Земли сельхозназначения

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Землям с категорией "сельхозназначение" соответствуют определенные виды разрешенного использования. Все это прописано в земельном кодексе. Так же есть законодательные акты (на вскидку название не помню), в которых прописана процедура изменения разрешенки.

 

Приветствую всех
Тема близкая.Занимаюсь уже четыре года.
Считаю неправильным давать одназначные советы вроде покупать или не покупать. На самом деле рынок,оборот сельхозземель косвенно или на прямую регулируется массой законов и чтобы что то советовать, необходимо досканально знать конкретную ситуацию:
Вот, некоторые:
Об обороте земель сельхозназначения
Градостраительный кодекс
Закон об различных объединениях граждан
Закон о Введении в действие градостроительного кодекса
Закон о переводе сельхозземель
Закон о личном подсобном хозяйстве
Лесной кодекс
Водный кодекс
И многие другие, да еще и в разных редакциях.
Ну и коррупционная состовляющая тут аховая, потому как частенько встречаются фразы типа: мотивированное заявление и т.д
Т.е., Вы пишите главе, а он говорит нет это не матив
Если у кого есть конкретные вопросы, пишите, постараюсь подсказать

 

Добрый день!
Есть участок в МО, 6,5 соток. СНТ.
Категория земель - земли сельхозназначения, для садоводства.
Хочу перевести земли в другое назначение, цель - зарегистрировать построенный там дом, как дом для круглогодичного проживания с правом регистрации в нем.
Какова последовательность действий?
И реально ли это, или прецедентов еще не было?
Заранее спасибо!

 

Процедура очень длительная и дорогостоящая... Сходите в свою администрацию - вам все расскажут... "В каждой избушке свои погремушки..." У нас в каждом районе свои требования...

 

Уважаемая Серегина, на практике это крайне сложно, скорее даже невозможно, чуть проще менять ВРИ на "дачное строительство с правом возведения жилого дома и регистрации в нем".
Вообще,это имеет смысл только для больших участков до строительства, для участка в 6 соток Не реально.

 

В том году приобрела в Суздальском районе 10 соток земли с/х назначения (пашня) в зоне села. Находится непосредственно за огородами жилых домов. Обрадовалась сначала.) Отдала деньги хозяину за этот его пай. Отдала безболезненно, т.к. в селе все друг друга знаем. Замежевала. А потом началось)) -земля не была в собственности у владельца. Оооо)) Это целая эпопея! Постоянные ошибки в документах начиная со свидетельства.)) Год этим занималась! Потом решение вопроса о переводе земли под дачное строительство. Даже при условии, что пашня в зоне села-это проблема! Пришлось вызывать архитектора из администрации Суздаля, чтобы приехал и посмотрел в живую расположение пашни относительно соседствующих объектов... Там неподалеку старые разваленные, разворованные кузницы стоят, поросшие травой и в метрах 200 кладбище... Так вот оказывается есть такая штука как "охранная зона"! От кладбища до земли под стройку должно быть не менее 50 или 100 м (сейчас уже не помню) и до этих сараев тоже своя "охр. зона". Что самое удивительно так это то, что пашня с корнеплодами может находится в 20 метрах от кладбища, дом нет)) А если водоем какой рядом, то тут я думаю проблем еще больше! А на пашне даже кустик посадить нельзя, да и сарайчик построить под вилы, да косы. Товарищ в селе сделал так: сначала перевел землю под огородничество, а потом конфетами и не знаю еще чем) перевел под стройку, т.е. из огородничества проще перевести землю. Но это все касается земель с/х назначения, которые располагаются в жилых зонах.

 

Привет.
Может подскажете что с этим можно сделать.
Категория земель: Сельхозназначение.
Вид разрешенного использования: Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Можно ли на этом участке построить ОДНУ дачу.
Или может его можно разбить на куски и сделать 10 дач?
Естественно для последующей продажи.
К слову имеется 6 таких участков рядом.

 

Привет. В интернете есть многое:

Ведение крестьянско-фермерского хозяйства - один из видов разрешенного использования земельных участков категории "земли сельскохозяйственного назначения".

Прежде чем говорить о данном виде разрешенного использования земельного участка, необходимо отметить значение и некоторые особенности двух следующих терминов - самого крестьянского фермерского хозяйства (КФХ) и земельного участка с видом разрешенного использования " для ведения крестьянского фермерского хозяйства КФХ.

КФХ - форма организационно-правовой коммерческой деятельности, иными словами - способ организации ведения хозяйства. Такую деятельность могут вести либо объединение граждан, либо одно лицо.
А вот в составе имущества КФХ может быть земельный участок с видом разрешенного использования "для ведения КФХ".

