Проверка юридической чистоты ЗУ перед покупкой

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Подскажите пожалуйста!
Хотели покупать ЗУ недалеко от Раменского. Он совсем не застроен, забор довольно свежий. Брали выписку из ЕГРП, чисто. Смотрел копии договоров купли продажи этого участка двух предыдущих хозяев, смотрел копию кадастрового паспорта ЗУ. Вроде все чисто. Но сегодня наткнулся на такой документ:

Спойлер: апелляционное определение

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2014 г. по делу N 33-19772/14
судья: Федюкина О. В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего: Тегуновой Н. Г.,
судей: Савоскиной И. И., Мирошкина В. В.,
при секретаре: Х. О.,рассмотрев в открытом судебном заседании от 10 сентября 2014 года апелляционную жалобу Х. К. и З. на решение Раменского городского суда Московской области от 09 апреля 2014 года по гражданскому делу по иску Раменского городского прокурора в интересах муниципального образования "Раменский муниципальный район Московской области" к В., Х. К., З., третьим лицам ФГБУ "Федеральной кадастровой палате" по МО, Управлению Росреестра по МО, Администрации с/п Константиновское, Р. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, результатов межевания земельного участка, снятия земельного участка с кадастрового учета, прекращении зарегистрированного права собственности, истребования земельного участка из чужого незаконного владения, заслушав доклад судьи Савоскиной И. И., объяснения явившихся лиц, установила:
Раменский городской прокурор обратился в суд с иском в интересах муниципального образования
Раменский муниципальный район Московской области к В., Х. К., З., о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, результатов межевания земельного участка, снятии земельного участка с кадастрового учета и истребовании земельного участка.
Требования мотивированы тем, что Раменской городской прокуратурой проведена проверка
соблюдения земельного законодательства на территории д. Дьяково сельского поселения
Константиновское Раменского муниципального района Московской области. 30.03.2013 г. возбуждено уголовное дело <данные изъяты> по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ по факту завладения мошенническим путем земельными участками, в том числе спорного земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м. Незаконно проведено межевание участка, поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер <данные изъяты> и адрес: <данные изъяты>. Право собственности на участок 18.03.2009 г. было зарегистрировано за В. на основании выписки из похозяйственной книги <данные изъяты> за 1997 - 2001 г. Запись о предоставлении земельного участка В. сделана на основании постановления Главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1993 г. <данные изъяты>. Однако, сведений в правоустанавливающем документе о предоставлении В. земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м не имеется. В. распорядился земельным участком на основании договора купли-продажи, продав его Х. К., который впоследствии произвел отчуждение участка по договору купли-продажи З., который является правообладателем участка. Поскольку В. спорный участок в установленном законом порядке не предоставлялся, он не мог распоряжаться данным имуществом, в связи с чем, совершенные в отношении этого недвижимого имущества сделки являются
также ничтожными. Сведения в государственный кадастр недвижимости были внесены не
уполномоченным лицом, без учета мнения собственника земельного участка - РФ в лице
муниципального образования "Раменский муниципальный район Московской области", чем нарушены положения ст. 20 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Помощник прокурора в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель Администрации Раменского муниципального района по Московской области в
судебное заседание не явился, письменно просил исковые требования удовлетворить.
В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые
требования оставил на усмотрение суда, ранее пояснял, что в собственности земельных участков в Раменском районе никогда не имел, с Х. К. и З. никогда знаком не был, все подписи не его.
Х. К., З. в судебное заседание явились, их представители по доверенности возражали против
удовлетворения исковых требований.
Представитель Управления Росреестра по Московской области не явился, извещен.
ФГБУ "ФКП Росреестр" по Московской области о рассмотрении дела извещено, представитель в
судебное заседание не явился.
Р. в судебное заседание не явилась, извещена.
Решением суда от 09 апреля 2014 года исковые требования Раменского городского прокурора
удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Х. К. и З. подали апелляционную жалобу, в которой просят
решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального
права.
Х. К., З. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены, их интересы
представлял представитель по доверенности Б., который доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Прокурор в судебном заседании апелляционной инстанции П. просила решение оставить без
изменения, жалобу - без удовлетворения.
Представитель администрации Раменского муниципального района Московской области М.,
просила решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не
явились, надлежаще извещены, уважительных причин неявки не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах этих доводов,
заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.
Предметом спора является земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым
номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <данные изъяты>.
Государственная регистрация права собственности за В. на указанный земельный участок была
произведена 18.03.2009 г. на основании выписки из похозяйственной книги <данные изъяты> за 1997 - 2001 г. Администрации Константиновского сельского округа, из которой следует, что участок В. предоставлен на основании постановления Главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1993 г. <данные изъяты>.
