобетона.
"Дышаший" ГБ конечно хороший маркетинговый ход, но уверяю вас разницу с кирпичом или ЖБ квартирой в панельке вы не почувствуете. Тоже нужна вентиляция.
А каркасник - это термос, делать его без принудительной вентиляции нельзя.
Зато когда начинаешь делать в доме мелкий ремонт вспоминаешь дерево с теплотой. Ту же розетку перенести =)
Для меня минус каркаса - слишком плохая звукоизоляция и нет ощущения крепкого дома "на века".
Но это наши русские тараканы =)

 

По поводу звукоизоляции в каркаснике, нет проблем.
Можно сделать кромешную тишину.
Вопрос средств.
Каркасники ведь строят у нас не потому, что это хорошо, а по тому что дешево...
От этого и проблемы.
В т. ч. и со звукоизоляцией.

 

Да, похоже Вы правы!
По всей видимости так и есть.)
Действительно, как сейчас посмотрел, прямого запрета на строительство двух (и более) жилых домов на одном ЗУ вроде нет. Если нормы соблюдаются, то у местной администрации нет оснований в отказе на выдачу разрешения на строительство.

Но в любом случае, если их продавать потом по отдельности, а ЗУ не разделить, то будет продаваться дом + доля в праве на ЗУ.

 

Что думаете насщет балкона?) По мне в доме обязательно должен быть балкон, ещё лучше типа маленькой террасы на 2-ом этаже) но это уже наверно более роскошно)

 

ага, где нибудь в Норильске

Наличие или отсутствие балкона в проекте очень зависит от региона стройки, страна у нас большая, сами понимаете - не Монако, блин.

 

В двух словах не ответить)

На мой взгляд, здесь существует как бы "две крайности".

1) Насыщать предложение всеми элементами, которые свойственны ИМЕННО ЗАГОРОДНОМУ ДОМУ!
Ведь мы строим именно загородный лом, а не квартиру на куске земли.

Плюсы:
- выделение нашего предложения на фоне ближайших КОСВЕННЫХ конкурентов - таунхаузов и квартир в загородных малоэтажных жилых комплексах.
- удовлетворение РАЗНООБРАЗНЫХ потребностей (фантазий, ожиданий) потенциальных покупателей относительно "загородной жизни".

Собственно, почему люди задумываются о покупке загородного дома? Что они хотят, что ими двигает? Кто что хочет получить от своего дома?

Вот просто, без всякого анализа рынка, без опроса потенциальных покупателей, что можно предположить?

У всех у нас есть свои заветные мечты:
- выйти и посидеть в теньке на веранде, попить чайку, или даже пообедать (о, сразу - веранда должна иметь лёгкое сообщение с кухней!)
- выйти на балкончик и сделать тоже самое. Как приятно сверху созерцать свой красивый участок. Ведь участок, при взгляде сверху, может сильно радовать глаз!
- сесть промозглым вечеров возле камина. Приятно потрескивают дрова, на улице холодно и сыро, а в доме УЮТ (!) (понятие УЮТА в маркетинге заг. недвижимости на самом деле на много шире. Это просто ОДИН ИЗ элементов!).
- В квартирах тесно и мало воздуха-простора. В загородном доме нам бы хотелось именть много простора, света и воздуха. (второй свет, эркерные окна и УГЛОВЫЕ окна!)
- банька и всё, что с этим связано.
- шашлыки-машлыки и всё, что с этим связано...
- и т. д...

Вот это всё, в том числе, отличает ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ от тауна, например. И тем более квартиры...

Возвращаясь к исследованием спроса.
По частоте запросов на первом месте строит веранда, на втором банька.

2) Вторая крайность.
Дом - как квартира на участке земли. Ни чего лишнего, ни чего, что увеличивает стоимость и приводит к дополнительным хлопотам-заботам-затратам...

Посыл:
- баньку сами потом построим...
- веранда не нужна. В холод-дождь там всё равно не сидим, а в хорошую погоду это можно сделать в беседке (которую сами потом построим, если захотим) ... или даже просто под тентом. На веранде всегда грязь с участка, потом она несётся в дом. Веранда превращается в склад садовой мебели и граблей... Веранда, как правило, на одном уровне с полом первого этажа - у всех соседей на виду. Сидишь как на пьедестале) Под веранду нужен единый с домом фундамент подводить. Навес над ней перекрывает свет и в комнате становится темно... Всё равно потом все их остекляют, утепляют и пытаются сделать частью дома...
- балкон вообще сплошной геморрой...
- эркеры это дополнительные теплопотери и смотрятся хорошо только когда они достаточно большие. В не большой комнате с маленьким (соответственно) эркером зрительно как бы хочется "спрямить стену"...
- второй свет это проблемы со звукоизоляций. Переток тёплого воздуха на второй этаж (мансарду), Проблемы лампочку поменять, окно помыть и т. д...

Основная идея:
Дом должен быть как можно проще в плане. Не иметь лишних углов, каких-то выступающих частей, сложных навоторотов на крыше... Всё это увеличивает его стоимость и несёт риски/геморрои... Он должен быть максимально прост в эксплуатации и уходе. Ни каких лишних геморов с балконами, открытыми верандами и т. д... Если кратко - "как прибили, так и держится". Один раз кирпичом обложили и забыли...

