Земли сельхозназначения

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Спасибо, то есть мои действия сейчас - заказать выписку, с целью посмотреть что там указано в ВРИ?
А дальше от этого плясать - если там все ок, то обращаться в налоговую, чтобы поправили согласно выписке. А если не ок (ВРИ "земельный участок") - то мучать росреестр, чтобы вернули как было?

 

Добрый день! Собираюсь покупать участок земли в МО, почти 3га, земли сх назначения, ВРИ по документу для сх производства. Однако в ПЗЗ этот участок относится к зоне СХ1 (Зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами и другими) и в соответствии с п. 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ для земель сельскохозяйственных угодий градостроительные регламенты не устанавливаются.

Хотелось бы чтобы участок был в зоне СХ2 (Зона объектов агропромышленного комплекса, в т. ч. для животноводства, птицеводства, пчеловодства, КФХ). Участки, расположенные слева и справа относятся к зоне СХ3 (Зоны садоводческих и дачных хозяйств).

Недалеко есть участки СХ2. В местной администрации сказали что поменять функциональную зону в принципе возможно, для этого надо участвовать в публичных слушаниях, которые будут проходить осенью 2016 г.

Может кто-нибудь в курсе, действительно ли можно поменять зону в моем случае, и насколько это проблематично?

 

МО - Раменское, небось ?... Никоновское сельское поселение ? Я не уверен, но мне кажется, СХ1 - это те самые участки, на которых афера Жилвеста была провернута, с разбивкой сх участков на мелкие доли и продажей по дешевке. ИМХО - не покупайте, а то присоединитесь.

 

Зачем, ХИЩНЫЙ_Мышь, вводите людей в заблуждение? Если вид разрешённого использования " дачка", "садовый", "для огородничества", вы имеете право строитель дом и в нём прописаться, если этот дом пригоден для жилья! Всем, всем, всем! Читайте Постановление Конституционного суда РФ от 30.06.2011 года № 13-П " По делу о проверке конституционности абзаца 2 ст. 1 ФЗ " О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях"..., А ТАКЖЕ Приказ Министерства экономического развития РФ № 540 от 01.09.2014 года. На сегодня " дачка" на землях сельхозназначения,- самый выгодный земельный участок для строительства и постоянного проживания. Налог маленький, прописка разрешена, действует "дачная амнистия", т. е. минимум документов при оформлении, чего не скажешь об ИЖС, но о требованиях к этой категории с 2014 года узнавайте сами. А вам,... Мышь, я бы посоветовала ознакомиться с законодательной базой, а потом людям " советы советовать"!

 

На сегодня такого вида разрешённого использования как " для сельхозпроизводства " ,- не существует! См. Приказ Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014 года " Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков"! Вас кто-то ввёл в заблуждение по незнанию или умышленно, дабы препятствовать переводу.

 

Повторюсь, такого вида разрешённого использования для сельхозпроизводства нет с 2014 года. См 540 й классификатор Минэкономразвития от 01.09.2014 года. Это и есть основание Вами обжаловать в суде данную запись в Ваших документах.

 

Для того, чтобы знали вы и другие, напишу:

Росреестр не имеет права инспектировать земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Все штрафы, акты, постановления росреестра по сельхозземлям подлежат отмене через суд (если в Росреестре по-хорошему не согласятся сами отменить после ваших разъяснений).

Читать КоАП 23.21, действующую редакцию на текущий 2016 год - границы компетенции Росреестра:

"1. Органы, осуществляющие государственный земельный надзор (за исключением государственного земельного надзора на землях сельскохозяйственного назначения), рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.1, 7.34, частями 1, 3 и 4 статьи 8.8, статьей 10.9, статьей 10.10 (за исключением судоходных гидротехнических сооружений и земель сельскохозяйственного назначения) настоящего Кодекса."

Выписать штраф по КоАП 8.8 ч. 1,3,4 Росреестр может, но только не на сельхозземле.

