С какой даты отсчитывается срок владения собственностью

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Я бы задала Ваш вопрос прямо на сайте МФ РФ с просьбой правильно ли Вы понимаете ст. 220 НК РФ. Дело в том, что было решение ВС РФ на тему двух комнат, объединенных в квартиру, где решили, что поскольку образовался новый объект - квартира, право собственности нужно отсчитывать от момента оформления в собственность квартиры. Мне кажется Вам следует рассмотреть худший вариант - если жилой дом -новый объект, налог придется платить с его кадастровой стоимости на 01.01.2018, скорректированной на 0,7, уменьшив эту сумму на 1 млн. руб.

 

Здравствуйте. Вопрос: Мой свекр (я, выступаю от его имени по нотар. доверенности) являлся владельцем 49/100 жилого дома на основании свидетельства о праве на наследстве по завещанию от 20/03/1992. Оставшиеся 51/100 жилого дома куплены им по договору купли-продажи от 28/04/2018г, за 375000 руб Получена единая Выписка из ЕГРН от 04/05/2018г., где указано:
Вид, номер и дата гос. рег. права: Собственнность,№* от 04/05/2018г.
Документы-основания: Договор купли-продажи от 28/04/2018, реестр. номер*, Свидетельство о праве на наследство по завещанию от 20/03/1992 №*,рестр.номер№ *
Ограничение прав и обременение объекта недв-ти: не зарегистрировано.
На данный момент кадастровая стоимость ЗУ составляет 812000 руб, кад. стоимость дома 1 712 000руб.
Указанный дом будет продан в ближайшее время как единый объект недвижимости за 2 700 000руб.
Как можно избежать уплаты НДФЛ? Можно ли в договоре купли-продажи после указания общей стоимости договора, выделить отдельно стоимость долей (скорее выделить стоимость отдельных литер). Долю, соответствующую купленной 28/04/18 -выделить цену продажи 375000руб, долю, находящуюся во владении с 1992 года -выделить цену продажи 2 325 000руб... Есть вопрос, конечно, как Росреестр посмотрит на содержание договора. А налоговой инспекции можно будет в досудебном порядке доказать правоту? А может существуют другие варианты решения вопроса...

 

Вот с землей я не очень поняла. Земля в наследство по завещанию от 1992 г? С жилым домом все хорошо - там нет объекта налогообложения и декларировать этот доход не нужно:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 21 марта 2016 г. N 03-04-05/15497

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу порядка налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в 2012 году налогоплательщик унаследовал 1/2 доли в праве собственности на жилой дом. С 2014 года налогоплательщик стал единоличным собственником в праве собственности на жилой дом. В настоящее время планируется продать указанный дом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса (здесь и далее в редакции, применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса установлено, что не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Учитывая изложенное, поскольку право собственности на жилой дом принадлежало налогоплательщику (независимо от изменения размера его доли в праве собственности на квартиру) более трех лет, доходы, полученные от его продажи, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

 

@Людочка, Спасибо огромное за ответ на мой вопрос (и не только на мой вопрос- все ваша работа на форуме заслуживает искренней благодарности).
Почему я не уделила вниманием "земельный" вопрос- потому что, я считала, что и дом, и земельный участок на котором он стоит, будет продан, как единый объект. И оформление прав на землю не должно повлиять на налогообложение сделки. Поправьте меня, если это не так...
Вопрос, который я выложила в другом разделе, для пояснения ситуации:

То есть, на земельный участок право собственности еще не зарегистрировано, платно или бесплатно, но это будет сделано в ближайшее время, после чего и планируется продажа дома.

 

Вот по поводу земли у МФ РФ совершенно противоположная позиция. Право собственности на землю отсчитывается с момента регистрации права собственности нового объекта. Т. е. в Вашем случае нужно обратить внимание на кадастровую стоимость земли на 1 января, если она будет. Если нет, забываем про кадастр и в договоре купли-продажи обязательно раздельно указывать стоимость земли (в пределах 1 млн. руб.,чтоб не было налога) и стоимость жилого дома (тут все равно, поскольку продаваемые доли отсчитываются в собственности с момента получения права собственности на раннюю долю).
Обратите внимание на то, что по земле (даже если стоимость в пределах 1 млн. руб) нужно обязательно подать налоговую декларацию по окончании года, в котором получен доход и не позднее 30.04.

