Проверка юридической чистоты ЗУ перед покупкой

Cedric_1 · 10.10.14

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

НаталияKenig сказал(а): ↑

Только теперь запуталась, брак на какую дату проверять?

Если в постановлении от 1993 г. ничего не сказано про оплату участка, то, состоял продавец в браке или нет, не имеет значения. С большой долей вероятности можно предположить, что положения о возмездности (платности) сделки постановление не содержит, т. к. в противном случае между администрацией и продавцом должен был бы быть заключён ДКП этого участка, а про него, как мы понимаем, речь даже не ведётся.
Но, чтобы не гадать на кофейной гуще - надо заглянуть в постановление от 1993 г.

НаталияKenig · 10.10.14

Cedric_1 сказал(а): ↑

Но, чтобы не гадать на кофейной гуще - надо заглянуть в постановление от 1993 г.

Где ж его взять?) Продавец, даже не помнит, было ли оно у него на руках ..
За ответы спасибо, тоже думаю, что приватизация без ДКП была, почти успокоилась)

Jadran · 10.10.14

@НаталияKenig, по большому счету Вам как покупателю должно быть абсолютно "фиолетово" где и когда состоял продавец. Это его личное дело. Вы не обязаны проверять, был он в браке или не был. Если дойдет до суда, то за свои действия должен будет отвечать продавец. И компенсацию бывшая супруга (супруг) должны требовать именно с продавца. Конечно, при вашей грамотной защите.

Dremlin · 10.10.14

Jadran сказал(а): ↑

Если дойдет до суда, то за свои действия должен будет отвечать продавец. И компенсацию бывшая супруга (супруг) должны требовать именно с продавца.

Только есть реальная практика на уровне Верховного суда о признании сделки без нот. согласия супруга недействительной.

НаталияKenig · 11.10.14

Все-таки продавец утверждает, что нынешняя жена -это его вторая жена, и женат он с 2001 года, а книжку садовода он ее вписал не в 90е, а в 2000ые годы. С его слов, с прежней женой он развелся в 1996 году, и вообще говорит, что я его задолбала уже, и хватит лезть в его личную жизнь. Спросили у соседей, те тоже сказали, что раньше у него была другая жена.

Dremlin · 12.10.14

Jadran сказал(а): ↑

Не поделитесь ссылочкой? Заранее спасибо.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 декабря 2011 г. N 67-В11-5

