Реконструкция/перестройка Немецкого дома постройки начала ХХ века. Нужен толковый совет/пинок

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Vit555
Спасибо за совет. Думал, но ни хочу никаких изменений уже, сам человек то я спокойный, но отношение к "колхозникам" в управах поражает и может вывести из себя. Доки получил и в радость. Если что то случится с южной стеной то тогда буду что решать вопрос с этой частью фундамента, за зиму забетонирую арматуру в цоколе стены к которой нет доступа снаружи по весне свяжу арматуру и буду стягивать цоколь. Мансарда, даже в случае обрушения южной стены по моим расчетам, останется цела и можно будет просто заменить одну стену, но это только если начнет движение вот эта трещина, появившаяся когда то давным давно.

По весне так же надо перенести счетчик на улицу, а то повадились по домам шляться в будни, а тебя нет ты на работе и живёшь совсем не там, слышал что если не будет тебя дома то штрафы какие то будут, бред в общем. Если газ подведут (подписи по колхозу собрали) тоже пусть в домик подводят, счетчик тоже на улицу выведу. Но это уже другая история. Облегчу крышу, облегчу фронтон да нехай себе стоит, 50кв метров площадь домика особо не напрягает, а на участке есть иные планы застройки правда уже не для этой темы.
Поднимать стены домкратом, менять под ними фундамент и тд не собираюсь, ибо дорого и нафиг никому не нужно. Соседи живут с трещинами, заклеили их пенопластом и не парятся.

На счет арм сетки под штукатурку сам уже думаю что затея глупая (в плане: денег много толку мало), сейчас до штукатурки хочу стены антисептиком обработать чтоб остатки грибка убить, вот думаю каким.

 

не не не, какие нафиг 200 квадратов? спасибо что он у меня 49 (если быть точным) квадратов по площади застройки. У меня на участок планы другие теперь, главное чтобы этот домик стоял долго и счастливо.

 

Сетка на клее вообще ничего не удержит. Лучше уж тогда сетку прикрутить к стене с зазором и заштукатурить цементной штукатуркой.
А вообще главное - укрепить фундамент. Без этого смысла реконструкции вообще нет. Будь то, как Вы хотите, просто надстройка или полностью каркасник.

 

По поводу труб - лучше утеплять где только можно. Проморозить всегда успеете

 

@SWRklnd, а труба у Вас откуда идет колодец, скважина или централизованный водопровод. Труба ПНД? А та жижа что на фотографиях, правильно ли я понимаю что она под фундаментом. Другими словами дренажная система (скорее всего она когда то была) не работает.
Вопрос про то откуда приходит вода обусловлен тем, что если в доме несколько точек разбора (краны, унитазы и пр...) и ими постоянно пользуются то вода в трубе при подводе к дому не замерзнет. Если перестаешь пользоваться, то после 12 часов не использование воды, она в трубе замерзает. По крайней мере в Московском регионе это так. Поэтому если вода из колодца или скважины, то есть хитрый клапан который когда давления в системе падает (открываешь кран и выключаешь водяной насос) он открывается и сливает воду в колодец или скважину. Если вода из водопровода то только утеплять и саморегулирующий кабель при вводе в дом или в трубу, или вокруг трубы. Но это опять же для Московского региона. У Вас же гораздо теплее чем у нас. Всего один раз я застал в Калининградской области мороз 20 градусов. И то он длился меньше суток. ПНД труба легко переносит заморозку/разморозку. Так что может быть можно обойтись малой кровью.