Вообще, очень важно понимать границы компетенции всех органов земельного контроля - Росреестра, Россельхознадзора и Росприродонадзора. Это гораздо важнее так называемого материального права, которое расписывает "что вам можно что нельзя". Если вам теоретически чего-то нельзя, но не предусмотрена ответственность за это по КоАП, или не предусмотрен орган, который компетентен вашу деятельность оценивать, или же от вас требуется документ (разрешение на что-нибудь), но законом не установлен порядок его выдачи и получения, то вам можно!

Компетенция всех трех органов земельного контроля устанавливается:

1. ПП №1 от 2015 года о 3 органах земельного контроля и их полномочиях - читать целиком

2. статьей 1 закона ФЗ-101 обо обороте сельхозземель (критерии ввода и вывода сельхозземель из оборота)

3. КоАП раздел 23 - тоже о полномочиях надзорных органов. В частности: 23.21 - Росреестр, 23.15 - Россельхознадзор, 23.29 - Росприродонадзор.

Там много удивительного.

Во-первых, вы узнаете, что земельный участок категории сельхозназначения вообще не инспектируется Росреестром (сканы, выложенные выше, полностью незаконны). При этом если он в сх обороте, то он инспектируется Россельхознадзором, но последний не имеет прав на штраф по КоАП 8.8 часть 1,3,4.

Согласно КоАП раздел 23, на сельхозке вообще никто не имеет права выписать штрафы по классическому составу "нецелевого использования" - КоАП 8.8 ч. 1,3,4.

Для сельхозки придуманы свои специальные составы - "неиспользование сх земли" - штраф по КоАП 8.8 часть 2 и 2.1. На эти статьи имеет права Россельхознадзор. Признаки же неиспользования сх участков установлены в отдельном постановлении правительства - ПП №369 от 2012 г. К обычным сх землям, не "особо ценным угодьям" применимы только 2 последних пункта этого ПП:

"залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка."

Если это не ваш случай, то вы можете совсем забыть про нецелевое использование, как явление природы.

Тем не менее, на сх участке остается еще Россельхознадзор, который хотя и не может вас иметь по КоАП 8.8, но все еще может иметь по КоАП 8.6. и 8.7. Самая поганая статья Россельхознадзора - КоАП 8.7 часть 2 (невыполнение обязательных требований по защите земель), по ней можно привлечь абсолютно кого угодно за закустаренность 1 кв м на вашем сх участке, и практики судебной по этому вопросу полно. Штрафы весьма чувствительные - обычно 20 тыс на физлиц. На юрлиц обычно 400 тыс Штрафы для ИП и КФХ где-то посередине.

В этой ситуации вы, кстати, можете огородить сх участок забором и не пускать Россельхознадзор на участок вообще. Вам за это выпишут КоАП 19.4.1 часть 1. Для физлиц штрафы копеечные - от 500 до 1000 руб. Бодаться же с сельхознадзором, если вы пустите его на сх участок, вам выйдет ровно в 50 раз дороже, и оспорить 8.7 часть 2, которую вам непременно выпишут, обычно нереально (по судебной практике). Но "заборный способ" - это дорогое решение. Посчитайте стоимость забора вокруг 1 га. А вокруг 10 га? Забор дороже сх земли, хотя бывают ситуации когда в любом случае надо его иметь.

Тем не менее, самое прикольное дальше - сх землю можно вывести из оборота (если это не особо ценные угодья). Способы это сделать указаны в ФЗ-101 статья 1. СХ участок выходит из оборота, например, если его ВРИ меняется на "дачное строительство" или при строительстве на нем любого объекта недвижимости независимо от ВРИ. Эти способы вывода из оборота равноценны по закону. Правда, еще раз повторюсь, особо ценные угодья (пашню и пр) выводить из оборота нельзя - это прописано в других законах.

При выводе сх участка из оборота он остается сх, просто он больше не подпадает под ФЗ-101. С этого момента такой участок имеют право приобретать, например, иностранные граждане (если только это не приграничная зона навроде Ломоносовского района Ленобласти). И возникают другие плюсы вывода из-под ФЗ-101.

Так вот - после вывода сх участка из оборота, он выходит из под компетенции не только Росреестра, но и Россельхознадзора тоже. См ПП №1 от 2015 г, статья 4. Теперь ни Росреестр ни Россельхознадзор ничего не могут вам предъявить. При этом участок переходит в компетенцию 3-го надзорного органа - Росприродонадзора. А Росприродонадзор (неожиданно) вообще не имеет прав на штрафы по КоАП 8.6, 8.7, 8.8 на ваш сх участок - читайте КоАП 23.29.

