Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Это не всегда вопрос только средств.
Иногда это и вопрос архитектурно-планировочных и конструкторских решений.

Например, если рассмотреть популярные в Финляндии (и уже у нас) каркасные лдома в один уровень на УШП. Как правило, это дома не более трёх спален. Реже четыре...

Второго этажа нет. Минус половина проблем со звукоизоляцией в доме...
Спальни часто имеют между собой буферную зону, образованную коридорчиком (иногда с дополнительной дверью), гардеробной-кладовой или сан. узлом...
Спальня родителей как правило отнесена в противоположенную сторону дома от детских...

УШП - понятно.
Дополнительный слой тепло изоляции под гипсокартоном - среда для разводки коммуникаций, но так же работает и на шумоизоляцию. Как минимум предотвращает резонированние плит. Не знаю на сколько это существенно, но, наверное, какой-то эффект на "звонкость" дома имеет.

 

Тепловизор вам покажет огрехи строительства этого конкретного здания. А меня интересует "средний расход топлива для этйо модели автомобиля", если простыми словами.
В автосалоне когда продают ниссан-хтрейл например, продавец выдаст расход топлива в всех режимах
тут такое дело - купить дом мечты, в плане уникальнйо удобной планировки, к примеру за 2 миллиона, и платить за него с осени по конец мая тысяч по 25 в месяц за отопление - поверьте, это РАЗНЫЕ уровни потребления. Те кто платит 25 р в месяц - не покупают дома за 2 ляма

 

Многое неведомо.
Я не знаю как там утеплены полы и цоколь, как утеплена кровля.
Фото котельной нет. По описанию дом подключён к магистральному газу.
Если это так, то 25 000 в месяц там не нарисовывается) Да и стоит он не 2 млн.)

 

Интересно, а фото стройки важны при продаже, и как вообще покупатель может узнать пирог стены, поверить на слово, ?не сверлить же дырку) часто ли зовут каких нить экспертов при осмотре дома?

 

@rafik, фото стройки - двоякое мнение.
1. Это плюс, если всё сделано качественно и смотреть будет профессионал.
2. Это минус, если будет смотреть заказчик или дилетант. Ему может показаться арматура слишком тонкая, вата слишком мягкая, зазоры между стропилами слишком большие или еще какую ересь придумают.
Сейчас даже при продаже машины "не модно" выставлять фотографию подкапотного пространства.
Кроме того, если сейчас дом выглядит на 5+, а во время строительства был небольшой бардак, то заказчику будет казаться что дом построен некачественно. То есть фотки можно показывать только красивые, где нет разлитого бетона, где нет недопиленных стропил, где нет пятнистой шпатлевки и т. п. Ведь когда вам сделают операцию по удалению аппендицита вы не требуете фотографии процесса?
В общем фотографии процесса скорее минус, чем плюс. Показать их можно, если очень просят и без них не купят. В остальных ситуациях я бы не спешил показывать.

Про пирог стены верят на слово. или ищут недоделанные места, технологические отверстия и т. п. Поэтому в домах на продажу так качественно всё зашито. Это не для красоты. Это чтобы никто нос ни совал. А вообще, если бы я был покупателем каркасного дома, то перед подписанием договора последней проверкой оторвал бы обшивку все-таки. Если человек уверен в том что он продает и уверен что там всё нормально, то зашивать обратно будет уже покупатель. Бракодел просто не даст вскрыть стену.

 

А как узнать что в фундаменте вообще есть арматура, а не наикданы спинки от кроватей (в лучшем случае) и кирпичный бой в растворе (для объему)?
В том и сущность каркасника, что от малейшего ляпа сознательного или по криворукости - житие в доме превращается в сплошные затраты, а сам каркас начинает гнить в тех местах где щели на улицу. Встречал в деревнях дома, которым и 10 лет не исполнилось а одна из стен (как правило та что в кухне, наружная) изрядно прогнила начиная от пола и выше. И внутри мокрая вата.

