Хотите задать вопрос мелкому застройщику-спекулянту

Я про Дом говорю обычно. В Доме всё должно быть хотя бы на уровне "квартира начала 2000годов" - а иначе зачем? Это всего лишь мой личный подход.

 

Здравствуйте. Я как то писал вам что хочу поконсультироваться по "стройке-спекуляции", это в силе?
И официально принародно хочу спросить - может через личку? Вопросы как бы личностные будут, с привязкой к моей ситуации. Спасибо. заранее.

 

Здесь задавайте. Мне от форумчан особо нечего скрывать.

 

А че скрывать, Вы же не революцию планируете совершить и не покушение медвепутов. Нам здесь всем инересно, как съэкономить, а Вашу ситуацию мы под себя как- нибудь, если пригодится, перестроим. Просто про некоорые вещи, например, про незаглубленный фундамент, я даже не слышал до чтения форума. Возможно и Вы зададие вопрос, который еще не встречался на форуме.

 

Хорошо, сформулирую покороче и попонятнее, скорее всего завтра.

 

Tagan1 Спасибо, коротко и много полезного.

 

Ну в общем такая ситуация (имеет значение, т. к. картина для продажи):
Я купил 2 участка в черте г. Челябинск, новая нарезка, по 12 сот, рядом друг с другом, место хорошее, чуток на возвышенности (0,5 м выше остальных) т. е. место не подлежит затоплению, построил себе дом сам один, 2 года живем ПМЖ, свет есть новая линия, вода (колодец) есть но не очень (жёсткая), скважины получше, но всё равно не айс, но местные пьют испокон веков, газа нет, но в 100м проходит осн. магистраль, участки в черте города, но это как бы отд. посёлок, старенький уже, но новостроек много, до центра города Челябинск 15 км и 20 мин езды на авто и 40 мин на автобусе (каждые 2 минуты ходят), место это не прпиаренное почему-то, живут здесь не бомонд, бомонд в диаметрально противоположной стороне города, 30 км от нас (мы на южной стороне, а олигархи на севере города), очень чистый воздух, рядом вообще никакого производства, тихо, солёное озеро в 2 км (санаторий на озере). Вот. Хотел на 2-м участке построить дом для продажи, есть средства на постройку (дом до 100м2, ну и +мансарда сколько-то квадратов), хочу как и себе сделал - незагл. ростверк на сваях, плиты перекр, пеноблок, утепление (минвата или ПСБ), сайдинг, холод. мансарда, участок огорожен профлист, дом с отделкой как бы под косметику, т. е. не просто бетонные перегородки, с электрикой и подведёнными водой и канальей, с отоплением.
И собственно вопрос: очень плохо продаются здесь дома. И как лучше поступить: продавать готовый дом, или найти заказчика, т. е. под заказ сделать, какой ему надо, что на мой взгляд очень рационально, но люди непонятные в основном, будет очень трудно, и скорее под заказ это утопия, (как на ваш взгляд?). Выхлоп получится максимум такой - Затраты (земля 600т.р. + забор 150т.р.+дом 800т.р.+коммуникации 150т.р.+за работников 300т.р.=2000т.р.) продать максимум за 3 млн. р., это если крупно повезёт, за такую цену можно и 10 лет продавать, за 2 млн. может и купят. Мне кажется даже выхлоп 1 млн. это маловато, или я слишком наглею, но суть в том что рассчитывать можно только на нулевую доходность.
Где здесь на ваш взгляд что не так, и как с этим быть? Если что спрашивайте. Заранее очень благодарен, простите что не так если.
Еще раз скажу, место наше нам очень нравится, очень хорошее, но не котируется и всё. В других районах, которые хуже муравейника дома в три раза дороже стоят, я бы там лично и бесплатно не стал жить, лучше 15 мин на машине проехать, чем в городской грязи жить.

 

Если затратить 2, а продать за 3. То выхлоп в один лям, это полноценный успех. А если еще все это в один год уложить (что практически не возможно) то очень не плохо. Но не очень понятно что за дом вы построите за 800 тыс. Ответить на ваш вопрос о целесообразности строительства на продажу на данном участке врят-ли кто сможет без детального изучения рынка недвижимости в вашем регионе. Мое мнение что сейчас строить дом на продажу не рентабельно (особенно если место строительства не популярное) Хотя я сам прежде чем построить дом (на аватарке) дом до него строил на продажу, и продал его с прибылью больше 100%.Но сейчас не лучшее время для такого бизнеса, лучше водкой торговать)
Но если решите строить подумайте еще об альтернативном использовании построенного дома, тут есть о чем подумать начиная от аренды и заканчивая будущим жильем для ваших будущих детей, внуков. Если есть деньги и вы больше не знаете куда их вложить то нужно строить.
А вариант строить под заказ он конечно идеален, но где его взять заказчика.

 

Вот и выставьте на продажу-построенный, свой дом. По предложениям реальных покупашек сразу все будет понятно...А если кто-то действительно принесет бабосы-продавайте свой-и на 3 млн-стройте нормальный дом.