 

Pomeranec
труба идет до колодца и спускается на глубину 2 с чем то метра (2 метра (хоть убей не помню точно сколько она там под водой, делал летом) + 1.5метра до уровня земли, на всяк случай уточняю), вся магистраль идет на глубине гдето 1.5 метра и поднимается к "жиже" заходя в дом на глубине 80-85см от уровня грунта. Земля тут промерзает на 50см где то, но закапывал с запасом да и угол проще было контролировать при подъёме к дому. Уличная/подземная часть трубы утеплена полностью, к сожалению пришлось удлиннять муфтой, её тоже утеплил в два слоя утеплителя. Клапан стоит обычный, расстояние от колодца до дома где то 10метров + по самому дому 5. В данную минуту занят вопросом выбора насосной станции джилекс джамбо 60/35 или метабо 3020G. Есть опасения что такие насосы не справятся с расстоянием, а покупать более мощный не охото ибо в планах в будущем вырыть скважину.
Да, вы спрашивали, труба 32мм ПНД всё верно. По поводу дренажной системы вы скорее всего правы, только не заметил я керамич труб когда копал водопровод, возможно и не было дренажки, я хотел по весне сделать но не сложилось, там мусора столько разбирать надо было а на дренажку надо время да еще и колодец уфф, в след году сделаю.

gurant
если будет рвение и желание, наверно раскопаю да одену утеплитель, пусть роль подушки безопасности играет
а фундамент я в любом случае буду укреплять снаружи.

 

Проголосовал за "по весне снести стены из кирпича и построить новые по каркасной технологии".
Полностью согласен с предыдущими ораторами.
Максимально полно ознакомится с вопросом реконструкции и сэкономить себе кучу нервов и времени с деньгами. Только не на форумах, а воочию с юристом, риэлтором и поселковой администрацией.
PS Озвучьте хоть район или название села в котором дом...

 

На моей короткой памяти -30*С даже было, а -25* уже 3 зимы подряд было.
И тут страшнее не большой минус, а то что в Кёнике голая земля и без снега очень часто, а это опаснее чем большой минус со снегом.

 

Ну не знаю. Я коренной москвич, а Калининград летал только в командировки но часто, и жил недели по две в гостинице Москва. При отсутствии отопления в ней зимой, было весело. За пять лет что я летал в Калининград, зимой один раз видел снегопад и мороз Балтийск-Калининград. А так мягкая европейская зима вдоль моря. На границе с Литвой в лесу со снегом зимой получше. Насчет мороза не знаю.

 

james1980
я не с юристами, со строителями говорил, у юриста какой толк спрашивать про трещины в фундаменте? А в остальном, есть еще один человек хороший тоже надо его привезти чтоб оценил обстановку. Вот, а по поводу форумов зря вы так, полезная вещь, лишнего правда много а в остальном когда смотришь на ошибки других сам пытаешься их обойти (например узнал такой термин как "самострой" и с чем его едят). В любом случае буду ждать весны и что там с трещиной произойдёт, ибо кроме стен тут подготовительных работ еще уйма не считая той же дренажки и электричества. Весной будет точно ясно что делать дальше. Спасибо за совет
Vit555
Виталий, -30, точнее -35 где то было на моей памяти 1 раз в течении 2х ночей, за такое время всё равно ничего не проморозится, даже при нашей беде со снегом. Если б у нас -30 стояли с ноября по март, большая часть бы уехала отсюда а остальные замерзли
Pomeranec
Одно могу сказать, мороз в безветренную погоду зимой намного лучше переношу чем ветер и дождь со снегом. Один из факторов который склоняет меня к кирпичам а не к каркасу, хотя я оч люблю деревянные дома и чуть было не наломал дров, это - сырость нашей области, тем более что до воды рукой подать.

 

Автору повезло, что старый немецкий дом, который он купил, сам развалился и у него не было вариантов особых, и не пришлось, как ТС, танцевать с бубном вокруг развалин.

 

Ключевое слово Одноквартирный. А у ТС дом на две семьи. Это придает танцам особую пикантность.

 

Скажу - автор попал. Мне жаль, но востановить такое бюджетными средствами нереально. Да, есть технологи реконструкции старых зданий, но выше ребята правильно сказали - это вам в две цены дома встанет. Я просто поучаствовал в разборке своих развалин, что, как и из чего немцы строили знаю. И на самом деле очень рад, что дом у меня сам развалился - не было других вариантов, кроме как отстраивать заново.