При этом необходимо понимать, что КФХ и земельный участок "для ведения КФХ" не связаны между собой непосредственным образом.

В составе имущества КФХ может находиться земельный участок и с другим видом разрешенного использования, например "для сельхозпроизводства" или "для сенокошения". А может и вообще не быть земельного участка в собственности, т.к. КФХ в качестве вида деятельности может избрать переработку и реализацию сельхозпродукции, например, переработку и консервацию овощей. В этом случае в земельном участке просто не будет необходимости, а вся деятельность может осуществляться в арендованном помещении.
Так же и земельный участок "для ведения КФХ" может находиться в собственности лиц, не осуществляющих фактическую деятельность по ведению крестьянского фермерского хозяйства. Закон не устанавливает ни срока, в течении которого необходимо такую деятельность начать, ни вообще обязательности для собственника такого участка соответствующую деятельность вести.

Вообще, несмотря на то, что пока еще вид использования "для ведения КФХ" не так популярен для использования в целях, связанных со строительством зданий и сооружений, становится все более очевидно, что этот вид использования довольно универсален. Он подходит и для организации фермерского хозяйства, и для создания усадьбы - большого семейного гнезда со значительным по площади земельным участком, и для индивидуального жилищного или дачного строительства. Да, еще не везде в органах местной власти умеют работать с этим видом разрешенного использования. Согласно утверждениям Калинина Н.И. (заместитель руководителя аппарата комитета Государственной думы по аграрным вопросам, государственный советник Российской Федерации I класса) строительство на участках под КФХ является редкостью и поэтому во многих регионах инстанции не знают, что с этим делать. Практика получения разрешения на строительство, а также окончательной регистрации построек, наиболее сконцентрирована в Подмосковье.
В действующем законодательстве не содержится прямых указаний на право строительства на землях для ведения КФХ. Однако, достаточно внимательно изучить соответствующие законы, чтобы убедиться, что в законодательстве не содержится и запретов на строительство, как например это предусмотрено для полевых участков ЛПХ или ограничений как в случае с участками "для садоводства", на которых закон запрещает возведение капитальных построек и возможно строительство не более одной постройки с определенным назначением. Т.е. можно построить только 1 жилой дом, 1 баню, 1 сарай и т.д. Для фермерских участков не предусмотрено ограничений ни по количеству, ни по площади построек... разумеется, в пределах градостроительных, пожарных и других нормативов.
А Статья 43 Гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит:
«1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.»

В Статье 6. Закона о КФХ N 74-ФЗ говорится:
"1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество."
Так же и в Статье 11 этого же Закона: " Состав имущества фермерского хозяйства: 1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий."

 

продолжение:

Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений.
Для строительства зданий и строений необходимо получение разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления - необходимо получить постановление за подписью главы района о разрешении на строительство. Как правило, в разрешении на строительство указывается срок, в течение которого необходимо приступить к строительству...обычно - 3 года. Считается, что по истечении этого срока собственник обязан зарегистрировать хотя бы незавершенное строительство, например, фундамент, после чего у собственника возникает обязанность по оплате налога на имущество, что логичным образом стимулирует собственника к завершению строительства и оформлению документов на дом.
Для того, чтобы облегчить получение разрешения на строительство, необходимо, в соответствии с назначением участка, зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство, указав в перечне видов деятельности такие виды, которые требуют постоянного и непосредственного присутствия на территории участка участников хозяйства, например, кролиководство или птицеводство. В таких случаях жилые строения становятся «необходимыми для осуществления деятельности фермерского хозяйства». По такому пути и идут те, кто желает, чтобы строения и сооружения были построены с получением разрешения на строительство и надлежащим образом учтены. Разумеется, в реальной жизни собственники участков для ведения КФХ застраивают их и без получения разрешений, уже по факту занимаясь узакониванием строений или переводя участки в другие категории или согласовывая иные виды разрешенного использования – те же «дачное строительство» или «садоводство». При всех дополнительных сложностях (решение которых, кстати, можно поручить специалистам), возникающих на этом пути, многие покупатели земли считают его приемлемым в связи со значительно более низкой ценой таких земельных участков – иногда затраты на создание КФХ или на процедуры изменения назначения участка (даже с учетом оплаты услуг профессионалов в этой области), совершенно не сопоставимы с экономией на стоимости земли.


ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ:

Можно ли прописаться в доме, построенном на землях КФХ.
Можно, для этого нужно получить паспорт БТИ на дом и зарегистрировать дом как объект собственности. При этом нужно учитывать, что для регистрации строения в качестве жилого дома, необходимо будет обосновать, что жилой дом необходим для деятельности крестьянского фермерского хозяйства. Дело в том, что Статья 6. Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусматривает, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки … и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Таким образом, регистрации строения в качестве жилого дома станет возможной, если зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство и указать виды деятельности, требующие постоянного проживания фермера в месте нахождения хозяйства – например, разведение кроликов.