В итоге имеем, что сх участок с ВРИ "дачное строительство" и сх участок с любым построенным объектом недвижимости независимо от ВРИ, или сх участок выведенный из оборота (из-под ФЗ-101) любым другим способом, полностью выпадает из-под действия КоАП 8.6, 8.7, 8.8 - основных статей, диктующих что вы можете (а точнее, утверждающих что вы ничего не можете) на участке сх назначения. Дальше можно строить хоть бизнес-центр с космодромом.

При строительстве космодрома, правда, возникнет другой вопрос - кто вам даст РНС на космодром и что вам будет за космодром без РНС. Но вопросы строительства без разрешений - это уже другая тема.

Мое имхо - лучше не хамить и при строительстве от ВРИ участка внаглую не отклоняться.

И возникает еще тема - что такое недвижимость. Это прописано в 130 ст. ГК, но там все расплывчато, и во всех спорных случаях постройки признаются либо движимым либо недвижимыми по суду. Тем не менее, если строение построено с наличием РНС и зарегистрировано в ЕГРП как капитальное строение (или как объект незавершенного строительства) - то это на 99,999% недвижимость. Основной критерий недвижимости - неразборность и непреемещаемость (т.е. никаких бытовок и никаких сборных металлических конструкций). Также недвижимостью не признаются заборы и мелкие хозпостройки. Только классическое деревянное или каменное (не металлическое!) строительство на капитальном фундаменте (сваи, лента, плита, но не бетонные блоки и не бетонные столбики). Хотя тип фундамента для признания имущества движимым/недвижимым по судебной практике обычно никакой особой роли не играет - играет роль только неразборность того, что над ним. И еще очень, очень, очень желательно, чтобы этот ОКС (объект капитального строительства) был хоть как-то зарегистрирован. Хоть как недострой.

Если ваша кап постройка - самострой вообще без документов, то тема вывода сх земли из оборота при помощи такой незаконной постройки, честно говоря, скользкая. Тут есть риск попасть в ситуацию "как суд подумает". А суду такая тема, скорее всего, не понравится.

Хватит ли регистрации в БТИ (в кадастре) без регистрации в ЕГРП (т.е. регистрации собственности) - не знаю. Лучше строиться честно, с РНС и ЕГРП.

А пока честного строительства нет - можно применять "заборный способ".

 

@icecat74, очень интересно все написано. Но все-равно не очень понятно...
Позвольте задать вопрос применительно к своему случаю:

Угораздило купить долю от участка сельхозназначения. ВРИ - для производства сельхозпродукции.
Общий участок чуть более 2Га. Контора его на плане поделила на 30 частей + дорога и продала.
В свидетельстве на землю сказано что я владелец доли 10/200 соток (примерно так, точно не помню).

Есть такой же поселок который контора продала раньше - там уже всем дольщикам нарисовали штрафы по 10тыс вроде (кто рисовал штрафы я не знаю, сказали что проверку проводила администрация района...).

Вроде осознал что на такой земле не стоит строить дом. Но вот как теперь избежать штрафов...?
Участок общий в долевой собственности, и похоже при наличии хотя бы одного строения - уже всем дольщикам рисуют штрафы...

Говорят у нас проверка была в 15году, тогда наверное контора проверяльщикам взятку дала (уже один домик стоял), следующая проверка через 3 года (в 18 году...) и привет штрафы?

Контора-то сейчас допродаст участки и свалит вникуда. Землю под дорогой поселка наверное вообще на какого-нибудь бомжа перепишут...

 

Форма собственности на участок (долевая или какая еще) никакого значения для законности/незаконности штрафа не имеет. Штрафы по 8.8 ч. 1 на сх земле незаконны.

Администрация района может инициировать проверку, или собрать материалы для нее (это называется "административное расследование") но не имеет права выписывать никакие штрафы. Это могут делать только надзорные органы, установленные законом и никто более (органы земельного контроля я перечислил). Т. е. они могут пнуть тот же самый Росреестр, но не более.