30.10.2009 г. между В. и Х. К. заключен договор купли-продажи земельного участка.
09.02.2011 г. заключен договор купли-продажи земельного участка между Х. К. и З.
Право собственности З. на спорный земельный участок зарегистрировано.
В постановлении Главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1993 г. <данные изъяты> о
выделении участка В. отсутствуют.
По данным Администрации Раменского района в похозяйственных книгах Администрации
Константиновского сельского округа за 1993 - 2005 г. по д. Дьяково лицевые счета на имя В. отсутствуют.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
своим имуществом.
Согласно ст. 64 Земельного кодекса от 25.04.91 г., земельные участки для ведения личного
подсобного хозяйства передавались по желанию граждан в собственность местными Советами
народных депутатов в соответствии с их компетенцией.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки удостоверяются документами в
соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 9 ст. 3 Закона РФ N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие
Земельного кодекса РФ" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По смыслу положений пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно
приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, регистрация права собственности В.
на спорный земельный участок была произведена на основании выписки из похозяйственной книги
<данные изъяты> за 1997 - 2001 г. администрации Константиновского сельского округа о наличии у
гражданина права на земельный участок от 18.03.2009 г., из которой следует, что запись о
предоставлении В. земельного участка сделана на основании постановления главы Тимонинского
сельского Совета <данные изъяты> от 25.10.1993 г.
Вместе с тем, Постановление главы Тимонинского сельского Совета <данные изъяты> от
25.10.1993 г. сведений о выделении В. земельного участка не содержит.
Разрешая по существу требования о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного
участка, суд руководствовался ст. ст. 167, 168, ч. 1 ст. 302, 209 ГК РФ, ст. 64 ЗК РФ, Примерным
порядком изъятия и предоставления земельных участков в городах и поселках Московской области,
Решением Московской областной думы "О порядке регистрации, передачи и закрепления земель в
собственность и пожизненное наследуемое владение гражданам в Московской области", ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", дав оценку всем представленным доказательствам по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ в их совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок выбыл из владения собственника муниципального образования Раменский муниципальный район Московской области помимо его воли, поскольку спорный земельный участок В. в установленном порядке не предоставлялся, в связи с чем, нарушенное право собственности РФ в лице муниципального образования Раменский муниципальный Московской области подлежит восстановлению путем удовлетворения заявленных требований.
Данный вывод суда не опровергается доводом жалобы о том, что выписка из похозяйственной
книги служит законным и достаточным основанием для регистрации права на земельный участок за гражданином, поскольку постановление Главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1993 г. N 528, на основании которого сделана запись в похозяйственной книге о праве В. на спорный земельный участок, не содержит сведений о правах В., а при таких обстоятельствах выписка из похозяйственной не может быть признана достаточным доказательством наличия права В. на земельный участок, что дополнительно подтверждается отсутствием лицевых счетов на В. по 2005 год и иных правоустанавливающих документов.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что земельный участок выбыл из владения
муниципального образования помимо его воли, получил свое подтверждение в судебном заседании при исследовании материалов дела.
Доводы жалобы о необоснованном неприменении срока исковой давности являются неверными.
В соответствии со ст. ст. 181, 196 ГК РФ к требованиям о применении последствий
недействительности ничтожной сделки применяется срок давности, который составляет три года. В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Довод относительно того, что муниципальное образование должно было узнать о выбытии
спорного земельного участка из его владения в момент самого выбытия, судебная коллегия не
принимает во внимание, поскольку о данном обстоятельстве муниципальное образование в известность поставлено не было.
Из материалов дела следует, что муниципальное образование выявило выбытие спорного
земельного участка из своего владения только весной 2013 года, после чего обратилось с
соответствующим заявлением в правоохранительные органы, что и следует положить в начало течения срока исковой давности, который, при таких обстоятельствах, на момент подачи искового заявления не истек.
Ссылка на то, что З. является добросовестным приобретателем, не может повлечь отмену
обжалуемого решения суда, поскольку материалами дела, бесспорно, подтверждается то
обстоятельство, что спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, что в силу положений ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать его собственником у ответчика.
Доводы жалобы о том, что судом не применена реституция, не может повлечь за собой отмену
решения суда, поскольку ответчики не лишены возможности осуществить защиту своего нарушенного права путем предъявления самостоятельных требований.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по
делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, с
которыми согласилась судебная коллегия, правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, жалоба не содержит, ее доводы основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, правильно установленных судом.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия, -
определила:
Решение Раменского городского суда Московской области от 09 апреля 2014 года оставить без
изменения, апелляционную жалобу Х. К. и З. - без удовлетворения.

