Отклонение от предельных размеров (площади), указанных в РнС, ГПЗУ

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Получил ГПЗУ, там скопировали из схемы ранее составленной кадастровым инженером, где отступ от улицы 5 метров, отступы от соседей 3 метра. Намерен отступить от улицы цоколем, несущей стеной и первым этажом здания 5.3 м., что будет заявлено в разрешении на строительство. Архитектуру второго этажа не заявляю, только этажность 2 и высота здания 8 метров. На высоте чуть больше трех метров намерен соорудить второй этаж с вылетом части второго этажа вперед на 1 метр (не несущим конструктивом)(балкон из легких стен), то есть не несущий отступ по второму этажу от улицы окажется 4.3 м, что нарушает отступы при застройке.
Интересует, какая практика снятия координат здания при регистрации? Куда будут ставить отражатель геодезического прибора при снятии координат здания, на самые выступающие точки? Можно ли как-то настоять чтоб не снимали координаты второго этажа? Существует ли руководящий документ с каких частей конструкции снимаются координаты? Интересует чтоб сняли координаты только несущего конструктива.
В общем, как выходить из такого положения?

 

Доброго! Ситуация следующая. Стоит две задачи.
1. Получить РнР на реконструкцию имеющегося старого дома.
2. Зарегистрировать уже построенные гараж и баню.
Участок ИЖС Домодедово.

Поскольку РнС на хозпостройки не нужно, построил этим летом гараж и баню, соответственно, без них. Теперь решил заняться реконструкцией дома, получил ГПЗУ. Топосьемка была в наличии старая, соответственно на ГПЗУ свежепостроенное отсутствует. Теперь "меня терзают смутные сомнения" (С)
Во-первых, как выясняется, я залез за линию застройки, хотя от забора выдержал положенный для хозпостроек метр. В одном случае вдоль забора охранная зона кабеля связи (я ее учел, но по ГПЗУ еще и от нее отступ сделан), в другом вообще непонятно почему. Это может вызвать какие-то гемморои при регистрации?
Во-вторых, если я подаю одновременно, с одной стороны, на регистрацию хозпостроек, а с другой стороны, на РнС с ГПЗУ, где они не указаны - это как-то может отрицательно повлиять на РнС? Или, я не знаю, не заставят ли переделывать ГПЗУ, чтобы они там были?

 

Отсюда вывод: не надо баловать чиновников топосъемкой.

Переделкой ГПЗУ занимаются чиновники, а не Вы.
Проблемы зависят от фантазии чиновников. Полагаю, что в Домодедово, как и во всей Московской области, фантазия богатая.

На самом деле в СПОЗУ на РнР указывают старый дом, новую часть в случае достройки. Хоз постройки теоретически вообще не по теме. Но что будет по факту... может, Вам вообще приаэродромную напишут в отказе.

 

Всем Доброго времени суток.
Есть проблема. Нужна помощь в решении.
Суть в следующем:

14.11.17 купили земельный участок ЛПХ с недостроенным - но близким к завершению домом (нет крыши, дверей и окон) в Коломенском р-не МО, дом не оформлен.

Из документов нам от продавцов достались
Свидетельство о собственности на участок.
Постановление об утверждении градостроительного плана.
Утверждённый Градостроительный план,
Схему планировочной организации земельного участка СПОЗУ,
Топосъёмку в бумажном виде,
Проект на дом.
Разрешения на строительство как оказалось нет.

Перед оформлением сделки обращался к юристу в Коломне за консультацией с копиями документов которые предоставил продавец.
На тот момент юрист говорила что ни каких проблем с оформлением разрешения на строительство не возникнет.

На оформлении сделки юрист не присутствовал.

Но после оформления сделки как ни странно проблемы возникли.
1. Проблема в том что в градостроительном плане от пятна застройки до границ с соседними участками по бокам отступы по 3 метра, а в СПОЗУ с одного из боков 2 метра,
и дом построен практически по СПОЗУ - 20 см. но оно не сосгласовано то есть нет подписей чиновников.

2. СПОЗУ сделано в 2012 году а Градостроительный план утверждён в 2013м, как такое может быть и что с этим делать.
И ещё по СПОЗУ и по проекту дом блочный и оштукатуреннй 8.5х9 метров, а по факту дом стоит 9х10 так как он дополнительно утеплён и обложен кирпичом.
И получается что и в имеющуюся СПЛЗУ он не вписывается.
то есть с одного бока у меня 2,75м а с другого 1,75
Со стороны где расстояние 2,8м есть сосед.
Со стороны где расстояние между домом и забором 1,8м, пустой не огороженный участок, и владельцев ни кто не видел

В связи с п. 2 юрист сказал что нужно переделывать СПОЗУ. и сужать дом на бумаге,
на что идти я отказался т. к. понимаю что это грозит проблемами при вводе в эксплуатацию

А по поводу получения РнС сказала есть 2 пути
1й накрыть крышу поставить двери и окна до середины февраля чтобы успеть оформить по дачной амнистии.
Но для меня это мало реально не только в финансовом плане, но и в техническом т. к. для кровли ещё нужно выполнить работы по докладки блоков и кирпича 2х стен 2го этажа, а в зимний период этого не делают.
2й заново переделывать весь пакет документов. Но может не получиться т. к. дом уже стоит.