Вот судебное решение по вашему сценарию, на которое вам следует опираться:
https://rospravosudie.com/court-verxovnyj-sud-respubliki-tatarstan-respublika-tatarstan-s/act-534392889/

Если вдруг ссылка сдохнет, то номер дела для поиска через Яндекс: 77-2312/2016. Это Казань (республика Татарстан) но КоАП и федеральные законы там абсолютно те же.

Цитата:

"В силу статьи 23.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях органы, осуществляющие государственный земельный надзор наделены правом рассмотрения дел об административных правонарушениях, предусмотренных частями 1, 3 и 4 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, за исключением правонарушений, выявленных в ходе государственного земельного надзора на землях сельскохозяйственного назначения.

Из материалов дела усматривается, что Обществу вменяется в вину нарушение правил пользования земельными участками, относящимися к категории земель сельскохозяйственного назначения. По убеждению должностного лица, на данных земельных участках, вопреки его целевому назначению, организован незаконный карьер, который используется для добычи общераспространенных полезных ископаемых.

Между тем, как видно из вышеприведенных установлений, рассмотрение дел данной категории не относится к подведомственности Росреестра.

Поэтому постановление должностного лица Росреестра, вынесенное с нарушением правил подведомственности, нельзя признать законным и потому оно подлежит отмене.

Анализ главы 23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях показывает, что в настоящее время рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, совершенных в отношении земель сельскохозяйственного назначения, не входит в компетенцию каких-либо иных органов, в том числе и Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзора), на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 года № 327, осуществляющего функцию государственного земельного надзора в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

При таких обстоятельствах направление дела для рассмотрения по подведомственности невозможно, в силу чего производство по делу подлежит прекращению."

Еще, если вы покопаетесь в судебной практике по статье КоАП 8.8 то вы увидите что в принципе дел по КоАП 8.8 полно, но по сельхозземлям их практически нет, и найти такие решения очень сложно. Вот вам практика по 8.8 ч. 1:

https://rospravosudie.com/vidpr-administrativnoe/category-8-8-ch-1-539/section-acts/

Связано это с тем что в большинстве случаев в надзоре все-таки не полные идиоты сидят, и границы своей компетенции в законах читают. В вашем случае имеет место либо неграмотность сотрудника надзора (бывает), либо массовый осознанный на...б всех ваших дольщиков. Работу сотрудников надзорных органов оценивают по собранным штрафам, поэтому на...бами они не гнушаются - это факт! При чтении судебных решений это видно хорошо. На..бов полно!

Что вам делать: действовать вы можете ТОЛЬКО в пределах сроков, установленных законом для обжалования административного правонарушения. Если вы пропустили сроки - все, поезд ушел. Тогда срок обжалования можно восстановить только по уважительной причине (по болезни или командировке или еще что-нибудь подобное, подтвержденное бумажками).

Если поезд уже ушел, я бы рекомандовал такую бумажку наскрести и попробовать срок обжалования восстановить (ходатайством в суд общей юрисдикции по месту вынесения штрафа).

Если никак, то инструкция вам на следующий раз:

1. Получили извещение с предложением явиться в Росреестр для рассмотрения по КоАП 8.8 - обязательно являетесь в срок и вываливаете на стол КоАП 23.21 и вышеуказанное судебное решение. Если будете грамотно аргументировать, то все на этом может закончиться без судов. Тем не менее они все равно могут попробовать выписать штраф - а вдруг в суде прокатит. У них главная мотивация - статистика собранных штрафов, а не здравый смысл. Вышеуказанное судебное решение, на минуточку, было проиграно землевладельцем в судах первой инстанции, и выиграно только в верховном суде.

Схема ведения разговора с Росреестром такая: ваше решение незаконно т. к. данный зу - не ваша компетенция. На все возражения что "вы в любом случае нарушили закон" отвечайте что нет, это не факт, что закон нарушен, поскольку они не могут судить о наличии или отсутствии нарушения, поскольку некомпетентны оценивать данный участок, и что предполагаемое нарушение должен расследовать орган, в чью компетенцию это входит.