Не вызывает опасений каркасник, утепленный например жидкой пеной, которая сразу и утеплитель и ветрозащита. Также неплохо живут засыпные каркасники, у которых в стенах - керамзит, там просто сгнить нечему. Все остальное - сайдинг-пленки-вата-осп - это БАРАБАН в всех смыслах.

 

1) Экспертов зовут всё чаще. Риэлторы уже сами понимают, что их знаний-компетенций не всегда достаточно для оценки качества строительства. Так поступают грамотные, адекватные риэлторы. Они заботятся о своей репутации в глазах клиентов, не хотят подвести своих клиентов. Напротив, они хотят иметь АРГУМЕНТИРОВАННЫЙ повод для торга.
2) Это может быть инициатива самих покупателей. Часто на их стороне не проф. строительный эксперт, а "бывалый" друг семьи, который себе уже не один дом построил) Или какой-ни будь знакомый "прораб"... Зачастую это перенос "тараканов" из одной головы в другую...
3) Чем выше ценовой диапазон, тем чаще привлекаются профессиональные строительные эксперты. В том числе и для аргументированного торга. Как правило, проф. экспертиза начинается с экспертизы ПРОЕКТА дома. В более или менее высоких ценовых диапазонах - дом, построенный без проекта, - деньги на ветер)

Про пироги стен.
Как плюс - стены из однородных материалов (например, деревянные или из поризованной керамики). Правда, это касается всего лишь только стен и, вообще, не особо важный фактор. Не стоит с ним особо заморачиваться ИМХО. Но! Если выбран именно такой конструктив, то при продаже дома (на словах и/или на сайте дома, если будет делаться отдельный сайт для продажи дома) на этот момент стоит обязательно обратить внимание потенциальных покупателей. Как бы выделяя наше предложение на фоне конкурентов - там мало ли что в стены запихали и не проверишь... А тут всё честно (честный кирпичный дом, честный деревянный...). Сюда же добавляются все доводы относительно "лучшести" однородны стен. Эти доводы можно в в избытке подчерпнуть из многочисленных дискуссий на форумхаузе относительно вопроса - какая же стена самая правильная) Как и большинство начинающих читателей форумхауза, потенциальные покупатели домов чаще всего обращают своё внимание именно на стены дома.

 

А если пирог стены утеплен и облицован, например 40 см кирпич+ 10 см утеплитель, сверху облицовка, не очень для продажи? спасибо

 

С моей точки зрения, уровень строительной грамотности потенциальных покупателей и/или частота привлечения строительных экспертов постепенно повышается.

Так же с моей точки зрения, те кто строит дома на продажу и тем более те, кто просто продаёт свои дома, не до конца оценивают важность произвести на покупателей впечатление - "дом построен ГРАМОТНО". Грамотно - это значит, в соответствии со снипами и правильной (рациональной) строительной практикой. Безт вредной экономии и без перезакладом, по типу "строил для себя, на таком фундаменте можно пятиэтажный дом ставить" Это здорово, но в современных рыночных условиях, покупатели не захотят оплачивать этот НЕ НУЖНЫЙ бетон в земле)
И даже если дом являет собой пример грамотного, рационального строительства, то при продаже недвижимости на это делается не достаточный акцент. ИМХО.

Просто пример:
Одна из самых распространённых ошибок - не правильная вязка арматуры в углах (при изготовлении ленточных фундаментов). Про необходимость подкладывать под арматуру кирпичики-стаканчики многие уже знают. Про необходимость препятствовать уходу молочка в грунт тоже знают... Правильная вязка в углах - всё ещё некоторым застройщиком неведомая фигня)
Таким образом мы как бы выделяем наше предложение на фоне конкурентов. Мы как бы "просвещаем" потенциальных покупателей... Ведь они уже посмотрели и ещё посмотрят не один дом, прежде чем примут окончательное решение о покупке...