Вот в пространстве между этими двумя крайностями Вы вольны вибирать любую концепцию - планировку, ориентируясь:
- на предпочтения покупателей конкретно в вашей местности.
- на их платёжеспособность
- на наличие конкурентного предложения

В принципе, не мударствуя лукаво, можно просто выбрать себе одну из крайностей.
Переводя на язык автомобилей.
Вместо определения параметров и набора функций, которым должен удовлетворять кроссовер и/или массовый внедорожник. можно либо построить "честный внедорожник - самый честный из всех" или х5. И то и то непременно найдёт своего покупателя. Мы же не завод по производству машин тысячами (и эти тысячи нужно непременно все продать!), а всего лишь маленькое тюнинг-ателье. На одну "заряженную котлету" покупатель найдётся.

Это в пику "маркетологам"-консультантам, берущим деньги за очевидное. За то, что и так понятно)

Правда, остаются сомнения в оптимальности такого подхода. Смутно, но мы догадываемся, что где-то должна быть золотая середина. Когда достигается оптиум по соотношению: затраты на строительство - впечатление на покупателей. Но это тема отдельного разговора)

 

Пример первой крайности: Максимально загородный дом.

1) Раз он МАКСИМАЛЬНО загородный то из какого материала он должен быть построен? Правильно - из максимально загородного) Из дерева!
2) Состав помещений и планировочные решения долны отражать всё то, что написано в предыдущих постах (там где про 4 спальни и про веранды-балконы).

Пример приводился несколькими страницами ранее. От компании Авангард77.

https://www.avangard77.ru/doma-pod-kluch/mo-chehovskii-r-n-dalekseevka/276/

Сначала про планировку. Тут всё очевидно.

 

В данном проект включено всё (точнее, многое), о чем выше было написано:
- 4 спальни, одна на первом этаже.
- веранда с видом на участок
- выход на неё прямо с кухни-столовой.
- балкон
- второй свет
- непременно крыльцо
- печь-камин (в проекте).
- в ранее реализованном и уже проданном доме на заднем плане была ещё банька.

Требуемые планировочные решения реализованы в оптимальной планировке. Для такого состава помещений, площадь дома относительно не большая.
Есть проекты, которые имеют при похожем составе помещений ещё меньшую площадь, однако размеры комнат получаются уже не очень комфортные. Минимально достаточные... Такие проекты (116-150м2) можно рекомендовать к реализации только на маленьких, относительно дорогих участках. (проектов домов меньше 116м2 с таким составом помещений мне не встречались...).
На участке данной площади, как мне видится, параметры дома подобраны оптимальным образом (площадь, состав помещений...).

 

Про концепцию - выбор места, участка, материала дома и стратегии продажи...

Компания Авангард77 специализируется на "ремонтах квартир на продажу". Покупают квартиры, выполняют в них качественный ремонт, потом продают.
Выполнены уже сотни проектов!

Задумавшись над расширением своего бизнеса на загородный сегмент, в компании здраво рассудили, что сотни семей, купивших у них квартиры, это потенциальные клиенты на покупку загородного дома. Квартиры у этих семей УЖЕ ЕСТЬ, семьи состоятельные и им ВОЗМОЖНО (!) нужна теперь ДАЧА.

Да, представленный дом это именно ДАЧА. Зимняя дача, с возможностью круглогодичного проживания семьи (или её части). Но по задумке - это НЕ основное жильё в семье (не единственное!).

Отсюда и выбор локации и выбор конкретных участков под строительство.
Это ГАЗИФИЦИРОВАННОЕ СНТ.

Этим же и обусловлен выбор дерева в качестве строительного материала.
Компания реализовала большинство квартирных проектов на юго-западе Москвы, соответственно, и дома они решили строить именно по этому же направлению...

P. S.
Такой подход не лишён был смысла, разумеется.
Правда, для меня остаётся вопрос - провела ли компания ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ опрос среди своих бывших клиентов - покупателей квартир с ремонтом от компании. Пыталось ли руководство компании выяснить - а нашим бывшим клиентам действительно нужны дачи и если нужны, то какие и где и почём?
Рискну предположить, что подобной "фигнёй" руководство компании не озаботилось...)

 

какая мощность системы отопления для этого дома нужна, например, в октябре-ноябре? при 0 за окном

 

Если отсечь бывших клиентов компании (покупателей квартир у них), то данная "дачная" концепция достаточно рискованная. Особенно, в кризисное время. Когда многие семьи (даже состоятельные) решили попридержать свои траты (мало ли что будет завтра...). В первую очередь отказываются от покупки чего-то дорогого, но "не очень нужного". Того, без чего можно пережить. Без квартиры нельзя, а без дачи можно...

Кроме того, в данном случае нарушен баланс между стоимостью участка и себестоимостью строительства дома. В угоду желанию получить максимальную прибыль (навар). Эту ошибку компания не делала на рынке квартир, а вот "вторгнувшись" в неведомую для себя загородку, компания, как мне кажется. допустила такую ошибку.
Затянутые сроки экспозиции объектов на рынке тому свидетельствуют (

 

Надеюсь коллективный форумный разум ответит нам на это вопрос.)

Может подтянутся ещё знатоки деревянного домостроения. Оценят примерную себестоимость строительства. Покритикуют (или похвалят) проект с точки зрения ПРАВИЛЬНОГО деревянного домостроения. Выбор материала, строительные решения... Может какие пути улучшения/оптимизации нарисуются)

 

Данная концепция не лишена смысла!
Просто кризисные явления на рынке (и в экономике в целом) играют свою роль...

Тем не менее, с моей точки зрения, данную концепцию можно корректировать. Как с точки зрения выбора ценового лиапазона, локации, конкретных участков. Так и с точки зрения выбора материала, конструкторско-строительных решений...

 

Если быть совсем уж объективным, то для точного ответа на ваш вопрос, надо с тепловизором сейчас съездить и глянуть на этот домик ...