Налог при продаже (мене) одной недвижимости и покупке другой недвижимости?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Вы обязаны подать декларацию не позднее 30 апреля 2013 г. и заявить имущвычет по проданной автомашине. Налоговая база там будет равна 0. Одновременно у Вас есть право заявить имущвычет по купленной квартире. Все это делается в 1-й декларации. Но если не успеете собрать документы по квартире, то по авто все равно подавайте в срок, а добавив потом расходы по квартире, можно подать уточненку в любое время. Просто Вам же позже вернут 260 т. р.

 

Налог 13% платится с прибыли. Т. е. при продаже. Например вы купили дом за 2,5 млн. и продали за 3 млн. дом был у вас в собственности менее 3 лет. Тогда налог будет с 500 тыс. руб. При покупке никакого налога нет. Есть только госпошлина за регистрацию прав. (дом - 1000 руб.; участок - 200 руб.)
вот если ваша квартира у вас в собственности менее 3 лет - то налог придется платить, или занижать стоимость в ДКП.

 

Добрый день.
Есть участок, который человек получил по договору дарения менее 3 лет назад (сторона А) и участок по договору купли-продажи менее 3 лет назад (сторона Б).

1) А и Б меняются участками по договору мены (участки считают равноценными). Я правильно понимаю, что в этом случае никто никаких налогов не платит, как бы они сами не оценили стоимость участков в договоре и за сколько бы его не купил Б ранее?

2) Если какая-то сторона в последующем захочет продать свой участок, то налог будет считаться с какой суммы? С разницы между текущей ценой продажи и оценки по договору мены из пункта 1. Или просто с цены продажи?

А то мы сейчас с соседом меняемся участками, и я было сунулся и думаю какие цены нужно указать в договоре мены, чтоб нам на налоги с ним не попасть. А потом подумав о пункте 2 - не понял, это что такой легальный способ избавиться от налогов через промежуточную мену, получается..? (хотя сразу скажу, что пункт 2 осуществлять не планирую, но все же интересно)

 

Договор мены по ГК РФ приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому, если даже обмен и равноценный, все равно при нахождении в собственности участка менее 3-х лет у вас возникает обязанность декларировать полученный доход. И, конечно, в ваших интересах указывать стоимость в размере не более 1 млн. руб.
В дальнейшем при продаже такого участка этот самый 1 млн. руб. и будет документально подтвержденными расходами по приобретению продаваемого участка. А доход будет считаться с суммы, которую получите при продаже. Гляньте еще разъяснение МФ РФ от 27 августа 2013 г. N 03-04-05/35094. Успехов!

 

Спасибо большое, странно, везде где ранее читал - писали, что если договор мены равноценный, то доход = 0 со всеми вытекающими. Я правильно понимаю, что сторона Б (которая купила зем. участок) и сделал это в этом году, в любом случае не будет платить налог, если укажем сумму менее 1 млн. рублей? Т. е. не важно эта сумма будет больше или меньше суммы за которую эта сторона ранее приобрела участок, главное чтоб она была менее 1 млн?

 

Не совсем так. Если обе стороны, участвующие в договоре мены, имеют документально-подтвержденные расходы на покупку своего обмениваемого имущества, то 1 млн. руб. - не для них. Если договор мены вы признаете равноценным, а один участок приобретен, например, за 2 млн. руб., а другой - за 3 млн. руб., то в договоре мены вы вправе указать 2 млн. руб. и признать мену равноценной и НДФЛ не возникает, но поскольку участки в собственности менее 3-х лет - все равно нужно представлять декларации. Про 1 млн. руб. - это если у какой-либо (или у обоих) из сторон отсутствуют документально подтвержденные расходы, тогда лучше указывать 1 млн. руб. - это и называется имущвычет.
Что касается нулевого дохода при равноценном обмене - действительно такая позиция раньше была у налоговых органов и имущвычет по покупке жилья предоставлялся только на сумму доплаты при обмене, т. е. как и указано в НК РФ - "по суммам направленным"...мне эта позиция как раз ближе.

 

Однако, здравствуйте.
Подскажите, плз, не могу найти ответы сам.
Вопросы следующие:
1. В собственности одного человека была половина 3-х комнатной квартиры, получена по приватизации более 5 лет назад. В собственности другого - 1-комнатная квартира, получена по приватизации более 5 лет назад. Люди заключают договор мены без доплат. При продаже однушки (после договора мены 3 года не прошло) нужно ли платить 13% налог?
2. Если нужно, то с какой суммы его платить, если однушку продать условно за 5млн, а купить дом с землей за 4млн?

Забыл добавить.
Налоговый вычет дается только на землю ИЖС или СНТ тоже "в теме"?

 

К договорам мены применяются правила договоров купли-продажи. При обмене квартир, находившихся в собственности не менее 3-х лет объекта налогообложения не возникает. В дальнейшем, при продаже однушки до истечения 3-хлетнего срока продавец вправе заявить документально подтвержденные расходы в размере стоимости объекта, указанной в равноценном договоре мены (см. письмо МФ РФ от 27 августа 2013 г. N 03-04-05/35094). Если однушку продают за 5 млн. руб. и в договоре меня она была оценена в 5 млн. руб., то объекта налогообложения не возникает.
При покупке жилого дома с землей за 4 млн. руб.(лучше в равнодолевую собственность) покупатель вправе получить имущвычет (если ранее не получал его) в размере 2 млн. руб. (с 2014 г. каждый покупатель в случае покупки в равнодолевую собственность).
СНТ может быть в теме, если в свидетельстве о праве собственности будет указано "жилой дом".