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В. В.,
судей Пчелинцевой Л. М. и Гетман Е. С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 декабря 2011 г. гражданское дело по иску Дернек Н. А. к Землянской В. К., Дернек И. С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки
по надзорной жалобе Дернек Н. А. на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 марта 2011 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М., объяснения представителя Землянской В. К. - Сергеевой О. И., возражавшей против удовлетворения надзорной жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Дернек Н. А. обратилась в суд с иском к Землянской В. К., Дернек И. С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г. <...>, <...>, и применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что с 12 января 2000 г. состоит в браке с Дернеком И. С. По договору об инвестиционной деятельности от 22 декабря 2006 г. Дернек И. С. приобрел трехкомнатную квартиру по указанному адресу, зарегистрировав 08 октября 2007 г. свое право собственности на нее. 23 июня 2009 г. Дернек И. С. выдал доверенность Ибрагимову М. А., который, действуя от имени и в интересах Дернека И. С, по договору купли-продажи продал названную квартиру Землянской В. К. При этом нотариальное согласие Дернек Н. А. как супруги продавца квартиры на совершение сделки купли-продажи квартиры ответчиком в нарушение требований п. 3 ст. 35 СК РФ получено не было. Поскольку Дернек Н. А. не знала и не могла знать о продаже супругом квартиры, являющейся их совместной собственностью, то просила признать договор купли-продажи квартиры на основании ст. 34, 35 СК РФ и ст. 166 - 168 ГК РФ недействительным с применением последствий его недействительности.
Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2010 г. в удовлетворении иска Дернек Н. А. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 марта 2011 г. решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Дернек Н. А. ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений, как незаконных, и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По результатам изучения доводов надзорной жалобы Дернек Н. А. 12 августа 2011 г. судьей Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и ее же определением от 18 ноября 2011 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебное заседание Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации заявитель надзорной жалобы Дернек Н. А. и ответчик Дернек И. С, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде надзорной инстанции, не явились. 05 декабря 2011 г. от Дернек Н. А. и Дернека И. С. в Верховный Суд Российской Федерации поступили телеграммы, содержащие просьбу о рассмотрении дела в их отсутствие. На основании ст. 385 ГПК РФ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие Дернек Н. А. и Дернека И. С.
Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы и возражений на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены судебных постановлений в порядке надзора.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и кассационной инстанций, которое выразилось в следующем.
Судом установлено, что 12 января 2000 г. Дернек И. С. и Рябкова Н. А. заключили брак, при государственной регистрации которого супруге присвоена фамилия Дернек Н. А.
В период брака по заключенному договору об инвестиционной деятельности от 22 декабря 2006 г. Дернек И. С. приобрел в собственность трехкомнатную квартиру по адресу: г. <...>.
08 октября 2007 г. Дернеку И. С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области выдано свидетельство о праве собственности на указанную квартиру.
Дернек И. С. как собственник квартиры 20 марта 2009 г. выдал доверенность Ибрагимову М. А. на представительство его интересов по вопросу оформления сделки купли-продажи квартиры.
Ибрагимов М. А., действующий по доверенности от 20 марта 2009 г. от имени и в интересах Дернека И. С., по договору купли-продажи от 23 июня 2009 г. передал квартиру в собственность Землянской В. К.
Согласно п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Разрешая спор и отказывая Дернек Н. А. в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 23 июня 2009 г. соответствует всем требованиям гражданского законодательства, заключен в письменной форме, подписан сторонами, прошел государственную регистрацию, право собственности покупателя на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке.
Что касается доводов истца Дернек Н. А. о том, что о договоре купли-продажи квартиры она не знала, нотариально удостоверенного согласия супругу на совершение этой сделки не давала, а также ссылок истца на нормы семейного законодательства (а именно п. 1 ст. 34 и п. 3 ст. 35 СК РФ) в обоснование требований о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, то, по мнению суда, ст. 35 СК РФ должна рассматриваться в системной связи со ст. 253 ГК РФ. Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотиву отсутствия согласия другого участника, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 СК РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Исследовав обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что покупатель спорной квартиры Землянская В. К. не знала и не могла заведомо знать об отсутствии согласия Дернек Н. А. на заключение договора купли-продажи квартиры ее мужем.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и толкованием норм материального права, примененных к отношениям сторон. При этом суд кассационной инстанции указал, что истцом Дернек Н. А. не представлено доказательств того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия Дернек Н. А. на совершение сделки купли-продажи квартиры ее мужем Дернеком И. С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что выводы судов первой и кассационной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
В исковом заявлении и при рассмотрении дела в суде Дернек Н. А. в обоснование требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г. <...>, и применении последствий недействительности сделки, ссылалась на то, что о состоявшейся сделке купли-продажи квартиры она не знала, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ супругу Дернеку И. С. не давала. Спорная квартира, на которую Дернек Н. А. имела право в соответствии со ст. 34 СК РФ как на общее совместное имущество супругов против воли выбыла из ее владения.
Однако суд при разрешении дела не применил к возникшему спору нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, а руководствовался положениями абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 3 ст. 253 ГК РФ, что нельзя признать правильным. Судом не учтено, что нормы п. 3 ст. 35 СК РФ не противоречат ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 ГК РФ говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью. Обстоятельств, которые позволили бы суду не применять нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, в ГК РФ и СК РФ не приводится. Следовательно, применение этих норм, с учетом характера заявленных Дернек Н. А. требований, является обязательным.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции, оставившее данное решение без изменения, нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без устранения которого невозможны восстановление и защита нарушенных прав Дернек Н. А., что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для их отмены.
При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными с учетом положений п. 3 ст. 35 СК РФ обстоятельствами.
Руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 марта 2011 г. отменить и направить дело на рассмотрение в суд первой инстанции.

Jadran · 13.10.14

@Dremlin, такое решение ВС для практики означает, что у одиноких взрослых людей квартиры, поступившие в их собственность по возмездным сделкам, лучше не покупать. Ведь фактически невозможно проверить был ли человек женат на момент сделки, и решен ли вопрос раздела имущества после развода. Да, и был ли этот развод то же не проверишь. Если я не прав, прошу меня поправить.