Получив эту информацию от юриста в Коломне, я обратился к другим юристам в Москве.
там мне сказали пойти по следующему пути:
1. Сделать СПОЗУ по фактическим размерам,
2. Получить письменное согласие соседа т. к. имеет место нарушений градостроительных норм и правил, удостоверенное главой сельского поселения или нотариально.
3. Написать заявление на "Отклонение от предельных размеров" с той стороны где соседний участок пустует. и добавить к нему фотографии подтверждающие данный факт.
4. добавить в проект дома приложение где будет указано что дом утеплён и обложен для защиты пеноблока от внешних факторов или что то типо того, чтобы объяснить причину увеличения размеров дома (я правда так и не понял что именно нужно, добавить к проекту).

Получив данный список действия я отправил его юристу в Коломну на что получил ответ:
Что предложенная мне московскими юристами процедура была актуальна лет пять назад, а теперь нет.
И теперь у меня только один путь:
Подать заявление на отклонение от предельных параметров разрешенного места размещения объекта капитального строительства через МФЦ в Главное управление Архитектуры, далее при положительном решении назначаются публичные слушания, потом публикация через газету и выносят потом ПОСТАНОВЛЕНИЕ. в этом случае град план переделывать не надо.

Я запутался и не знаю кого слушать и что делать.
Что делать?
Прикрепляю имеющиеся СПОЗУ, ГПЗУ, фото дома с лицевой стороны и со стороны пустого участка + со спутника, чтобы было более понятно о чём идёт речь.

Надеюсь на помощь знающих людей.

 

@Sherlok1988, Добрый вечер! Вы с таким ником и так попались?
М... да... Геморрой.
Юрист в Коломне Вам попался веселый - возможно он особо не стал вникать, он же прекрасно знал что если у участка ВРИ -ЛПХ или ИЖС то обязательно по закону должно быть получено РнС перед началом строительства дома. Я бы как минимум потребовала за его "корявые" услуги деньги обратно.
И порядок получения документов прост:
1. ГПЗУ на участок (в нем все отступы и указываются). Бесплатно 20-30 дней делается.
2. Рисуете сами СПОЗУ на основе ГПЗУ и подаете его на РнС. Ждать 7-10 дней.
3. Получаете РнС.
4. И только тогда строите дом, спокойно уместив его в пятно для застройки в ГПЗУ.
5. Потом вызываете КИ и он делает тех. план на дом (просто без РнС сейчас КИ делать тех. план не будут) и затем везете документы в мфц на постановку дома на кадастровый учет. Все
А у Вас, все наоборот и СПОЗУ по ходу просто так сделана и никто РнС по ней даже не пытался получить. Поэтому на ней и дата раньше указана, чем получено Ваше ГПЗУ. Сама СПОЗУ без РнС - это пустой лист бумаги, она ничего не значит и никакой силы не имеет. Возможно поэтому и продали участок с недостроем.
Если не успеете поставить дом на кадастровый учет до 1.03.2018, тогда С 1 марта 2018 если ничего не изменится, то вводится еще и обязательный ввод в эксплуатацию для домов. Как будет проверять стройнадзор сейчас никто точно не знает. Скорее всего построенный дом будут сравнивать с тем что указано в РнС...
Я бы попробовала получить РнС на построенный дом, но как у Вас в Коломне с архитектурой я не знаю, в Москве с построенными домами выдают РнС спокойно. А где-то люди мучаются.
Напишите в тему про ГПЗУ и про РнС там людей много с исками в судах и кто борется, может Вам чего-нибудь и подскажут...У Вас все совсем не просто...
Тема по ГПЗУ (скопируйте туда свой вопрос) https://www.forumhouse.ru/threads/390100/page-63
Тема про РнС https://www.forumhouse.ru/threads/424059/page-19

 

@Jul-julia, Спасибо.

то есть вообще это возможно получить РнС на имеющийся недострой (в том состоянии как он есть). то есть без крыши, окон и дверей.
знать бы куда обратиться с этим "гемороем" по месту.