 

@Людочка, прочёл тему, есть вопрос.
Клиент безвозмездно получил ЗУ по Постановлению Главы района от 15.08.1995, (Моск. обл)
С тех пор никаких свидетельств ни синих, ни розовых не получал,
но исправно платил налог на этот ЗУ по квитанциям, которые приходили из Налоговой этого района.
В 2017 озаботился продажей сего ЗУ, для этого: - получил арх. выписку из этого Постановления (как правоустанавливающий документ),
- провел межевание и соответственно, одновременно с этим зарегистрировал права в Росреестре.
Участок был продан за 1,5 млн. р. А в 2018 по требованию налоговой пришлось уплатить с 0,5 млн. р. 13%. Есть ли смысл бодаться с налоговой?

 

Т. к. право собственности возникшее до вступления в силу 122-ФЗ признается, то и сроки владения должны считаться в вашем случае с 15.08.1995.
Требование налоговой можно посмотреть? Перс. данные можно замазать.

 

Вот мне гораздо интереснее Постановление Главы района - как там передается участок? Поскольку земельный налог платится не только если в собственности, но и право владения. Вот гляньте:
Поэтому на основании пункта 1 статьи 388 НК РФ плательщиком земельного налога признается также лицо, чье право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на земельный участок удостоверяется актом (свидетельством или другими документами) о праве этого лица на данный земельный участок, выданным уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте и на момент издания такого акта.

{Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога"
А налоговая по формальному признаку на основании данных Росреестра увидела, что право собственности оформлено недавно и направило налоговое уведомление (требование).

 

@Людочка,Постановление (архивная выписка), на основании которого зарегистрировали собственность, прилагаю. Дата Постановления и дата постановки на кадастровый учет совпадают, т. е. 15.08.1995г.

@preparator_76, Требования из налоговой на руках нет, да и налог уже уплачен.
Если, Вы ссылаетесь на п. 1 ст. 69 218-ФЗ :" Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей",
то вот как это положение использовать для возврата уплаченного при продаже участка налога.

 

Т. к. в Постановлении не указано право, на котором предоставляется участок, то согласно п. 9.1 ст. 3 Закона 137-ФЗ О введении в действие ЗК РФ, участок считается предоставленным на праве собственности.
Для начала я бы написал простое обращение в ФНС с описанием ситуации, что право возникло в 1995 году, сроки владения соблюдены, налога быть не должно, но ИФНС его истребовало (если, конечно, оно на самом деле истребовало, все-таки требование бы тоже хотелось посмотреть), ну и резюме "прошу вернуть излишне уплаченный налог".
Ну а дальше в зависимости от того, что ответит ИФНС.

 

@preparator_76,
требование попрошу клиента отыскать.
Действительно, из текста статьи, на которую Вы ссылаетесь (п. 9.1 ст. 3 Закона 137-ФЗ) нет сомнений в предоставлении участка на праве собственности: " В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность".
Хорошо, что уже есть два закона, на которые можно сослаться. Далее "будем посмотреть"

 

@preparator_76, вот раздобыл уведомление

 

Как и следовало ожидать, никакого требования уплатить налог не было, было требование задекларировать доход, при этом в декларации, если склероз мне не изменяет, совершенно спокойно указывается основание освобождения от уплаты налога и налоговая учитывает доход, но налог не начисляет.
Формально-юридически это выглядит так, как будто человек не воспользовался освобождением от уплаты налога, сам захотел его уплатить и уплатил
Либо просто при заполнении декларации была допущена ошибка, были указаны не те данные, например, та же дата возникновения права, если указали с даты первичной регистрации в ЕГРН, которая может совпадать с датой продажи, то вот и результат - образовался налог.
Наверное, теперь надо подавать уточненную декларацию и просить вернуть налог.

 

@preparator_76, ну, ни хрена себе развод. Клиент на приёме у нал. инсп. заполнил декларацию, взял бумаги, выписанные на уплату налога, пошёл в сбер. б. и оплатил.
Теперь, либо идти в налоговую лично со всеми бумагами и там писать уточ. деклар., либо писать "простое обращение в ФНС с описанием ситуации, что право возникло в 1995 году, сроки владения соблюдены, налога быть не должно..." ?

 

Каждый сам кузнец своего счастья, ну и несчастья, соответственно, тоже
Не думаю, что имел место умышленный "развод", скорее просто один не разбирался в вопросе, а второй, если и разбирался, то, может быть, просто не стал вникать.
Короче, если декларация была, то я бы сделал уточненную с приложением обращения/заявления с пояснениями и просьбой вернуть налог и приложить выписку из постановления о предоставлении участка.