Dremlin · 13.10.14

@Jadran, это вы задаете вопрос о согласии бывшего супруга. По этому вопросу нет 100% единообразной практики; по закону требуется согласие только супруга, а не бывшего супруга. Есть решения судов, когда и по бывшему супругу требовали наличия согласия.

Jadran · 13.10.14

@Dremlin, ну, не только о согласии бывшего супруга. Я ведь написал:

Jadran сказал(а): ↑

Да, и был ли этот развод то же не проверишь.

Супруги могут не жить вместе, но не оформить развод.
А штампа в паспорте может не быть.
Как же покупатель может проверить, что продавец женат? Никак.

ИМХО какое-то кривое решение ВС. Совершенно не понятно почему должен страдать покупатель. Отвечать должен супруг, который продал без согласия второго супруга. Просто чтобы было неповадно суды должны, например, моральный ущерб щедро компенсировать.

bar45 · 21.10.14

Dremlin сказал(а): ↑

закажите выписку из ЕГРП

А если участок на карте Росреестра не указан, но соседние отмежеваны (Cнт), возможно ли сделать такую выписку. И чем вообще грозит отсутствие участка на карте Росреестра, при условии что свидетельство собственности имеется?

Dremlin · 21.10.14

bar45 сказал(а): ↑

А если участок на карте Росреестра не указан, но соседние отмежеваны (Cнт), возможно ли сделать такую выписку.

Возможно

bar45 сказал(а): ↑

И чем вообще грозит отсутствие участка на карте Росреестра, при условии что свидетельство собственности имеется?

Отсутствие на карте - ничем не грозит. Отсутствие межевания может означать несоответствие фактической площади участка и площади по свидетельству.

Jadran · 22.10.14

bar45 сказал(а): ↑

возможно ли сделать такую выписку.

Возможно, только в итоге получиться кадастровый паспорт, так как разделов, которые есть в выписке просто не будет.

bar45 · 25.10.14

Dremlin сказал(а): ↑

Отсутствие межевания может означать несоответствие фактической площади участка и площади по свидетельству.

То есть если есть кадастровый номер, то все нормально - можно выходить на сделку?

Jadran · 26.01.15

Уважаемый @Dremlin, подскажите, где проверить не зарегистрировано на участке категории ЗНП какое-либо строение? Участок выделялся в середине 90-х прошлого века.
Насколько я понимаю, нужно искать в БТИ по месту нахождения участка и сделать запрос в росреест. Запросы делать по адресу и кадастровому номеру? С учетом времени формирования участка, где еще стоит поискать информацию?

Dremlin · 27.01.15

Я бы делал запросы по адресу. И еще запрос в ГКН, т. к. туда могли передать данные из БТИ, а право так и осталось незарегистрированным. Кстати, не знаю как у вас, а у нас в принципе можно сходить на прием, и специалист просто глянет, что у них в базе по этому адресу числится.
Но особой необходимости в этом, при отсутствии регистрации права в ЕГРП, я не вижу.
Если объекта нет, то в договоре просто фиксируется состояние участка (не застроен, нет ОКС).
Если даже там когда-то было здание, но оно не было зарегистрировано, то зарегистрировать после сделки его не получится, оспорить сделку - тоже, т. к. на момент сделки здания уже не существовало, а значит, право собственности прекратилось (даже если право возникло до 98 года).
Так что схема оспорить сделку из-за несоблюдения принципа "единства судьбы недвижимости и участка" не получится, как мне кажется.

Быстрый поиск

Проверка юридической чистоты ЗУ перед покупкой

Модератор

Cedric_1

Модератор

Участник

НаталияKenig

Участник

Живу здесь

Jadran

Живу здесь

юрист-консуль

Dremlin

юрист-консуль

Участник

НаталияKenig

Участник

юрист-консуль

Dremlin

юрист-консуль

Живу здесь

Jadran

Живу здесь

юрист-консуль

Dremlin

юрист-консуль

Живу здесь

Jadran

Живу здесь

Живу здесь

bar45

Живу здесь

юрист-консуль

Dremlin

юрист-консуль

Живу здесь

Jadran

Живу здесь

Живу здесь

bar45

Живу здесь

Вложения:

Живу здесь

Jadran

Живу здесь

юрист-консуль

Dremlin

юрист-консуль