Многоэтажный жилой дом, во что встанет?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Выше 3 этажей частное строительство вроде-как ограничено, не положено без проекта-согласований. Иначе б давно по 5-16 этажей наотливали на мелкозаглубленном фундаменте)
Из жизни - как только кто-то увидит что ваш проект подходит к логическому концу - тоесть распродаже квартир разным людям - найдется туча желающих поучаствовать в дележе денег. Желательно всех сразу, а вы себе еще что-то построите, распродав за долги уже личное имущество.
Самое главное в этом плане - на этапе закладки самого проекта - обеспечить его ацкую убыточность (по документам), дабы не было желающих отхватить сразу весь кусок. как вариант - заложить объект строительства знакомому банкиру. Но тут есть вероятность что придут кинут уже этого банкира) Вобщем в мексике живем. не забывайте.

 

Ну вот а как они (желающие) смогут что то себе взять от моего объекта и что то сделать мне?

Единственные кто угрозу представляет (как сказал 4u4undr) так это непосредственные руководители государственных административных подразделений, ибо только они как то смогут например те же документы изменить (ТУ и прочее) и т. д., т. к. у них есть руль к закону.

Да и то если привлечь кучу общественного мнения к этому, типа "помогите, власть отбирает квартиры у граждан, рейдерский захват, хулиганы зрения лишают!", во все СМИ раструбить, везде заявы/жалобы через сайты написать, те же долщики, которым строю митинг и устроят. А учитывая недовольство властью в нашей стране, шумиха быстро обороты наберет.
Общественное мнение срашная сила

 

Вы сами все отдадите (продадите за 10 тыс евро, расписавшись в получении денег).
У нас строительство _частным лицом_ многоквартирного дома запрещено (многоэтажного), ибо оно - лицо это - не член СРО как минимум, не имеет проектировщиков и прочих лицензий (кап. строительство) и тп.
Как только Вы зарегили на себя, любимого, некое ООО, получили допустим все лицензии - уже на этапе вырытой ямы под фундамент (это не шведская утепленная плита, гораздо глубже и дороже) - УЖЕ ДОЛЖНЫ ДЕНЕГ. ибо аренда всяких ресурсов (землеотвод под газ-воду-и прочие коммуникации) начинается как правило сразу. с момента выдачи ТУ на их подвод. Дальше приезжают какиенить проверяльщиик хреновы, и находят у вас тучи нарушений, выписывая предписания на устранение (мелькнул за забором туземец - гони 500 тыщ) и тп.
Вы не платите все эти штрафы, подают в суд - судебные приставы прибегают изымать вашу постройку. все.
Посему и говорю - должна быть _заложена_ под немеряный невыгодный кредит.

 

Так это издержки на строительство, аренда участка и ресурсов (коммуникаций), это всё в смету изначально закладывается, это понятно что тут надо заранее средства иметь. То что могут непомерно много запросить за аренду (т.е. в процессе изменить условия) это да, но так а отдел юристов на что в строй конторе заводят? Для защиты интересов компании ведь.

Опять скажу то же: Отдел юристов на что? Юрист на то и юрист что бы отбивать компанию от всяких чиновников-хапуг

Или хотите сказать что без нарушений строить нельзя?
Да быть того не может, наверняка это просто наш русский менталитет, по принципу "а да ладно и так сойдёт". Нет бы по стараться (даже не полностью, а хоть немного) следовать строительным нормам и правилам, т. е. именно строить, а не денег рубить, так тогда и придраться будет мало к чему, сразу поймут что тут ловить нечего.