 

@Sherlok1988, в Москве возможно, но с нормальными отступами от границы участка, то есть не нарушая их при постройке. Понимаете, Вам нельзя говорить, что дом построен. И Ваше ГПЗУ уже устарело, нужно получать новое и если в новом ГПЗУ архитектура укажет на то, что дом уже построен, будет печально. Может попробовать со старым ГПЗУ получить РнС? Вдруг с отступами прокатит? Но сомневаюсь...
ГПЗУ получают тогда, когда на нем и фундамента не должно быть.
Почитайте тему (все поймете) https://www.forumhouse.ru/threads/247601/page-176
Если честно с тем, что Вам продали - я бы расторгла договор купли-продажи с продавцом в связи с тем, что Вас ввели в заблуждение продавцы и скрыли информацию о том, что РнС на почти достроенный дом у них отсутствовал. Границы при строительстве нарушали они, а не Вы, и при этом у них было ГПЗУ, а значит они знали, что с такими габаритами в пятно для застройки не умещаются. Прежде всего это нарушение Ваших прав как покупателя, Вас обманули. Продавцы обязаны Вас были предупредить о том, что РнС у них нет...

 

У меня есть тоже некоторые проблемы, размер фундамента не совпадает с заявленным ранее и материал стен ещё не выбран. А документы все на руках, как положено. Критично ли это? Если разрешение на строительство на руках, то СПОЗУ и ГПЗУ будет кто нибудь смотреть при вводе в экспл?

 

@Sherlok1988,
Сейчас многие архитектуры не вносят в ГПЗУ изменения, готовят новые, соответственно предыдущие отменяются. Знаю случаи когда меняли пятно застройки в ГПЗУ (вносили изменения) без публичных слушаний и разрешения на отклонение от предельных параметров.
Надо обращаться в Вашу архитектуру и есть 2 пути:
готовить новое ГПЗУ и указывать пятно застройки учитывая фактическое размещения дома (если архитектура на это пойдет)
получать разрешение на отклонение от предельных параметров

И в том и в другом случае скорее всего нужны будут согласия собственников смежных земельных участков где Вы не выдержали расстояния.
Проверьте расстояния от Вашего дома до дома на соседнем участке - минимум 6 метров.
Согласие собственника второго пустого участка также потребуется. То, что участок пустой и там никто давно не появлялся никого не волнует. Сегодня его нет, завтра появится.

Ну и последний путь - через суд тоже вполне реальный

 

@Spozu33, если я вас правильно понял мне нужно идти в администрацию коломенского р-на в отдел архитектуры, объяснять ситуацию (что в таком виде уже купил) и пробовать получать разрешение на отклонение от предельных параметров.
с одним соседом который с апреля по октябрь там живёт, проблем не будет, а вот как найти второго соседа честно даже не знаю.
кстати а как должно выглядеть бумажка с согласием соседа если есть образец?
или оно пишется в произвольной форме?

@Jul-julia,
Проблема в том что продавец говорил что РнС нет, но так же они говорили что для его получения всё есть, и проблем не будет.
А к юристу я пошёл перед сделкой только потому что, узнал от соседа что дом стоит так более 3х лет, у меня закралось подозрение что ЗУ под арестом или ещё под какими санкциями. Но нет обременений не было.
А причина простоя дома была в том что, владельцы муж и жена просто развелись и разъехались по разным регионам.

Порядок оформления документов я изучал т. к. изначально планировал приобретать голый участок под строительство, но посчитав примерно все предстоящие с этим (с 0 до отделки) расходы понял что не мой вариант, и тут нашёл объявление о продаже этого дома с недостроем. + подкупили цена, скважина и стадия готовности, да и юрист до совершения сделки обнадёжил что проблем с получением РсН не будет.

вот как то так

 

@Sherlok1988, Все понятно. У соседей нет контактов собственника пустого участка, поспрашивайте? А если Вам выписку на соседний участок с росреестра заказать, там должны быть Ф. И. О собственника участка. И может есть смысл сходить на прием в архитектуру и поговорить лично, возможны Вы их заинтересуете чем-нибудь и с Вами захотят как-то договориться по-мирному...

 

@Sherlok1988,
Ну сходу сразу выкладывать всю информацию я бы не стал, надо постепенно, смотреть на реакцию специалистов архитектуры, если адекватные - рассказывайте как есть.
Варианты как я написал выше - либо новое ГПЗУ либо разрешение на отклонение.
Кстати когда подготовлено Ваше ГПЗУ? "Срок действия" ГПЗУ 3 года.
Согласи обычно делает в произвольной форме.
@Jul-julia, правильно сказала, сделать выписку в росреестре - узнать кто собственник.

 

@Spozu33, ГПЗУ от 2013 года. Срок действия прошел.

 

Я таки может скажу какую нибудь глупость, но послушайте старого еврея, выделите самую главную персону в вашем вопросе, возьмите у Сарочки немного шекелей, на них купите кашерного армянского коньячку, Парошенковских ИфРоше) и к вельможе на поклон. +80% к успеху, уверяю вас.

 

@Jul-julia, @Spozu33,
да уж то есть получается что ГПЗУ в любом случае заново делать, т. к. срок имеющегося истёк.

т. к. ГПЗУ делать новый, то на мой взгляд в любом случае идти в архитектуру и рассказывать всё как есть, потому что если не рассказать всё сразу, то врятли есть вариант получить ГПЗУ с нужными отступами.