 

Всё нормально. Не замарачивайтесь на эту тему. У меня это просто к слову пришлось. Простите)

Вполне достойный конструктив!
Тут, правда, сейчас может начаться холивар на тему точки росы и точки ноля, паропроницаемости и т. д...

А чем не устраивает самарская поризованная керамика?

 

Пориз керамика, многие говорят все равно типа при нашем климате придётся утепляться.
Например 50 см керакам + облицовка, типа все равно будет холодно, а газоблок, пеноблок все равно не внушает доверия)

 

Если такое мнение господствует среди потенциальных покупателей готовых домов в вашем регионе, то, да, отказаться от поризованной керамики (без доп. утепления) в пользу другого конструктива может быть вполне разумным решением. С одной оговоркой.

Оговорка.
Например, по результатам исследования рынка (как вариант - опрос риэлторов, опрос строительных компаний, которые строят дома в вашем регионе или даже прямой опрос респондентов различными методами...), выясняется, что ДОПУСТИМ (!) 20% потенциальных покупателей готовых домов лояльно относятся к поризованной керамике (кирпичу)...
Далее, при анализе конкурентного предложения (готовые НОВЫЕ дома, выставленные на продажу + свежая, приличная вторичка), выясняется, что кирпичных домов среди них очень мало (явно менее 20%), то в таком случае строить из кирпича может быть вполне оправданным решением.

P. S.
В МО подобная ситуация сложилась, например, с деревянными домами (не в бюджетном сегменте). Правда, это больше "дорогие дачи" (пример от Авангард77) или дома для ПМЖ, но в высоких ценовых диапазонах (по факту эти сегменты даже не всегда можно чётко разделить. Пример - дом из лиственницы за 80 млн., который был несколькими постами выше. Логично, что покупатель дома за 80 млн. не будет ради этого продавать свою квартиру на Кутузовском проспекте. И данный дом не будет единственным жильём в семье. Не суть...). По обоим этим сегментам кризис на рынке ударил весьма ощутимо. (

Что касается кирпичных домов, то:
В МО, если продаётся кирпичный дом с отделкой под ключ или "под финиш", с заведённым магистральным газом и если он выставлен по адекватной цене и другие параметры ликвидности на месте, то в экспозиции он долго не задерживается)

 

Хороший пример.
Вы говорите грамотность повышается. Слово грамотность я бы взял в ковычки. Она повышается за счет картинок из инета и красочных буклетов, например Технониколя или из книжек гуляющих в инете написанных прорабами.
Вот конкретный пример приведенный Вами. Я столкнулся именно с этой ситуацией. Куплена арматура А-111. Рабочие не гнут ее на углах. Заказчик говорит - надо гнуть. Я - гнуть не надо, гнется только гладкая. Он-нет, надо гнуть. Я видел это в книжке. Показывает эту кнпжку. Я ее встречал на просторах инета. Да, там показано, что гнется. Ну что же, пришлось переделывать.
Я не говорю, что вся инфа в инете и в буклетах неверная. Но вот в Технониколевском буклетике, по моему тоже касалось фундаментной части, гидроизоляции по моему. Так там втюхано что надо и что не надо)

 

Правильнее было бы дать экспертную оценку проекту дома на соответствие. Получить положительное заключение, а если что не так, то передалать проект. И строить строго по проекту. Весь процесс фиксировать на фото и видео. Вот тогда, возможно, у дилетанта не возникнет мысль - А не тонковата ли арматура?)

 

Еще напрягают вопросы: - А дом построен в соответствии со СНиПами? Вы знаете СниПы? (Да мля, я их выучил как таблицу умножения!)
Если бы меня привлекли в качестве эксперта, то я вооружившись СНиПами разбабахал бы любой дом в пух и прах - камня на камне не оставил.)
СНиПы - это для массового строительства, для многоэтажек. Коттеджное строительство- это абсолютная анархия!)