 

@Людочка, огромное спасибо Вам за развернутый ответ, но некоторые моменты все же не ясны.
Проясните, пожалуйста, если не затруднит.
1. Стоимость объектов в договоре мены указана БТИ-шная (170т.р. и 240т.р. соответственно). Получается, что продав однушку, налог будет с почти полной суммы, за исключением налогового вычета в 1млн?
2. Если продажа квартиры и покупка дома будут в одном налоговом периоде, а дом с землей приобретается в равнодолевую собственность (на 2-х супругов), получается, что налог не уплачивается (вычет 1 млн при продаже и по 2 млн на каждого при покупке)?
3. Насчет СНТ. Насколько я понял, документы на землю и на дом раздельные. То есть при подаче декларации надо будет указывать отдельно покупку земли, отдельно покупку дома (после сдачи дома в эксплуатацию, разумеется). То есть статус земли роли не играет?
4. После покупки в равнодолевую собственность могу ли я подарить свою часть супруге и будет ли это облагаться налогом? Или только по истечение 3-х лет можно дарить без налогов?

 

1. получается так.
2. Это 2 совершенно разные сделки. По продаже у Вас обязанность подать декларацию, а по покупке у Вас право заявить вычет, если ранее им не воспользовались. Может быть и так, как Вы предполагаете.
3. Вот на землю имущвычет распространяется только если она для ИЖС. Мы уже где-то обсуждали нюансы, поищите пжл.
4. Дарите, кто ж Вам мешает? НДФЛ нет при дарении между супругами, гляньте п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

 

@Людочка, правильно ли я понял Ваши слова?

Продаем за 5млн квартиру, покупаем за 1млн участок и за 3млн дом.
Все происходит в один год, поэтому в одной декларации учитываются оба вычета.
Соответственно налоговые вычеты - 1млн с продажи и 2млн с дома, налог платим с оставшихся 2млн. Стоимость участка не учитывается.
Вопрос только в статусе дома - жилой дом или жилое строение.

 

[quote="udavkina,] правильно ли я понял Ваши слова?

Продаем за 5млн квартиру, покупаем за 1млн участок и за 3млн дом.
Все происходит в один год, поэтому в одной декларации учитываются оба вычета.
Соответственно налоговые вычеты - 1млн с продажи и 2млн с дома, налог платим с оставшихся 2млн. Стоимость участка не учитывается.
Вопрос только в статусе дома - жилой дом или жилое строение.[/quote]
Продажа и покупка 2 разные сделки и счастливое совпадение, что они у Вас попали в 1 год. Продаете квартиру менее 3-хлет в собственности - вычет 1 млн. руб. с 4 млн. руб - НДФЛ.
покупаете участок для ИЖС (1 млн. руб.) и расположенный на нем жилой дом (3 млн. руб.) в равных долях, например с супругой, оформив право собственности в 2014 г., вправе воспользоваться имущвычетом по 2 млн. руб.
У нас не прецедентное право. В НК РФ (пп.2 п. 1 ст. 220) поименован объект "жилой дом". Если желаете получить вычет без проблем лучше действовать в соответствии с НК РФ. Успехов!

 

@Людочка, еще раз спасибо, но я надеюсь, что Вы простите мне мое невежество...
Никак не пойму один момент! Владелец квартиры - один супруг, а не оба. Соответственно декларацию подает он один, т. к. доход - его.
А в ней будет заявлен вычет и на продажу квартиры, и на покупку земли с домом. Каким образом срабатывает право вычета на двоих?
На самом деле интересен даже не вычет, а уменьшение налоговой базы на сумму фактических расходов на покупку другого имущества.

 

Вы меня совсем запутали
Итак все сначала. Про дает квартиру супруг за 5 млн. руб. и получает свой вычет 1 млн. руб. с 4-х млн. руб он обязан заплатить НДФЛ в размере 520 т. р.
Покупает участок для ИЖС (1 млн. руб.) и расположенный на нем жилой дом (3 млн. руб.) в равных долях с супругой и заявляет имущвычет каждый в своей доле (если ранее не воспользовались), получая из бюджета каждый по 260 т. р., супругу останется заплатить не позднее 15 июля за проданную квартиру те самые 260 т. р., которые хорошо бы успела получить его супруга.

 

@Людочка, прошу прощения.
Это я перепутал... Имущвычет на покупку не интересен, т. к. белая ЗП у нас крошечная, налогов ушло мало, а в будущем уйдет еще меньше, надеюсь.
Под этим вычетом я подразумевал уменьшение налоговой базы на сумму расходов на покупку другого жилья, а это возможно только на одного из супругов.

@Людочка, правильно ли я понял, что наш вариант - уменьшение налоговой базы?
1 млн при продаже и 2 - при покупке. Ну и по возможности при продаже квартиры уменьшить в договоре
сумму, к примеру до 4млн.