 

Мне по себестоимости обошёлся в 800т.р. вместе с колодцем, канкой, ну почти вся внутр. отделка, водоснабж, отопление. Цены на материалы в последнее время не сильно поднялись, поэтому ну может 1 млн. р. будет, хотя я сейчас вижу что местами мог бы сэкономить. А дом как я и написал пеноблок, 1 этаж с мансардой, почти 100м2. В нашем районе нет смысла строить дома как у вас на аватарке, хрен кто купит. Но я так понимаю сейчас период такой, но не исключено что дальше ещё хуже будет (для застройщиков).
Я немного отвлекусь на лирику: не понимаю народ - квартиру 65 кв. м. покупают за 3млн.р., деньги есть, а на дом 100кв.м. с участком 12 соток, в черте города, денег, те же 3 лимона, нету, или считают что дорого, чё за фигня, извиняюсь. Ну я думаю тут никому не надо разжёвывать про преимущества дома над квартирой.
(в цифрах - содержание моего дома в год около 15т.р. (свет, отопление, больше ни за что не плачу, налог это отдельная история, и я его пока не плачу)+баня+12соток+гараж+машины под окном во дворе+летняя кухня+детская горка; квартира в моём эквиваленте, с учётом что 2 машины на стоянке держать выходит в год 130тыс.руб.+гемор с соседями и вообще я теперь квартирников не понимаю).

 

Продать свой дом это как матери продать своё дитя. Мы не сможем пойти на это. Другое дело выставить свой на продажу, а клиентам предлагать построить такой же, ну и плюс его предпочтения. И кстати я считаю что за сезон построить возможно, если основательно подготовиться и сразу все нюансы, в т. ч. по проекту, утрясти с заказчиком. Примерно так.

 

Я думаю это хороший вариант. Вы как рабочий (строитель, присматривающий и заинтересованный в сохранности стройматериала) и сосед в будущем очень удобны. Но если попадется клиент "заноза", он Вам всю жизнь будет плешь проедать и считать что Вы ему чего-то должны.
А идея классная!

 

Вот и этого я боюся! Соседские отношения могу испортить ещё на стадии планирования-проектирования.

 

@Кирилл 1974, -По поводу строительства дома " Под заказчика"- МОЙ СОВЕТ ДАЖЕ НЕ ВЗДУМАЙТЕ. У меня был опыт, когда, получив задаток за дом, я предложил БОНУСОМ! внести изменения в проводку (уже тогда существующую) исходя из пожеланий покупателя. Они (покупатели) ПРОСТО ДОСТАЛИ постоянными капризами и пожеланиями= по сто раз приходилось вносить изменения и всё переделывать. И ЭТО ВСЁ БЕСПЛАТНО! Потом они попросили разрешить посадить молодые деревца= мол ПУСТЬ УЖЕ РАСТУТ- я позволил, а потом не МОГ КРАНОМ! забрать и увезти СВОЮ! бытовку. Стояли над ДУШОЙ- попробуй МОЛ СЛОМАЙ НАШИ ДЕРЕВЦА= ЧУТЬ ДО РУКОПАШНОЙ НЕ ДОШЛО- еле разняли! Почти все свои дома я продаю незаконченными- покупатели КАЖДЫЙ РАЗ просят завершить строительство до состояния" под ключ"(за всё заплатить с полна обещают) = Я НИКОГДА! НЕ СОГЛАШАЮСЬ!
Мне 40 лет- ЗА ВСЕ ЭТИ ГОДЫ Я РАБОТАЛ " НА ДЯДЮ" 2 года, остальное время ТОЛЬКО НА СЕБЯ. И ТЕ 2 года работал в БОЛЬШОМ ПИВНОМ ХОЛДИНГЕ, входящем в пятёрку крупнейших в МОСКВЕ (хотелось посмотреть большой бизнес изнутри и сделать корпоративную карьеру) и получал просто ОГРОМНУЮ зарплату. Я занял ПЕРВОЕ МЕСТО В МОСКВЕ по продажам, получил В ПОДАРОК НОВУЮ МАШИНУ (правда простые жигули) и УВОЛИЛСЯ! ПРОСТО РЕШИЛ, ЧТО НЕ БУДУ НИКОГДА! НЕ НА КОГО РАБОТАТЬ! ДАЖЕ ЗА БОЛЬШИЕ ДЕНЬГИ!
К чему это лирическое отступление- да к тому, ЧТО НЕ ВЗДУМАЙТЕ СТРОИТЬ НА ЗАКАЗ= получите НАЧАЛЬНИКА и геморой на свою голову, ЗА СВОИ ЖЕ ДЕНЬГИ!
А по поводу продажи домов в НЕ РАСКРУЧЕННЫХ РАЙОНАХ = тоже имею опыт и весьма успешный. Я. бывало, строил в таких неизвестных, но потенциально перспективных, дачных кооперативах, что ВСЕ говорили: НИКОГДА НЕ РЕАЛИЗУЕШЬ! А Я продавал, причём как САМЫЙ ДРОГОЙ дом в этом посёлке- главное под каким " СОУСОМ" приподнести дом покупателям. Немного " маркетинга" и всё пойдёт. А иногда наоборот приобретал СУПЕРШИКАРНОМ районе СУПЕРДОРОГОЙ участок, надеясь МОНЕТИЗИРОВАТЬ СУПЕРПОЛОЖЕНИЕ в рублики и почти всегда НЕ ПОЛУЧАЛОСЬ!
Если все преимущества, упомянутые ВАМИ, будете терпеливо растолковывать покупателям и терпеливо показывать дом= ВСЁ ПРОДАСТСЯ! Советую " НАЛЕГАТЬ" на МОЛОДЫЕ ПАРЫ, они более гибкие и слова ЭКОЛОГИЯ+ БУДУЩИЕ ДЕТИ- действуют на них магически.

 

Спасибо вам большое, по идее я так и предполагал, вы подтвердили.
Значит игра стоит свеч. Ну у меня ваши координаты, есть, будут вопросы обращусь.
Вот не знаю только, участок то рядом со мной, как мы будем потом в качестве соседей смотреться - я продавец, а сосед - покупатель?