1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 7.5/10 7,50оценок: 2

Покупка или продажа (переуступка) ЗУ, находящегося в аренде

Тема в разделе "Оформление имущественных прав", создана пользователем ЧКВшка, 10.03.13.

  1. LLMNTR
    Регистрация:
    10.01.20
    Сообщения:
    7.117
    Благодарности:
    3.439

    LLMNTR

    флотский человек

    LLMNTR

    флотский человек

    Регистрация:
    10.01.20
    Сообщения:
    7.117
    Благодарности:
    3.439
    это право установлено законом, в частности:

    ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
    9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
     
  2. Внуково2076
    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230

    Внуково2076

    Живу здесь

    Внуково2076

    Живу здесь

    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230
    читаем еще раз

    9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в

    7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов нае вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязтельствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом

    ст. 448 ГК РФ

    П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
     
  3. LLMNTR
    Регистрация:
    10.01.20
    Сообщения:
    7.117
    Благодарности:
    3.439

    LLMNTR

    флотский человек

    LLMNTR

    флотский человек

    Регистрация:
    10.01.20
    Сообщения:
    7.117
    Благодарности:
    3.439
    и ещё раз читаем

    ГК РФ Статья 448. Организация и порядок проведения торгов
    7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

    практика, приведённая по 448 ст., понятна, и это неправильно
    точно так же, как в своё время суды отказывались рассматривать дела по страховым спорам как дела о защите прав потребителей

    ЗК и ГК - это вообще разные отрасли права
    конкретный вопрос - почему при разрешении спора об уступке аренды ЗУ (а этот вопрос полностью урегулирован ЗК) в высшей инстанции применены правила ГК?

    по моей практике, нормально такие уступки проходят
     
  4. Внуково2076
    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230

    Внуково2076

    Живу здесь

    Внуково2076

    Живу здесь

    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230
    какие именно уступки? если ЗУ получен без торгов, то можно делать уступки, а ЗУ полученный без торгов не может переуступаться
     
  5. LLMNTR
    Регистрация:
    10.01.20
    Сообщения:
    7.117
    Благодарности:
    3.439

    LLMNTR

    флотский человек

    LLMNTR

    флотский человек

    Регистрация:
    10.01.20
    Сообщения:
    7.117
    Благодарности:
    3.439
    Вы так считаете исключительно ввиду ст. 448 ГК?
     
  6. Тинсу
    Регистрация:
    25.05.13
    Сообщения:
    1
    Благодарности:
    0

    Тинсу

    Новичок

    Тинсу

    Новичок

    Регистрация:
    25.05.13
    Сообщения:
    1
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Доброй ночи, подскажите, пожалуйста, кто каким способом передавал деньги по переуступке прав аренды з/у.Я -" продавец" не хочется лишиться денег и участка. Какие есть проверенные методы. Спасибо
     
  7. Внуково2076
    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230

    Внуково2076

    Живу здесь

    Внуково2076

    Живу здесь

    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230
    а что это нормы не достаточно?

    7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

    есть способ обойти этот запрет?
     
  8. LLMNTR
    Регистрация:
    10.01.20
    Сообщения:
    7.117
    Благодарности:
    3.439

    LLMNTR

    флотский человек

    LLMNTR

    флотский человек

    Регистрация:
    10.01.20
    Сообщения:
    7.117
    Благодарности:
    3.439
    @Внуково2076, на второй круг заходим
    а иное установлено законом
     
  9. Внуково2076
    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230

    Внуково2076

    Живу здесь

    Внуково2076

    Живу здесь

    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230
    аккредитив
     
  10. Cedric_1
    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    16.365
    Благодарности:
    9.542

    Cedric_1

    Модератор

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    16.365
    Благодарности:
    9.542
    Адрес:
    Москва
    Он уже давно обойдён. Ещё 171-ФЗ, которым значительно был изменён ЗК РФ в марте 2015 года. Одним из основных изменений являются отличия ранее действовавшего порядка предоставления земли под строительство и нового. До марта 2015 года земля под строительство жилья предоставлялась исключительно(!) на торгах, что было прямо установлено ст. 30.1 ЗК РФ, а с марта 2015 года эта норма утратила свою силу, т. к. положениями Главы V. I законодатель предусмотрел варианты, когда земля под строительство жилья может быть предоставлена без проведения торгов. На этом простом основании следует однозначный вывод, что норма п. 7 ст. 448 ГК РФ, гласящая: "Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов..." не имеет никакого отношения к земельным правоотношениям в принципе, ибо с марта 2015 года земля под строительство может быть предоставлена не только путём проведения торгов.
     