Теперь, накануне сделки, я готов отказаться от ее проведения, ибо, если окажется что он с мутной историей, могу лишиться и своих денег, и участка.
Подскажите каким образом можно выяснить историю возникновения участка?

 

Уважаемый @Dremlin, не могли бы Вы прокомментировать пост 155.
Получается, что не посмотрев при покупке постановление о выделении ЗУ, (или даже посмотрев, но если не знаешь фамилию первого собственника, то и сравнивать нечего) можно вот так очень сильно попасть и остаться и без участка и без денег.
Или все же есть выходы из подобной ситуации?
Почему нельзя переложить всю ответственность на реестр (администрацию, выдавшую выписку из похозяйственной книги)? Ведь это он регистрирует права на основе поддельных документов, вносила записи в книгу.

 

@Jadran, а чего тут комментировать? Против лома нет приема. Факт подделки установить иначе чем в рамках уголовного дела невозможно. Срок исковой давности для виндикациисчитается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о факте незаконного владения.
Какую ответственность вы хотите возложить на Росреестр? Он может проверить документы только на соовтетствие формальным требованиям. Как он может узнать о подделке? Так что тут только копать так глубоко, как только это возможно, и в любом случае, любые исследования могут только минимизировать риски, но не устранить их полностью.
Есть такая вещь как страхование титула, некоторые банки требуют страховать титул по заложенной недвижимости. Здесь тоже может в какой-то мере помочь.

 

Самостоятельно запросив из администрации (архива) копию постановления и сравнив ее с тем, что ему принесли на регистрацию.

Читал, что всеми правдами и неправдами не выплачиваются такие страховки.

Мне кажется, администрация должна знать, что происходит с землями на вверенной ей территории. Хотя, возможно, эти мысли от наивности.

 

Нет такой обязанности.

Со страховой больше шансов получить деньги, чем с продавца-мошенника

Вы еще скажите про публичную доступность сведений в Росреестре.
Кстати, сроки давности по виндикации считаются с особенностями. За основу идет момент утраты владения (о чем должен узнать собственник), но если неизвестен текущий владелец (что характерно для движимого имущества), то срок давности не начинает течь, пока не станет известен ответчик

 

Недавно заказал такую выписку. В итоге, хотя присланный документ и назывался выписка о переходе прав, в нем указывался только текущий собственник. Вот так "замечательно" работает Росреестр.

 

Доброй ночи. Что-то туплю. Не подскажите, можно ли сделать такой запрос на сайте росреестра в режиме он-лайн, если адрес такой: деревня такая-то, участок такой-то. Также не понятно что нужно выбрать если запрашивать сведения на сайте в электронном или бумажном виде.

 

@Jadran, сам не запрашивал, но на сайте же есть возможность указания произвольного адреса (поля "иное" и "иное описание местоположения". Вопрос в том, насколько будет совпадать адрес, который вы укажете, с адресом, возможно имеющимся в ГКН.

Не понял вопроса. Или вы выбираете форму сведений - ссылка на электронный документ, и тогда получите pdf файл, или выбираете бумажный документ, и тогда получите распечатку по почте или в отделе Росреестра.

 

Да, это так. Не понятно, что запрашивать. Т. е. не понятно, что выбирать в поле запроса "Прошу предоставить" т. к. варианта типа "прошу предоставить сведения об объектах зарегистрированных на земельном участке" там нет.

 

КП это, я так понимаю, кадастровый паспорт. Но дом может быть зарегистрирован по декларации. Тогда кадастрового паспорта не будет, а на участке все же будет зарегистрирован дом.

 

Либо перебирать возможные варианты наугад, либо сходить на прием.