На вопрос "а куда мы по-вашему должны это передать?" ни в коем случае не отвечаете "никуда, засунуть себе в ж..пу". (Даже если очень хочется). Вежливо отвечаете - понятия не имею, я знаю только что вы вынесли постановление противозаконно, расследовать должен другой орган, а какой - ваша забота, не моя, ищите сами.

Никогда не надо подсказывать оппонентам законодательство - пусть сами читают.

2. Если не прокатило и все-таки вынесли штраф, то обжалуете в суд общей юрисдикции по месту вынесения штрафа. (Не в арбитражный ни в коем случае - пропустите срок, и вам его не восстановят потом). Аргументация вся та же самая. Не прокатило еще раз - обжалуете в следующий, и т. д. На суд первой инстанции надежд традиционно немного, он судит по внутреннему убеждению. Не смотрите на первую инстанцию слишком оптимистично.

После окончательного обжалования и отмены, к вам росреестр больше НИКОГДА на участок по тому же вопросу повторно не придет. Ну, если только законодательство не поменяют.

Также при разговоре с росреестром следует пригрозить что все дольщики, получившие штрафы не только их оспорят, но и взыщут с росреестра стоимость судебных издержек и юридических услуг адвоката (это законно, делается отдельным иском к росреестру). Стоимость услуг адвоката традиционно считается адекватной если это где-то 30 тыс за один суд на одного нуждающегося в услугах. Озвучьте эти цифры, сообщите что они помножатся на количество оштрафованных. Это тоже аргумент.

И еще важный момент:

Еще можно накатать надзорную жалобу в прокуратуру, сообщив что нарушение со стороны Росреестра во-первых, массовое, а во-вторых, процессуальное. Это очень важный факт. Приложите выписанные штрафы - ваш и ваших соседей. Прокуратура очень ревностно следит за процессуальными нарушениями (если кто не знает) и эффект от такого наезда может неожиданно превысить ваши самые смелые ожидания.

Если все сроки продинамили - выполните хотя бы последний пункт.

P. S.

Вам следует опасаться Россельхознадзора. У вас долевая собственность - это плохо. Найдут на коллективном участке закустаренную растительность, не огороженную забором (чью-нибудь) - могут спокойно выписать штрафы 8.7 ч. 2 всем дольщикам сразу, по 20 тыс. Нужно хоть одно строение на участке зарегистрировать как ОКС (с РНС, т. е. легально). Если не выйдет - то бодаться в суде с Россельхознадзором при помощи строений имеющихся по факту. Если сх участок не относится к особо ценным угодьям, и не включен по ПЗЗ в зону, на которой можно только растительность выращивать, не входит в чью-нибудь санитарную зону, то строить на нем не запрещено и это будет основной аргумент.

P. P. S.

Ну, я надеюсь, вы уже поняли, что застройщик вас конкретно на..бал когда продал такое юридическое счастье "за недорого". За недорого вы теперь юристом против воли станете. Дешевле было бы нормальный дачный участок купить. Или купить сх участок 1-2 га целиком без долей - перипетии с надзорами те же, но зато площади гектарные, и на соседей оглядываться не надо.

 

Спасибо за пояснение. Свой "перспективный" штраф я жду не ранее 18года, а ваши комментарии покажу знакомым с соседнего участка, которые уже попали.

 

Рекомендую надзорную жалобу в прокуратуру в любом случае написать, это можно и с пропущеными сроками обжалования сделать. На ранее выписанные штрафы это не повлияет, но практика их выписывания должна прекратиться.

И если не успели еще построиться - лучше продайте это долевое счастье ) Или подарите.

 

@icecat74, по движимому и не движимому имуществу, на сколько я знаю движимое имущество регистрируется на лицо (физ или юр), а недвижимое на адрес. Соответственно автомобиль это движимое имущество, а самолёт корабль и дом это недвижимое, так как у них есть адрес регистрации (порт прописки). Соответственно так как сарай имеет адрес регистрации например кадастровый номер, улицу, и тп. то это есть недвижимость, так же как и столб, и люк в земле, и пристань в воде.
Получаем что любая постройка на участке будет являться недвижимым имуществом.?!?!?!