 

Вам выпишут предписание "обеспечить охрану зеленых насаждений", хз как правильно называется, например в радиусе 100 метров от стройки. это самое простое.
Или приедут гаишнеги, и перекроют въезд грузовому транспорту. будете выяснять почему и доколе - весьма долго. хоть с юристами (это дороже) хоть без (отдаем денег гаям). Это пример, из серии "тайная сторона строительства". Например стоимость кладки кирпича, большинство забывают что его надо не только покласть, но и привезти для начала. и часто еще перенести _руками_ на нужное место участка )

Если хочется начать строить - начинайте, но как минимум всю недвижимость с себя надо заранее переписать на дальних родственников

 

@Mymbura, здравствуйте! Ваша тема для меня очень интересная. И может не совсем "туда", но я тоже очень желаю построить многоквартирную как бы многоэтажку, только не более 3х этажей...так как во первых, самые важные санкции проходить не нужно, да объемы в принципе подъемные для небольшой группы, хотя опыта именно строительства - ноль...во вторых хочу, собственно, себе там квартиру и близким/друзьям в первую очередь...так как надо расширяться, а от цен на рынке голова кругом. Есть уже планировка и концепция будущего дома, предварительные "черновые" сметы, смотрю рынок земли... Так вот к чему я - может Вам начать с нечто "среднего" и попробовать вначале строить малоэтажные многоквартирные дома или таунхаусы...

 

Вопрос основной с землей. У нас сейчас в садоводстве в черте города скупают землю по 8 соток участки. Приезжайте покупайте 4-6 штук рядом, да стройте 3 этажа таунхаусы. Или не покупайте, а предложите потом однушку владельцам. Однако надо поспешать скажем, потому как уже начали строить себе люди дома и подряд несколько участков может не получиться взять. Что касается центра, то в администрации уже научились считать и теперь участки все идут через призму можно ли поставить многоэтажку, оттого и ценник идет от 3-х - 5-и лимонов. Если есть такие деньги, то найти участки под застройку возможно. И проблем особых не будет с коммуникациями. А захотите бесплатно земельку получить - так слушания не пройдете, али чего еще найдется. А так выхлоп неплохой можно поиметь. Некоторые у нас так и строят 3-х этажки. В принципе с начальным капиталом в 15 можно в областном центре начинать потихоньку и без юристов разных.

 

Mymbura
Строительство многоквартирного дома довольно ответственное дело, здесь вам понадобится не только желание, но и хорошая команда, причем не только строителей!
Во-первых, на вашем месте я бы прикинул финансовые риски и возможности.
Второе, необходимо подобрать/купить/взять в аренду земельный участок под застройку, причем к участкам под многоэтажную застройку особые требования, это и зонирование участка, его назначение, наличие/отдаленность сетевых ресурсов, которые тоже влияют на себестоимость строительства. По своему опыту, скажу, что в крупных городах, практически вся земля имеющая какую-либо ценность потенциальным застройщикам, уже в их собственности, ну или стоит очень и очень дорого. Вариант аренды нужно уточнять в местном департаменте земельных отношений, он выставляет такие участки на аукционы.
Третье, определиться какой дом вы будете строить, тут факторов масса - от банального "средней цены" до наличия остановки, планировки квартир, допустимой этажности и т. д. и т. п. Этот этап прорабатываете с проектной группой. Мы это делаем до покупки участка, даже техусловия получаем, делаем эскизный проект, просчитываем экономику.
Четвертое, в принципе как вы описали, схема такая и есть (с получением градплана, проектирования, экспертизы проекта, получения разрешения и т. д.), можно дом и без взяток и откатов построить, просто с ними быстрей, деньги-то кредитные... (мы не платим!) У нас договор с проектной группой в котором указаны конкретные сроки и санкции, какие у них мероприятия "по работе в графике" я не знаю!
Получение положительного заключения ИГСН и сдача дома в эксплуатацию, при нормальной работе строителей, не представляет никакой проблемы, по крайней мере у нас в регионе (за прошлый год два объекта).