Могут ли обязать собственника земельного участка, снести построенный им дом, если у него нет разрешения на строительство
Не могут, если дом построен собственником, на его земельном участке, с соблюдением строительных норм и правил, и возведённый дом не наносит ущерба третьим лицам. (т.е. не находится в охранной зоне водоёма, не стоит на магистральной газовой трубе или в охранной зоне кабеля и т.п.)

Если я приобрёл земельный участок для ведения КФХ, обязательно ли мне становиться фермером?
Согласно существующему законодательству, нет ни каких нормативных актов и статей, обязывающих собственника земельного участка, приобретённого для ведения КФХ, осуществлять регистрацию самого КФХ в налоговых органах, если он не планирует продавать продукцию со своего земельного участка. Согласно существующему порядку, на сегодняшний день регистрация КФХ осуществляется по свободной воле собственника.

Может ли земельный участок для ведения КФХ быть изъят у собственника?
Право частной собственности гарантируется п. 1 ст. 36 Конституции РФ. Земельный Кодекс (ст. 42 ЗК РФ) и ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» требует использовать земельные участки в соответствии с категорией земли, назначением и разрешённым видом использования, способами, которые не должны наносить вред земле, как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы или иным негативным (вредным воздействиям). Только в этом случае возможно принудительное изъятие земельного участка. Если вы не используете его для разлива химических смесей или складирования радиоактивных отходов, земельный участок изъять у вас невозможно. К тому же, земля сама предоставит Вам все возможности для целевого использования участка: посадить цветы или несколько фруктовых деревьев, скосить на участке траву, купить пару кроликов – все эти несложные действия сделают в принципе бессмысленными разговоры о неиспользовании участка в соответствии с его назначением.
http://www.kdevelopment.ru/stat/9/4.shtml


А чтобы построить дачу и потом продать, надо менять разрешённое использование участка.

 

Статья то от продавцов тех самых земель сельхозназначения.
А на самом деле, не все там так гладко в строительстве. И перевод под дачное строительство может стоить дороже самого участка. Конечно все зависит от месторасположения земли.

Здесь интересно было сделано, но я не представляю как они это осилили.

 

Привет! С наступающим Новым годом!
Подскажите как поменять вид разрешённого использования с сельскохозяйственного производства на ведение фермерского хозяйства? Нужно ли для этого проводить публичные слушания и получать постановление органов исполнительной власти? Какие ограничения по площади застройки земли при ведении ФКХ?

 

Иннокентий, привет. И вас с наступающим праздником.

Перечень действий для решения вопроса об изменение вида разрешённого использования включает в себя 20-25 пунктов.
Где-то видела в интернете.
Публикация обязательна.

 

Здравствуйте!
Вопрос такой. Решил замутиться с переводом земли из сельхозназначения в другую категорию, в ходатайстве нужно обосновать причину перевода. Что может быть веской причиной, отказа по которой можно было бы свести к нулю?


Простите за ошибки! Писал в темноте!

 

Вы поосторожнее с покупкой земель с/х назначения.
1. Если продавец говорит, что легко перевести в другой раздел (дачное или другое) то сразу и попросите его это сделать. И деньги после этого только отдавайте. (он сразу же откажется от такой сделки).
2. Начала осуществляться практика, что если земли с/х назначения не используются по существу более 3 лет, то их просто отбирают назад (государству).

 

Как один из продавцов земель сельхозназначения осмелюсь прокомментировать эту ветку: на данный момент у каждого земельного участка есть два параметра определяющие возможность его использования:
1)категория земли - которых всего семь, в т.ч. есть категория - земли сельскохозяйственного назначения. Категорию земли может изменить только правительство области, поэтому мероприятие это длительное и очень не дешевое. Реально имеет смысл менять категорию с сельхозки на земли населенных пунктов только для того, чтобы была возможность регистрации.
2)вид разрешенного использования - в каждой категории предусмотрено множество видов разрешенного использования (РВИ), так например в сельхозке предусмотрены РВИ: для садоводства, для дачного строительства, для фермерства, для выпаса скота и т.д. изменение РВИ сделать не сложно, загвоздка лишь в лояльности местной администрации, которая тоже стоит порядочных денег и для маленького участка в переводе на сотку может показаться заоблачной суммой.

И кстати, для разных РВИ действуют разные СНиПы, так что после самостоятельного перевода в дачку - в ваш кадастр могут случайно внести кучу обременений, которых не было для сельхозки.

Есть еще масса подводных камней, так что лучше доверять перевод фирмам, которые за это едят свой хлеб.