Ремонт американского дома (отчет)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Если кто следит за моей темой, то помнит, что два месяца назад я установил на крышу электро-кабель для топки снега. Проблема там в том, что теплоизоляци в крыше никакая и снег тает, потом вода стекает в более холодную часть крыши рядом с водостоком и там образует ледяной затор. И так по кругу, что в итоге приводит к воде текущей по внутренней кирпичной стене и другим непотребным местам.

В эти выходные наконец выпал снег и удалось проверить кабель в действии. Результаты даже предвзошли ожидания. Хотя снега была не очень много, и возможно все обошлось бы и так, но кабель проделал отличные пути для стока воды.

Завтра будет настоящий снегопад - до полуметра снега, потом мороз, потом оттепель, так что буду наблюдать за системой в "боевых" условиях

 

Расход электроэнергии не будет напрягать?

 

Пока не знаю, но другого выхода (кроме как переделывать всю крышу) нет. Да и включаю я только во время снегопадов, а они у нас не так часто бывают

 

Если будет возможность напиши сколько метров кабеля положил и какой примерно реальный расход электричества получается.

 

Итак, у нас за последние две недели выпало рекордное количество снега - до полутора метров. Электрические кабель в целом показал себя неплохо, но в конечном счете с задачей не справился. Возможно это из за сильного снегопада. Некоторое количество воды все таки попало под кровлю и текло по внутренней стене. Хорошо, что я во время ремонта кухни ничего не делал вплотную к внешней стенке (изначально было понятно, что без ремонта крыши проблема полностью не решиться)

Крыша там вообще сделана очень странно. Она вообще не выступает за пределы стены. Более того, часть водосточного желоба даже сидит немножко на последих кирпичах стены. Поэтом если вода вдруг не имеет возможности стекать в водосток, то она сразу попадает на внутренннюю или внешнюю поверхность стены. Сама же кровля состоит из 5 (ПЯТИ) слоев асфальтовых шинглов. Максимум можно два (после этого предиудщие слои надо удалять). Под шинглами либо слой дранки, либо какие то остатки обрешетки - пока не очень понятно. Тем более что изначально на доме скорее всего была сланцевая крыша.

Видимо этим летом предстоит полная замена крыши над задней частью дома (тем более в связи с возможной покупокй нового дома, постоянно скидывать снег желание нет). При этом без разбора потолка в квартире на втором этаже.

Пока планирую сделать так: сначала конечно разобрать стопицот слоев старой кровли, оставив только обрешетку. Сверху пустить новые стропила, опираясь на кирпичную стену. Затем все это пространство (и старое и новое) заполнить чем нибудь вроде целлулезной теплоизоляции. Затем обрешетка из фанеры или OSB, по ней несколько слоев polyISO изоляции, затем пространство для вентиляции, затем еще слой OSB, потом мембрана и наконец шинглы

Если кто имеет какие замечания по теме, буду рад услышать

 

Как говорит, уважаемые @Roracotta, мы не знаем ваших маркетов)
материал polyISO что из себя представляет? По идее, на этом месте должна быть гидроизоляционная мембрана, которая пропустит пар из перекрытия в вентилируемый зазор.
И у нас так не делаю - я имею в виду, два слоя OSB или фанеры.
Стропила, заполненные утеплителем, сверху мембрану, типа TyvekSoft, Потом параллельно стропилам рейки, толщиной 25-50 мм для создания вент. зазора, на них уже OSB или фанеру. Ну а дальше шинглас по мануалу, при вашем угле кровли возможно понадобится подкладочный ковер под шинглас, RTFM.

 

Странный пирог. Мембрана как бы для вывода пара из утеплителя над ней вентзазор, чтобы влагу сдуть, а под шинглы специальный подкладочный ковёр идёт. Вы тут что-то явно перемудрили.

 

Спасибо за ответы. Я, конечно не сам выдумываю - мой дизайн основан на работах известного тут специалиста по конструкции домов - Joe Lstiburek. Он рекомендует т. н. гибридную систему крыши (если не возможности организовать "холодный" чердак. Проблема в том, что одним утеплителем между стропилами не добиться нужной эффективности. Поэтому сверху идет 3 слоя polyiso (это типа самый эффективный пенопласт), который паронепроницаем (а под ним как раз слой tyvek, чтобы не допустить миграцию воздуха) А над слоем polyiso уже вентзадвор. То есть получается невинтилируемая крыша, но с вентиляцией - чтобы снег не имел возможности таять на крыше.


На картинке обычная теплоизоляция не показана, но в описании он ее упоминает. Внутрення изоляция (даже если слегка намокнет) в данном случае сохнет "внутрь", через паропроницаемый гипрок. При этом отсутствует вероятность конденсата, так как polyiso не дает температуре обрешетки опуститься ниже точки росы.

 

Интересная тема, люблю дома с историей, вы пишете что сдаете в рент две квартиры в вашем доме какого они размера и по какой цене, интересно просто для расширения кругозора что бы сравнить с Российскими реалиями, т. е. цена дома и доход в процентах от стоимости недвижимости. У нас например этот процент составляет 6 % годовых.

 

Квартира на втором этаже - четырехкомнатная. Общая площадь - 95 кв. м. Сдаю за $1300. На третьем этаже - однокомнатная/студия. Сдаю за $1000. Квартиру на втором этаже можно сдать и за 1500-1600 (предидущие жильцы платили 1500), но когда они съехали, был не сезон. Да и кроме этого я очень доволен теперешними жильцами, поэтому нет смысла повышать аренду

 

Т. е. получается около 10 % годовых от стоимости дома .

 

Ага, а налоги, расходы на эксплуатацию, амортизацию кто учитывать будет?
Это вообще неправильно, доходность так считать.

 

Как правило расходы на эксплуатацию платит арендатор, амортизация да согласен, по налогам не в курсе .

 

@Kilativv, расскажите, как боритесь с последствиями снегопада?

 

Сосульки сбиваю, снег с крыши над кухней убираю (иначе начинает подтекать). На основной крыше снега практически нет - то ли он сдувается, то ли тает из за полного отсутствия теплоизоляции.

А вообще со снегом дела плохо обстоят. К такому количеству никто не готов. Рядом с откопанными машинами огромные кучи снега. Больше его складывать некуда. Стараюсь избегать пользоваться машиной, т. к. есть вероятность вернуться и авто будет невозможно припарковать (хотя у нас принято "застолблять" откопанные места). Регулярно слышу про проколотые колеса тем, кто занял чужое место. Кого то в нашем штате уже убили из-за парковки.

На некоторых улицах снег начали вывозить, но как то очень фрагментарно. Я позавчера наблюдал за работой бульдозеров. Но то ли я в этом деле не понимаю, то ли они. Все больше какая то возня и большая часть техники просто простаивает.

Короче, весело. Я когда жил в Питере, вообще не обращал внимание на снег. Ну выпал и выпал. При этом как то незаметно чистились и тротуары и улицы. Может это просто так казалось, не знаю. Здесь в Бостоне каждый снегопад - прямо событие планетарного масштаба. Даже не сильно большой.