 

Например, у нас танхаусы не востребованы, их настроено много, из-за большой площади, даже при низкой цене за квадрат, ценник получается не хилый! Придется приготовиться к длительной реализации объекта, что тоже скажется на общую себестоимость проекта.
Я бы посоветовал для начала многоквартирку до 3-х этажей, до 1500м2, "разбитую" на 1-о комнатные квартиры, это однозначно ликвидный продукт, при этом требующий минимум времени на подготовительные и строительные работы (исключаете из процесса экспертизу проекта и надзор ИГСН). Правда здесь другая категория земель!

 

Ликвидный продукт - это когда дом офоциально становится многоквартирным, а не распроданным " по долям". Понимаете ли, доля в доме не равноценна квартире.
Кроме этого есть еще веселый момент - подключение коммуникаций. Электричество еще можно каким-то способом притащить, оформив на Васю-временного собственника всего дома. НО что с ним делать потом, когда захотят иметь каждый свой счетчик все 4 или 8 "квартир"? Будут махать договором на собственность доли? а прокатит?

Про воду и отопление центральное отдельная песня, грабли те же.

Из недавнего - предложили "офигенную класную последних 2 осталось всего " 2-комнатную квартиру в Апрелевке. 6-этажный дом. Казалось бы, вот оно щасье привалило. Почитал отзывы людей, уже живущих "в завтрашнем светлом будущем" - это та самая частная многоквартирка. Вода есть вечерами часов до 3 ночи - только до уровня 2-3 этажа, напор слабый. греется в подвале электричеством.
Управляющая компания - ТСЖ, родня "застройщика". Больше никто такой дом на баланс (обслуживание) не возьмет, потому что этого дома _не существует_. Есть некий строительный адрес, но сдать его как многоквартирный - не получается даже у того умника, что построил его так лихо, а это явно не за неделю было. Так что хотите построить гостиницу и сдавать ее в аренду поквартирно - пожалуйста. Реальный бизнес, все хорошо, но владелец у сего объекта будет один, что не криминал и все хорошо.

 

Т. е. вы нашли потенциальный участок (ещё его не купили) и уже делаете эскизный проект, ТУ оформляете (Каким образом? Как вы можете формлять ТУ на не ваш участок?) и т. д. А если например вы участок не получаете (аукцион не выиграете, продавец продавать передумает и т. д.) то получается все те предыдущие затраты в пустую, правильно?

 

Специалисты подскажите пожалуйста. Делаем ремонт в квартире, дом 17 этажей, дом монолитный, монолитные стойки, перегородки газосиликат, дому три года примерно, в том году мы выровняли стены в квартире и зашпоклевали, но примерно через пол года в двух комнатах в 4 или пяти местах появились трещины от пола до потолка как паутинкой на газостликатных блоках рядом с монолитгыми стойками, в итоге мы их зашпаклевали и поклеили обои, в итоге ещё через три месяца я заметил в этих местах небольшие складки обоев. Кто может сказать из за чего и как долго дом будет садиться?

 

По мне гиблое это дело с нуля начинать. Если очень хочется, супчиком начать, приработаться, разнюхать а потом в партнеры податься. А наполеона включать чревато. Как не называй а строймафия существует. Меня там не было, но с краешку проходил- ППРК слышал как делают, без нарушений практически ни один проект не делается, по закону столь тепличные идеальные условия нужны, что таких редко встретишь при точечной застройке, так что по правилам ни кран башенный не поставить, ни стрелу повернуть. Доходило до того, что по проекту многоэтажку строили автокраном, якобы, ибо башенный ну ни как.
С сетями все еще хуже- пойдешь в водоканал- скажут сети перегружены, нельзя подключиться, и не соврут, сети зачастую древние и реально перегружены, в том числе и незаконными подключениями тех кто приходил до вас. То же и с канальей, и электрики скажут нет мощностей. Но все решается как то. Слышал такое. И так где ни плюнь, везде нарушишь. Так что нужно быть не столько строителем сколько решалой, а строить дураков хватает.

 

Дом садиться на протяжении 10 лет.