Документы.

Бросайте все и идите оформлять разрешение на реконструкцию с перепланирвокой. Процес долгий. А уложиться надо к весне. Возможно придется ГПЗ оформлять - часто их нет в архитектурах, особенно у старых домов. Без него разрешение никто не оформит. Так как дуплекс - вам в любом случае придется согласовать работы с соседями и получить их разрешение. Иначе - заява что у них трещины по стене, суд, обязательство отремонтировать весь дом. Вам оно надо? Поэтому с соседями надо хорошо подружиться и мягко и ненавязчиво объяснить им, что ремонт и в их интересах. Ибо если развалиться - вы коненчо хозяин, но не сами довели строение до такого состояния. Отсюда ваша стройка - в их целях. Так что первое - не вывоз мусора - а разрешение и соседи.

Фундамент.

Из хорошего - его можно укрепить, как я сделал. Траншея вокруг фундамента на глубину промерзания + 30см (у нас 70см промерзание, так что метр). Очистка фундамента от грязи. Отсыпка 20 см песком, трамбовка. Связаный (стандартную АIII варить нельзя, а арматура для сварки дорогая) пространственный арматурный каркас. Причем нитки продольные закладываются не только внизу и вверху, но и в середине и делаются частые вертикальные прутья арматуры. Такой армопояс работает не как обычный фундамент, он не держит вес на себе, а предотвращает расползание существующего фундамента, поэтому возможно большое боковое давление. Ширина пояса - 20 см. Бетон М250-300. Ну можно м350 для перестраховки. Естественно с узла. При заливке добавить гидроизолирующие присадки, тот же пенетрон.

Из плохого - делать надо весь дом. Не только вашу часть, а весь. Иначе ваша часть окажется зафиксированой, а соседская продолжит постепенно уезжать. К чему это приведет расказывать надо? Конечно, сразу все не развалиться, но годиков через пять смежные стены точно будут давать трещины. Так что опять - работа с соседом. Уговорить, объяснить, сделать напополам. Ну и городить весь этот колхоз на пару будет легче.

Стены.

Разобрать до цоколя. Кирпичь очистить и сложить. Цокольную чатсь просверлить, пропустить сквозь нее пруты хотя бы 6-ки, по сторонам закрепить арматурную сетку, опалубка, обливка пескобетоном с гидроизолирующими присадками толщиной 5 см. Далее по ним гидроизоляция, оступ от края цоколя на толщину утеплителя, кладка стен в полтора кирпича с армированием. Потом снаружи утеплитель (100-150 мм) ПСБ, клей, сетка, грунт. Покрасить можно позже. Поверх стен армопояс с заложением шпилек под крепеж перекрытий.

Мансарда и крыша.

Перекрытий деревянные по платформе, мансарда из дерева естественно. Фронтон тоже. Черепицу можно снять, перебрать, поглядеть сколько не хватает. На авито частенько у нас продают "старую немецкую черепицу". Взять образец, съездить поглядеть. Если что - купить. Будет аутентичная крыша.

Еще такой момент. При обливке бетоном фундамента можно удлинить его в сторону на 3-4 метра. Если, конечно, позволяет пространство и граница участка. При ширине дома 7 метров 3 метра прироста = 21 квадрат. И связать эту ленту арматурой с основным. Впоследствии там можно сделать терассу, пристрой каркасный или летнюю веранду. Даже можно будет разрешение на пристрой не оформлять, достаточно через БТИ все зафиксировтаь.

Геморно? Извините - по другому никак. Врезка рубероида и пенение швов - это баловство.

 

@Swaarog, обратите внимание на то что судя по фотографиям под фундаментом у ТС вода. У Вас так же вода под фундаментом была? Или вы все таки ваше "уровня моря".

 

Кажется там вода была от дождя/снега?...