  11. Quetzalcoatl
    Регистрация:
    02.06.13
    Сообщения:
    66
    Благодарности:
    31

    Quetzalcoatl

    Живу здесь

    Quetzalcoatl

    Живу здесь

    Регистрация:
    02.06.13
    Сообщения:
    66
    Благодарности:
    31
    Адрес:
    Екатеринбург
    в мфц после подачи документов на регистрацию
     
  12. Внуково2076
    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230

    Внуково2076

    Живу здесь

    Внуково2076

    Живу здесь

    Регистрация:
    02.11.19
    Сообщения:
    1.335
    Благодарности:
    230
    это канешна привычный способ для некоторых регионов, но крайне опасный. а если уступку не зарегят?
     
  13. R1111
    Регистрация:
    21.06.10
    Сообщения:
    2.724
    Благодарности:
    331

    R1111

    Живу здесь

    R1111

    Живу здесь

    Регистрация:
    21.06.10
    Сообщения:
    2.724
    Благодарности:
    331
    Адрес:
    Архангельск
    Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, - подали заявления в администрацию на приобретение права собственности на землю. Администрация потребовала нас долги оплатить по аренде сначала. Но дело в том, что мы договор переуступка права аренды заключили в 2020 году, а основная часть долга это 17 - 19 года, т. е. на то время, когда мы ещё не имели отношения к участку.
    Правомерны ли требования администрации?
     

    Вложения:

    • IMG_20210202_210349.jpg
  14. Кирилл_2020
    Регистрация:
    07.09.20
    Сообщения:
    6
    Благодарности:
    1

    Кирилл_2020

    Участник

    Кирилл_2020

    Участник

    Регистрация:
    07.09.20
    Сообщения:
    6
    Благодарности:
    1
    Всем доброго дня!
    Не нашел похожего случая в обсуждениях. Прошу помочь разобраться в ситуации.
    Хочу приобрести земельный участок, который находится в аренде со следующими параметрами:
    1) срок аренды 20 лет;
    2) основание предоставления в аренду - аукцион от 23.03.2018;
    3) согласно тексту договора аренды арендатор имеет право:
    п. 4.3.2. "С согласия арендодателя передавать участок в субаренду"
    п. 4.3.3. "С согласия арендодателя, выраженного в письменной форме, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок не более 5 лет" (этот пункт не работает в данной ситуации, если я правильно понимаю)
    4) В особых условиях договора прописано:
    п. 8.1. Договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации ... и направляется арендодателю для дальнейшего учета
    п. 8.2. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия Договора
    п. 8.3. При досрочном расторжении Договора аренды договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.

    Вопросы, которые возникли:
    1. При покупке участка по договору субаренды и постройке дома, может ли субарендатор (я) перевести этот земельный участок в свою собственность?
    2. Какие риски есть при покупке земельного участка по договору субаренды?
    3. Технический вопрос - кто кому платит за аренду - субарендатор арендатору, а арендатор арендодателю?
    4. Какие еще нюансы нужно учитывать?

    Пожалуйста, поделитесь знаниями и опытом - стоит ли покупать участок по такой схеме?
     
  15. Cedric_1
    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    16.365
    Благодарности:
    9.542

    Cedric_1

    Модератор

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    16.365
    Благодарности:
    9.542
    Адрес:
    Москва
    1, 2, 4. Купить участок по договору субаренды нельзя (это не совсем корректная постановка вопроса), но арендатор такого участка имеет право сдать его в субаренду, поэтому потенциально Вы можете либо купить право аренды (заключить договор переуступки права аренды) у арендатора (но, увы, существующая судебная практика говорит о незаконности подобных сделок), либо приобрести право субаренды этого участка (заключить договор субаренды с арендатором, взять участок в субаренду).
    Передача ЗУ в субаренду в вашем случае законом не запрещена, и, заключив такой договор, Вы приобретёте права за застройку этого участка, со всеми вытекающими из этой сделки правами, т. е. с правом выкупа участка в собственность в том числе.
    Однако здесь есть риск признания заключения договора субаренды также незаконным, т. к. правоприменитель может прийти к выводу, что заключение договора субаренды является по сути уступкой прав по договору аренды... Хотя в земельном законодательстве эти вопросы регулируются вообще двумя разными нормами.
    Поэтому в сложившейся ситуации считаю, что наиболее безопасным вариантом приобретения права субаренды является вариант приобретения части участка.

    3. Арендатор платит собственнику, субарендатор - арендатору.